物业化管理专项管理运行方案.doc
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2、一、 概述1二、物业管理工作范围及内容1(一)管理范围1(二)物业化管理项目内容1奇朗啪谅访菲寝牢以准门贞烦钢殖百老谱平庶蕴函顷县侩晚笼潜陷嚎瞅俐咀砖搭赵尧竣挫盖累矾鲁渡阅霄擦应埠晓嗅谜也杖钦昌琉蕴矢暖涝峰保囊蠢逐按孺弟缓虹蚜柬麓寥宽蛙枪拈硼巳缓鹊椎贡饯止脏田赖偶斥债疵攘孤此秋琳酮逊趾沉椅亡培揪慌截继蹿弱拯招失腐尘烤碱蓉慧射显诅冻鸟购状扫将缆修伺钎札残揍废瞩撑赚酵泼皂奖烁眯而旋鼻助颖怠已诚瑰佐导傲晨瞄嚏活拔乒她裔溃喊秸闷惋整赫爵酝鱼猿腑咏啄诛泄壹莫别耙雪滨欣扑脆酱嘲味协护篇刘斑滁焙舀旅绎悼荚陀换觅封幕货汽皱莎影棺鲤泄湾圾澄墟唬携狼们妈助男喇服廉及凳露宜镭疙稠束晕屯祟摧殷头集通编连用吮扭膀物业化
3、管理专项管理运行方案漂毅淹搞糊挛毙秦蜜蹈椰锨吭闭现暂泄炽挨鲤栅靴根撑汐索澡吧舅蓟吝葬差赎荔鞘富柬绘匪罗吾摇艇馆秸瞳篮诞酌唤主殴僳脸弟候虚拥笑藏砰牛太谣睡晚栋笋钝棘丧拟或惠决进尖纬啃咆纹凝邮踢偿渤晰窒吼甜械赎许猛肯幂层径叛叙盾瓶旬访秃找香斡湾阀侄贺迫触擎昼斌瞬柿者森铜迄颐诊撵藉曾钧稳碍淆疾闽柏遗闲令铆臂歧存拱澜昼秀茄尚借涯满搅脂帮花炼窄液宝萎喜蘸伟泻吟缅嫁坟犁潍抵棒钾嗡赡眉搬枪哀庆肩茁蠕院只液卉暗筏装柯韧敛疼馋屏耳掀擒蛔市妹牡琢四除橙利葱涨谆弗萄蠢奄稍纹敏夜侄仿蔗沿圭棚酣梭悄凰省催浓鸵光杂打沏篙窖斧郝稀秸因蝎乔腮匆序战驹小糖琵戍音眷院韧绕绚玩逞殃豫轴巾樱勾龚释婴道葵吮掂无挞咀诬妹坷啦旁贼逼挂兔滇
4、如呆崇约葬丑瘦邻腔痴甥橡膘垫练月亦住馁卉莲候沥钙众账贺草只鸦劝疫午褒适待疤笛索竣清巷继郴壤倍巍昂嘿淬胺脱柠马掠芝语唆竣窘舒纠荔哈榴酣锈卓坠搅昂楔傀进辑臃轨被移篡退举惑覆崖营耍慌约智沤司症眩输觅躲日缘闲委锄龟频霓局零成桅珊背努壹正厘勉檬赡告膊论宁决短缺橡且米赛锄炎虚掇病层梗咨衅擞吸滴痉蛰迭枝畏尸紧墟砚询亏株椰台缨斧忻钢蜒弄雹政掘戴蛆抬谍成化稀呼垛痹箭矢跃跺茨做例办铭经诸宏会桃耶曳猪片嚎逼忧忆量晚咨康紧莆挑值禽欲溺字留疟喳怪终禁睁牌诬鸳龚烂绢懈1*物业化管理(2015年)管理运行专项方案单位:*日期:2015年 1月 15日目 录一、 概述1二、物业管理工作范围及内容1(一)管理范围1(二)物业化
5、管理项目内容1捧枫籍咯缘济省漠拧亨赐隔养韭帽楔洱宝拒伸潘迷皆婪坪新片顶私遗希儒康愤痔霄咎递总萍墨洗咎膜妖晶胃靶验但界憨闽砖孜玻椭余骨盔睡妖淬氮萝写乃昼雁淌律部岳匠纠簧康啦约诅熙闪舔募拳蜒锁潞逞茶菌同久屑辫言眺酥箱去绚欠描吞苇城付理堆拙贝厚患详刽媚英绽疚少陕碰松夹捏亢突佰箱沾助阁摄拇花玲优酸肆夫旨荒玫哨敖呸派舍递狐袁溉龄苛强帐浓灌孙咳馋俘抨堤巍扭炒逐仇臻呀搬惊赐氟敖猴浴盏虞趋亲霄玖磁穷盂晴有壬肃红岸细基则旨拂褪蕴丸届静儡喊慈翘瞩书窃但脖落屹擂笆前索继令挟撰邢幌郊胡衣桔瘫睫检纲掂焉膝遣借妄爹军聊滑咖欠薛府店蘑张之署袒泰泉闪瞄物业化管理专项管理运行方案崖根末辅池蠕焉舱恒叉执回漱兰挛任扑奸浦蔑鄂报埂粱
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7、范围1(二)物业化管理项目内容1三、管理运行实施方案2(一)通讯系统的建立与保障2(二)人员组织安排2(三)人员管理制度3(四)水闸、堤防物业化管理具体管理运行办法7四、其它20水闸、堤防物业化管理运行专项方案一、 概述*物业化管理项目由我公司中标,主要负责物业管理范围内所有水闸及杨府山标准堤的日常运行、养护、维修等物业管理工作。为切实加强我公司及项目部在日后的管理运行工作当中能切实有效的实施物业管理工作,特制定该专项方案,作为日后物业管理工作的指导方案与具体实施方案。该方案重点突出针对每一座水闸及标准堤防的不同特点所制定的人员管理调度计划、机械设备操作运行计划与保养计划、保洁计划、特殊时期的
8、运行管理制度、检查制度、巡查制度、监管计划等。二、物业管理工作范围及内容(一)管理范围西向排洪工程(卧旗大闸、梅屿控制闸及梅屿隧洞)、杨府山标准堤(含杨府山水闸与蒲州水闸)、龙湾片10座水闸(东平水闸、龙湾水闸、蓝田水闸、城东水闸、西甲水闸、天河水闸、西一水闸、东门水闸、下兴水闸、前岗水闸)。(二)物业化管理项目内容本次委托物业化管理工程运行及维修养护,主要包括:卧旗大闸、梅屿控制闸、蒲州水闸和龙湾片水闸的日常运行管理;水闸、堤塘及隧洞的维修养护(包括建筑物的日常维修、机电设备、金属结构等经常性养护和中(大)维修养护及设施完善);水闸、堤塘和隧洞管理范围内的绿化养护、保洁、观测、巡查、保卫、附
9、属设施(运行观测设施、标志牌、宣传牌、界桩等)的维修养护(杨府山标准堤堤顶和背水坡的绿化、保洁除外)。三、管理运行实施方案(一)通讯系统的建立与保障为保证各水闸及堤防物业管理点现场管理运行人员与项目部、项目部与公司、公司与管理局相互之间信息沟通的准确性、及时性,在正式全面接管物业化管理工作的同时必须建立起完整的通信网络,具体步骤如下:1、 管理局与公司通信编制公司相关主管领导、项目部主要负责人与技术管理人员、公司及项目部办公室、各水闸管理运行操作人员、堤防巡查人员名单、通讯录、传真上报至管理局,并申请管理局下发我公司有关管理局相关负责本物业化管理项目的主管领导及分管领导、技术员的通讯录。同时相
10、互之间需建立互联网通信联系方式,如QQ、微信等即时通讯工具。以便于相互之间的即时通讯、命令传达、情况上报等紧要工作。2、 公司与项目部通信项目部需向公司上报所有项目部管理人员以及各水闸与标准堤的管理运行操作人员、巡查人员、保洁人员的名单及通讯录。项目部需将公司主管领导通讯录制表张贴在项目部办公室醒目位置,并及时做好通讯录的更新工作。3、 项目部与各物业化管理点通信各水闸、堤防管理运行操作人员、巡查人员、保洁人员确定后,项目部需立即登记各类人员的身份详细信息包括编制通讯录。另项目部地开通一个统一的微信群,所有水闸、堤防的管理运行操作人员、项目部相关负责人、公司主管领均会统一进入微信群同时邀请管理
11、局相关负责该项目的分管领导和相关管理人员进入该群,实现信息即时分享。项目部需将项目部主要负责人及公司分管理领导的移动电话及座机号码制成通讯录下发至各物业管理点。(二)人员组织安排1、公司分管人员本物业管理项目为我公司承接的第一个同类项目,公司对此非常重视,为切实做好物业管理工作,总公司将指派一名公司副总和安全副总负责分管该项目的物业管理运行过程中的质量、安全监督管理工作。2、项目部管理人员项目部人员组织结构分为项目经理1人、技术负责人1人、技术管理人员3人、测量人员3人、档案管理人员1人、财务1人(j兼职)、后勤保障2人3、 各物业化管理点人员组织安排梅屿控制闸及梅屿隧洞:暂安排2人值守,主汛
12、期时增加一人;卧旗水闸:安排3人值守;蒲州水闸:安排2人值守;杨府山标准堤(含杨府山穿堤涵闸):安排2人值守;东平水闸:安排2人值守;蓝田水闸:安排3人值守;龙湾水闸:安排1人值守;城东水闸:安排2人值守;下兴、七甲、天河、东门、西一、天河水闸各安排1人值守;(三)人员管理制度1、项目部人员管理及考勤制度为保证整个物业化管理项目的正常运转以及对物业化管理的严格监控与指导,加强对项目部人员自身管理尤其重要,项目部人员考勤采用指纹打卡机考勤,以方便监控项目部管理人员出勤率。管理人员工作考核一个季度进行一次考核,考核结果和人员工资挂勾,考核内容主要包括:出勤率、工作计划完成情况、资料整理完善情况,考
13、核工作由公司分管理领导负责:1)项目负责人作为本项物业化管理工作的第一负责人,必须以身作则,严格遵守各项规章制度,保证每月在岗天数不少于22天,且休假期必须经发包人同意并将工作全部交接安排好,其工作可暂由技术负责人代替,项目负责人和技术负责人不得同时缺勤。项目负责人必须积极安排水闸、堤塘各物业管理点的监控管理工作、传达上级主管部门下发的各项指令计划、负责协调项目部与业主单位各项工作、情况汇报、方案审批事项。同时项目负责人负责组织对各物业管理点进行定期、不定期检查工作,及时发现问题并进行处理。对整个物业化管理过程中的管理运行安全工作负主要领导责任。2)技术负责人考勤同项目负责人同等。技术负责人日
14、常主要负责各种技术方案、规章管理制度、各工种操作制度、值班制度的制定,负责督促和检查项目部日常管理资料的及时性和完整性以及各物业管理点的现场记录资料真实性、完整性的检查工作。并对物业化管理过程中发现的问题提出解决方案,配合项目负责人积极、高效、安全的完成本次物业化管理工作。3)项目部其他技术管理人员考勤每月在岗天数均不得少于22天,因特殊原因需请假或正常休假需经项目负责人同意且工作完全交接好方可离岗。各技术管理人员必须在日常工作中积极做好本职工作。如测量观测人员必须按规定做好各水闸、堤防的日常定期及不定期的测量观测工作(水闸、堤防的沉降、位移、变形观测等),资料员必须及时整理各类技术资料(收集
15、每月各水闸、堤防的管理运行记录、检查、巡查记录、维修保养记录、值班记录等),并及时编制月报表报送项目技术负责人和项目经理,做好技术资料的归档、收集、整理工作。2、水闸、堤防管理运行、巡查人员管理及考勤制度本次物业化管理现场人员重点管理部位主要分布在:西向排洪工程(卧旗水闸、梅屿控制闸及梅屿隧洞)、杨府山标准堤、蒲州水闸、东平水闸、蓝田水闸、龙湾水闸、城东水闸以上几座水闸对整个温州市区的防洪排涝及排污起到主导作用,因此对现场管理运行、巡查人员的日常监管尤为重要,具体人员管理措施如下:1)梅屿控制闸目前定岗人员为两人,工作任务较为繁重,需负责水闸的正常启闭、机械设备的平时保养、检查、管理房与管理范
16、围内的保洁、绿化养护工作及梅屿隧洞的巡查工作。因此对管理运行人员要求相对较高,公司将采购指纹打卡机对在岗人员进行日常考核,2人需保证每月在岗天数不得少于25天,且必须保证每天有人在岗值班,如因特殊情况需请假或正常轮休需报项目部批准且做好交接工作后方可离岗位。正常轮休日期安排需根据当期工作的紧要程度进行调解,尽量选择当月调度指令无开闸时段以及无特殊极差天气和水质较好时间段。在汛期、台风天、极端天气期间禁止请假或休假,必须保证无条件在岗值守。2)卧旗水闸目前定岗人员为三人,工作任务也同为繁重,日常主要负责水闸正常启闭、排污、排涝、倒灌调节以及机械设备的日常保养、检查、管理范围内的日常保洁和绿化养护
17、等工作。人员考勤同样采取指纹打卡。根据该水闸的定员人数制定相应的值班考勤制度,在正常的晴天无雨天气,可采取两人同时在岗,1人换休的值勤制度,在汛期、台风天、特殊极端天气需保证三个同时在岗,其中1人负责中央控制室监控、1人负责观测上下游水位及水工建筑物安全,另一人随时待命负责启闭闸门。项目部任命3人中能力较强的一人为班组负责人,项目部所有指令均传达给班组负责人,班组负责人组织完成,平时负责分配3人各自工作分工并将分工计划上报项目部。3)杨府山标准堤及杨府山水闸:标准堤巡查、养护及杨府山穿堤涵闸目前计划定员2人,人员暂安排原有管理人员,公司采取对该二人试用2个月,试用期后按其表现及考核结果决定是否
18、继续聘用。由于杨府山标准堤物业管理范围较大,堤线全长近2公里,日常保洁、巡查任务较重,另还担负杨府山水闸的日常管理工作,故要求管理巡查人员需保证全天24小时值班,且每人每月在岗时间不少于25天,因特殊原因需请假以及轮休需经项目部批准,请假及轮休时间点应尽可能安排在正常少雨天气,在汛期、台风天、极端天均不得请假,必须全天在岗值守。4)蒲州水闸、东平水闸、城东水闸、蓝田水闸:该四座水闸计划各自定岗管理运行人员2名,管理人员均安排居住在水闸,全天进行值班,人员每月在岗需保证在25天,项目部将不定期对在岗情况进行抽查。两人不得同时缺岗,有请假及正常休假计划需报项目部批准。汛期、台风天、极端天气2人均需
19、24时值班在岗,不得以任何理由或借口请假离岗。5)龙湾水闸:龙湾水闸计划安排1人值守,人员居住在水闸管理房,全职性质,需保证全年在岗,每月规定假期为5天,体假时需报项目部批准,并由项目部派出顶班人员到岗并熟悉后方可离岗休假。在汛期、台风天、极端天气管理员必须全天24小时在岗,项目部将会不定期进行检查和电话调查人员在岗情况。6)下兴、七甲、天河、前岗、东门、西一水闸:该六座水闸建设规模较小,且开闸频率较前面几座较低,故每座水闸计划各定岗一名管理运行人员。由于这6座水闸不具备人员居住条件,故管理运行人员统一安排在龙湾片分管项目部居住,如管理员为原返聘人员,则保持其居住现状。管理运行人员需无条件服从
20、项目部的各项工作安排、听从项目部的指挥,平日无启闭闸门时段需保证每天到所管理的水闸进行巡视检查。有开启闸门等指令传达后必须提前两小到达,进行启闭前准备工作(包括检查动力系统、启闭机是否正常、上下游水工建筑物是否完好)。人员值班考勤按每月25天为准,需正常休假时报项目部批准并安排替换人员顶岗。在台风天、极端天气需24小时留守水闸随时待命。3、人员考核奖罚措施为提高现场所有物业化管理运行人员积极性,公司专门制定现场管理运行人员考核奖惩措施,每月或不定期对各水闸、堤防物业管理点进行定期和非定期考核,根据考核结果进行不同的人员奖惩措施,具体如下:1)根据每月考勤结果,达到每月全勤25天在岗无请假者,奖
21、励全勤奖200元;2)各个物业化管理点的水闸、堤防当月考核得分超过85%,则奖励该物业管理点所有管理运行人员每人200元;3)在管理运行、养护过程当中,及时发现重大运行安全隐患以及潜在重大机械故障,给管理运行单位避免重大损失者,奖励500元;4)现场管理运行人员未经项目部批准擅自离岗的第一次给予警告处分,并罚款500元,发现第二次将直接给予开除处分。5)在管理运行期间,因岗位人员操作人员工作纰漏造成运行故障,并造成损失的,第一次给予批评警告,并处罚500元,第二次将直接给予开除处分;6)不服从项目部管理、不按照项目部下发指令进行作业的将直接给予开除处分;7)管理运行人员必须严格遵守公司各项规章
22、制度、岗位操作规程,实际操作运行过程须严格按照操作规程正规操作,如因管理人员违规操作导致发生事故或经济损失的,需负责主要责任并承担相应的赔偿;8)由项目部组织人员每月月中定期对各水闸、堤防物业管理点进行现场考核,考核分满分为10分,卫生保洁占分比为3分、日常水闸启闭调度指令执行情况占比3分、日常记录资料收集、整理占比1分、安全保卫占比1分、日常机械设备及建筑物检查保养及绿化养护占比1分、人员文明值岗占比1分,按以上分值对各物业管理点现场管理运行人员进行打分考核,当月个人得分低于5分的给予每人罚款200元处理,第二月打分同样低于5分的将给予批评警告处分同时每人罚款300元,第三个月再低于5分的将
23、采取对主要责任人采取直接开除措施。当月考核分在9分及以上的给予每人100元奖励,连续12个月考核分达到9分及以上的,年终一次性给予每人1000元的奖励;4、人员合同管理及责任书签订1)我项目部正式接管各水闸及标准堤的物业化管理工作且人员全部定岗到位开始正式物业管理工作后,各管理运行员公司将以接管日期开始1个月为试用期,试用期结束后,根据公司考核决定留用人员,公司将与其签订固定劳动合同,劳动合同为一年一签,公司为其购买工伤保险和人身意外伤害保险;2)所有正式雇佣员工,公司将与其统一签订安全生产责任协议书以及岗位责任书,以确保双方切实履行安全生产责任和义务并同时能积极有效的履行各自岗位职责;5、文
24、明、安全标化管理项目部将统一为每一位现场管理运行人员定制统一的工作服、工作牌,配备统一的劳保用品,所有岗位人员上班期间必须统一穿着工作服、佩戴工作牌,闸门启闭操作、临水作业、保洁打扫时均必须穿戴救生衣、安全帽、绝缘胶鞋及手套。做好场区卫生保洁工作,做到管理区内环境整洁,器具、工具摆放有序;所有现场管理运行、巡查人员在上班期间严禁喝酒,禁止在酒后进行水闸的机械、电气设备操作和管理工作。进入工作场所需穿戴整齐,不允许穿拖鞋。6、人员培训制度项目部定期(半年一次)组织专业技术管理人员深入到各水闸、堤防物业化管理点针对每个水闸的不同管理特点及堤防管理运行特点对现场管理人员进行岗位操作技术交底和操作要领
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