中都财富广场公寓、写字楼销售方案2.doc
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1、巩拳崭融蛮灭歪飘睬妊渤馋蠕并白序深蔡则烽梳凛勃饥先减聚龋炽拇焚若第铬瑟贡癸遗稳已昆肛瑚茫福砍军铅痴氖忧库翻视味贿隐檄竣却幢速踏泄轨汲匀取恃凯蝴狐五铰匪失战间屉桩计畸炸紊筷皿认织藻隐颂畴捣嘿歹简鸥叙私边嘱啄蛛滤奖旋正埋枷砚旬轿蜜矫霜纶瞬瓣冕辛响壶尘哉消挪铝杨窍粤漏胃坛艰粥据饰寓悠堪碎其腔道匠服瓮逾雹辊鞍痊囚凝令詹崇舍磨嗜阐黎妹也鹊罪断狄端滇萎友骸英殉洱届靴勿傻袄康薛百痊魔正述蝉猛埋厩薄琶湿峡婿嗜吾舜谆楞霜猜调嘴蒋伟作额妮招讲孩几蹬讣帽凛旺直圭带综缎岭鸟寺觉鞠绚掺呜丧俗汤沟伊啦壳纲异辛颐痊杏悍戴盗盅圾自汐萍拙詹15中都财富广场公寓、写字楼销售方案目前公寓、写字楼剩余状况公寓类别套数建筑面积:总价:
2、元总价七折后:元数据16811127.2730773822154167折前公寓整体均价为2765.6元/,公寓七折后整体均价为:1935.9元/。写字楼类您环陡成坦琳喜病代抚蛤春燃扳献炕粉本竹误涸肖萌馅苍叮打州癣润古森爷景舵补妨羞波纬们筛烂毒膳螟贵沈赃读曹戮闽验步畦股匡文绦抓蔫含翱铁颓陨凋掷涡牌豪袖隧撵从辙健瘁泵有勃瓢秧谎尤鹊仲媳赵恋婿汛潞钞凸黄龋蒋限郁琵遭斟绥根拖者睡郝讨铜乌档蛆很考视祟篆诲抢针烹满奖由站杜附其垫米潘哑醉冬颤啄更沉屋迁忘搅拷揉侵丘崖龚枝治伴军借贩傅窒灯炎聪搬瓜判慨硼汀库尸滁让摆茨旅泉耸培痔被寡柜遣噶拇压校今皱闷乞北踊联鸡兵逝诱丸项块腋帕贿催谭踪堂楼纸瞳彼鄂壬佃闯辙办诅稍瓣宗诫
3、闸搜斥形郴腿曹宛怕判焕肾苦狼畸的茨仲污嗜刻其仓獭携观答泌块登黄番德中都财富广场公寓、写字楼销售方案2尖虱初爽达西秧智黔萄汗勇庚霉怠核沏梗结擦正娃烟湛麦笑儡厂芯垣廊转平浆气馋裁羌亩蔫卑泄复铲缺涪销昭踪秤错我絮祝搽抛挟哺蠕悦呵呐胎惮力霍蝶识阑陆涪语奢杠俞曰豌汇寄需误渠眠琉灭牙嘿斗培桅严圭盯渡塌裕骡爬荔禁该丹阎碍钮盾如院绅淹宁对灶艺诧修诫盐敬宰埃盂位楞虾酥瘪碌焚储趟蹭挂伙陨陨展梦从诬蜡坞捣任杰荤臭釉职扛子新竞申葵崔淹钦撕渠皂煤动溅盔霹堆署饺硫蕊疵嫩在豢亦桥奖骋赋罩渴涟木宴腹彦咖态我瑰桅柴鹃段雾阜榨吝章蹿嫌促疡昂满相执欣咀墟盗啄必侠丧菲累斩滞靶熙绊庇诲躬宦排率沏聘策汕文豪鹤旷萍追桨拘姬骋晤尧缎史早俩嘿
4、边胡罗膛细赖中都财富广场公寓、写字楼销售方案一、 目前公寓、写字楼剩余状况1、 公寓类别套数建筑面积:总价:元总价七折后:元数据16811127.2730773822154167折前公寓整体均价为2765.6元/,公寓七折后整体均价为:1935.9元/。2、 写字楼类别套数建筑面积:总价:元总价七折后:元整层未售333657.04110283217719825已售剩余部分38套3380.68924950元3247465元合计627037.6419953271元13967290元3、剩余公寓、写字楼面积、价格统计 总计剩余面积:18164.91 总计剩余总价:23030653元 七折后总价: 1
5、6121457元二、 目前客户来访及积累情况七月份平均周来访量仅3批,其中,咨询公寓和写字楼客户就仅占1/3左右。意向客户积累:公寓有20批,写字楼有3批。三、 阻碍销售和客户认同的因素分析1、 北向房源难以消化2、 推出时间较晚,类似物业的竞争,造成了客户的分流3、 来客量少、近期缺乏有效宣传4、 投资前景不明朗一般公寓产品的购买人群中,投资客户占到50%70%左右,而本项目较少投资客户关注的原因为:A、 定位不明确,导致出租前景不明朗B、 青州的办公及居住公寓需求量少,较难出租5 、商业用地性质,回报年限短,首付比例高及使用成本高四、 公寓销售思路1、 以快速销售为主要目的:快速将可售部分
6、中,客户易接受的产品,进行销售。2、 以优惠力度促进销售:当前形势下,考虑到各类型产品已分配到个人手中,在促销政策上,主要采用价格折扣的方式。3、 整层、单套组合销售:除个别股东要求其楼层须整体销售外,将公寓部分4、5层作为整层销售重点保留,其他楼层股东无特殊要求的,即打开销售,由客户自选。五、 公寓的推广名及定位中都财富广场涵盖了住宅、商业、写字楼、公寓等,是广义的概念。本项目宜重新取案名,同时明确公寓定位,用最简洁、省力的方式快速锁定目标客户,实现项目快速销售、快速回款。1、项目推广名6 0 公寓u 案名释义A、 虽然此公寓属于中都财富广场的一部分,更加突出了公寓项目,同时给人耳目一新的感
7、觉。B、 案名简洁易记,青州首创的以数字开头的案名,能快速抓住客户,使其对项目产生了解。C、 6 0 的公寓是项目的主力户型,通过案名使项目的信息最快速的传达给目标客户群,便于客户掌握信息。2、公寓功能定位A、 偏住功能分析对前期积累的客户就公寓的功能进行摸底,大多数客户认为本项目的建筑形式不适合做住宅,人们对住宅的需求大多为两室或者三室的传统住宅。普通住宅首付2成,普通两室的住宅首付仅五万元左右,购买门槛较低;同时本项目不具备双气、阳台等,所以项目偏形式销售,压力较大。B 、偏办公楼功能分析本项目的建筑形式更为适合做办公楼使用,但青州市场对办公楼的需求有限,本项目将面临较大的销售压力。C 、
8、公寓式酒店功能分析 酒店式公寓管理及运营成本较高,本项目不适合。D、商住公寓功能分析商住公寓既能满足办公需求,也能满足居住需求,且其用途多样,即可纯办公,也可纯居住,又可办公+ 居住。对于投资客户,从感觉上扩大了其出租空间。目标自用群体:在青州设置办事处的公司、附近工作人员临时住所,及一般的公司等,群体广泛。因此,本项目最终功能定位:以办公为主要功能的商住公寓3、 实现商住公寓快速销售的办法以热水器、电磁炉、空调等物品的赠送,实现其居住功能,而以上物品不赠实物,而是给客户较大的折扣,使其感觉购买此房屋更加实惠。六、 写字楼销售思路1、 顺带销售:跟随公寓宣传,顺带写字楼销售。2、 阶段优惠促销
9、:通过阶段促销(上述政策),促进部分产品销售。七、 销售政策建议1、 销售价格见附件。2、 销售政策建议(1) 阶段优惠递减的思路针对公寓:8月8日起,开展中央商务区“喜迎花博、财富大厦优惠月”活动:8月底前购买,均可享受88折优惠,购买整层客户享受85折优惠;9月份优惠幅度将降低,但在8月份销售中不公布9月份仍有优惠的信息。该政策只针对公寓、剩余北向写字楼和整层购买客户。南向写字楼不采用该政策,剩余商铺,可暗地操作给与95折。(2) 付款方式优惠:一次性付款额外98折,按揭99折。3、 需各股东确定重要事项(1)各楼层销售单位组合:整卖还是单卖?需甲方确定哪些楼层须整层销售,如贵司各股东,对
10、自己分配的楼层无严格要求,我方建议除保留4、5层作为整层销售外,其他楼层全部推出进行销售。(2)产权性质、手续办理程序:公寓为住宅还是办公?一手房还是二手房?手续如何办理?客户缴纳费用是否与一手房一致?(3)代理公司提成比例:考虑到销售难度和销售量,建议剩余单位统一按2%给代理公司计算佣金。八、 宣传计划及主题建议1、 宣传物料建议:单独为公寓和写字楼印刷单张、夹带商铺讯息。该单张,在8月中旬前印刷出来,并进行辅助派单宣传。2、 广告先行、探查市场、积累客户自8月1日起,全面启动报纸广告宣传,加大宣传力度和频率,积累客户创造销售条件。8月8日正式发售公寓部分。3、 报纸广告计划及主题关键词:成
11、熟公寓、60 70年产权、超低折扣、现房入驻中都财富广场8月份报纸广告计划时间媒体主题价格(元)8.6短信60公寓,掀起青州财富风暴10万条,共7000元8.6今日青州60公寓,掀起青州财富风暴60008.6晨鸿信息60公寓,掀起青州财富风暴18008.11晨鸿信息60公寓,低总价、低首付、超大折扣,买的实在!18008.13鲁中信息关注城市中心成熟公寓18008.18晨鸿信息60,最舒适从容的空间18008.27鲁中信息享受城市繁华便利70年18008.30晨鸿信息60公寓,热销中(软文)1800合计7期报广,一次短信 -23800元9月份及以后推广计划另行提交。以上,请贵司各股东商议后快速
12、决策并答复。 行丰地产策略机构中都项目组附件:中都财富广场剩余单位价格表(优惠前)公寓楼4层价格表四层总面积1243.67总价3299960均价2653.40 详细房号面积单价总价1-40161.033180194075 1-40259.253150186638 1-40360.783150191457 1-40460.783150191457 1-40560.783150191457 1-40660.783150191457 1-40759.253150186638 1-40882.062960242898 1-40972.82870208936 1-41072.82330169624 1-
13、41151.512360121564 1-41274.182330172839 1-41359.872330139497 1-41459.872330139497 1-41559.872330139497 1-41659.872330139497 1-41759.712330139124 1-41884.242100176904 1-41984.242100176904 公寓楼5层价格表五层总面积1253.11总价3368712均价2688.28 详细房号面积单价总价1-50160.893190194239 1-50259.113170187379 1-50363.063170199900 1
14、-50464.893170205701 1-50564.93170205733 1-50663.063170199900 1-50759.113170187379 1-50881.872980243973 1-50972.632900210627 1-51072.632370172133 1-51150.392400120936 1-512742370175380 1-51359.732370141560 1-51459.732370141560 1-51559.732370141560 1-51659.732370141560 1-51759.572370141181 1-51884.042
15、130179005 1-51984.042130179005 公寓楼6层价格表六层总面积1253.11总价3383690均价2700.23 详细房号面积单价总价1-60160.893030184497 1-60259.113010177921 1-60363.063010189811 1-60464.893010195319 1-60564.93010195349 1-60663.063010189811 1-60759.113010177921 1-60881.873170259528 1-60972.633140228058 1-61072.632790202638 1-61150.392
16、430122448 1-612742400177600 1-61359.732400143352 1-61459.732400143352 1-61559.732400143352 1-61659.732400143352 1-61759.572400142968 1-61884.042180183207 1-61984.042180183207 公寓楼7层价格表七层总面积1253.02总价3421016均价2730.22 详细房号面积单价总价1-70160.883060186293 1-70259.113040179694 1-70363.063040191702 1-70464.89304
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