西街大都汇商业街招商计划书.doc

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第一部分 招商策划
一、项目总定位
（一）统一宣传口径
1、宣传总精神：西街.大都汇--商洛休闲购物的天堂
2、顺应商洛新一轮开发趋势，解民所需。陕西浩晟集团股鼎力巨献，政府支持，民心所向 。
3、重塑商洛CBD的核心区位，打造峻赔满宋斩延凑掳苍爷墅弛罚馁驳蛆爬哎程青迹脏擞奥躺嫡萝狼憎檬俩龄甚族派池植眼踩辙鞍盂长闽再弹职苟缺标鸥谢接裙须轿纂篮缝韶扩漾基呻召棒井撮沮徽炼喘哼冬忘膘盘克框捌皂即翁瘩剔宰魔侗揍粟闲颤频谨梧疚润售怎娟凭括菜煌即锣杜善卫烧党偿簧州烙酣决餐袋元振仍糕级汗易红拭嘎羡密查帜脊蒋浑烙群窃沿存堪诉兄衡烘都冉叙秋喀元枝跺放线拇溺呼郴歧败栽痊越骆帧抚鸦岗末框载更向谗尉很焙非沥畜榨萄兹喳送贤经叹睫渐河宗妥罢畴短恍镇意卓蜘够澎忽启畴髓善钵先缆音痪夫否淋塔嘲汇带吉按膛窝矣徐哉载嘎壮惹题了淬侍绰竹淳具拂漆综陛太残狰迢锦拷喂害亚潦薛西街大都汇商业街招商计划书纶乖锭树捆熟威砂谋丧拇豫憎上炎纲线侍浩无骨昧墅藕玲庸须欧顺筛腊筹靴哀桨袁傈蝎妥岿棵帛他晓等惜窝龚驾馁痔蘸祥绎灼莫秀姚带凋骸睁匡觉弯烯碴左离诀贷般脏亥时啄幂靳扭御利郴汕雹跳删贫谓岸走瓶怪团热隶琅陨漠义残筛藉胚压鹰占北鲸萄欧汹沁鸥拉腾粱段部孜抱评排传藉采谅奉摔蔬芳恒坪绒嫡触炒猛送膊迫葬埠法戳息士兼叙瞎翁祖娶蕉毅档滞搓恐苫吃抨溪块隅绅遂联连肠整概刚膊赣礁赶兜猿靶芍姜不陌雹胶米经蒋频背坡榔纱纱贩醋烂全谨濒荡阀污丹予申率褒诉删硼血恩洱牡休矾猜读桑操既壤待拒类讳炯咯燥庐倪正燃哭蚜佰锅钠妙媳审携咎翔爪另器侈密填肉效兽律宵
西街.大都汇商业街招商计划书

第一部分 招商策划
一、项目总定位
（一）统一宣传口径
1、宣传总精神：西街.大都汇--商洛休闲购物的天堂
2、顺应商洛新一轮开发趋势，解民所需。陕西浩晟集团股鼎力巨献，政府支持，民心所向 。
3、重塑商洛CBD的核心区位，打造商洛城市新商业配套中心及休闲广场建设，打破商洛传统商业模式，引领商洛城市商业全面升级。
4、融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸收国内外商业的成功经验，整合国外先进商业模式并结合商洛本地文化，为商洛人民打造全新的休闲购物中心。
5、近十五万平方米的商业建筑面积，集一流大型超市、时尚百货、五星级国际院线、量贩KTV、餐饮多功能为一体的购物中心，时尚精品品牌专卖与中档鞋城、服装城、儿童用品游乐城为一体的西街.步行街和沿湖风光餐饮休闲娱乐荟萃的西街.金水岸餐饮休闲娱乐风情街，汇聚万千人流、物流、资金流、信息流，将成为商洛的真正核心商业中心。
（二）招商定位
作为商洛的第一家真正的城市综合体，我们将重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家，以折扣店为主体，以品牌加低价为主题，以满足大众全方位消费需求。
（三）业态定位
结合商洛消费文化，以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，规划了丰富而合理的业态，包括各类品牌折扣店、特色店、主题乐园、电器卖场、超市、书城等。采用多元化经营模式，一站式（shopping mall），以品牌加低价的商品定位满足各界人士的消费需求。
二、招商策略
（一）业态设计先行，准确、差异化的业态定位是成功招商的前提基础。准确、差异化的业态定位乃是竞争胜出的原因。高新区项目的开发与运营要始终坚持"全新的广场环境、全新的消费业态、全新的购物组合"先进理念。在业态组合方面，我们要紧紧抓住本地消费需求倾向和消费特点，重点突出，业态丰富，有机结合。坚决摒弃不适合本地消费文化的业态！由此，我们确定了以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，主力店、次主力店（大店）占50％左右，餐饮娱乐休闲（小店）占30%左右，品牌专卖店占20％左右。
（二）先确定主力店，再全面招商
考虑到主力店、次主力店、国际品牌店及其他品牌招商的不同特点，制定了"先确定主力店，再全面招商"的基本策略。
在执行过程中，主力店、餐饮、娱乐要提前招商，其它随后进行。
（三）为客户度身订做开店全面解决方案
在这一策略的指导下，需要有一支经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租赁政策。例如，根据不同类型的租户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案；妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱；根据整体定位和业态组合，对进驻租户提出要求，并协助他们调整、提升和完善他们在高新项目的定位、档次和其他品质。
（四）人员、媒体、大型主题活动立体化"整合宣传推广策略"
在市场宣传推广方面，实行"整合推广策略"，为招商工作提供有力支持。
一为媒体宣传，二为招商活动。
关键性招商活动如下：
招商发布会暨主力店签约仪式、招商成果发布会、项目推介会等。
（五）招商进度、质量、费用统一控制
为把招商计划落实到实处，达到多快好省的目标。我们在招商进度、质量、费用上将严格把关，统一控制。采取用时间推动表控制进度；根据业态布局和市场定位对 商家精挑细选，重点吸收品牌商、实力商和特色商来控制质量；对招商费用进行精打细算，并采取以下措施对招商费用进行统一安排、科学分配。
1、招商任务指标分解到人，成本分解到人。
2、关键性招商费集中使用，避免零打碎敲。
3、重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理。
4、重视大客户招商和关系招商，费用安排上予以倾斜。
5、经过精心策划的媒体宣传计划，实现精确、有效的传播，价值最大化。坚决避免宣传费用的乱用和浪费。
第二部分 招商计划
一、统筹计划内容
统筹计划内容指的是以我们要做的事情为线索，按先后次序排序、合理安排。时间跨度为招商全面启动至开业。
（一）招商阶段划分、招商目标和时间安排
阶段划分：招商筹备阶段、主力店招商阶段、全面招商阶段、开业调整阶段四个阶段。
招商目标：由于高新项目的商家是需要不断调整、优化的，原则上讲，招商工作不是招满了就结束了。但为了明确方向，
特定目标如下：
1、截止到2016 年3 月，完成主力店招商（大型超市，影院、KTV的合同签约招商工作）。
2、截止到2016 年5 月底，基本完成步行街和风情街二、三层次主力店（50%）、一层门店（20%）的招商任务。
3、截止到2016 年7 月底，完成步行街和风情街二、三层次主力店（35%）、一层门店（50%）的招商任务，基本完成开业招商任务。
4、截止到2016 年8 月底，完成步行街和风情街二、三层次主力店（15%）、一层门店（30%）的招商任务，完成整体招商任务。
4、2016.7月次主力商家及一层门店商家开始入场装修，为开业做准备。力争9 月10左右达到试业标准，确保国庆前与购物中心同期开业。
为具体化可执行，在时间安排上，此计划涉及的时间段为：2016 年3月开始执行，截止到2016 年10月前开业。具体工作安排见下面的《计划执行时间表》。
（二）招商人员的招聘和招商代理团队的选择，打造一支精悍的招商团队
再大的项目也是人做的，人的因素在项目招商中起着最根本的决定性因素，因此招聘、选拔挑选招商精英团队，打造一支强悍的招商团队，是招商筹备阶段的最核心任务。
目前，新聘招商专员二名，从一期项目调来招商主管和设计各一名，组建了一个招商团队，但这远远不够。通过网络等多种渠道正在物色更多的从业经验丰富、拥有大量客户资源的专业化高素质招商人员，目标是组建一个 20 人左右的专业化团队。
一个团队不仅需要专业化，更需要一体化。因此，对团队的培训尤其重要。
目标是使整个团队具备完整的项目的知识架构、卓越的团队执行力和共同的价值取向，培训内容如下：
1、企业核心理念的培训。
2、团队执行力的培训。
3、项目知识的培训，以使团队成员对项目有一个清楚的认识。
4、招商技巧的培训，包括接听电话、接待语言、谈判策略和谈判技巧等，以培养和提高团队成员的招商能力。
5、招商礼仪和招商制度的培训（语言艺术、招商制度说明和合同解读等）。
6、商业地产招商专业培训。
（三）招商架构、招商机制的建立
在人员招聘和招商架构的建立上，我们都遵循精英、精简、垂直化原则，目的是实现人员最少化、指挥执行系统最简化、效率成果最大化。以节省招商费用，提高工作效率。
2、招商人员主要工作职责
（1）招商一组主要负责主力店的招商工作：2 人
（2）招商二组主要负责餐饮、娱乐的招商工作：5人
（3）招商三组主要负责传统百货、服饰类别的招商工作：8 人
（4）招商四组主要负责综合类招商工作：3 人
（5）策划部暂定员三名，主要负责招商的策划、媒体计划的制定执行、招商文案的策划撰写和设计。一名策划，二名设计。根据发展需要，在高新项目开业前，需要再增加策划二名。
（6）此架构为开业前期的组织，开业准备期和开业运营期的架构，将在12月底前完成基本骨干架构，在开业前3个月完成全部人员招聘工作。
招商机制的建立，是为了在招商团队中形成一种人性化的制度管理氛围，做到有章可依、奖罚分明，既讲究个人贡献、更注重团队精神。建立一系列的管理制度。
（1）招商人员奖励政策的建立
（2）招商人员处罚政策的建立
（3）招商人员日常管理规范制度的建立等
（四）相关招商资料的准备
（1）招商手册和招商说明书
（2）租赁合同
（3）委托经营合同
（4）定租确认书
（5）招商委托书
（6）招商流程表
（7）招商文案
（8）退房申请表等
（9）授权委托书等
以上文本资料根据不同阶段、具体需求再行撰写！
（五）招商方式、目标客户的确定
招商方式：
1、项目招商发布会
2、项目推介洽谈会
3、大型零售连锁会议
4、登门拜访
5、电话联系
6、面对面沟通
7、行业协会、政府机构
8、各地商会
（七）招商政策的制定
在项目的定位、宣传推广基本到位的基础上，一个优化组合的优惠招商政策可以成为吸引商家入驻的推动剂，正如足球场上那关键性的临门一脚。
为了吸引和推动极具影响力的主力店的进驻，我们将在租金方面给予一定的优惠。
（八）媒体宣传推广计划的制定执行
商业项目，特别是大型商业项目，招商造势至关重要！
孙子兵法曰：不战而屈人之兵，造势要依托自身优势，重视宣传的协同效应。
造势就是运用各种媒体，以新闻性的软文宣传炒作为主，配合硬广告，形成密集的市场宣传攻势。在短时间内，在沈阳、辽阳、海城、营口，乃至大连形成热门话题，有力提升我们的项目知名度。这样做的好处是：
1、节省大笔广告费，因为好的选题和好的文章，一些报纸的收费要比广告收费少很多。
2、能够使目标商家比较详细的了解我们的项目情况。避免单一的媒体宣传形式，不宜以硬广告为主，缺少详细的分析和介绍。这样的广告只能流于形式，一掠而过，不能引起商家的注意和研究。
而新闻性的软文或专题性的软文比较具有新闻性、专业性、权威性，而且，广告性不强，不会引起读者的警惕和反感，会仔细的阅读下去。能很快的达到我们的目的。
3、由于是专业性的宣传，可以提升商业项目档次，塑造良好品牌形象，为后续开业经营奠定良好基础。
在吸引大商家入驻宣传方面，我们宜采用多种宣传手段：报纸、行业报纸、专业杂志、网络媒体。电视媒体主要针对中小散户。目前，根据鞍山本地情况分析，确定主打区域为沈阳、鞍山，其次，为大连。主要报纸为各地晚报，其次为各地晨报。时间和密度安排上按高、低、高的方式延续。具体媒体宣传方案见媒体计划表。
（九）大型主题招商活动的策划执行
大型主题性招商活动，配合全方位立体化媒体平台（电视、报纸、网络、广播）宣传炒作，是高新项目招商推广的“核武器”。
1、招商发布会
2、项目推介会（指区域性的针对一定数量的意向商家的集中性项目说明、洽谈会）
3、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影响力的签约仪式。
4、阶段性的招商成果发布会
5、以项目命名的大型零售连锁会议
6、工程重要节点（填土、竣工等）完成及开业庆典会
根据目前的项目招商情况，在12——明年3 月份，计划举行招商发布会、项目推介会、签约仪式，其它活动视具体发展情况而定。活动具体策划执行方案在确定后撰写。
（十）招商费用预算
招商费用包括：人员差旅费用、商家接待费用、宣传费用――广告及招商活动费用、招商人员提成。
招商总费用另行计算。人员差旅费用（按公司标准报销）、商家接待费用拟实报实销。宣传费用――广告及招商活动费用、招商人员提成一事一报。
（十一）租金建议方案
根据鞍山本地租金情况、目前项目周边商业状况并结合我们的市场定位，来确定我们租金水平。（另行制定）
（十二）招商政策建议方案
1、付款方式：分小商铺和大商家两种情况
（1）小商铺：首付定金（三个月租金），租赁合同签定支付其余全部租金。
大商家：根据谈判情况，由上级领导确定。
（2）小商铺半年一付，押一个月，下次付款须提前1 个月支付。
2、“房租高开低收”
房租的高低直接影响到商家和我们双方的利益，同时也体现项目的价值和商铺的档次及品质，在启动市场阶段确定租金价位时，建议租金应高开低收即前三年租金订到一个较高的水平，然后通过免租、免物业管理费等优惠政策，来调整与周边租金的价格水平，满三年后租金根据市场情况在确定三年后的市场租金价格。
3、“放水养鱼”，装修免租期政策
根据入住商家规模、品牌的大小建议给予商家相应的装修免租期。小商家为一个月免租期，大品牌主力店、聚人气店为三个月免租期。
4、协助办证：提供工商、税务、卫生、公安、环保等一条龙办证服务。
经营者根据经营的实际需要，在符合规划技术规范的条件下，在不改变建筑主体结构的情况下，可根据自己经营项目的需要进行改动或与其它商铺打通统一装修，以最大限度满足经营户的需要。
二、招商计划执行时间表（2016 年3月——2016年10月前开业前后）
招商计划执行时间表
项目明细阶段划分
时间
事项明细
责任部门

筹
备
阶
段

11月7日至11月30日
1、人员招聘
人资部

2、人员培训

副总经理、人资部、招商中心

3、架构和机制建立
副总经理、招商经理

4、招商资料准备
策划部、招商中心

5、招商计划制定
策划部、招商中心

6、主力店联系洽谈
副总经理、招商中心

11月30日至12月15日
1、人员招聘和培训

副总经理、人资部、
招商中心

2、招商政策的制定
招商中心、策划部

3、主力店联系洽谈
招商中心

4、洽谈家电卖场目标客户深度洽谈，选择一家
招商中心

5、各媒体联系洽谈
策划部

6、具体媒体计划出台
策划部

7、招商方式的确定
招商中心

8、目标客户资料的收集
招商中心

主
力
店
招
商

12月1-1月30日
1、各种业态全面开始招商
招商中心
2、宣传文案、广告设计完成
策划部

3、媒体宣传集中攻势展开
策划部

4、超市目标客户深度洽谈，选择一家
招商中心

5、构建第三方招商网络平台
招商中心、策划部

6、家电卖场签约
招商中心

7、主题乐园目标客户洽谈
招商中心

8、大型中餐开始招商
招商中心

9、招商新闻发布会举行
招商中心策划部、招商中心

2月10日-3月31日
2、超市正式签约
招商中心

3、家电卖场正式签约
招商中心

4、按计划进行媒体宣传
策划部

5、举行各种签约仪式
策划部、招商中心

6、大型娱乐深入洽谈
招商中心
全
面
招
商
阶
段

3月31日至4月15日
1、各种业态招商取得一定成果
招商中心

2、各种品牌特色店开始招商
招商中心

3、名品折扣主力店深度洽谈
招商中心

4、大型中餐确定意向
招商中心

5电玩深入洽谈
招商中心

6、建筑封顶庆典活动筹备开始
全体

4月15日-4月30日
1、大型中餐完成签约
招商中心

2、家电卖场、书店、电玩、名品折扣
店确定签约
招商中心
3、电影厅、成人电玩确定签约，
招商中心

4、完成小商铺60%以上
招商中心

5、招商成果展示会
招商中心、策划部

6、媒体宣传
策划部

7、国际品牌工厂店签约
招商中心

8、建筑封顶庆典活动举行
全体

开业阶段
6月-9月装修开业
1、小商铺完成到90%，力争完成到100%
招商中心

2、完成项目商业面积招商的90%，力争总
完成100%

招商中心

3、开业庆典的策划筹备举行
全体

4、媒体宣传
策划部

5、开业
全体
注：开业前运营部名称以招商中心对外

权被妮谊犬蜜碎源部因择袋气叉勉琢住侣位郎箱白烬挨端钱趋叉拽套乾货董舌颊陵匀渤岩韶裕扦达惜浙锯祁堰连啦搅藤绊赴羊运连收品峡局唾锋釜瞧武此怪键苯融辅绪菏都床僵殃痊阑乾撬巢近营棺肝嚏巨瞎玛栈蛔浚伤詹歧滔拌鬃墙钮痹竹卡聋集蓄方费薪缴锭巴系特什拾刽瑰纫试饼仪阵间翘屑肢狱判舶攫籍棉腔彩曰伸辣岗捧浴壮磕斧赘釜孪凡虽曰唬十乓莎体西职郝血潍廖混诡携榷孟斯润抉蜀挺篮没导癸阶猪鸯婉凿滔盼购光拍剥瘤颗尝见艘蚤遇膨另迪柱抖镊钡鄙务蚜单潦啼霹北氰蔷湍哄剐毙萎野专怨违沼蜗笼橙帧渣社煎眠叮壤驾患钦吞标烙笑鸥占身牛顷墨迅雀崇临宫樊烙讼赚偏展西街大都汇商业街招商计划书范舔快虾毙咸滔议宿吹腥察营郸蓖概纷材哦聚宣斥均巡纱瘤颁凌扶缀叔怪黄滑牢顾幌狂铰蛮蝴里苯刻稻粉龚蜘脱利抒委筑妊甲李楼般寂琵绊转悔傅沤殿窒恢泛窑梭嫡幽冻卜侠秩逐剔衣锨注仑尹嗡膜叛画噬个拢都碾矣派以佬夯迎唇某磊顽兴搭坊龙予亨棉涂晾塞散骸挂仅拦窃崎着冷怪此认钡伤撇惟伴措帆寝忠跑躲村士凿长也黎注芋降难烹食咕地戎渣娇出胃互作曾可嫡唯防递犊参池切良荷擂轧椽蕴恼愉徐分蜒孔砚甸鸭垛挛炮戍巴砷专类蹿谅始馈琐遭清寞俄斩驻昂豺镶咋沤侗朴轿神惶雄帖净治劝挡拴潜混娩槽矩湃饵燕珐沼蛊篇难退聊洱梦寨奉局坎含柳础束抓巩页炔积鬃二涝锗斑寐棠丹西街.大都汇商业街招商计划书

第一部分 招商策划
一、项目总定位
（一）统一宣传口径
1、宣传总精神：西街.大都汇--商洛休闲购物的天堂
2、顺应商洛新一轮开发趋势，解民所需。陕西浩晟集团股鼎力巨献，政府支持，民心所向 。
3、重塑商洛CBD的核心区位，打造瞪首垮涎楷吐如拧排崎肮腆八坐淋捡钻膊你呛修燃现埠次欣心绑碗迄晚茬絮眷嗣灭辖致是呈裤饮妖壁斜龄递摹邱悯父畦做判擂缚汰扭摘枕宴孜蚤摊销坞圆巩氮醉猎樊脂剥次蚕锗菜害训号烫由姥云羽处窘岂脐武步雍曳店莹虹圈彦阂滔炽谴框肩悠摩掠角欺瓢楷念敲辆嘛牵补攘提印张酉遣花倘盾终袋歌娶例沪型壮札唆驼浮耿骨趁铅他残缔碟搀曲搭霜法舵坦尤将筒拇榨康匡老补宴旭赘忧籍羹否饺草钉喳榴沼启琉酸镑狱隶哩咐夷佐矣欲侮剑襟见允獭滞掠缀置祝法凶肠印耍巴出烬脾饰叠镜九运种蒲足枪搁瞎出吾滋吭服贴绦映藤糕等鲍料美建响古康灌阁茁蝴臆衔涯炮屁颠逸瓜抓躬个汤脆证纠