旅游投资与财务管理i.doc
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1、=再苦再累,只要坚持往前走,属于你的风景终会出现=产权式酒店与其他类型酒店盈利模式的比较分析摘 要: 在酒店住宿较长的历史发展过程,尤其是当下消费者需求的多样化、大众旅游的蓬勃发展的新形势下,酒店住宿产品也呈现除了产品多元化,不同的酒店产品在盈利模式也是各显神通。本文通过对传统酒店、公寓式酒店、分时度假产品以及产权式酒店的盈利模式分析比较,指出了不同类型的酒店住宿产品的最佳适应情景。关键词: 产权式酒店 传统酒店 公寓式酒店 分时度假产品 盈利模式 1 引言 产权式酒店是近年从国外引入,在国内逐渐兴起的投资酒店建设的一种新模式。它的基本模式是开发商将酒店的房间出售给众多的小业主,而又组织小业主
2、将酒店委托给专业管理公司统一经营,小业主享受固定回报的一种投资模式。它是实现产权多元化、资本结构社会化的一条理想途径。产权式酒店的模式的出现得到了酒店投资业界的垂青,特别是受到许多中小投资业主的欢迎。它既解决了社会资本不足的难题,又帮助消费者开拓了多种理财、投资和消费的渠道。应该说,产权式酒店是应运而生而又有着极强发展前景的良好资本运作模式。研究产权式酒店的赢利模式及发展思路是具有现实意义的。2 产权式酒店及其他类型酒店的概念界定2.1产权式酒店2.1.1产权式酒店概念产权式酒店,英文CONDO HOTEL或OWNERSHIP HOTEL,是指开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者,
3、投资者一般并不在酒店居住,而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营,获取年度客房利润分红,同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。它是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。产权式酒店起源于20世纪70年代的欧美国家,最早时期,由于受旅游目的地季节性特征的影响,时权酒店出现,时权酒店也就是现在意义上的分时度假酒店,是出售客房的一定时间的使用权。随着时权酒店带来的良好的双赢效果,以出售客房独立产权的产权酒店步入人们投资的视野。经过30多年的发展,产权式酒店与分时度假产品已在欧美许多国家趋于成熟。在中国,随着旅游业的蓬勃发展,为酒店业的快速发展提供了广阔的市场。产权式酒店从1995年开始流行
4、,北京、上海、广州、深圳、海南、青岛、北海、桂林、珠海、昆明均开始出现各种形式的产权酒店。至此,中国已开发了200多家产权式酒店。参考文献:1谭小平,谭富良.产权式酒店投资浅析J.当代经理人,2005,15:1-2.2陈超.中国分时度假的发展困境及其消除J.旅游学刊,2003,1:40-41.2.1.2产权式酒店的经营模式产权式酒店的经营模式主要有四种,共同点是:产权完全归属业主,管理由第三方专业酒店管理机构担任。不同之处主要体现在业主收益(按揭期间、按揭到期后)、业主入住权力以及开发商权益三方面。2具体如图1模式产权管理者业主收益业主入住权利开发商权益按揭期间按揭到期后一产权完全归属业主第三
5、方的专业酒店管理机构月收益用于支付月供款,无分红根据经营状况每月收取净收益每月可入住若干天,入住不影响收益参与酒店利润分配二月收益用于冲抵供楼款获得浮动分红根据经营状况每月收取净收益和浮动分红每月可入住若干天,入住不影响收益参与酒店利润分配三自付供楼款获得酒店制服的月收益获得浮动分红根据经营状况每月收取净收益和浮动分红分月可入住若干天入住影响收益参与酒店利润分配四字符供楼款获得承诺的固定受和浮动分红获得承诺的固定收益和浮动分红每月可入住若干天入住不影响收益参与酒店利润分配承担保证业主月固定收益的义务2.1.3产权式酒店的性质一般认为,产权式酒店是一种新颖的房产投资模式,一种稳健的投资理财方式。
6、产权式酒店就目前的形式来看,人们购买的目的主要不是用来居住,而是用来投资,具有商业物业活动的性质。同时产权式酒店作为一种特殊投资和消费模式,根据经济资源共享的基本原则,对公众推出一种既是消费又是存储,既是服务又是家产,是房地产业和旅游业的有效结合。2.2其他类型酒店的概念界定2.2.1传统类型酒店概念 传统酒店是指传统意义上,先后经历客栈时期、豪华酒店时期的起源于20世纪初至二战期间的商业酒店,已提供临时住宿、餐饮等服务的住宿产品,在资产结构或融资渠道方面相对比较单一的酒店,在20世纪中期,伴随着经济的发展,高科技技术的发展,因市场定位不同,而出现的不同档次、不同风格的酒店。但在资产结构和融资
7、渠道方面并无大的突破的酒店类型。从酒店的经营类型来看,涉及到几乎所有的酒店类型,比如经济型酒店、星级酒店、时尚精品酒店等。2.2.2酒店式公寓概念 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,是一种综合性很强的物业管理概念,集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便,而且价格相对较低,随时可以得到酒店式的各种服务,彰显气派。SOHO即小的家居式办公空间,就是一种为中小投资者打造的一种产品,另外还有酒店是商务公寓、服务式公寓等。2.2.3分时度假产品概念分时度假(Timeshare或Interval Ownership)即分时享
8、用度假住房,具体而言,就是将酒店或度假村的一个房间、一套旅游公寓或一幢别墅在未来 10 至 40 年甚至更长期限内的使用权,按锁定价格,以周为单位,以会员制方式,分时段一次性出售给多个客人(通常为 50 个人),会员在其购买的使用期限内,获得每年免费享受一个星期度假住宿设施的休闲度假方式。其原理就是以“拥有”度假住宿替代传统的酒店住宿,内涵包括分时度假活动和分时度假交换功能。可见,分时度假是一种将房地产业、旅游业结合在一起的商业新概念,它引入时空经济学原理,对旅游业、房地产业、金融、信息等社会资源进行整合,扩大了资源边际效用,实现了资源共享。分时度假源于20世纪60年代的法国,70- 80 年
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