内江首席灯具城招商方案(全).doc
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4、制的不断深入,商业形态的逐渐细分,在市场经济欣欣向荣的今天,却有不少商业项目因为招商不利陷入困境,新开项目如此,就连一度辉煌的一些老牌、金牌商业项目也未能跳出市场的规律,商业项目对随着人气和商气而来的财气依赖,而要达到较高的商气和人气,招商在商业项目中就显得举足轻重了。我公司针对本案的实际情况提出以下招商方案,以利于快速实现项目的资源的重新组合,为项目的产品升级换代奠定最坚实的基础。一、内江灯具市场基本情况 1、内江灯具市场分布情况:市区主要以宏基市场和大千市场为主,开发新区主要以艾林市场为主。 2、内江灯具市场简析根据我公司的市场调查反馈信息来看, 内江灯具市场总体呈现低迷转态,就本案所在区
5、域来看,本属老牌的宏基市场一枝独秀的灯具市场格局已被打破,出现了大千、艾林等数个具有较强竞争力的专业灯具市场,而且这些后起之秀还将家装、建材等一些相关产品进行了有机结合,而且采用各自独特的社会资源和公共关系,大有一改传统灯具市场一统天下的决心和取而代之的势头。这使得本已日趋白热化的内江灯具市场一时间烽烟四起,因此在这样的市场环境和客观条件下,我公司认为宏基市场要想在激烈的市场竞争中立于不败之地,就必须从调整和变革项目本身的经营方向和经营策略,促进产品的升级换代,并以此来避免产品的同质化竞争,形成经营特色的差异化和独一性。另外从消费者、商家和经营管理者三者来看,消费者追求的是高性价比,希望在产品
6、价格、质量及交通距离等几个因素中寻找一个最佳的结合点;商家希望能实现各自的利润,最注重并非租金,而是在收支之后利润最大化;经营管理者(内江灯具市场一般由开发商负责经营管理)更希望除实现三赢甚至多赢外,自身项目的发展、品牌的建立等多方面的利益和价值得到回报。所以要要达到多赢,就需要多方的共同努力,而在买方市场渐已成熟的今天,首先就先必须开发商领跑。二、项目招商基础分析 1、项目基本情况 1)地理位置本案位于内江市玉溪路,属于内江市西大门主入口。东靠市委、市政府,西临,交通方便,周边拥有多个成熟社区。 2)现状和历史状况现状:本案由于市场竞争的日趋白热化,加上大批商家已经或者正在计划撤除,显得商气
7、逐渐衰败,虽然将租金水平已经降至市场最低点,仍无法扭转颓势;另一方面,本案在内江灯具和家居市场上具有较高的知名度,品牌属于老字号。因此项目现在处于非常尴尬的一个市场转折点,迫切需要变革和调整。历史:本案一度在内江灯具和家居市场上占有举足轻重的地位,随着市场竞争的加剧和在经营模式上无法与市场产生共振,才经由长期的市场真空中维持至今。 3)SWOT分析优势S本案的主要优势在于项目在同行专业市场中属于老牌市场,有较高知名度;开发商数年经营管理经验;并且紧挨成熟社区和成熟商业圈;而且周边已经形成了灯具、建材、布艺为核心的专业市场的氛围;交通便利。劣势W本案劣势主要体现在:项目属于到达型消费,人流量较为
8、稀少,紧邻内江市西主干道,噪音污染;品牌知名度较高,但美誉度不足,缺乏包装、形象不强,无法最大限度的创造品牌价值;整体配套有局限想。O机会 本案机会点较多:紧邻干道、成熟社区,便于项目转型,扩展经营方向;业态具有可变性;成熟口岸加上老客户、老商家对项目的支持,很有市场基础;政府对商业物业的支持和物业形态改革的要求等。T威胁本案威胁主要来自于:对手非市场化的竞争手段;新生市场在基本成活的基础上,慢慢强大起来,如大千市场就是如此;整体商业物业空置率高;所经营产品的日趋同质化等反面。综合来看,本案虽然身处困境,但有足够实力和潜力能扭转颓势,通过资源整合,扬长避短、趋利避害。在坚持专业市场的基础上,延
9、伸放大专业市场、引进新的业态,寻找新的利润点和增长点,实行体验式、复合型组合消费。那么,盘活本案转向良性发展的成功率极高。 2、竞争对手基本情况将本案和大千市场、艾林市场、文英街专业商铺进行对比:1)本案(宏基市场) 总建筑面积:约10000全程智业市场研究咨询有限公司 - 6 -一楼面积:2500业态:卫浴、地砖、餐饮租金:每月1220元/开摊率:65%二楼面积:2500业态:灯具经营:主力店13家,散户1家租金:每月12元/(含物管费)开摊率:88%其他:水费10元/月,电费1元/月三楼面积:2500业态:窗帘租金:免租(只收取25元/物管费)开摊率:100%负一楼空置,权当免费停车-新津
10、项目商业广场招商方案纲要2)大千市场 总建筑面积: 80000整体经营面积:20000左右业态:卫浴、五金、电器、装饰材料、线材、墙地砖、木地板、油漆、灯具、板材等。灯具经营面积:2000左右 主力店6家,辅助店2家租金:1F每月22元/,2F免租(物管:1元/)开摊率1F 95%,2F 55%3)文英街专业商铺 经营面积:街道两边100米范围的临街商铺,总共30家 经营范围:各类灯具辅助产品、电器、浴霸 店铺构成:个体经营 13个 单间店铺面面积:3050 租金:每月2025元/4)艾林市场 铺面总数:60个 零散店2个 经营范围:家具、灯具、板材、卫浴 单间铺面面积:3050 租金:每月1
11、822元/综合来看,行业同质化较严重;场地及布局较为相似;开摊率较高;租金价格水平普遍较低。本案的租金水平相比是最低的,但还是未能让商家成就利润,因此租金水平不是制约项目受困的最主要原因。三、招商基本思路我公司在对项目和市场了解、把握的基础上,认真分析和总结,得出以下的招商基本思路。1、项目品牌的引进方式根据商家意向可采用自营、加盟、联营、商家直营等方式引进项目品牌。1)自营:引进品牌商业专业人才,开发商可自创品牌自主经营。其最大优点在于收益最大化,最大缺点也很明显,风险独担。2)加盟:只引进商家品牌,开发商负责经营,并且交纳加盟费,商家负责品牌推广和人才培训。其特点是利润较高同时风险也较大,
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