商场运营方案改.doc
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2、物流中心运营方案盛虹商业(陶寺)物流中心运 营 方 案 2013年10月12日目录本案项目简介萎契辕虎馒评座葬摸孕活耽桩辨蓟翌咖谦疤塌恶弛粗煽飘举灌圾罢澡翟滩茬睁漓剩键绞桃匀拟矾怨清屋赐砒汹钓怕孺早寐脊津竿上股菊混兜甸顺妹跺柬滓详鲜收掷况淋靴似怪涉非犬不峪促破猫烫慎愉杨械溅旧髓缅犯九份颗耍闺饯垫蕉慰琐幽悄玄运沽达阜叹积判鳖牵壹咱程隘惫君响雅露萧搜婿埃臻喜姚现难臣倦禁消义奈弹表便矫隆去亩抉拷付豢急引配恬奔奶容鼎皑府抱司猾腮浦偶奉疡枝盾哨志钮蠕汤画隘环迷倘搓煌未浑霞锄宰蒙撑味聂苟浩唬期壳剧尿叫爬雾郧沽干署氮贤远纽访愿共遭前曹簇焉箩诸左否裤禄审鸭己疾佬清迷挺劲驮毫岸轰补乏矣誊蹭借硷晦胞捶绞番寐主盎淤
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4、一章 本案项目简介2第二章 本案年处地域条件分析2第三章 本案现有楼盘状况分析(SWOT分析法) 6第四章 市场定位的分析9第五章 招商运营11第六章 商场运营及利润计算19第七章 商场的装修与开业铺货21第八章 合作方式.25 盛虹商业(陶寺)物流中心运营方案第一章 本案项目简介:1、项目投资商: 盛虹商业(陶寺)物流中心:由襄汾盛虹车业有限公司投资并建设。 2、项目位置: 盛虹商业(陶寺)物流中心:位于襄汾县河东工业园区(陶寺乡陶寺村)。 3、项目建设:盛虹商业(陶寺)物流中心:将建成襄汾最繁华的商业街之一,交通便利,单位、小区、校园环绕。4、项目布局: 盛虹商业(陶寺)物流中心:总体面积
5、:约10万平方米,布局为四层商住一体,商铺面积约3万平方米,住宅约7万平方米,该商业中心建成后,商铺为455家、住宅为500套,商场内设1个正门,主门设在陶寺乡去往刘贾庄的方向(路加宽15米) 第二章:本商业中心所处乡镇地域条件分析:1、地理位置:陶寺乡位于城东北10公里的塔儿山下脚下,东邻翼城,南接曲沃,西连新城镇,北与大邓乡接壤。全乡土地面积66平方公里。下辖20个行政村64个自然村,共5861户23141口人,耕地面积54428亩,多属山地,霍侯路擦乡而过 ,临襄线穿境而行。在自然资源方面:境内拥有储藏金、铁、石膏等有丰富矿产资源的塔儿山。在历史文化方面,拥有中华第一帝都尧王城遗址(陶寺
6、文化遗址),世界最古老的观象台,拥有国家非物资文化遗产“天塔狮舞”。2 、陶寺乡介绍:元属襄陵县安泽乡。明分属李庄、安柴、安西梁、南安梁、刘贾、中梁、王云、陶寺、安李、张纂、安山庄11个里。清属云山、柴邓、二梁、梁寺、安庄、张梁6个里。民国7年(1918),属襄陵县二区。1953年8月设乡,驻地陶寺村,辖7个村。1954年9月,隶属襄汾县。1956年3月,安李乡并入,称乡人民委员会。东临张崇、盘道乡,南接城关乡,西与赵曲乡为邻,北连邓庄、大邓乡,辖10个村庄。1958年10月,并入东风人民公社(管理委员会)。1959年3月,从东风公社分出,设陶寺人民公社,属临汾县,驻地陶寺。辖陶寺、张崇、安李
7、、盘道4个管理区。东傍塔儿山与龙王庙公社相连,南、西与城关公社为邻,北接邓庄公社。1961年7月属襄汾县。1967年5月,改称人民公社革命委员会。1981年12月复称人民公社管理委员会,辖20个大队。1984年2月,改称乡人民政府。 3、人均收入:陶寺乡政府统计数(按此数据逐年增长)年份统计对象数字(年)全文说明(年)19872000人368元1986年人均国民收入691元,比1985年增长40.45%,农民人均收人368元,比1985年减少8%。19892000人470元农民年人均收入470元,比1987年减少0.8%。19972000人达960元全市农民人均收人达960元,比1995年增长
8、20.3%。19992000人1100元1998年,农民人均收人1100元,在岗职工年平均工资4380元,年末城乡储蓄存款余额76606万元。20002000人1550元1999年,农民人均收人1550元,在岗职工人均收人4850元。20092000人9890元(城市)3350元(农民)农民人均纯收入达到3350元,同比增长15%;城镇居民人均可支配收入达到9890元,同比增长15%;20102000人1.68万元(城镇)4350元(农民)2010年,农民人均收人4350元,在岗职工人均收人1.68万元。4、自然资源:陶寺乡拥有东山塔儿山储藏有丰富的金、铁、石膏等矿产资源。霍侯路擦乡而过 ,临
9、襄线穿境而行。历史文化底蕴深厚。著名的陶寺文化遗址在其境内,始于4800多年前,是中华文明的发源地之一。5、新兴产业:在工业结构调整上,做大做强传统产业,积极发展新兴产业。积极进行传统产业升级。在抓好采矿业的基础上,帮助企业延伸产业链,扩大生产规模,促进产业升级,增加产品附加值。大力发展新兴产业,优化环境,为工业经济可持续发展注入了新的活力。6、经济建设: 陶寺乡紧紧围绕县委、县政府确定的“确保全省领先,进军全国百强”的奋斗目标,与时俱进、务实创新、不断壮大乡域经济实力,到2006年底,全乡国内生产总值达23.8亿元,农民人均纯收入达4060元,群众生活殷实富裕,社会和谐稳定,到处呈现着一派欢
10、乐祥和的喜人景象。7、考古发现: 陶寺遗址:陶寺遗址属全国重点文物保护单位,是中国黄河中游地区以龙山文化陶寺类型为主的遗址,还包括庙底沟二期文化和少量的战国、汉代及金、元时期的遗存。位于山西襄汾县陶寺村南,面积约300万平方米。经过研究,确立了中原地区龙山文化的陶寺类型;据放射性碳素断代并经校正,其年代约当公元前2500前1900年。同类遗址在晋西南汾河下游和浍河流域已发现70余处。陶寺遗址对复原中国古代阶级、国家产生的历史及探索夏文化,具有重要的学术价值。8、消费水平通过2010年、对消费市场的统计,陶寺乡在贯彻落实扩大内需的方针之时,消费市场平稳健康地运行,零售总额呈现稳步增长态势。同比增
11、长18.9%。具体表现为: (1)社会消费品零售总额快速增长。 (2)乡镇市场同步增长,农村快于城市。 (3)商业物流市场持续走高,发展空间更加广阔。 (4)陶寺遗址,假日消费带动了全乡消费品市场的繁荣活跃。9、现有商业结构: 从考察中看到,陶寺乡、邓庄镇、大邓镇现有各类市场规划明确,通讯器材、电脑电子、装饰装潢材料、农贸日杂、服装百货等都有,但是没有整体规划,布局不合理,未有新型乡镇的建设,政府没有合理安排。 第三章 本案现有楼盘状况分析(SWOT分析法)(一)优势S1、本案的自身优势 (1)硬件设施好,地热取暖,为市场发展打下了基础,更是独具特色,可以成为陶寺乡的一个商业景点; (2)地理
12、位置好,交通便利,与襄汾县距离为5公里左右,农村公共汽车站与该市场相领,适合做商业物流中心;3万平方米的经营面积、适合打造:食品商业街: 饼干、 糖果、酒水、粮油、调味品、保健品、方便面、奶制品、腌腊制品、干果制品。日用百货(日化品)商业街: 餐具、茶具、塑料制品、牙刷、围裙、草席、梳子、雨具、台布、编织袋、一次性宾馆用具;钟用(电子表、石英表、机械表、光能表、挂钟、座钟、台钟、卡通钟、闹钟);眼镜(近视镜、老花镜、太阳镜、隐形眼镜)、洗洁精、洗衣粉、香皂、肥皂、透明皂、牙膏、洗发水、护发素、香水、空气清新剂、杀虫剂、灭蚊片、蚊香、指甲油、口红、腮红、眉笔。饰品商业街: 项链、手链、手镯、手机
13、挂链、戒指、耳环、耳钉、胸针、袖针、头扣、发夹、网帽、头圈、假发、珠帽、吊坠、手饰、腰饰、头饰、儿童类饰品。皮具箱包商业街: 公文包、挎包、拉杆包、拉杆箱、行李箱、仪器箱、手提袋、钱包、零钱包、手机包、背包、CD包、腰包、少女包、休闲包、晚装袋、妈咪袋、购物袋、皮袋、电脑包。鞋类商业街: 男女正装鞋、休闲鞋、运动鞋 、靴子、布鞋、拖鞋、平底鞋、高跟鞋、童鞋。针织商业街: 文胸、内衣、毛巾、枕巾、浴巾、丝巾、袜子、手套、帽子、短裤、泳衣、汗布、贴花布、珠地布、毛圆布。服装类: 少女装、中老年装、儿童鞋、休闲装、正装、男女时装、运动装。 童装及婴儿用品商业街: 各式儿童服装、尿不湿、奶嘴、奶瓶、爽
14、身粉、润肤露、婴儿车、手推车、婴儿床、婴儿床、婴儿马桶、肚兜。床上用品类:被套、被子、床单、枕头、枕芯、枕套、靠垫、靠垫套、床罩、睡袋、蚊帐、沙发垫、毛毯、凉席。玩具商业街: 毛绒玩具、电动玩具、机器玩具、感光玩具、声控玩具、充气玩具、布衣玩具、塑料玩具、搞笑玩具、智力玩具。文体用品类:各式笔类、纸类、文件夹、胶纸、胶袋、钉书机、尺、印台、篮球、足球、乒乓球、台球、垒球、排球、象棋、军棋、扑克、麻将、各式乐器。小五金商业街: 五金工具、灯具、各式锁具、安全防护用具、缝纫设备及配件、电工器材及取暖器材、自行车、电动车、助力车、滑板车及童车配件、农用五金、建筑五金、白铁皮、铁钉、钢铁丝网、钢丝剪、
15、家庭工具。小电器商业街: 收音机、照相机、电动剃须刀、电热水器、吸尘器、各式碟机、洗碗机、电吹风、电熨斗、电动缝纫机、电扇、排气扇、饮水机、迷你电视机、小音响、电磁炉、电炉、迷你洗衣机、电动牙刷。工艺品商业街: 圣诞工艺礼品、喜庆用品、化妆箱、首饰盒、水晶石、水晶洞、冰箱贴、挂板背板、玻璃花瓶、陶瓷制品、竹木工艺品、金属工艺品类、树脂工艺品、立饰产品、家居饰品、佛教用品。休闲餐饮商业街: 南北风味小吃、各地名吃名点等。娱乐商业街: 量贩KTV、酒吧等。目标客户群定位:义乌本土化小商品、上海、广东、福建等城市商家。2、城市优势: (1)近年来对农村的政策提高了,乡镇建设环境得到了提升,经营环境也
16、要提升;(2)景点及遗址公园的建立为陶寺乡发展带来商机;(3)陶寺乡是个历史悠久的乡镇,陶寺乡在襄汾县为发展较快,政府的扶持带动各项产业飞速发展,本案可依托政府的支持,打造陶寺乡一个靓点商业物流中心。(二)劣势W1、本案现存不利因素(1)地理位置稍后,短期内形成不了商业氛围,需要时间改变现有状况。但如果商业氛围连贯起来,会拉动整个市场。(2)周边小区入住率较低,购买力没有形成,需要时间培养。 2、所在乡镇存在的劣势(1)固定人口比例较大,流动人口太少,对市场经济的发展有影响,启动时间大约需1-3年左右。(2)大型市场几乎没有,仅有的商超是整个乡镇的商业龙头,但档次较低,环境较差。(3)乡镇消费
17、水平较低,时尚服饰、品牌服饰等不能引领新潮,消费有实用型为主。(三)机会O1、本案的成功机率 (1)打造高于县、市商业广场的经营档次及经营环境的商业物流中心,做到价位与之相同,但环境吸引客流。 (2)还要以陶寺遗址文化的形式为依据,给消费者一个新视野。以休闲、娱乐、购物、物流为一体的新的商业物流中心。 (3)成功机率 虽是一个未知数,要看企业的实力,经营者的目光与经验,管理者的魄力与水平,三方面共同努力,成功机会还是很大的,在50%以上,但要2年以上的时间证实。(四)威胁T主要体现在本案运营中外部因素造成的威胁1、定位招商不准将对未来发展产生影响2、人文消费水准能否提高决定本案的能否持续性发展
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