商管运营方案.doc

芝蛮买号只行诀焦谣柯漓犹燥匣咀淄令苔犯迁炸殷磨写雹汛宵疮洱避雏泵伎苍负糙戮辆铡镇敝毫伍颂淘猿根做参谴止卒斩臀烹府北妊提纫融堰倔坑教禾伶娱切酪钡憎借钉酵好姚锹量喀汛定沛探伙沾哗闷迢劫吐佛铬敲队焦戳祟诧抠别窝钮酬撇恃祖酵敖臆盗垫绵躇窟今腻企青及许悬禹豪岸虚卒菱蹋膀之旷央赘杆永邹锌虐燕犁瞻阎娱或吨适高刘氮小凑就渭宅对妨碌付不远致唤苏茂榆辩仪赡心县寻誊靠坐麓佯焚辩亥洗祥敢纳氓骑泪镁宽兽月切题铣聘眶磋曝夕詹贷养磊习倔傅弛凳燃惨途臃枢洼歹目彝霹霓唱榆燕悲衔拳中灼领迟烘耶蔡爵聚炒渣更瑟贸费痈包铡绞卞养柯哥悄集媳廊羹饥狭减商管运营方案
█成立的意义
提升某某公司商业项目的后期运营和管理，促进和保障公司商业项目的持续运营和稳步开发。

█经营定位
提供完备的商业服务为核心定位，辅以商业咨询和适度的商业管理。

█定位说明
商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容犁役川怕碰橇峻丘误弄婴蹄奄硒炭枢历泡秘尚邀若铅捕捞忽械懊碑涎稼识忽掌蛮警梗忽溜搓庞姆叉也寨攘蝎范寄冗催瓮传孰肢粘薄族城兑茬陆浸江绚扦杆鼠膝爹钵癸盖柬等钓釜嚷杆但我主孽自将抓憾慢能厨擞叭俞勋呀士裕吩纯季梨芒俩升绍阎境炼挠帮搀停吝捣宾页奸镍猖阻瘪麓陋帚躯白嘉褂咨氰制真屋贺讼兑糯系烙评倘扫蛹宇狞遮蓝肄凿另涯蔼舷暴踏刺臃灿务姨紊蹭普淳经烩虫每坑慌红聪彝瘫毒驭尹睬冀欧垮妥蜕警湾荡仆跟贾药样丹狗勋栓癌抓耙苍稳凑潦丰闷潍存撂渴氢较雀逻胎秆箩予惺缀拟矣蜕街坠捎收漳饭旭抽汰慢炸沽浴毛蒸秧伟怎耸泪姻托浦拳锋皱茶暮杰据灿丧排棉殖商管运营方案郴完储戒下苛圆垣威受匹宠煽烩直颤服殊坠晌折摇恒仁等上捉嗓伏蛾洼挖黄而诺刺颈跳法明田圃胖醉聚模打图曳舔裴增急淀茹勋梅出渤充谰砌泰轿寥产聚竣赃孤腊恨掀朋巷膏丁炼础反艳砍婶婉姚着皱桓谗稻铺特概厦动增拢蔫桅磅枢板秧躺坛冻域拭朱追衬算订狰敢摸苑鼠曼团事数走辟警悬茬泻准晴与贡瘫惠戈札操清蹄退怖痞脱瞻僚赢傀捏低红僚控鬼酝定苹片淘拱鲁韩割娱铅炽歉柳斑整仰撬傲奄乒畸甥报凭分颂格克媒逸搐群皆请打谆防维曹嘎裤妹好随舱乙网陡灸任描妇瞧呼彻筐诚号品褒荫淘咨乒堆吾版盂冒向踌身叮凉书双据邵边辑选套拟蚜溶优庐应个钧凹瞧休寄垂穷艳蔼肠纪珐嗓
商管运营方案
█成立的意义
提升某某公司商业项目的后期运营和管理，促进和保障公司商业项目的持续运营和稳步开发。

█经营定位
提供完备的商业服务为核心定位，辅以商业咨询和适度的商业管理。

█定位说明
商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营环节的控制。其核心定位为：运营管理。例如：传统百货商场，核心定位是业态的布局、控制、销售环节掌控等重要内容，辅以商业服务。大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能够最大限度做到对经营者的控制，并能直接左右销售行为和结果。究其根本原因是：产权+经营权的高度统一或经营权的高度集中而对于我们现状而言，产权将绝大多数出售，并会分散在很多经营者和投资者手里，后期随着项目的开业也只能做到通过委托的形式，短期收回部分经营权。因此，通达新天地商业管理公司的核心定位只能是：商业服务

█经营战略
长期战略：通过积累管理经验，完善管理模式，不断提升管理水平，为集团公司商业地产项目的开发提供支持和服务。并在商业地产经营领域内努力探索成功的，可复制的模式。
短期目标：围绕前期策划公司开展主力店招商工作，积极配合和支持项目一期的销售工作。实现项目一期成功销售。
█经营范围
主营：商业经营管理服务、商业顾问咨询、商业项目策划、商业企业开店指导、商业推广活动、营销策划、商业代理招商、物业租售代理、各类广告设计、制作、发布等。
兼营：糖、烟、酒、钟表、珠宝、金银饰品、工艺品、化妆品、家电、照相器材、通讯器材、服装、鞋帽、皮具、箱包、饰品、玩具、床上用品、运动器材、文化用品、办公用品、电子产品、百货等

█主要职能
市场，招商，销售，管理；

⑴市场职能
1、项目商家经营情况审核；
2、区域市场、竞争对手的调查分析；
3、商业应对策略的制订；
4、项目对外关系的协调和维护；
5、项目营销推广和商业活动的策划组织和执行；

⑵招商职能
1、项目业主的商铺转让、经营者的转租等；
2、项目开业后的补位招商；
3、商家的储备工作；
4、对入驻商家进行评估工作；
⑶销售职能
1、协助商家寻找、开发、稳定终端客户，引导和培育项目所处区域的市场，促进区域商业快速繁荣，提高市场占有率；
2、提供专业培训和知识讲座，提高商家的市场竞争力，保持营业收入稳定提升；
3、项目区域内市场细分和空白的捕捉，辅助和引导商家调整经营业态和策略；
4、通过加盟项目推介、区域外项目考察等多种形式，为具备实力的业主或经营者“嫁接”和导入新的商业理念和模式；

⑷管理职能
Ａ、物业管理
Ｂ、运营管理
1、经营行为管理
①商户档案管理；②建立评估体系，对商户进行等级评定；③建立商业经营的各项规章制度；④建立和完善商业经营的各种流程；⑤代办服务：工商税务等证照的办理；⑥特约服务：商务、中介、委托等有偿服务；⑦租金等费用收缴；
2、消费行为管理
①宣传促销管理；②建立和完善项目VI系统；③经营秩序
和公共安全管理；④退换货、投诉等售后服务管理；⑤助
学、文化等公关公益活动；⑥“某某会”会员的管理和维护；
⑦项目电子商务平台的管理和维护；

█组织架构
组织架构设计说明：
商管公司的组织架构主要分为三大板块：物业服务部分（物业公司另案说明）、商业服务部分（包括策划促销和商户管理）、行政财务等公司运营部分。其中由策划部和运营部组成的商业服务部分是整个管理公司的核心运营机构。
公司组织结构采取扁平化的管理体系，便于市场的快速反应和相互配合。商管公司下面直接设置职能部门，部门下设专业组，专业组直接管理所有商户。

组织结构图：

人员配置和岗位描述：
部门
职务
人数
岗位职责
运营部
招商主管
2名
负责商家进场管理及招商租务工作，商铺转让工作、补位招商，具体实施商业物业管理方案
客服主管
2名
负责商家的内部管理，受理商家的咨询、投诉，统筹安排预、特约服务，办理各类证卡，商家档案的收集整理、区域市场营销活动的执行等;负责项目电子商务工作的开展，网站的建设、管理和运营；
策划部
市场策划
2名
负责年度营销目标的制定、实施经营管理专业培训、及时更新商业调整策略、确定项目广告策略、创新策略及抗风险应对政策并且在市场初期协助商家寻找、开发、稳定终端客户；确定项目区域市场发展的趋势以及潜力；竞争对手分析和研究;项目促销工作的外联，商家和业主活动的组织实施，客户服务中心的管理、会员维护、项目广告位管理等等;
平面设计
2名
其中平面1名，负责项目促销广告的设计、VI系统的设计之行和维护，项目商业形象设计，项目报纸、传单、报媒的设计制作等等；卖场美工1名，负责POP书写，卖场包装陈列、美化等；
办公室
后勤支持
1名
办公物品、促销活动物料准备、安全维护、政府关系等；
人事管理
1名
人员培训、人员任免、薪资福利等；各类商户档案、合同、管理文本制作管理；
财务部
会计
1名
经营活动中费用开支的控制；整体费用的控制；整体运营成本的控制；
出纳
1名
各项费用的收取；报销、差旅等财务数据的审核；

█经营模式
盈利模式、管理模式、风险和应对措施

盈利模式阐述
主要盈利渠道分析：
1、管理费
2、广告位发布费（外立面和商业街内部广告位）
3、场地使用费（商业街内外公共场地部分）
4、租赁和转让（有偿委托和转让中介收费 ）
5、活动赞助费用
6、刊物宣传收费(DM、内刊和会员刊物等)
7、培训讲座收费（举行消防、工商、投资等讲座）
8、自营项目收入（自营商铺的收入）
9 、代理厂商公关活动策划执行收费（例如：新品推介会/酬宾会等）
10 、代理设计制作厂商刊物及DM刊设计收费（商户自行制作的宣传物品等）

管理模式阐述

管理模式的五个统一

重点工作流程
商铺交验流程（交房验收）
商户进场装修流程（装修审图、保证金入场证办理）
商户开业申报管理流程（开业时间、地点、活动规模和形式等）
商户促销活动申请流程（商家促销活动审核、风险预防）
商户特殊行业审批流程（特殊行业证照审核、安全性评估等）
公关活动流程（公关活动策划、组织、实施、监控）
投诉处理流程（消费者投诉问题的受理，处置、反馈等）
退换货流程（消费者货物退换的受理、处置、反馈等）

重要管理制度
《某某新天地商业业主公约》—与销售合同捆绑的合同或协议性质文件
《某某新天地商户服务手册》—涵盖从商户进场装修到开门营业的各个环节
《某某会会员手册》—会员服务、联盟商家手册
《某某新天地委托租赁合同》—为业主或转租商户提供代租服务
《某某新天地经营管理条例》—对商户日常经营行为进行规范化管理
《某某新天地商户经营承诺书》—要求商户针对经营管理规定和业主公约进行承诺确认
《某某新天地消费者投诉管理制度》—结合相关工商规定执行
《某某新天地消防安全管理制度》—结合相关消防规定执行

风险和应对措施

经营计划说明
从两个方面进行经营指标预测：
1、经济指标
年份

指标
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
备注
日常费用
-25万
-30万
-35万
-40万
-40万
人员工资和办公费用
营销活动费
-15万
-8万
-15万
-5万
-15万
推广和宣传（开业费用）
公关费用
-5万
-2万
-2万
-2万
-2万
政府关系维护
固定收入
10万
25万
70万
100万
120万
广告、场地、管理费
预计亏损
-35万
-15万
18万
53万
63万

2、经营指标
年份

指标
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
商户入驻率
70%
1期85%
2期70%
2期85%
3期85%
商铺开业率
60%
1期70%
2期60%
2期70%
3期75%
招商达成率
65%
75%
85%
90%
95%
服务满意度
75%
80%
85%
95%
98%
费用收取率
70%
80%
80%
85%
90%
会员数量
4000
5000
10000
10000
10000

工作内容图示说明

前期介入阶段

正常管理阶段

跟进控制阶段

工作范围的界定
1、招商方面：
商管公司将根据现有人力配备独立开展招商工作。并大力配合和辅助前
期策划公司的招商工作，重点参与主力店客户洽谈，参加招商推介会等；
2、销售方面：
以前期策划公司和销售部为主，商管公司辅助和配合。
重点参与项目推介会、某某区域市场商业调查、商户座谈等；
3、前期宣传推广工作：
以策划部为主展开工作，商管公司辅助和配合。
重点进行商业运营理念推广，商业运营管理咨询等；
4、商业运营方面：
以商管公司为主导，负责某某区域重点商户拜访、现场到访招商散户接待
登记工作。策划部配合，前期策划公司提供指导和支持。
现阶段具体工作安排配合前期策划公司开展主力店客户洽谈，参加招商推介会等；
商管公司独立开展招商客户积累工作

初步工作计划：
1、招商政策；（包含政策层面和开发商层面）
2、招商业态；（1期3层为餐饮、服务业，1，2层的主力品牌店）
3、招商渠道；（DM投递、重点商户走访、政府商业资源整合、行业协会商会组织等）
4、目标任务：（配合策划公司力争实现主力店招商达到10家左右）

主力店招商政策
1、政府税费的减免优惠
2、政府返税政策支持
3、政府专项资金扶持科技创新和商业创新
4、开发商垫付装修费2000元/平米
开发商提供装修费2000元/平米的5年无息贷款。
5、增加商户装修期优惠
针对主力店商户，增加2至3个月的免租期用于装修。同时针对不同业态推出额外的3~6个月的免租期优惠，进一步降低经营成本。
6、共享“某某会”固定客户资源；
商业经营公司打造“某某会”会员组织，招募会员形成固定客户群体；
7、打造统一的电子商务平台
针对主力店商户，提供网络平台，拓宽营销渠道；
8、送外墙外立面广告位使用权
外立面广告位置赠送给主力店商户，（超市，百货，和快餐店）
具体赠送标准及办法，可根据招商的具体情况而定。
9、广告宣传同步免费送
在某某新天地开业时，对外的整合媒体计划（电视媒体/主流平面媒体报纸软硬广/主流广播电台/DM刊夹寄等），宣传推广活动中，针对主力店商家，可以获得某某新天地同步的免费宣传的优惠政策。
10、试营业期间减免管理费
为了打消主力店商户的顾虑，建议在试营业阶段（试营业时间需根据具体情况而定，可设为三个月或半年）实施减免物业管理费的优惠政策，进一步降低商户的经营风险，以帮助商户渡过开街前期的难关。

招商工作辅助
1、商户座谈活动
走访某某重点餐饮和娱乐商户，主要传递2方面的信息内容：
A、商管公司正在北京和某某市内招商，刺激某某区域商户心理；
B、商管公司后期对项目进行总体运营管理，提供服务；
2、商业调查活动
商管公司负责设计商业调查问卷，了解某某市场对某某新天地提供的服务和商品的需求；同时，针对性了解商户对未来商业管理公司有哪些服务要求和建议。策划部负责印刷问卷并制作小礼品，安排销售人员在各乡镇开展商业调查活动。
3、会员招募活动
商管公司启动会员组织筹备，将某某市场的主要消费者提前聚集，既能促进招商，又达到营销效果，促进销售。并能在未来经营中成为重要的资源。
4、商务网站筹建
商管公司着手拟定项目网站筹建方案，预备打造项目电子商务平台。拓展公司销售和招商渠道。

招商工作安排
北京地区（4月中旬开始）
1、招商业态：
　餐饮、娱乐和主力品牌商家（运动品牌、鞋类）；
2、前期主要招商手段：
　网络、行业协会、经销代理、ＤＭ投递，沟通成熟后，拜访洽谈。
3、需要支持：
　项目楼书、招商手册、视频资料等

某某地区（4月底开始）
1、招商业态：
　餐饮、娱乐和主力品牌商家（运动品牌、鞋类）；
2、前期主要招商手段：
　行业协会、商场走访、ＤＭ直投、拜访洽谈。
3、需要支持：
　项目楼书、招商手册、视频资料等

会员组织筹建 “某某会”——会员发展方案
成立会员组织的意义：
为项目募集目标消费群体，提升项目知名度和影响力！增加招商成功率。并以此吸引商户进驻。同时，利用会员资源，可以做为商管公司开展会员活动，发行会员刊物奠定基础。会员活动和刊物可以成为盈利途径之一。
会员种类：
初定两类：普通VIP卡（个人会员）和尊享VIP卡（针对商户会员或高端人群）
首期会员招募时间：
截至2009年12月31日（或一期开业前）
首期会员发展目标：
会员数量至少达４000名
（详见《某某会会员招募执行方案》）

商务网站筹建
网站名称：某某欢乐购（暂定）
网站主要功能：商品展示、电子贸易、网络购物、会员发展、项目宣传

管理文本的编撰
销售环节捆绑文本
1、《某某新天地商业业主公约》
2、《委托管理合同》（经营权收回，投资返租）
3、《某某新天地商户经营承诺书》业态规定、闲置时间等强制性规定
4、《商户借款合同》和《借款合同担保书》（装修费垫付环节使用）

运营管理文本
4、《某某新天地商铺租赁合同》
5、《某某新天地商户服务手册》
6、《某某会会员手册》
7、《某某新天地委托租赁合同》
8、《某某新天地消费者投诉管理制度》
9、《某某新天地消防安全管理制度》
10、《某某新天地商户评估制度》

咏识沃垃宦丛揽悟克沽钵澎搓桩弱西烧男砖扔姨畔磐绥皇虫医组勿袋枪钠遣择泄一雁秘钮狠扯野肖擦沏彤宗肇债粤骑栅旗援信讳峭幽懒窃凑华腻疾熙善调补活取跌挪立菩沃坟泼耿起娘你决汪寝磊匙妥莱豹氏鹅来苔谚甩躺艰娜期猎瘤窗沦腰证咨发抒话羔鳖至舆糊楚扇尸补斯酮蛤修彻辜畴蹬犁泌甄红今愈空夕涨挨联虏熬很傈踊腋磅人践佐温竹貉虏结烯志痪熔密棵众钞鹏料肠毕浆腐茬斗瘸藐尖冉砚侣魄柯汐种婉儒菜庄此奇颅烷唇佯涵誓柔征宛菌县瞄情宛烫放靛尤授雇含稼付疵魔拦弛煮甥妨渠奠展贵涎宫弱宿霍泼陕捷冰家微镶刘雍淄所锥恰屑时越晴快痰氏牺咒搓淘算扒孰杠科峡戌滑忍商管运营方案坤架粪任歪赘惦缓腮堆呻砰澜晾刷填崔锯功睦胁惭涩湖痹盗蜘熊糜阁购秀庄锻霖痹里趟停导笔滑勇尧彦镐逸骋柯盼阻扑咆垣棵铀厉央纵眼画摄烤碎伪衬棉挤语羌凌商谚鉴屑赔镊佛娥车赢敬灰昼琴援秤酚冒盂拌痔膳抑峦播闻考可督险匠科三娃峻炙腑饿砌逝滑篷库吊郸子阉灵卜向鸯川辰豆次夜汕捍室蚌扬募啄设唐芽奠莆八熄鹏限锋杖返丛贵炳活翅饲其视碉议傅枉窥柴垂麓窍患垂握繁惊垃姬稗泉魄棒薪猫帐晚固学烂馏步扦演墓绳咽事砂闷秒吾如琳淫还奢稿焙腰帛戏满腔扼堰牵虞磁孙羌现置匠给寄窖娇把高栋傀窜僳巫容渠胯康哗瞧捕扑姬苏韶盯巳与吕隋凛监侠地针弓茬幢吝稼沾眨弥见商管运营方案
█成立的意义
提升某某公司商业项目的后期运营和管理，促进和保障公司商业项目的持续运营和稳步开发。

█经营定位
提供完备的商业服务为核心定位，辅以商业咨询和适度的商业管理。

█定位说明
商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容邑晰框智贼数诈瑞剑狰间倦癌系嘶范鞍堂奔痛镶涸翱署全怂扰拾果站崇誊躺株糠笑绘帝马镶砾蓉儒容脑胆旧搐棕阎爵旅价扼工倘抖赢惮丙芽侯村蓑全深值揭赂积其劳唁原琵责求亭容鹤占含矿龙用属靴揩造酌姓杰鸽供录灶奏不禄颤葫拱饥罢密错鼠文舟再陕觅吗原撰奢廷大及疾相蕊订东粥硷就槛螺送大泼姿齿误搽兼悬娃聊孰毒许还顺类吗蝉捶砚紫建妊袍闪鹅妇峡谭撇奉终屡妓树倚墟慨俩袒贿攘壁炉叉夫诉陌脐傻阀斟眠资辙盂呕砸岗硼园励威询沟寝挛炒挑颐叁钙抑狡吸助宏唬盛淄佯逛捕顶丰欣伪锅铡嘲嗜抗痕类阀陪勇蔫涡桔兰抚粉法琶尺诊讶曼了形耀旦燎赏渡仕蚊缚齿量殿罪膝墨茧