策划营销合作方式及合作期限.docx

合作方式及合作期限

建议开发商以“策划销售”的方式与代理商合作，由开发商提供广告费，代理商根据项目特点，将项目进行定位，从前期的案前准备、广告策划以及现场销售等进行一系列的整体运作。

以“策划销售”的方式与代理商合作，开发商可以直接、有效的控制广告推广费用，避免代理商虚报广告推广成本从中谋取利益，减少开发商不必要的广告开支。

合作期限一定要在合同中明确，并且要对开发企业有利，与代理商初次合作最好不要将代理期限签的太长，而合作期限也不是一成不变的，应根据市场情况，制定代理商的销售任务，如在一定时间内完不成任务，代理合同将自动解除。这样可以给代理商制造一定压力，让其尽自己最大能力去销售房屋。

二、严格控制销售价格

销售基价（代理销售项目的底价）由开发商制定并提交代理商执行，销售基价表应作为销售代理合同的附件出现在合同中，代理商可依据市场情况在征得开发商书面同意的情况下有权灵活浮动。代理商应该严格执行开发商制定的销售基价，在没有开发商书面授权的情况下，不得擅自给客户任何形式的折扣。如遇特殊情况，代理商应及时告知开发商，作个案处理。

开发商应严格控制代理商的销售价格，防止代理商将价格制定的过低，将房屋低价销售以迅速获取佣金提成，从而降低了开发企业的销售利润。

三、明确开发商与代理商在营销过程中产生的费用

一般开发企业所承担的费用：

1.为项目推广所必需的包括：报纸、电视、户外广告，印制宣传材料，制作沙盘，售楼部包装，样板房装修所产生的直接费用；

2.开发商安排代理商合同约定工作所发生的费用；

3售楼中心应配备的的相应办公用品费用（此项要在售楼部交接时将物品列出明细）

一般代理商所承担的费用：

1.代理商所派驻人员的工资、补贴、交通费用、日常办公费用、通讯费用等；

2.销售人员的工资、补贴、奖金、佣金、培训费用等；

3.销售中心交接后的日常办公费用（水、电、通讯费用等）

四、防止费用承担问题纠缠不清

在销售代理合同中应该明确双方应该承担的各项费用，以防止后期在费用承担问题上产生不必要的纠纷。

五、从代理佣金中扣除前期策划费用并扣押代理保证金

代理商的主要利润来源是销售代理的佣金，前期策划一般是不计算费用的，但是为了使代理商在前期将项目启动，开发商会预先支付一部分费用，所以在销售代理佣金结算时应该将前期策划所发生的费用一并扣除。

另外，代理商要取得开发商的代理权，必须支付不低于十万元人民币的代理保证金，此保证金的支付方式比较灵活，代理商可一次性支付，也可以从销售代理佣金中扣留，将来项目销售结束，此保证金如数退还。

上述是结合目前市场上实际操作情况而定，既降低了开发商聘请代理商的成本，同时又以保证金的形式制约代理商，从而使不可预见风险发生后开发商能掌握主动权。

六、掌控代理商代理销售佣金的点数、结算时间与支付方式

房地产销售代理商的主要利润来源就是代理销售的佣金，此佣金是按照代理销售房屋总价的百分比来提取的，目前就市场行情来看佣金比例基本上在1.4%左右，最高不超过1.8%。象广告设计费用、定向开发部分服务费等其他费用都是可以包含在销售佣金里的。

目前市场上使用较多的是：销售提成=基本佣金+溢价提成，基本佣金相对较低在1.2%左右，溢价提成要控制在五成以内。

基本佣金=销售基价×销售面积×基本佣金提出比例

溢价提成=（销售实价—销售基价）×溢价分成比例

佣金的结算一般是在正式开盘销售后的一到两个月后开始的，为了牵制住代理商，销售代理佣金不会是足额结算的，开发商可以扣留一部分销售代理佣金作为代理商的代理保证金；还可以结合代理商完成销售任务的情况来结算，而且代理商在结算时要提供正式发票。

七、代理商不能代收任何形式的定金、房款，票据、合同、档案等文件的管理要在合同中明确

在营销过程中代理商不能代开发商收取任何形式的定金、房款，以防止代理商自行挪用或者扣留资金，开发商应在销售现场委派专门财务人员进行开票、收款并将资金存入开发商设立的指定帐户。对于客户的购房合同、票据、档案等要进行严格管理，并在销售代理合同中明确。

八、在销售代理合同中明确开发商与代理商的权利、义务与责任

在与代理商签定销售代理合同时，其中条款必需显示开发商与代理商的权利、责任与义务，做到权、责分明，如若后期代理商工作不利，可依据此等条款随时将合同终止替换代理商，从而维护开发商的权益。

九、在合同中制定代理商的销售任务

开发商委托代理商销售房屋，就是要借助具有专业知识的外脑以高利润、快速度回笼资金，所以一定要给代理商制定销售任务并在销售代理合同中体现，代理商不能按期完成销售任务的，开发商有权责问代理商并随时终止销售代理合同。

十、对代理商所配备的营销策划人员的资历作出明确的要求

对于代理商委派的工作人员，开发商应核根据楼盘情况进行甄选，要求代理商所配备的策划经理和销售经理必须有五年或五年以上的从业经历，熟悉省内房地产市场，并且有大型楼盘的操盘经验；代理商配备的策划助理和销售主管应有三年或以上的相关行业从业经验，参与过大型楼盘的销售或策划工作；销售人员应该具有两年或以上的相关行业销售经验，个人形象、气质具佳，代理商须提供以上岗位工作人员的工作简历、销售业绩和操盘总结等资料，以确保楼盘销售的需要。

另外，建议公司引进部分销售人员，借调给代理公司进行管理、培训并参与销售工作，工资和佣金等由代理商支付，此举可防范不可预见的风险致使开发商无法正常开展销售工作、代理商撤场后流失意向客户等重大损失，同时公司内部也储备了销售方面的人才，再者对代理商日常的销售工作也是一个很好监督。

十一、对于合同的终止，一定要遵循灵活的和对开发商有利的原则

对于销售代理和同的终止，要做到开发商占有至高无上的主动权。