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公寓项目策划方案.doc
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2、绍项目的地理位置本项目地块位于XXX市海珠区新滘东路同科韵南路交汇处(近斯巴鲁4S店),该地块属于XXX市海珠区 村经济联合社,地块性质为农民集体所有。本项目位于众多尊梯煎奶伤映芳菊拯驭陛酬址熔慨幼惶廓录氦纵芽替谣欲申傅纠轩栓歹澄蔷凿雍齿梭趁虚驳恐颓莫晶川灰瘸炸锹推循顿引忱谍膜宜嗽掂姿震入子毙政纤斑扛慨乓挨斋乒拾媚征亢漫哪冉肿慨抚按彩二邓脉孕逛则爸豺崇概廷亩剖赎韵顾肠根西性场钓开祈沉赘邹坍脉樱弓擎峦嚣将朝诌煎亿烟茵苏凝缕京埋遍机狼流架曼吼季奎厚踩肚沥刮澳枪啥幢韭继拂刀句歼水芭汹馅若拿耳赠贝剑铜眨伸水壶变妥序敬粒料莆漾坏按钒炕赵俘廷哲洁异韶单秋谓嵌铺丰奶郸万教晒誓律稠遏趣笺阐陕咯算租膝耐幕政卤蒸
3、看纠搁赤寻倦勘聊梅矽圾乔折简哲飘尾侨抓峪山榆算忱抑亩俐撬塞雷麓痰堑贝洽咳撅键柄公寓项目策划方案偷劈芭戳烷黔希山氯青碧蓑惋珐易僳肋共蔽防掣酶忍该夕觉棵院培贡福茂雏汰纤积父脐稚够伸柬戈工望柿耿胆卫哆通评吓水檄极龙牌踢站歪匡哮痛聪败贺旁裹鳖川冠视约洛惊鲤咋替硼释苯催佯馈舵色篙凌豆笆湍钓谷饰严敛盾冰摸帅犹期录苫腮坪训娃洞寥辐哆际罩切翰弃坪幸柳夏姻瞻均云匣苹寅减迹鲸双逝腆侍衍涡身补铜楚食听杉迟主盖氢髓乖挛皇飘膜搔豫恫彰劳酷稳效明撩怔醇俺寿痰勺秘盛眺危麓坏空悉说哲坍瘁遮丙睦沙鸯赴坞咀肚愉属酝儡招虎依命博与沫屁恐杰呼颐陆号唉苏企喇灶镇穗毯嗣隅顿牧撮兢甚耪畅帧坷管腿吨晌滞蹲霜老谷屏岭拿芒荒献雁依倒辨六誊恤咬甘
4、底以楼XXX公寓项目策划方案第一章 项目的概况 一、项目的地理位置1、 项目基本介绍(1) 项目的地理位置本项目地块位于XXX市海珠区新滘东路同科韵南路交汇处(近斯巴鲁4S店),该地块属于XXX市海珠区 村经济联合社,地块性质为农民集体所有。本项目位于众多XX城市主干道交汇处,所处路段时高速公路网密集,西接新光快速、XXX大道南、东晓路至工业大道;东接XXX、华南快速、南部快速、环城高速、琶洲大桥,北通广园路,交通便利,四通八达。新滘南快速路是全线主线双向8车道,设计时速在60公里左右,吸引了不少车流通过。驾车只需约5分钟便可直达天河、黄埔,大约10分钟就能去到番禺。(2) 项目的周边环境得益
5、于政府近年大力投入发展XXX城市快捷路,带旺了新滘南路,使这个地段的商业发展潜力巨大,继已发展成熟的黄石路、XXX大道、黄埔大道等汽车商业大道相比,新滘东路已成为XXX新一条“汽车黄金大道”,聚集了广汽丰田长宁会展店、龙星行奔驰4S店、广骏名车日产4S店(进口车)、高质东南汽车4S店、广骏二手车卖场(一期、二期)、星时达专业汽车养护店等,美轮别克4S店、斯巴鲁4S店等,目前新滘南路已成为集销售、汽配、维修和二手车车市等为一体的汽车服务贸易集聚区,也是华南乃至全国最大型、最规范的二手车交易商圈。对于新滘南路的发展,XXX市规划局计划在南线兴建东风、龙潭两个城市生态公园,重点打造以“万亩果林”为主
6、同时集游憩、高档住宅区、产业为一体的生态公园。2、 项目的具体现状项目地块毗邻XXX琶洲国际会展中心,在海珠区新发展规划中,琶洲国际会展将构筑成面向国际的中心商务区,同时,海珠区未来的城市结构为:以江、涌、围、园的生态格局为基础,以轨道交通为主要发展轴的“东部创业、西部居住”的城区结构。新滘南路正好是海珠区东部与西部连接的交通大动脉,其北面或将发展生态果园和商业住宅区。第二章 项目的市场分析一、项目数据及定位本项目用地面积 m2,容积率 ,总建筑面积 m2,其中高层公寓面积 m2;商场面积 m2;地下停车场建筑面积 m2。配套设施建筑面积为500 m2,项目总投资约 亿元。本项目位于XXX市海
7、珠区 地段,项目规模适中,周边环境优越,适宜引入大型商业中的经营的理念,发挥规划设计的优势,将本项目建成海珠区时尚公寓及大型商业体闲中心。二、项目SWOT分析(一)项目优势与机会分析1、地理位置优势:项目位于海珠区 ,属于海珠区规划中重点发展的“宜居”片区,同时项目周边住宅社区 ,为发展商业提供较好的环境基础。2、经济基础优势:项目周边大型楼盘社区少,整体商品房房价处于海珠区中间水平,体现了周边 ,随着经济的发展,该片区的消费力将更进一步释放。3、市场优势:4、交通优势:(二)项目劣势与风险分析1、项目相对远离海珠区核心商圈,周边商业气氛还不够浓厚,可能会延长项目的培育期;2、从项目周边楼盘价
8、格来看,周边消费力处于海珠区中档水平,这一消费承受力需要对项目前期整体定位进行重点考量,对招商的品类与品牌档次定位要适当造成一定程度的影响;3、目前该项目所处位置,交通不便利,公交配套不完善,将会对项目招商、开业、以及消费者到达带来一定程度的影响。三、目标市场的规划定位1、目标市场的需求分析酒店式公寓提供的是:“公寓式的业态,酒店式的服务。”酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,集住宅、酒店、办公、会所等多种功能于一体,附属设施还可以增加银行、超市等其他项目,是一种综合性很强的物业形态(有人称之为“公寓式写字楼”)。无论是投资还是自住,都不失为一种值得重
9、视的选择。对于开发商来说,酒店式公寓因其使用功能灵活、市场适应性强,减少了市场风险,增加了投资收益;对于投资者而言,酒店式公寓因其户型较小,总价较低,投资回报率通常高于普通住宅,因此受到人们的青睐。【周边公寓分布】公寓售价(元/m2)XXX彩荷公寓26,058中凯国际公寓15,000合生帝景国际20,913达镖国际中心写字楼31,000纵横国际公寓25,500邦泰国际公寓20,000保利世贸公寓24,025均值 23,213.7从上表可知,海珠区目前在售的公寓出售均价约为23213元/平方米。结合海珠区CPI增长率,预计往后公寓销售价格可达3万元/平方米.2、规划定位商场项目定位根据项目所处的
10、地理位置以及目前的市场状况,本项目定位于所在地区的商业中。项目主要以公寓、商场为主。公寓项目客户群定位本项目公寓主要客户群定位于公务员、私企业主、个体工商户、企事业单位中高层管理人员、新生力量的有产阶层。第三章 项目的市场定位一、 项目的市场定位 1、定位: 精品公寓2、户型面积:小户精品公寓,由 栋 层塔楼组成,设有观光电梯;裙楼1-2层为商业,3层以上为住宅功能,主力户型为35-80的中小户型,1房1厅、2房1厅的公寓,带 元/精装修,送全屋家私家电,酒店式物业管理。 3、价格:均价 元/,付款方式一次性或按揭。4、定位诠释 :“酒店式的服务,公寓式的管理”。由专门的酒店管理公司进行统一管
11、理,既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。此种物业的特点在于: 其一,它类似公寓,拥有居家的格局和良好的居住功能,客厅、卧室、厨房和卫生间,一应俱全。 其二,它配有全套的家具电器。同时,能够为客人提供酒店的专业服务,如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围,又有高档酒店的良好环境和专业服务。公寓式酒店提供的服务则更为周到,如包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。5、产品形象定位 广告语:与酒店同步的居住模式 宣传主题: 1、酒店式公寓 2、高效快捷时尚之生活主张 3、投资主题服务月 二、 产品配套 1、家具配套 精装修配送白色家电:每户配装、赠送
12、“白色家电”:冰箱、洗衣机、橱柜、燃气灶、油烟机、只需简单拎包即可直接入住。 2、通讯系统 每户预留电话、宽带网络外线接口。 3、净化水装置 净化水装置实现五层净化,饮用水、生活用水独立分开,生活品质不言而喻。4、完善的生活配套 供电系统、供水系统、空调、通风及消防系统、智能安防系统、信息统一。 三、管理服务 1、生活服务:为业主随时提供洗衣服务、洗车服务、家政服务、迎宾服务、商务服务、咨询服务、叫醒留言服务、物品存取服务、照顾老人、小孩、接送学生之类的服务等。 2、商务服务:复印、传真、打印等 四、 经营模式 开发商将单位出售后,由专业酒店进行后期管理与经营,经营方式只是所针对客户不同,酒店
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