贝儿多爸爸的泡芙工房选址手册.doc

贝儿多爸爸的泡芙工房选址手册2003-9-1目录一、贝儿多爸爸泡芙工房的目标消费群定位3二、贝儿多爸爸泡芙工房的选址原则3三、贝儿多爸爸泡芙工房的选址要点31选址的应该考虑的因素42商圈的选择43商圈调查内容54贝儿多爸爸泡芙工房可考虑的商圈类型55选址要点与原则7四、检视店面交易合约的注意点91签约内容92签约前的调查103签约阶段的注意点10一、贝儿多爸爸泡芙工房的目标消费群定位n 主要消费群体u 追求时尚的年轻人u 中青年女性n 次要消费群体u 小孩与老年群体二、贝儿多爸爸泡芙工房的选址原则n 店面的使用面积最好在1550平方米之间n 独立的一楼临街店铺或商场内的独立商铺（店中店）n 独立临街店铺要求有3.5米以上的门面宽度（最好有内廊），门头可做店招n 商场内的独立商铺要求具有一定展示面（15平方米以上）n 周边环境卫生、美观，尽量避免与杂货店、食肆、机械修理店等业态为邻n 具有（或可提供接入）三相电、生活用水、26千瓦的电容量三、贝儿多爸爸泡芙工房的选址要点n 店面的选择是成功开店的第一步。n 贝儿多爸爸泡芙工房是一间时尚美食店，售卖的泡芙食品主要针对追求时尚的年轻人和中青年女性，科学合理、经济实用地选择店铺是经营好贝儿多爸爸泡芙工房的首要因素，为此，进行商圈的调查及分析是关键性的一步。1选址的应该考虑的因素n 本区域的商圈分布n 本区域的消费特点与习惯n 本区域的营业房出租价格情况2商圈的选择n 商圈是指以店铺座落点为圆心向外延伸某一距离形成的辐射范围，它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈的顾客占到顾客总数的55%70%，是离店铺最近、顾客密度最高的地方，占本店销售额的70%左右。次级商业圈的顾客占到本店顾客的15%25%，位于核心商业圈外围，顾客较为分散，占本店销售额的25%左右。n 商圈的特点对其内部的店铺经营成本和营业情况影响非常大，城市中的商圈大部分是自然形成的，在开店之前进行商圈调查，并确定适当的商圈是十分必要的。n 商圈调查后得知消费者的人口和社会经济特征后，可根据商圈特征调整商品结构和服务。n 商圈调查后，可根据商圈大小对营运成本进行科学决策。u 可充分反映贝儿多爸爸泡芙工房地理位置优缺点；u 了解竞争情况、金融服务、交通运输、劳动力是否容易获得，法律限制等。3商圈调查内容 商圈调查内容由以下组成：n 商圈特性的研究u 包括商圈范围：核心商圈、次级商圈、边缘商圈u 区域属性与区域特性u 人口数预估与消费者特征（如经常性年收入、支出，消费习惯等）n 道路及停车状况n 连锁店前交通流量（人流、自行车流、汽车车流）n 调查竞争情况、现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象。n 相关的法规、税收、执照、营业限制。4贝儿多爸爸泡芙工房可考虑的商圈类型根据贝儿多爸爸泡芙工房定位与特点，在商圈选择时可考虑以下地址：n 交通枢纽商圈u 优点：交通枢纽（机场、地铁、公交）附近人流量比较大，商业价值比较高。 u 缺点：有效人流相对不多，路过的人大多行色匆匆，停留时间比较短。n 区域主要商业区u 优点：区域商业区是消费者购物、娱乐、休闲的理想场所，也是时尚潮流的聚集传播地，人流很大，有效人流比例也较高，人气很旺，商圈辐射范围很大，比较适合时尚饮食、个性独特的贝儿多爸爸泡芙工房建店经营，同时拥有良好的发展前景。u 缺点：由于费用较高，竞争性强，经营成本比较高，选址决策时需仔细斟酌。n 大型商场、超市商圈u 优点：大型商场、超市的一般人流比较多，是周边居民周末、假期购物、休闲光顾频率最高的场所，有效人流比例较高，相对租金较低，商场、超市里面或周边形成的商业区域都可以重点考虑，是贝儿多爸爸泡芙工房较为优良的店面。u 缺点：商圈范围以附近某一固定区域为主，辐射范围相对有限。n 生活区域商圈u 优点：生活区域商圈以家庭日常用品、家庭食品消费为主，顾客群体大多为家庭年轻夫妇、家庭主妇，与贝儿多爸爸泡芙工房提供的泡芙食品非常重合，而且相对租金低廉，也是可以考虑的商圈。u 缺点：商圈范围很有限，以固定顾客消费为主，顾客人流不均衡，基本集中在傍晚和节假日。n 大型娱乐场所商圈（电影院、游乐场附近）u 优点：大型娱乐场所商圈是年轻男女的聚集地点，他们追求时尚、休闲、情趣性的消费体验。这正符合贝儿多爸爸泡芙工房追求的经营理念，同时正准贝儿多爸爸泡芙工房主要消费群。u 缺点：店面的租金较高，导致营业成本高；顾客人流不均匀，基本集中在周末和节假日。n 中高档写字楼商圈u 优点：此商圈是白领阶层聚集地，文化的层次较高，以注重品位、档次、时尚、情感的体验性消费为主。贝儿多爸爸泡芙工房作为时尚美食店，核心消费群也正准白领阶层，泡芙食品定会受到他们的青睐，同时在本区域内易于培养较为忠诚的顾客。u 缺点：店铺的租金较贵，导致经营成本偏高，同时人流量不高。5选址要点与原则n 要点u 拐角位置拐角位置往往是比较理想的，它位于两条街道的连接处，是人流的停滞点；两条街道的人流汇集于此，会带来较多的顾客光顾。u 三岔路口三岔路口正面的位置店面十分抢眼，是开店的理想位置，人流、车流量都很大，处在这样的有利位置，要用店招、广告、展示橱窗等吸引行人进入。u 坡路、台阶尽量避免坡路上开的店面往往让人感到进入有障碍，所以应当尽量避免。如果店面不得不选择坡路的话，必须考虑适当的位置设置入口，减低顾客进入的困难。有台阶的门面也是选址要尽量避免的，过多和过高的台阶都会阻碍顾客的进入。u 考虑开店方位开店的方位指店面正门的朝向，这与当地的气候有关，并会受到风向、日照程度、日照时间等因素的影响。在南方城市面向西的店面日晒会比较厉害，即使安装空调也要考虑增加开支，所以在选择这样店面的时候必须考虑在店外设立遮阳蓬的位置。而在北方城市面向西北的店面则比较容易受到寒风的侵袭，也不利于顾客进入店内购物。n 选址遵循之原则u 与其选择现在被商家看好的店面，不如选择有发展前途的，将来会由冷变热的店面。这样的店面费用较低，潜在商业价值大。因此应当特别留心城市建设的发展带来的变化。u 选择靠近高档写字楼、大店铺的街道一边。一方面这些高档写字楼、大店铺的出入者都可能成为顾客；另一方面高档写字楼、大店铺的员工在解决每日三餐面都存在问题，只要店面档次高、环境雅静、食品美味时尚定会使他们成为贝儿多爸爸泡芙工房的忠诚顾客；同时也便于来过的顾客向其他人推荐、介绍，比较容易指引他人光顾。u 选择人口会增加的地方。住宅区的发展，新机构的设立，都会给店铺增加顾客，使今后的发展更有潜力。u 选择经营方向相辅相成的店面作邻居。如麦当劳、肯德基、星巴克等时尚快捷饮食店等，这样附近店铺的顾客就很容易成为贝儿多爸爸泡芙工房的顾客。u 选择门面时还要注意门面所在的建筑提供的销售、展示、储存、运输等是否符合贝儿多爸爸泡芙工房的要求，营运中是否适合促销活动的开展也需要考虑。n 其它注意事宜u 选址应从长远、发展的角度着眼，详细了解该区的街道、治安、卫生、交通、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设和改造项目规划。四、检视店面交易合约的注意点1签约内容贝儿多爸爸泡芙工房要求签订合法租房合约的期限为一年以上。在签订租房合约时，合约需记载以下事项，仔细阅读、充分了解之后才能盖章。n 当事人姓名、交屋时间、登记时间。n 建筑所在地及面积。n 交易款及货款额、付款时间与方法。n 凡有关手续费、保证金收授的约定，要载明金额、收受时间、付款目的等。n 可解约的情况、解约的条件。n 有预设损害赔偿额或违约金的情况下，要载明其方法。n 规定有关税负的条款。2签约前的调查在签约之前必须进行比较详尽的调查，主要包含以下两点：n 房主是不是真具有租赁的权利。n 目的物有什么附带权益。对于第一项检查要点，可以到当地房地产登记机构查询，确定建筑物的所在地、所有权及其他事项。如果你知道实质的所有权人，也需要查证是否省略了以房主名义登记，或其他名义的登记人。对于第二项的检查要点，要查看土地所有权状及建物所有权状，还需调查有无租借人，若有租借人，则应确定是否马上可以使用。若为转租，可借契约书、营业许可证等证明资料，确认营业名义人和租借名义人是否相同，另外，还得到税务机关和其他相关机构，查明有无怠缴税款、欠款等，以免受到牵连等等。3签约阶段的注意点签约阶段有几下几点必须注意：n 房屋的面积是否确实，还应当注明全部租用，还是只租用部份，并清楚记载租用面积及区域。n 金额总数，什么时候付款：租屋时，要明白记录租金以外的各种费用。定下来将来若有续租、转租时，如何处理。押金又该在什么条件下被归还。另外，房租方面，要详细注明款额、起算日、租期、续租时涨价的计算基准及限度、管理费和公共设施费及其他项目的支付等等，都需要注明具体金额。n 物品交接要确实：要注意电力状况、煤气状况、给排水设备的状况，以及日后可能发生的问题，详细记载于契约书中。n 何时申请出租许可登记：租借时，要清楚注明租房和约的起始期间。n 何时解除合约：必须具体规定解除合约时，要进行哪些手续、及会导致何种结果等事项。n 须载明天灾及其他不可抗力的损害该由谁负责，如何负责等。n 注明店铺装修时须办理的手续。n 注明是否有装修期。附：贝儿多爸爸的泡芙工房商圈调查表加 盟 者： 日 期：准加盟业主： 时 间：地 址： 调 查 员：一、商圈特性1、 商圈范围（商圈图）说明：图示区域属性区域特性人口数预估消费者特性2、 具体地址位置详图3、 具体位置特性： 住商混合 住辨混合 商辨混合 住宅区 商业区 办公区 工业区 娱乐区 文教区 其他 4、 第一商圈人口数：5、 商圈内人口数：6、 商圈范围之人口密度：7、 家庭经常性年收入：8、 家庭经常性年支出：二、道路及停车状况1、 店铺前道路宽度： 公尺2、 店铺前道路为几线道： 道； 前面： 道； 对面： 道3、 面对道路数目：4、 面对主要道路为 生活道路 副生活道路 商流道路 旧市街道路 物流道路 过境道路 5、 面对市镇为 进入 离开 两者皆非 外环道路 6、 公共汽车站牌 25m以内 2550m 50100m 100m以上 7、 大众运输车站 50m以内 50100m 100200m 200m以上 8、 红绿灯 50m以内 50100m 100200m 200m以上 9、 斑马线或天桥 50m以内 50100m 或地下道 100200m 200m以上 10、 是否有弯道？ 无 有 11、 是否有上下坡？ 无 有 位（上、下）坡12、 是否有分隔岛？ 无 有 13、 是否为单行道？ 否 是 14、 对面车道车辆来店之方便性如何？15、 是否有公车停车场？ 无 有 16、 是否自有停车场？ 无 有 停车位数目：17、 整体停车方便性如何？18、 自行车停车方便性如何？三、店铺前交流流量1、 人流概况时段通行量行人特色09：0012：00（10M）12：0013：00（10M）14：0017：00（10M）18：0019：00（10M）2、 自行车车流概况时段通行量（店前/对面）骑车者特色09：0012：00（10M）12：0013：00（10M）14：0017：00（10M）18：0019：00（10M）3、 汽车车流概况时段通行量（店前/对面）汽车特色09：0012：00（10M）12：0013：00（10M）14：0017：00（10M）18：0019：00（10M）四、视觉效果表 1、招牌可设置面积： 直式招牌： 横式招牌： 2、招牌能见度？ 3、前后店铺招牌颜色是否会混淆？ 否 是 五、互补店、集客设施及竞争店状况 1、位置图集客设施位置 公共设施互补店 竞争店同类店六、竞争对手情况竞争对手店名位置店面积经营商品大致营业额七、总结合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责