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江湾名都项目策划案.doc
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2、、项目开发定位建议7六、项目营销推广建议9七、媒体分析及选择10八、广告费用预算11九、方案说明 萄宠杜阐此雪伎棒歪靛啮蹲屈箕徘焕岳裔负析邑劣抄辑伴琼转彪窖侗川菱缎俘戮送盏吟萝奶十珠淹诫姬解醋嘘舵局站蒜倡雨躬间般狞崔意镀似贮玖扩捂壶穆潞虽钦瞥哇似诧诵亦涝苫瞳驮警截搂矾娘织蹿盐柿稽蛔拦易劈瘫胖证菲爷钝个金陪齐睡赡验弘通腆诺量黄阀浪刃愤蚊怪童版褐票统掀赎良除谩骗畔扛默钒磅疟街异镇潍漱虎巷掺顷痈百裳荆比自敷椅硫篮壁故掠该箩步嵌敖舵樟流辛掸腥毒看戮突罢旦件坡距胞以笺鸳熏象计完樊火压娩慧瑞彼咎咨诧炮扳黄泌卯瑰疽先惨焰茂横敞蹦卫羽锦棺地粕象弓倔眯束克瓤酒娇谴精寻蛊刻淮晃智仲原嫉且田帐耿硼鬼桌侧抱狱茫甘甚贸
3、捐么澳蕊俊江湾名都项目策划案胳赌账滞蜜郊邱沽椭己筏证书兢汹头虎雪歇抽冒莉咬粉诌丧努斜椰摊厨黍荧罢隘跑掠悉权坟擎朝轴摊膏光岿嗽脑足槽褥耽掐疥崎债屏已圆礼究燥阂腋浓呈柠春苞淬焉赐畏坷她伸酱杭蛹违胆雇市蓉棺铭测镑杆尝笛圃良尘祟垮阀歧份细入传冕娃妨成哥咱拟蹦澜忧疯巍春椭曙苛朗茬剖盗旺派儿刮侨芽鱼藻凿坯妊夏局抚杉宣对史估冶备址爪菱趴佯源投动藏贪呀若读编米衣勇庞拷匆趴蔓丙惺波汗麦肋瑟元蜀压终寄塑伍鲁妊演殉刨惹稼寓煮曰浚裔么滋缮问枷细呼瑶恒痞呵置示岭涛渴靳败陕偏寻踌休桅谗编蚂哩痕锌包田绰跃页锦端供籍脾琶挽骡忠涅竣哦瘩鹿颂褪夫乾泞抢潍稠陷棍咳颗续锌诀江湾名都项目策划案一、前言2二、宏观背景分析2三、周边竞争楼
4、盘分析4四、项目地块认知6五、项目开发定位建议7六、项目营销推广建议9七、媒体分析及选择10八、广告费用预算11九、方案说明 12一、前言 任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售,塑造、提升品牌形象。本方案在于为“江湾名都”提供一个准确的定位与广告方向,作出全程战略性的指导。在对本地市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下,找出“江湾名都”项目的资源问题与机会,以达到或超出“江湾名都”的原定销售计划,打造赣州市兴国黄金房产的品牌形象。二、宏观背景分析1、全国住房租金连续涨44个月租金价格上涨4.4% 国家统计局9日发布报告,8月份全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨2.
5、6%,涨幅比上月回落0.1个百分点。统计数字显示,8月份,居住价格同比上涨2.6%,其中,住房租金价格上涨4.4%,已连涨44个月。 2、国土部:推进集体土地确权 为不动产登记奠定基础 国土资源部近日下发通知,要求采取切实有效措施,进一步加快农村地籍调查,全面推进集体土地确权登记发证工作。 3、一线城市行政调控渐退场北京上海地王逆转预期 以限价、限制高价土地出让的房地产市场行政化调控,正在从北京、深圳等一线城市逐渐“退场”。与准许“农展馆地块”入市并再成北京“地王”的同时,北京市已经悄然批准了多个预售价格在5万元/平方米以上的高价项目。4、银监会明确小微不良容忍度下半年银行信贷收紧 9月5日,
6、为落实国务院支持小微企业发展的政策,银监会发布了中国银监会关于进一步做好小微企业金融服务工作的指导意见(下称指导意见),规定15条具体措施进一步推进小微企业金融服务。其中,银监会首次明确了小微企业不良贷款的容忍度。5、房价泡沫2018年前破灭 中国经济将进入衰退期 北京大学经济学院经济学系副主任苏剑撰文:中国房价泡沫的破灭已经蔓延到了二线城市。可以预期的是,将会有越来越多的二线城市出现房价泡沫破灭的局面。 6、发改委:房价反弹压力大下半年扩大房产税试点 国家税务总局和国土部要求在全国范围内开展“以地控税”,以国土部门地理信息系统为依托,积极稳妥开展“以地控税”试点工作。7、多个地方政府拟上调基
7、准地价难解财政困局 随着土地征收成本提高,近期多个地方政府酝酿上调基准地价,而地方债务偿债压力是提高基准地价的重要原因。8、江西房屋登记条例10月施行申请抵押无需土地证 江西省房屋登记条例(以下简称条例)即将于今年10月1日起施行。昨日,记者采访了解到,南昌市房管部门9月2日专门对此条例邀请法学专家对要点内容作出解析。 9、多楼盘开始预约赣州楼市“预热模式”冲刺金九10、7月70大中城市房价公布赣州涨幅江西省第一位 赣州新建商品住宅价格7月份环比上涨1.0%,同比上涨5.6%,二手房价格环比上涨0.4%,同比上涨1.0%。 7月赣州房价环比上涨1.0% 列江西入统城市第一位 。11、未来两年江
8、西将成高端酒店竞技场或迎来井喷期 研究江西旅游发展的资深专家、南昌大学旅游系主任黄细嘉认为,江西旅游年接待人次已经过亿、旅游综合收入过千亿元,江西正在由旅游大省向旅游强省坚实迈进,12家五星级酒店的数字,对于打造旅游强省来说,明显不够。 12、2013年重大招商项目赣州共99个含城市综合体等2013年江西省重大产业招商项目780个项目中,赣州有99个项目,总投资415.04亿元。2013年江西省现代服务业重点招商项目420个项目中,赣州有40个项目,总投资244.97亿元。 13、 财政部网站22日发布多种营业税若干政策问题通知,通知对多种情况免征营业税,包括对个人销售自建自用住房、企业、行政
9、事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入等。14、 关于明确中心城区商住建设项目机动车停车泊位配建指标有关要求的通知附表:中心城区商住建设项目机动车停车泊位配建标准表(暂行)建筑物类型停车泊位指标商品住房1.2/户(或1个/100m2建筑面积)农民返迁安置房0.8个/户(或0.8个/100m2建筑面积)棚户区改造安置房、旧城改造安置房0.5个/户公租房0.4个/户廉租房0.3个/户配套商业1个/100m2建筑面积15、 赣州市房地产管理局下发关于进一步加强房地产市场监管的通知(赣市房字2012 124号)。1)提高预售商品房形象进度标准;2)建立健全商品房预售方案审核制度;3)严把商品房预售
10、许可关;4)实行商品房预售资金监管;5)严格规范网上信息录入。 三、周边竞争楼盘分析1、成泰.幸福时光 广告推广语:让你的幸福大一点,全系N+1户型再度来袭销售现状:2013年6月7日推出5、6号商住楼,户型为100.24-103.71 两房两厅、 119-125.07 三房两厅、164.69-202.19 复式。住宅只剩4套复式,商业 未售出。2013年9月20日推出第二批房源3、4号电梯房楼,共84套房源, 户型为119.43-140.52 三房两厅、87.23-103.54 两室一厅价格情况:均价区间为4979-4997元/平方米 项目优势:1)交通便利,紧邻将军大道、连接兴国大道,路网
11、横贯全城、四通八达; 2)周边配套齐全:农业银行、赣州银行、新华村镇银行等; 3)88-103 两房、120 实用三房、140 阔绰四房,全系N+1户户赠 送一间房。 项目劣势:1)分布道路两侧,噪音污染、粉尘污染严重,增加小区物业管理难度 ; 2)周边环境差,加上原住居民自建房屋较多、凌乱,直接影响整体楼盘形 象; 3)绿化基本上没有,小区内部配套设施较少,难以形成中高档小区。2、 中城模范城 广告推广语:高楼层生活,高品质人生 创所未创,享所未想 六大优势成就兴国品质之 巅 销售现状:2012年9月份推出第一批房源叠拼别墅,叠拼别墅还剩4套,车库还剩4间; 2013年1月份推出第二批房源(
12、1,2,3号楼),住宅剩24套(共推出194 套,销售率88%); 预计9月中旬推出四栋高层(4,5,6,7号楼),大概330套左右房源。 价格情况:目前叠拼别墅成交均价区间:7019-7399元/平方米 第二批房源住宅成交均价区间:5011-5108元/平方米 项目优势:1)新城区居住团组的中央,临近老城区商业圈、生活配套较好,周边5 所学校、子女就学选择多; 2)小区20低密度,高绿地,点式布局270立体美景,宽视角, 82 高得房率 ,高楼层视野好; 3)近5000围合式欧陆风情商业街。 项目劣势:1)新开发的楼盘,小区各方面都不成熟; 2)周边原住居民自建房屋较多、凌乱,直接影响整体楼
13、盘形象。3、 滨江新城 广告推广语:一条江,改变一座城;千里江山一岸藏 销售现状:2013年1月份推出第一批房源(15,16,17号楼)商住楼,剩17间店面未 售; 2013年7月份推出第二批房源(11,12,13,14号楼),住宅剩45套(共推 出170套,销售率74%),店面剩61间(共推出61套,销售率为0); 预计10月底推出三期,2栋6层的楼梯房。 价格情况:第一批房源住宅成交均价区间:4561-5040元/平方米 第二批房源住宅成交均价区间:5045-5352元/平方米 项目优势:1)项目附近有潋江河、湿地公园、将军公园,相对城区比较安静,环境优 美。 项目劣势:1)项目比较偏,靠
14、近郊区,周边的生活配套不完善; 2)周围学校少,小孩上学不方便。4、 城市广场 广告推广语:楼下是公园,楼上我家园;与公园零距离,到江边一分钟;入则幽静,出 则繁华 销售现状:2013年9月份推出所有房源,还剩一间店面 价格情况:住宅成交均价区间:4685-4978元/平方米; 商业成交均价区间:1028610375/平方米 项目优势:1)项目边上比较空旷,视野好,将军公园在旁边,方便休闲娱乐、锻炼; 2)位于城南大门,交通非常便利。 项目劣势:1)周边的生活配套不完善; 2)项目在马路边,灰尘大,噪声大,不利于健康。5、 嘉和苑 广告推广语: 销售现状:2012年7月份推出第一批房源,住宅5
15、1套,店面28间,还剩7间店面; 2013年8月底推出第二批房源,住宅64套,店面23间,住宅还剩60套, 销售率为6,店面销售率为0。 价格情况:住宅成交均价区间:4787-5232元/平方米; 商业成交均价区间:866814215元/平方米 项目优势:1)项目位于城区主干道,交通便利,临近中心城区,生活工作方便。 项目劣势:1)绿化基本上没有,小区内部配套设施较少; 2)项目在马路边,灰尘大,噪声大,不利于身体健康,而且不安全。6、 旺角华庭 广告推广语:坐拥旺角都市 尊享华庭生活 销售现状:2011年推出所有房源,目前剩余92套房源,去化速度较慢,去化率较低 价格情况:住宅成交均价区间4
16、567-4699元/ 平方米,商业去化几乎完毕 项目优势:1)毗邻中心花园商贸中心,交通便利,配套设施完善。 项目劣势:1)户型不方正,采光不好; 2)项目靠近乡下,周围居住人群比较杂乱。四、项目地块认知赣州市属于三线城市,房地产市场虽不是很成熟,但是也有的美好前景;有高速有效的物流体系;又占据东西南北交通要塞。这意味着赣州的诱人的市场和低廉的劳动力市场。所以,各大商家纷纷进入赣州。房地产更是有大量外资抢入,行业的竞争日益激烈,竞争的层次不断升级。经过几年的市场竞争,赣州市房地产项目投资开发规模不断扩大,开发形式全面化,多样化。据最新资料统计,2013年19月份兴国县国有土地出让成交额达100
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