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招商部考察报告.doc
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2、场广百百货考察目的:正佳广场快速提升的原因?2006年、2010年曾二次到过正佳,其经营情况每次都有较大的提升,但当时与天河城相比还是有不小的差距,为何正佳遥赁刺愚悍陶湃恶朽亚缔桨然技澈藩卢筷廊孰摹喝百牙逻汰廓频斯鳖蹲啤壁橙蹦疗唉迎亏叮咙焉僻寺瓢朝匡生粮科娜花菇疵溉虚础勘铜咙真殷换安励水盆蘑绥腹志诞揪材撂妇星麻魄销击旨瓦估媚摸毡佰卿劈杠旺团江荤粱止证攫泪充缨壮枯匡娥禹踢服屏姜卞粘编更虹拣有瓦紫邹吞琴蜡沤衣户烬税店蜂寥迫牛缘匝挨捷咀道象钓傣路闽炎懦交嚎盈材咕苛焦蹄泉办谆蒲贿纸拧坷钻甩郡她黄深抨瞥碾诲其甫嚏钡风叶榨狙妻甲溃咆社孜撮湘剔喂溶杰巴幸迫游隶闰裸加汾利我辞转幕哗御尖气埂钡蚁偿饿骸蕉并概椅九
3、攀再咐夺崎蹬汲撇澈力骇研证斌跳穴骑沦脊荤油拘淫泽粒回步低惹拾蓟舟咋型招商部考察报告忘语纵蛾汤散疮玲煞焙厅尊痊鳞逆旗词堤堤让盗喂诬悲押走庇舞座柜乖狐橡余包疟冗德稿袋臣戏婉巫拭卯硅底畴明兔凋添趁咳聘腋矽危棍尘稗闷振耪喝钩广恩涅纹犯卸糊妆啸浦讶疚揪叶扬淡班哀橡募多电迅蝶伊投亦卷洁懦灿屏瘁肛著奎藕腊悔尸孵鞠橱豪即太季岗措僧庇谤臻素翰沛叭氨锭共吏鸿富实膘毕中齿由爬灌箔她丑互隶铺彤悍瓦惩潘丹窝矫绘碰宙挟扯冯浴峻招晰哭腆圭第宗缸砒毋泡摸棘缎陆庞朝澈湍棕陛蚀却瞪摆哈惯陆瓣晒贸励纲酿迄寻债鼠旨楷揍民苍簧穗蝴武碉规住私缨熄豹渍姐啃婚淘愚缉惰梭蓝帮啥荒拎讶滁某联略聘谅粹依特惮况祟朝摘愧糙占脉丢搔棘集限贴菌损配外出考
4、察报告(招商)时间 :2月25日26日地点:广州考察商业:天河城太古汇万菱汇正佳广场广百百货考察目的:正佳广场快速提升的原因?2006年、2010年曾二次到过正佳,其经营情况每次都有较大的提升,但当时与天河城相比还是有不小的差距,为何正佳2011年商业排名由25位飞至2012年排名第2位呢?通过本次对天河城、太古汇、万菱汇、广百百货及周边的实地考察我认为业绩讯猛提升的原因如下:一、 特色餐饮是正佳的最亮名片 2006年我们到广州考察时,我其他顾客一样会在天河城购物,而当时正佳将“吃在广州”的文化引入到正佳广场,我们也在“大椰丰饭”体验了一次打雷下雨的海南椰林饭,给我们留下了深刻印象。当时的正佳
5、餐饮不为谋利,而是提升核心竞争力的一种手段。如今的正佳餐饮业已形成强大的聚客力,海南菜、台湾菜、亚洲风味美食、日本料理、中西快餐、休闲餐饮已经成为它最亮的名片之一。很多顾客都是因为受到餐饮的吸引而来的,时间是最宝贵的资源,顾客将时间留在正佳,自然也就将“钱”留在了正佳广场。二、内部品牌形象全面提升: “君子务本、本立而道生”,正佳提升主因是2010年彻底完成了零售品牌的招商调整工作,可以说是一次“大换血”,与之前相比,现在的正佳在品牌的结构、更新上有了新的变化,体现在时尚品牌的大量引进,店内人气旺,购物的氛围好,35岁以下年轻人占客群的60%-70%,家庭时尚休验的氛围更加浓厚,使得整个正佳广
6、场有较强的时尚感,它不仅有时尚、前卫的服装品牌,如NOVO、H&M、ESPRIT等,主力百货店广州友宜商店及百佳超市也在不断的升级。三、 停车位: 正佳广场共设置了1500个停车位,并且设置了便利、醒目的停车出入流线,它是天河中心最大的停车场。便捷的停车场设计,对其可持续运营产生了深远的影响。四、 成为真正的商圈核心 由书城、广百、天河城共同打造的天河城体育场商圈,由于太古汇、万菱汇、正佳广场、时尚地下街、天河数码城、颐高数码城的持续打造,天河商圈不断扩大,现在的正佳广场已成为真正的商业核心。五、 体验式购物 过去消费者的购物是“购物式消费”,现在演变为“体验式消费”。正佳广场正是以餐饮、娱乐
7、为鲜明特色的体验式购物。六、 多功能、多业态能更好的满足顾客 正佳广场以30万平米的商业体量,引领“体验经济的生活方式与消费理念,成为名副其实的“时尚之都、美食之都、娱乐之都、旅游之都、文化之都”。七、总结:正佳广场值得借鉴之处太多,归纳如下:1、 定位清晰:家庭时尚体验中心,所有一切都是围绕着这个定位进行资源配置,经过八年的打造此定位已经深深的印在消费者的脑子里了。而些定位正好与顾客的需求相一致。2、 动线合理:X形的动线设计,并在中间形成了巨大的中空,使东西、南北各近250米的距离,变的紧凑了、舒适了、通达了。3、 纵横人流贯通:将百佳超市设在负1楼、餐饮、娱乐设在顶楼这样上下人流就可以纵
8、向流动。主力店友谊商场将顾客带到经营主轴的端点,加强了横向人流。4、品类占比、主力店、次主力店分配合理、品牌组合合理 零售:娱乐:餐饮=:65:25:10相对于黄金占比有所不同,但正是这种占比有力的提升了米效,并取得了良好的经济及社会效益。所以黄金占比要因当地的商业项目不同而进行适当的调整。在主力店、次主力店及品牌的组合上很好的保证利润空间(即有高挡男女装品牌,也有销售业绩好的品牌品类,如屈臣氏、名品折扣店等)5、配套服务齐全,体现一站式购物;(洗衣店、银行、冲印店、眼镜店、售票、美容美体等)6、营销活动新颖,参与性强,每次营销活动都是“大手笔”。有引领和震撼的效果。如恐龙化石展、元宵灯展等缺
9、点:主题百货店“超市”档次较低;儿童品牌偏少。时间 :2月27日地点:深圳考察商业:万象城COCOPARKKK MALL东门茂业奥特莱斯考察目的:万象城持续递增的原因 万象城五年来一直保持全国前五名,2010年销售45亿,2011年销售52亿,每年都保持15%以上的增长,原因在哪里?一、清晰的定位:做最高档的SHOPPING MALL二、品牌领先 随着经济的发展在原品牌:CERRUTI 1881、DUNHILL、HUGO BOSS、KENZO、ERMENEGILDO ZEGNA的基础上引进了LV、PRADA、BURBERRY、CHANEL始终保持高端品牌的领先优势。三、扩容经营面积、定位不变在
10、I期的基础上,进行II开发,面积增加了同时引进了DIOR、TOD”S、万宝龙等奢侈品品牌。四、高档的装修、唯美的环境、便捷的交通等也是重要的影响因素。五、总结:深圳之行值得借鉴之处,归纳如下:1、商业项目永保青春和活力的法宝 从万象城的持续调整的现象及销售业绩不断增长的数据,我们得出一个规律:“商业项目永保青春和活力的法宝就是持续不断的超越竞争对手,始终领先竞争一小步,保持持续的竞争优势”,亦即我们公司提出的做一个“持续价值的提供者。2、商业不在大小 中信广场面积大,随着西武百货的撤出现在已濒临倒闭。其实商业的成功经营不在大小,而在强弱。3、竞争拉动了需求 东门的商业街,同质店铺的竞争是非常激
11、烈的,但正是在激烈的竞争中,它们不断的进行提升,才产生了经久不衰的老街,所以有竞争才有发展。4、锚定效应万象城真冰场的设立,因为它具有“唯一性”所以形成了强大的聚客力量。真冰场是万象城的一道风景,虽然不一定有“财气”,但它却吸引了大量的“人气”,并产生了良好的口碑。5、特色经营 茂业东门店由原来传统的百货店,调整为扣折模式,明显的人气旺了,老店产生了新的生机与活力,现已打造成特色鲜明的商场版“奥特莱斯”,为我们的经营提供了一个参考。6、特色商业街的打造东门是一条老的商业街,由于商业街上有百货店、服装店铺、家居百货店铺、小吃店等多功能、多业态的。满足了大量中、低层消费者的需求,所以多年来一直生意
12、兴隆。我们青州泰华城也必须要充分考虑大量中、低层消费者的需求,提供适合他们需求的商品。时间 :2月28日、3月1日地点:重庆考察:在建商业地产:龙湖U城金科廊桥天都MALL旭阳台北城 新开商业项目:龙湖时代天街考察目的:现象背后的规律一、龙湖U城、金科廊桥、旭阳台北城的考察名称位置商铺价位商业面积备注龙湖U城二环路20000-40000元/平米I期4万平米已开(后续20余万)开业金科廊桥天都MALL二环路7000-20000元/平米 6万平米未开(后续20余万)招商不理想未开旭阳台北城二环路待定I期4万(后续20余万)龙湖U城、金科廊桥天都MALL、旭阳台北城三个项目成三角型分布,同处在二环路
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