别墅季度宣传推广方案.doc

别墅季度宣传推广方案
别墅季度宣传推广方案作者：佚名
时间：-10-9
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背景分析

在前两个季度广告推广基础上,半岛·蓝湾尊鼎级水景与岛景相融相生别墅品质以及环境优势已经深入人心,并在一定程度上于天津为数不多别墅楼盘项目中占据了较为积极市场地位。

不过,7月份销售对于半岛蓝湾仍然严峻,7420万回款指标史无前例,8月份11200万回款指标更为项目销售设置了一种让人仰望阶梯,客观面临问题迫使半岛蓝湾必须通过多种渠道汇集现场客流,并从竞争对手手中争抢更多意向客户,再次开拓回款渠道。

项目分析

一、销售状况分析

销售至今,半岛·蓝湾因未能像前期销售计划所预料那样完毕预定销售任务,而伴随八、九月份销售任务额加大,摆在我们面前压力将更具大。

对于第三季度产品销售以及广告宣传来说,这就规定在保持产品类型均等状况下,运用产品线有效组合拉升现阶段销售额并最大程度地加紧销售速度,并最大也许从竞争对手那里争抢到更多购房意象客户。

伴随八月份项目入住这一结点实现,将对项目销售有一定增进作用。但入住期间如不能很好控制并运用这一要素,也会项目销售导致不良影响。

二、广告效果分析

通过前面几种月相对力度较大广告宣传之后,用以支撑半岛·蓝湾"环湖别墅,私家领地"以及"纯粹纯粹别墅生活"不可复制环境优势已经基本宣泄开来,并在很大程度上赢得了相称市场认知。此后应当配合项目入住结点实现,将广告诉求向物业服务及项目实处方向上延展,在后期广告内容及体现形式上,给项目更多更细致品质支撑。

三、机会点

、通过前一阶段对半岛蓝湾别墅品质观点宣泄,半岛·蓝湾已经积累了相称市场著名度得到了购置群体普遍承认,因此假如在此基础上,挖掘更多对优越别墅品质生活更具说服力主旨支撑,将会给市场一种更明确市场形象。

2、七月是半岛·蓝湾开盘一周年日子,对于项目来说市场形象、市场地位已经确立,对于老客户来说立即即可入住,对于新客户来说品质即可由此验证。伴随项目入住来临,随老客户而来亲朋好友,即成为我们潜在消费者,在项目此阶段急需有效人流支持状况下,予以对应支撑。

3、在进入项目成现后这一阶段,通过产品细节论述和物业管理服务两条线,深入展示项目崇高品质。在合理把握竞争对手无法复制别墅环境,无法比拟产品细节,并对贴心管家式物业管理服务加以大力论述,提出"别墅生活老式--贴心管家",从而丰满项目形象细节,向市场传达更清晰适合半岛·蓝湾别墅生活原则,树立不可动摇和取代市场地位。

4、在合理运用绿化示范区、A2户型样板间开放等结点实现,通过进行有效销售配合,会对项目难点加以转化,使销售步调进入一种迅速而稳健阶段。

5、半岛·蓝湾已经进入入住倒计时阶段,在现阶段也有非常良好市场体现,市场形象得到确立。由于从8月份开始销售任务额放大,我们要对应加速推盘环节,将半岛·蓝月星空在7月强力推向市场,以期通过本月形象及客户积累为8月份销售任务完毕做准备。

6、在梅江南地区,在市场上既有供应多层住宅中,只有半岛·蓝月星空为准现房,在8月即进入现房销售阶段,与相邻竞争对手相比,我们占据着市场先机。

四、威胁

、7、8月销售任务仍然很重,因任务回款额加大而带来自身压力较大。

2、入住期间,如不能对某些不可预见性事件加以风险控制,会对项目销售产生不良影响。

3、伴随半岛·蓝月星空推向市场,随之而来
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市场分析

到目前为止,半岛·蓝湾所处梅江南发展前景逐渐开始被市场广泛认知,但由于其周围配套尚不完善,为购置群体意向到达产生了一定阻碍。不过伴随公交路线确实定、小区班车及物业服务跟进,在后来宣传推广中,可以重点依托这一点,着重宣传硬件配套,配合本阶段推广方略实行,确立"第一别墅"环境原则,与竞争项目做出明显市场区隔。

半岛·蓝湾所处梅江南生态居住区及其水面岛屿,作为政府投资规划建设用地,这已是半岛·蓝湾大环境优于其他竞争对手公开秘密。假如将其优势与打感人生活细节或场景与"环境"巧妙结合起来运用生活化、人性化情感诉求推广手法进行宣传,必将与竞争对手都市别墅,这一主张生活比较强烈现代主义建筑产品形成较大差异化,做出更明显市场区隔,树立市场地位必将,辅助产品销售。

推广思绪

七月份即将进入房地产市场销售淡季,半岛蓝湾如能在上月销售任务完毕很好状况下,称着房交会开幕及入住临近东风,并将半岛·蓝月星空强力推入市场,再配合对应市场推广应能在七、八月份获得良好市场体现。

对于半岛蓝湾七、八月份销售,目前面临三个客观存在问题:第一,半岛蓝湾前期方略性宣传已经完毕,已经确立了天津第一环境别墅市场地位,在面临入住即将到来时候,在推广方面需要半岛蓝湾对项目硬件细节予以宣传,通过情感诉求形式将居住在半岛蓝湾纯粹纯粹别墅生活感受加以传达,与前期推广宣泄观点相配合丰满项目形象。第二,半岛蓝湾七、八月份销售任务数额巨大,在联排别墅和独体别墅销售趋于稳定前提下,只依托这条线很难完毕回款任务,急需拓展回款渠道。并且在本阶段项目将转入现房销售,应制造项目入住前紧张空气,营造入住项目优越生活再次拉升项目形象,以获得与竞争项目产品等级差,抢夺对方客户群体。第三,六月份别墅项目销售状况良好,获得很好回款量。不过从产品销售配比来看,却有不均衡发展态势,在本阶段推广中如不能做好均衡,恐会对项目清盘阶段工作导致影响。

鉴于客观事实规定,半岛蓝湾七、八月份宣传将展开双线并行,公寓与别墅互为补充推广方略。

一条线,以联排别墅和独体为载体,七月以"贴心式物业管理服务"为主题,配合项目开盘一周年活动保持本月销售热度;八月以"入住月"为主题,将水景环境及准现房项目现实状况加以宣泄,制造市场紧迫感,并配合A2房型样板间开放,加强对A2房型推介,以使销售配比均衡。在七、八月份蓝湾SP活动较多,且有较多客户资源支持,因此在SP活动上以蓝湾为主,蓝月星空与蓝湾共享活动资源,以加强项目在消费者眼中品质。且这样也不会分散客户注意力,挥霍项目结点资源。

一线以公寓洋房为载体,以"梅江南首席别墅级公寓洋房"为宣传主题,将项目强势推入市场,建立梅江南唯一现房公寓洋房市场形象,给潜在消费市场加温,为完毕八、九月份销售任务完毕作好基础工作。详细方案见《半岛·蓝月星空七-九月份宣传推广方案》。

对于本阶段主力宣传媒介,也应分两条腿走路。一条,别墅线应以活动为主作为宣泄点,辅之以报纸媒介作配合。一条,公寓线以报纸媒介为主作为宣泄点,活动部分与别墅项目开盘一周年及项目开盘形成联动,将半岛蓝湾崇高小区气氛加以展现,并展示半岛蓝湾优越环境,增进现场销售。

详细操作

鉴于目前项目销售状况及销售任务压力,提议别墅线宣传以联体别墅为主,前面提到详细销售结点以及与之相呼应环境宣泄,提议根据独体别墅和联排别墅两种产品不一样定位,分别采用两条主线穿插并行方式,结合媒体和SP活动两股力量,对半岛·蓝湾进行立体式广告包装及宣传推广。详细分布如下:

一)联排别墅:

、七月以物业服务为主线,配合项目开盘一周年结点,将项目热销加以宣扬,以平面与销售现场活动相配合
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7月24日

每日新报

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广告主题:分享成熟之美--冰雪半岛·蓝湾开盘周年庆

7月27日是项目开盘一周年日子,在这个时间通过报稿形式公布此讯息。首先对蓝湾业主发出活动邀请;首先传达项目开盘周年销售靠近尾声,制造市场紧迫感。

7月31日

每日新报

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广告主题:纯粹纯粹别墅生活
由贴心管家来打理

由于蓝湾为首推"贴心管家"式物业服务小区,故此项目入住前将其作为宣传点,在同竞争对手对比中,将胜出一筹。对本市第一别墅市场形象,作软支撑。

2、八月以入住月为主题,通过对水景环境、A2样板间开放、正式入住等结点宣传。来带动A2及关联户型销售,加之入住结点配合,使项目销售形成均衡释放态势。

8月7日

每日新报

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广告主题:水景别墅映射健康人生

结合半岛蓝湾湖内已注水结点,以水为主题辅之岛、上风口、空气、起伏地形、绿化、景观等等细节完美柔和在一起,详细阐明半岛·蓝湾环境优势是决定其"健康人生"首要原因。居住在这样环境不仅可以起到调整身心、净化空气,减少疾病传播几率等作用,并且完全符合顶级别墅,顶级健康原则,将项目与崇高生活品位紧密连接在一起,并以此做出与其他别墅项目更清晰市场区隔。

8月14日

每日新报

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广告主题:精彩样板别墅
即将公开

配合A2样板间开放,在开放前进行市场预热,调动目客户对A2房型关注。为本月强力消化A2户型做好铺垫。

8月21日

每日新报

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主题:精彩样板别墅
标示精彩生活

通过对样板间细节描述,将A2户型特色尽情展现。由于有样板间实体支撑,尽可感受实际居住意境。在入住来临前,为A2户型实现销售突破,作有力支持。

8月28日

每日新报

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主题;纯粹纯粹别墅生活正式启动

八月收尾稿,也是关键一稿。通过项目实景宣泄,展现项目成熟之美。以此结点,再造半岛蓝湾市场热点,给未购客户制造紧迫感并让其感受到项目品质,以增进落单。

2、SP活动主线:

由于七、八月份对于本项目来说,多种对销售有力结点得以实现,且各结点对销售增进作用不一样于以往,不仅对销售有增进,更能增强消费者对项目信心,增强项目美誉度。故此我们提议将项目开盘周年庆、样板示范区开放、项目开盘等硬结点与报纸、户外媒体相结合,通过SP活动实现项目迅速促销,从竞争对手那儿赢得更多人群分流,营造现场销售气氛,使其更深入理解和感受半岛蓝湾。

此外,视详细状况,还可以SP活动制造宣传由头,引导媒体宣传。

七月份活动主题:分享成熟之美,项目周年庆典

、冰雪半岛蓝湾--项目开盘周年庆典

活动性质:现场活动

举行地点:半岛蓝湾售楼处

活动时间:7月27日

活动内容:

)由项目组向业主汇报工程进度及物业介入等;

2)在销售现场外举行冰淇淋节及航模比赛;

3)晚上举行冷餐歌舞晚会,并设有抽奖活动。

八月份活动主题:成熟展现纯粹纯粹别墅生活

2、为但愿起航--圣玛利亚号落成示范区开放

活动性质:现场活动

举行地点:半岛蓝湾售楼处

活动时间:8月

活动
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)船模落成典礼,为但愿起航;

2)现场新闻报道;

3)结合项目入住举行新居交钥匙典礼。

3、半岛·蓝湾杯-青少年高尔夫球邀请赛

活动性质:现场活动

举行地点:培训在售楼处,比赛在选定球场

举行时间:7月17-8月28日

活动内容:

)由项目与合作方高尔夫球俱乐部联合发出比赛邀请;

2)由活动组委会确定参赛人员;

3)半岛蓝湾业主子女可申请参与,并可接受免费技术培训;

4)由项目提供比赛奖品及活动宣传,由合作方提供比赛场地;

详细状况见《半岛·蓝湾杯--青少年高尔夫球邀请赛筹划草案》

半岛·蓝湾八月份活动计划

八月,半岛·蓝湾即将迎来入住,并且本月销售任务压力又在加大。由于在前期宣传安排上,我们采用分产品线宣传方略,并且基于目前别墅销售趋于平稳,故此本月别墅线宣传重要依托活动实现。

八月为入住月,根据以往经验,假如在入住前将基础工作做好,往往可以刺激当期销售;而基础工作不仅仅是工程部事情,愈加有销售与物业部门衔接问题。为了在八
月,将半岛·蓝湾整体销售额深入放大,对客户对应公关工作必然是重中之重。由于,这不仅关系到入住期间本月销售任务完毕,更关系到项目在市场上整体形象。

基于以上观点,我们将八月活动做一系列循序渐进式规划,详细细节如下:

第二周

时间:八月九日

主题:半岛·蓝湾产品阐明会

活动安排:

)由工程部就工程进度、工期安排向业主做简要简介;

2)由工程部工程师就小区安防系统及环境规划施工进入详细阐明;

3)由销售部就包租问题进行详细阐明、讲解;并就客户疑虑问题进行记录,以在过后宣传上,做对应补充;

4)以上活动,均规定物业管家出席,并对有关业主建立管家日志,以便在后来对其进行跟踪服务;

5)在周户外活动,重要以装修、装饰展为主。由于是本月第一次活动,且是系列活动启始,以装修、装饰为基础首先迎合消费者需求,首先为后来物业工作也铺平了道路。提议由物业部门对装修企业进行评估,并规定对应配合工作。

阐明:此阶段活动,重要是以对项目产品细节讲解为主,其他活动为辅。活动目性要明确,就是在入住前夕尽量让客户对其所购产品进行深入理解,以防止在后来入住工作中,对正常入住工作导致不良影响。为入住期间销售工作,铺平道路。

第三周

时间:八月十六日

主题:装点自然生活,半岛·蓝湾院落设计展

活动安排:

)小院设计方案讲解、小院样板设计示范展示;

2)由物业管家对所有客户家庭老人及小孩建立健康日志,配合自然生活主题活动,将系列活动引入更深层次,体现半岛·蓝湾成熟物业生活。

3)本阶段户外活动,重要是配合小院展家俱、小院设计方案展示,更深一步加深客户感受,讲客户体味到项目对其关注与关怀。

阐明:此阶段活动,在上周活动基础上,对客户服务深入深入。小院设计展不仅服务了已购客户,并且对潜在客户也会产生对应影响。加之物业服务前期介入,由物业管家为已购客户建立健康,更会加深客户与项目各服务部门感情,为一阶段工作打下良好基础。当我们与客户形成,并加深互相之间感情后,对项目潜在客户挖掘也就自然形成。

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第四面

时间:八月二十三日

主题:见证"圣玛利亚"号合笼典礼

活动安排:

)运用"圣玛利亚"号合笼时间点,以其为主体举行合笼典礼;

2)配合船体合笼典礼,举行个性门牌发放、挂牌典礼;

3)运用环境示范区落成,配合以上活动环节,安排游园活动;

4)本阶段户外活动,延续上两周特点层层深入,举行黑、白家电展及现场订购优惠活动。

阐明:本周是入住前一周,伴随入住临近,我们活动环节也深入深入到客户生活细部。运用"圣玛利亚"号合笼这一时间节点,将造船活动再一次作为项目热点进行炒作,并配合个性化门牌发放及环境示范开放,向客户深入展示项目日渐成熟。黑、白家电展,更为已购客户提供了新兴奋点及供项目促销兴奋点。

第五周

时间:八月三十日

主题:启动新生活半岛·蓝湾入住典礼

活动安排:

)以"圣玛利亚"号为中心,举行落成典礼。其中以巨型沙漏为引子,当最终一粒沙流尽时,船体落成典礼开始;

2)配合船体落成,举行上手模、发放树种活动;

3)钥匙礼盒发放,将活动前半段引入高潮;

4)当礼盒送完后,项目为每个家庭举行挂红、挂炮及花魁典礼;

5)配合入住当日工作,进行物业风采及安防展示;

6)活动最终,是家庭会餐大型小区活动。由小区内各业主自备或由业主点餐项目组提供形式,将小区团聚一桌,享有小区邻里亲情。

阐明:以船体落成作为本次活动中心,是由于"圣玛利亚"号作为小区精神堡垒重要性、及对前期市场炒作呼应。活动中心以船作为凝聚点,带给客户是对项目更多信任,对应配合上手模、送树种及送钥匙盒活动会愈加深客户对项目感情,在这样一种浓情气氛下,即便是客户对产品有些许不满意,也不会在这种环境下过度纠缠,为入住顺利进行打下有力基础。家庭会餐活动,也愈加会为项目下一步后续销售工作及后来物业管理工作铺平道路,由于只有良好客户关系才能保证,项目有序及持续性发展。

半岛·蓝湾第二季度SP活动推广方案提纲

半岛.蓝湾作为天津最高档别墅项目之一,一直享有极高社会著名度,自从开盘以来得到高端客户群广泛关注,在新年度和季度,本项目将面临愈加繁重销售和回款压力,综合前期推广经验,针对高端客户群SP活动在项目销售过程中获得了良好推进作用,因此在保障媒体足够曝光率前提下,我们将继续活动展开,为项目销售提供足够支持。

二季度详细活动推广将把握两条主线进行,首先一条为面对高端客户群财富沙龙系列活动,主线目是为项目详细销售挖掘足够客源,积累汇聚一定数量社会高端客户群体,营造社会声势,提高项目档次;此外一条主线为现场募集人气活动,活动内容将结合在第二季度出现不一样销售节点以及销售过程中碰到销售阻碍或高潮等详细状况,制定对应为现场提供支持活动,在第二季度这两条活动推广主线互相交错,互为补充,共同增进销售有效开展和销售任务圆满完毕。

四月份由于天气转暖,房地产总体销售态势回升,半岛.蓝湾同样应当顺应这种趋势,努力营造出春天充斥活力崭新气象,4月上旬除了进行财富沙龙品牌联动展示会,营造新炒作点和市场爆发点,鉴于4月中旬半岛现场改造基本竣工,可以考虑在4月下旬举行财富沙龙钓鱼赛,深入将沙龙会员联络到项目周围。

四月底五月初为天津市房地产交易会时间,这一时期为难得购房高峰,各家房地产开发商都会投入极大精力,半岛.蓝湾在这一时期活动提议围绕投资理财展开,将财富沙龙活动深入引向售楼现场,加大沙龙会员向项目客户转化力度,5月上旬举行财富沙龙投资系列讲座,5月下旬考虑半岛公寓即将推出,为了扩大新产品著名度并且尽量弱化不利点,我们提议举行半岛系列产品案名社会大征集活动。

6月份天气转热,并且有小朋友节节点出现,提议在6月上旬举行项目环境绘画大赛,为项目销售有效募集必要人气,6月下旬半岛.蓝湾财富沙龙风筝会将深入提高项目著名度增进有效购置实现。