土地制度概述.doc
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4、工家庭年平均工资之比)在4倍以上,且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区,可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。住房补贴的具体办法,由市(县)人民政府根据本地实际情况制定,报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。 例题:对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之是房价收入比在()以上。(2004年试题) A3倍 B4倍 C5倍 D6倍 答案:B 解析:房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上,且财政,单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区,可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行
5、住房补贴。二、现行城镇住房政策(2011年教材修改部分) (1)商品住房 (2)保障性住房 保障性住房面向城镇低收入住房困难家庭供应,包括廉租住房和经济适用房 (3)政策性住房 政策性住房面向中等偏下收入住房困难家庭供应,包括棚改安置住房、限价商品住房、公共租赁住房、单位建设住房。 例题1:廉租住房保障资金的来源有( )等。(2009年试题) A地方财政预算安排 B中央财政专项补助 C住房公积金增值收益 D土地出让净收益 E住宅专项维修资金 答案:ABCD 解析:廉租住房保障办法第九条规定,廉租住房保障资金采取多种渠道筹措。廉租住房保障资金来源包括:(一)年度财政预算安排的廉租住房保障资金;(
6、二)提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额;(三)土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金;(四)政府的廉租住房租金收入;五)社会捐赠及其他方式筹集的资金。 例题2:我国到“十一五”期末,全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到( )住房困难家庭。(2008年试题) A低收入 B中低收入 C中等收入 D所有 答案:A 解析:国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号)指出,逐步扩大廉租住房制度的保障范围,“十一五”期末,全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。 例题3:廉租住房保障资金的来源有( )。(2007年试题) A
7、财政预算资金 B房屋维修资金 C土地出让净收益 D住房公积金增值收益 E.廉租住房预售资金 答案:ACD 解析:廉租住房保障办法第九条规定,廉租住房保障资金采取多种渠道筹措。廉租住房保障资金来源包括: (一)年度财政预算安排的廉租住房保障资金; (二) 提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额; (三)土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金; (四)政府的廉租住房租金收入; (五)社会捐赠及其他方式筹集的资金。第三节 土地制度概述 宪法、物权法和土地管理法规定了中国现行土地所有制的性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围,以及土地的使用、管理制度。 全面理解和正确认识我国现行土
8、地制度,需要把握下列内容:一、土地所有制 土地管理法第二条规定:“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。” (一)国有土地 全民所有制的土地被称为国家所有土地,简称国有土地,其所有权由国务院代表国家行使。土地管理法第二条规定:“全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。” 例题:国有土地所有权由( )代表国家行使。(2008年试题) A国务院 B国务院土地行政主管部门 C市、县人民政府 D市、县人民政府土地行政主管部门 答案:A 解析:土地管理法第二条规定:“全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”城市市区的土地属于国家所有。宪法
9、、物权法都明确规定,城市的土地属于国家所有。土地管理法第八条更明确规定:“城市市区的土地属于国家所有。”1989年公布的城市规划法指出:“本法所称城市,是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。”这里所说的市区与统计口径上的市区也不相同,不包括城市郊区。中国城市统计年鉴等使用的市区一词,指的是城市行政区划内除市辖县以外的区域,包括城区和郊区。 建制镇既不属于宪法和土地管理法所说的城市范畴,也不属于其所说的农村和城市郊区的范畴。关于镇的土地所有权问题,1982年11月26日第五届全国人民代表大会第五次会议关于中华人民共和国宪法修改草案的报告指出:“草案第十条中原来是把镇的土地和农村、城市郊区一律看
10、待的。全民讨论中有人指出,全国各地情况不同,有些地方镇的建制较大,今后还要发展,实际上是小城市。因此删去了有关镇的规定。镇的土地所有权问题,可以根据实际情况分别处理。” 1998年12月27日国务院颁布的土地管理法实施条例(国务院令第256号)第二条进一步明确了国有土地的范围,其规定如下: 城市市区的土地; 农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地; 国家依法征收的土地; 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地; 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地;因国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的
11、土地。 宪法第十条规定:“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”在现阶段,按照国家有关规定,取得建设用地使用权的途径主要有下列4种: 通过行政划拨方式取得; 通过国家出让方式取得; 通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式); 通过土地或房地产租赁方式取得。 依法取得建设用地使用权后,建设用地使用权人享有土地占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。但不得改变土地用途,如需要改变的,应当依法经有关行政主管部门批准。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损
12、害已设立的用益物权。建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的,当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定,但不得超过建设用地使用权的剩余期限。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。同样,建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 例题:国有土地有偿使用的方式有( )。(2006年房地产经纪人试题) A土地使用权出让 B国有土地租赁 C国有土地使用权作价出资 D国有土地使用权作价入股 E国有土地划拨 答案:ABCD 解析:在现阶段,按照国家有关
13、规定,取得建设用地使用权的途径主要有下列4种: 通过行政划拨方式取得; 通过国家出让方式取得; 通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式); 通过土地或房地产租赁方式取得。 (二)集体土地 劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的形式,该种所有制的土地被称为农民集体所有土地,简称集体土地。农民集体的范围有下列3种: 村农民集体; 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体; 乡(镇)农民集体。土地管理法第十条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经
14、济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体组织经营、管理。” 农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有,即除法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有。 关于集体土地和国有土地的法律依据: 1、宪法第十条规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”第九条规定:“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,都属于国家所有,即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。” 2、土地管理法及土地管理法实施条例规定(略)。 3、物权法第四十六条规定,矿藏、水
15、流、海域属于国家所有。 例题1:下列关于我国土地所有制的表述中,错误的有( )。(2007年房地产经纪人试题) A我国实行土地的社会主义公有制 B国有土地所有权由土地管理部门代表国家行使 C城市市区的土地属于国家所有 D农村宅基地属于建房的村民所有 E森林、山岭、草原都属于国家所有 答案:BDE 解析:土地管理法第二条规定:“全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”宪法第十条规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”第九条规定:“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,都属于国家所有,即全民
16、所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。” 例题2:宪法规定,属于集体所有的土地是( )。(2007年房地产经纪人试题) A国家依法征收的土地 B农村集体经济组织成员全部转为城镇居民后,原属于其成员集体所有的土地 C宅基地、自留地、自留山 D城市郊区土地 答案:C 解析:宪法第十条规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。” 例题3:下列关于中国现行土地所有制的表述中,不正确的是( )。(2005年房地产经纪人试题) A全部土地属于公有 B城市市区的土地属于国家所有 C城市郊区的土地全部属于集体所
17、有 D农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有 答案:C 解析:宪法第十条规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。” 例题4:法律规定可以属于集体所有的自然资源有( )。(2007年试题) A森林 B矿藏 C水流 D山岭 E荒地 答案:ADE 解析:宪法第九条规定:“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,都属于国家所有,即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。物权法第四十六条规定,矿藏、水流、海域属于国家所有。二、土地管理的基本制度 (一)国家实
18、行土地登记制度 根据土地管理法和土地登记规则(应更正为土地登记办法),国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利进行登记。土地登记由县级以上人民政府登记造册,确认有关土地权利。属于国有土地的,核发国有土地使用证,确认国有土地使用权,其中,中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关,由国务院确定;属于农民集体所有土地的,核发集体土地所有证,确认集体土地所有权;使用集体土地的,核发集体土地使用证,确认集体土地使用权;属于土地他项权利的,核发土地他项权利证明书,确认土地他项权。土地他项权利是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利,包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定
19、需要登记的其他土地权利。依法登记的土地所有权、使用权和他项权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。 注1:土地登记办法,经2007年11月28日国土资源部第5次部务会议审议通过,自2008年2月1日起施行。该办法所称土地登记,是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。其中国有土地使用权,包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权;集体土地使用权,包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权(不含土地承包经营权)。 注2:土地登记办法,土地权利证书包括: 国有土地使用证; 集体土地所有证;
20、集体土地使用证; 土地他项权利证明书。 例题1:土地证书由土地管理部门填写,并代表( )颁发。(2008年土地管理基础与法规试题) A县级以上土地管理部门 B县级以上人民政府 C县级土地管理部门 D县级人民政府 答案:B 解析:土地权利证书由土地管理部门填写,县级以上人民政府颁发。 例题2:依据土地登记办法规定,我国土地权利证书不包括( )。(2008年土地管理基础与法规试题) A国有土地使用证 B集体土地所有证 C农村承包地使用权证 D土地他项权利证明书 答案:C 解析:土地权利证书包括: 国有土地使用证; 集体土地所有证; 集体土地使用证; 土地他项权利证明书。 土地登记以县级行政区为单位
21、组织进行,具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责。土地登记以宗地为基本单元,拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者,应当分宗申请登记,两个以上土地使用者共同使用一宗土地的,应当分别申请登记。跨县级行政区使用土地的,应当分别向土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。 另外,林地、草原的所有权或者使用权确认,水面、滩涂的养殖使用权确认,分别依照中华人民共和国森林法、中华人民共和国草原法和中华人民共和国渔业法的有关规定办理。 例题1:国有土地依法属于国家所有。因此,对国有土地不再颁发土地所有权证书。 ( )(2009年试题) 答案: 解析:宪法、物权法都明确规定,城市的土地
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