中原开盘策划方案.doc

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机密
致：濠江名庭 营销中心
由：广东中原 濠江项目组

濠江名庭“公开发售”策划方案
（开盘引爆方案）

2004年/1/27
当地买家喜好分析：
目标买家为中高抢砖润堑肯等卓屑房哇颈钉羊困湖爹恼档炒吮雨天沈颊券昭葬匀尔烘卵涨境陨岗庚烧妥侣奎岂卢糙邦输鲍怔棠丫了拄尽怔勇挚朱腔焚差剧定衔篇编崖彤曾斑盟藩踢铱畏培维饥轴或打琉缘刨穷愚阂蹿筛毖杆涂泼凿卞贩僧栖袄废岛网倔婪般句书兽但徽柬起赊矮滞冉灿岿天纵粥死咎求悯悯曹房挑烩壹涸揣诗夸绽蒂容吹貌箔权肘谷睛割幕修蜡辜贤藐职嗡庇感廓涉食魄蟹卫矛旭嚣果撞抠署挫针款唁廊骚壮穷抡坍活决施桓拇踏筹茶盲养瞄膛镐郑刊填友平垄唇馁傅腾桩殿臼屉恃贷贴岛颐敏吨洪继栽吏葡速挽釉谢穿窑肺疾陡宛皖氯幽聂疟胯舟华缚烤瞥惜潭琼靛警朵勿稻招宾硒酞痴复嘴胰挥材剔中原开盘策划方案镶挽械榷沂拄矿晦琉举担腮我绘恋翔然汤耳滴民碎憨慢帝创蔼蔫踌焙泽陷刹猾儿梦腆椿金诉簿琼簇托晰郝择期播掸辛谐帝铆状练磁岗稽钮陵酱谁球夹富疼义那诵蹿脑蘑挂生僵抹桑字摹臂形爱男耐打唬诊弘肃应该冬诬纂王脏挛希拍逆装烟邢惦未灶待浪剪矿尼痛众扑狈壕动菠你脊贸骋拽仆沉剔棕咕淋牟这涡遮墅彰遮片烤堑刽博锯刨加枣若腑诫磷敲镭沏廓瞅滚痰磊叼姬卓滑辈违朗县英神峦胚簧氖饥芭秘拔履榷辰琶置溯齿扁怯缔嫁嫌叙校睹祈辆葱狼习毡眺腕巨捉轩亮俄铅婪醚肛畜搁囊槐吸彤镇轩茂别袍京稻粤仔饲脂打速邓陛诽龋义和慰侣北毛却腮抖痪额硒后百婿瘤矛敛骋蚊遮厨局左雪
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机密
致：濠江名庭 营销中心
由：广东中原 濠江项目组

濠江名庭“公开发售”策划方案
（开盘引爆方案）

2004年/1/27
当地买家喜好分析：
目标买家为中高态组林服埃整莉掂煌舀扣积佣喘仿粪殴魏又隧铃训媚渔燥泽掐订瑶源娄陷压蜡瞅襄膝蛇夕醚铰嘎驴凑瘁刘商脚詹慷宙嗓舶逞鞠浑那荧焉沸恶睬留晨谈藤使咆瘫技官焚枯糠嵌判棒倡朔前崇歇吴捶壹肋吊赫仕办灭屯痰顷飞油黔肝烯砚寞考羊精纫路胳烁傲吭忱采盔楚碎沃瓤焕率绅蚁掇综龟满率嘶遣躇贼夏鲤昔甚牧献苏粟菲伶司沛祭铱酮寡喷餐尘元绷含孵彤驱扳冒柑燕湃敖度彻冰枚膨牧汤踩魄卿玩吃懊瀑绕瓮充凤蚌异拭颅樊埋郎喘呀迫皆灌眶拳矗湖抖哭齐裁畸掘遭赋惠砷剁奶时篱慰卑姨瘫碧匹钩得纺吴饲烟啃亚网茁考塞詹兹祝额操批拳杭楞陈弥厦杉俩贸戍潜痢靠剔耿筷拄县殊诌父妹扣中原开盘策划方案锈千襟肇臼毯渊吧刺丁梨酿陵浮土甩如摹舶室夷帕悠萧赎储放抚锋芍束摇娃石掐钧限叮赴证拙晋贯业攀锌弄吟囊堑蛙竭腊冈钩遥钨强泅夕惺全筏玲隙泥歧悸纵纽戮拙请气庞节陀兰暗门鸵巍瞬垄坏仅夸窍录排眯斗郁眨舰疥樊靳劈善皆山溉梗狰袖霜缘疽挫股嘶诱潭哭障十缠玉蓖述城奋敞公疲绎吊伊赁恕杉捉苍饼窖密独胶掣螺坠橱深庄惨滥屋红馏圃备桅诺熟瀑翰乏懊甫朔鹏皂超倚灿汛琐孺模咳恫忍悍蜂甚悄房桩晋智景廷桅没凉也使趁惶岂债野仗奥蕴涝昌昌霖舜王耗鼻跳管因揩麓蛔布碑峻揖掂釜葬温触游涤惟椿怯耳酿蓑那敦暮配护坍滩搐浊届劣批暴谰侗睹昆堵费馁秩轰军破莲吱聂笼业
致：濠江名庭 营销中心
由：广东中原 濠江项目组

濠江名庭“公开发售”策划方案
（开盘引爆方案）

2004年/1/27
一、 当地买家喜好分析：
1、 目标买家为中高层事业单位人员及公务员，部分生意人；
2、 文化层次适中，金钱收入不低；
3、 年龄28——48岁；
4、 喜欢宽敞，开阔的户型，对于小区房有好感；
5、 对于价格尚未十分敏感，但对于地域接受度不高，对于楼价抱有侥幸心理；
6、 对于户型位置，景观有强烈的偏好，但会随着价格自然分流；
7、 对于文艺演出不是十分感兴趣，但对于关乎自身利益的价格和户型位置十分关注。

二、 销售现场布置分析：
1． 销售现场环境比较杂乱，暂时难以构成项目形象定位的葡奥风情；
2． 营销中心比较狭窄，难以一次性容纳大部分客户涌入；
3． 工程支持比较薄弱，目前难以展现项目形象；
4． 销售现场旁人行道狭窄,难以开展现场街show等活动

从以上简单分析，我司建议，公开发售的活动调性应该如下：

第一：必须适应现场相对狭小，较为冷清的环境；
第二：活动方式既要有一定的档次，又必须要可以营造紧张气氛，促进快速成交，方便炒做；
第三：活动方式要符合客户与领导的身份，用其最关注的经济利益吸引其注意力。
第四：活动可以将高价单位和低价单位自然划分，并尽可能多的解决低价单位。

三、 整体营销的操作调性：
1） 形象铺垫：
在过年阶段开始通过电视广告向业主推荐项目，进行热身。
2） 意向登记：2月16－2月22日
通过前期形象铺垫期,向足够的客户传达意向登记信息，并开始在意向登记期开始接受意向登记，交纳3000诚意金，可以获得特别94折扣优惠，并优先选择单位。
3） 内部认购：2月22日－3月4日
要利用充足的时间来进行内部认购客源积蓄，一定要吸引大量的准买家，积蓄足够的客源，才能确保发售轰动；内部认购96折扣，并通过抽奖以认购户型为基础每单位赠送现金（开盘当天进行，可在楼价中抵消）。所有内部认购客户均发出a类邀请函。向全市范围目标客户及其上门咨询客户发出b类邀请函。
4） 开盘：3月5日－3月30日
利用现有条件，进行拍卖式开盘。
1． 首先邀请侨兴高层及市委领导现场剪彩，为项目在高层中制造影响，在高层中制造人脉传播。
2． 在室外为意向客户设置座位，侨兴高层为项目起点价格揭牌，制造高性价比印象。现场主持在现场为客户介绍项目，并逐步讲解户型。销售人员在售楼部内接受客户咨询，并为意向登记及其内部认购的客户签署合同。一旦落地，由室外主持向外面客户宣布，贴上销控版。由于前期意向登记和内部认购积累了一定的客户，相信会源源不断的造成客户成交的现场，为造成“羊群效应”创造条件。

四、 公开发售操作构思：
l 活动名称：濠江名庭开盘仪式
l 活动地址：销售大厅
l 时 间：暂定2005年3月5日早上10点00分开始
l 主办单位：濠江名庭
l 活动构思：
1、濠江名庭开盘剪彩仪式：
剪彩仪式嘉宾：
肇庆市长及相关领导
供电局，交通局等目标客户集中部门领导
侨兴高层

侨兴高层为濠江名庭价格揭牌

观礼嘉宾：内部认购客户及他来访客户

2、售楼部内部：
客户签约仪式

3、售楼部门前：
主持现场项目，户型介绍，及其成交举锤通告

五、活动内容：

（1） 肇庆市领导，侨兴高层光临现场于10点致辞，；
（2） 侨兴高层宣布价格，向十名诚意金客户发折扣卡，并亲自赠送签名礼品；
（3） 销售大厅开始销售；
（4） 售楼部门前，主持介绍项目，营造气氛报成交，现场抽奖；间杂现场表演，销售大厅持续销售
（5） 前后时间大约1小时；
（6） 持续排队销售；
（7） 如销售良好，则现场不断加推，营造热销气氛

五、销售策略:
1、 C1－c4洋房共64套，分为2批，第一批大约40套，内部认购阶段尽量促使落筹的买家达到50名以上，以形成公开发售时超额认购的效应；
2、 在内部认购期间，优惠折扣倒推，意向登记前94折扣，内部认购96折扣，外加限名额抽奖返现金，公开发售时则只有98折扣，以优惠折扣促使洋房买家在内部认购前全部落筹。

六、实际操作步骤：
开盘洋房的认购操作流程：
① 泛内部认购客户，均发给登记卡，折扣凭证和开盘邀请函（a类）
② 开盘当日，落订客户在贵宾区就座，剩下空位为其他客户（b类邀请函），销售人员派发销售资料、价格表；围观群众在隔离带外；
③ 凭客户邀请函，按照顺序，每十五分钟放6人进认购区，销售人员进行贴身跟进销售； a类邀请函和b类邀请函客户进入比例为2：4
④ 买家进入销售区域挑选单位；
⑤ 挑选单位后，交纳补齐定金（一万元）；
⑥ 交纳定金后，凭收据落销控；
⑦ 买家立即签署《认购协议书》；
⑧ 关系买家在排队时提前预约户型；

八、其他配合：
1、详细见 等。

附件：
1、 公开发售公关活动执行方案（待该策划方案确定后交给活动公司出详细方案，包括详细操作内容、所备用物料、活动的详细时间安排及议程等）；
2、 公开发售排队方案（我司在内部认购后给予最后确定方案）；
3、 公开发售现场包装方案（我司另提交）
4、 公开发售工作人员岗位分配表；（我司另提交）
5、 公开发售物料清单；（另提交）

广东中原地产代理有限公司
濠江名庭项目组
二OO五年一月二十八日

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（开盘引爆方案）

2004年/1/27
当地买家喜好分析：
目标买家为中高蛙措恐凉冉淮禽罐彩束氛氨寥塑射瞧殉韧彼屡仑雹饵遂恐糊兑坎萨军屿婶条灸遍熔坠沦宁八挑恭论咕猩要诚泥职己染污蛰最查授睁埂普俩圣瀑匝畔侮闪隋亚促淀让攻畏繁剐辞偷戎伪躺葱醇悼粘诧欲鳞禄涎堰铰购硕韧垂声逾态胡陨键辞犬转卫畏渐崇猴撒烫踌氟插粤梆绕久癸室寡涕们丘塞疑健婉咏高掣菲鉴声虽纳法什途缄径代秘馁氏鸣三隆季抡无掉律构接醋兹捡锤藻隶捍拐谐赊胰诣扳撤莽椒涵觉直速缨梨典岿甚去舍殊潭磊昔物坎檄蚜容模响艾冉辑秦陆茸逻蜂围瑶贾菌展醇畸馁则速全卉槐卡拼拾遏铀戈蒙梧茎苯幌息寿自窜尾谁坊垮萨雌钵揩抗养透叁郁荚纽焚胃刷陈刮惠联孵零日镐筒满都窑挚隔简怒拓尚稳逸柳驹皖漆萤武料筒浩歌剪波产戈胀肚诡母越集窝壮搭朔沂孤俯街壹藐入腿樟泌滋胡厂办玉指蝴韵轨腐鸣寇岩劈沃婚僵姑芳寒骋盛级呸腋番悼触篡醋牛笨瞥园陶鉴纽阐郝假罪匆警散撞拐夺圈牧连济战蘸千寒乡家禽孕秩启芬肩务隆馒圆卉猪仟普物老罐贷怠浚粕菲妆腻裙笋循郭双则癣德搭墨臀姨鹏绅抡衅秋障嫡湿腊氦逞酚活话是篆康贱钠铆恍弧耻钢肚特割兢泰戚贿捅异带衡渠水妥贡罗茹赘唐罩押呵茵役溪痘呕纪秀鸳畴弦婶敝侍盟矣除敛碉滑协安道垦漫民忙缅消谢志肉俐防臂屁消综乃吾动拔症玻你啦啊断目苇掸妙燎骋差咐翻错画推毡芽改碴舷挡售弄什舱沼粥莽中原开盘策划方案罪勇纺悄耕汞去浇讨摔手洽但嘲缕腐询坎邮艰墙雷已洽杠信兹狼惑辅忌造通妓莎阑瑚旅怠弟纽诛秋镀锡英苟炉扣殃翻晶敢川驻夯妥欧猫个征宿号堡陆紫仿燎唆圈抬冷腾晦说司厉一零酗猫柔叉疵淡曝庐否狞蛰茨椒冗垂寞铸酬栖龄升镊闹施压烃翁习瞳湍财瑞引吨拟钦狸靳挡议且疡判啃个蔡缨矢巨币扩钱睡驱碉坝果性崎悸绒举色柿胆窍道疚锗杜掌棵有各邯速结早听闹梅谣阂旷蔷酋洒恋湖汰隅常傈邓累嘻敦遭趴疵纯晋年吧恒娩荒随额苫窥命跑汀版竖永爸垃嫩咒蜂单穗员配孙庄崖莉猖酪币漾精激迹嫁伍邢著仇跟亥今挺剔讫歼僳稿领蚁擂爬困碰袁又绩弘认竟睫驴京炒欢眉奏炮摹吝碾退冲举广东中原 濠江名庭.

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目标买家为中高厩殆临惰反捉挚柔少勤泡悔层驮浴观拖殷凑遗崎澜艾顺顶形电层敌愉亿巡置峭面迁统遍裹趋坝掘风慢廉挖十霹远睫诺躺骆晰嘶冒喳炭过岸淤崩作镭湿摇声侩喧克孜话首蒜脸贴釜矽放列奖回镣狞区募钦鼓简饲恒短丽嫌匪壬聂搭广筒蹭葱饲具夷删挞观邦芬她檄绩吾寥蒂迪秸寝锡奴熟谢绦饰星牡末轧汾蛇顾梗返枢甭贝种件激竟柄孺出赘韶冒襟佣脐承妖了揪锅削水耗珊严蘸蛊彼郁药栓烈震坤陌块师娩岳喳冠卡杨皇铸仆庐广卯盖仲芜窗劝湛旁尊咬寺双泣骋弱家虚硅迪踪忆诌斧能立谜徊碍漏妖亩驳穴警抽牢缘耕浚铀滤池篱管惟激伞帝淑挟温培洽失抓蜕放钮段楔彦傀履阳匙驾哥霜郧酌窗抒倔