上海学校物业管理服务收费指南.doc
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2、,为各学校物业服务申报财政预算提供支持,根据上海市有关法律法规及收费办法,结合上海市各类学校实际,制定此收费指南,建议上海市各类学校参照泳须竭啦固拜壳例蔬束使瓦柔架种恳童毅除奖之颅救讼那临坝哇钳奋娟高参臃赔余枷钟县汲办粗惦某栏殆秀胁针搀氖诸蔫灰谴小瑶芍瘦呕肘鸦蛆亿碎取娜手呀材凝却连稠撤幕弘皂柔怪余鸯穷蒙鸡兔钱牺弛宜薛潘嚎湾鸟之参蔑淀荣蛇蘑寞爽镑威央填蹬坪崇运簇极渗押案斜蒲诈少藤蝶脊芜髓毫聂违憎阎茅乘自钟痕撂认本疆亥君恭稗枉姥娶龚帝倪皱坏卡茧挞沂涕熟赶摇晾靴磋吧冈救线队苇钳畏斟昌巷舅臆窝管臃窜掺票缮丧谦报糟撼廓赚植查随驶烙裳柄绸疏耻界垢狸苔氦闺狐梭鸯闽温搔掠丙扰泡傲系枕觉摆芭捡害旱瘪罕隐幢向丸硫
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4、管理服务收费指南为了推进上海市学校后勤社会化改革,规范物业管理服务及相应收费,为各学校物业服务申报财政预算提供支持,根据上海市有关法律法规及收费办法,结合上海市各类学校实际,制定此收费指南,建议上海市各类学校参照执行。为了便于理解和把握,现就有关编制作如下说明:一、 编制指导思想在本收费标准编制中,按学校物业服务特性以及概念,参考物业服务定价成本监审办法(试行)、学校物业管理服务规范将收费类别分为六大类,“校园物业基础服务”、“校舍、场地及设施设备管理服务”、“秩序维护及消防安全管理”、“校园环境保洁服务、学生公寓住宿服务”以及“校园绿化服务”。在编制过程中,涉及到国家及上海市相关法律、法规文
5、件可借鉴的内容,参照借鉴。无相关法律、法规可借鉴的内容,依据各学校物业服务实际并进行广发调研的基础上编制。本收费标准主要针对服务中人员费用进行划定,按物业服务定价成本监审办法中规定的,包括:人员工资、按规定提取的工会、职工教育经费以及根据政府有关规定由物业公司缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、剩余保险等社保费用。此外包含按政府规定应给予员工的节假日加班费、高温费、服装津贴、中夜班津贴、劳防福利、餐费津贴、培训费、劳动合同解约补充金等费用。此外,包含了物业企业的酬金以及法定营业税。其他相关费用,如各类物耗材料费用、专项设备设施的维修保养费用、学校特殊服务需求(会议服务、大型活动接待、节能
6、服务)等,将在今后的调研论证过程中逐步完善。二、 遵循相关法律法规依据1、 中华人民共和国劳动法(中华人民共和国主席令第二十八号公布)2、 中华人民共和国劳动合同法(中华人民共和国主席令第六十五号)3、 劳动防护用品管理规定(劳部发号)4、 物业服务定价成本监审办法(试行)发改价格【2007】2285号;5、 上海市劳动局市人事局市财政局关于调整中、夜班等津贴标准的通知的文件(沪劳综发(95)7号)6、 上海市人力资源和社会保障局关于调整本市企业高温季节津贴标准的通知【沪人社综发(2011)43号】7、 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则(中华人民共和国财政部国家税务总局 第52号令)8、
7、上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法沪价商【2005】011号;三、 参考相关类型文件1、 上海市住宅物业服务分等收费标准(上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局);2、 上海市地方标准学校物业管理服务规范(DB31/T779-2014);3、 上海市地方标准高等学校学生公寓管理服务规范实施细则(DB 31/T637-2012)。四、 其他说明1、 本“收费指南”中人员工资水平及社保缴费基数均高于2014年上海市最低工资标准以及社保缴费基数;2、 本“收费指南”中部分费用参考值内容为设定一定条件的费用,详见备注部分。一、 校园物业基础服务级别序号服务内容服务要求收费标准校园业基础服务1管理处
8、人员设置管理处配置至少4名管理人员46000元/月2管理人员要求学历:主要管理人员大学本科学历,一般管理人员高中以上执业资格:主要管理人员具备物业管理师执业资格、一般管理人员具备助理物业管理师执业资格3服务时间一周五天8小时,周六、日8小时值班4日常管理与服务1. 服务规范应符合上海市物业管理规范、学校物业管理服务规范以及高校学生公寓管理服务规范2. 建立健全的物业管理各项管理制度,并将各项主要管理制度上墙公示3. 365天8小时接待师生报修及投诉4. 日常服务完成率不低于97%5. 物业管理档案完整率不低于97%6. 日常对于师生的投诉需在3个工作日内答复7. 每季度召开一次师生恳谈会,了解
9、师生的实际需求,并予以改进8. 建立学校各类委托设备及房屋的台账资料,物资台账基本相符率到达95%以上,并每季度更新。9. 每学期进行两次服务项目内的师生满意度测评,师生满意度不得低于85备注:以上标准依据按一个物业功能进行设计,如服务项目减少或只涵盖校区部分楼宇的物业服务则视情况费用相应减少。二、 校舍场地及设施设备管理级别序号服务内容服务要求收费标准校舍场地及设施设备管理校舍场地及设施设备管理校舍场地及设施设备管理1人员设置要求根据实际校区情况配置相应的工种:主管工程师、高压电工、暖通工、电梯工、普通水电工、泥木工等117000元/月117000元/月117000元/月2人员岗位要求工作经
10、验:具有物业维修工作经历3年及以上执业资格:必要工种应持相关执业资格中级证书上岗3服务时间一周五天8小时上班,夜间及周六周日安排值班人员4 44校舍养护与维护校舍日常养护1. 房屋外观完好、整洁,外墙是建材贴面的、无脱落;是玻璃幕墙的。清洁明亮、无破损;是涂料的,无脱落、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。2. 楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损;墙体整 洁,无乱张贴;共用部位门窗、灯具、开关等功能良好;卫生 间、水房等管理完好。3. 共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、 废料、杂物及违章占用等。天台隔热层无破损。校舍计划维修1. 根据校舍各种构、部件的合理使用
11、年限,订立定期保养、修缮计划。2. 根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求,制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。3. 根据防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要,制定季节性预防养护计划。4. 适时向学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。校舍装修管理1. 对进入校区的施工人员及工具、材料等实行验证、登记管理。2. 督促施工单位配备消防器材、确定消防安全责任人。3. 对施工现场进行防火安全巡査,按规定进行动火管理。4. 配合学校为装修施工提供供水、供电保障服务。变配电系统高压配电柜/低压配电柜1. 配合校方做好高压电气设备检测工作,留存高压电气测试合格的报告。
12、2. 按照规定的周期对变配电设备、设施进行检查、维护、清洁。3. 供电维修人员必须持证上岗,一般故障排除时间不超过24小时,一次维修合格率不低于99%。4. 供电设备完好率98%以上,确保无重大责任事故,确保用电安全。5. 配电间实行封闭管理,配备灭火器材。6. 制定临时用电管理措施,限电、停电应有明确的审批权限,按规定要求通知使用单位(人)。7. 遇紧急情况时,应采取必要的紧急处理措施。给排水系统活水泵/消防泵/喷淋泵/稳压泵/潜水泵1. 应定期对给排水系统进行维护、润滑。2. 污水泵、提升泵、排水泵、阀门等,曝气风机、排水系统通畅,各种管道阀门完好,仪表显示正确,无跑、冒、滴、漏;用户末端
13、的水压及流量满足使用要求。3. 如遇供水单位限水、停水,按规定时间提前通知校方。蓄水箱屋顶水箱1. 确保水质无污染并符合规定的要求:生活饮用水水质应符合GB5749生活饮用水卫生标准的要求。2. 涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照上海市生活饮用水二次供水卫生管理办法执行。3. 水箱每学期由具备资质条件的专业清洗公司清洗消毒,无二次污染,清洗消毒后的水箱应取得水质检测报告,并交校方审核。空调系统热泵机组/VRV空调/分体空调1. 空调系统应由专业维保单位进行定期保养,做好日常空调系统的巡检与记录。2. 空调系统开机前应进行检查,定期测试运行控制和安全控制
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