大连市解放路改造项目策划方案.doc

大连市解放路改造项目策划方案

目录 第一部分：商业部分 1-大连市概况  
5 1-1大连市概况  
5 2-大连市的商业分析
5 2-1市场回顾 
 5 2-1-1国营商场同合资商场共存  
5 2-1-2超市效应 
 6 2-1-3商场相对比较集中 
 7 2-2大连商业分析 
 7 2-2-1大连现时商业总存量 
 7 2-2-2未来商业供应
  7 2-2-3市场售价及租金反映 
 10 2-3大连商业个案分析  
11 2-3-1大连胜利广场 
 11 2-3-2大连大世界家居广场  
12 2-3-3大连奥林匹克购物广场 
13 3- 项目的商场部份分析 
 15 3-1项目概况
  15 3-2项目SWOT分析 
 16 S——项目优势 
 16 W——项目劣势 
 16 O——机会 
 17 T——威胁  
18 4-市场定位  
18 4-1国内市场形势  
19 4-2大连商城的形势
  21 4-3本项目覆盖地区及经济潜力 
 22 4-4市场需要什么 
 23 4-4-1商场档次分
  24 4-4-2商场类
  25 4-4-3商场主题分析
  25 4-5本项目产品定位  
26 4-5-1档次定位  
26 4-5-2本项目的主题定位
  28 ※ 首创旅游式主题的商业物业概念
  28 ※ 主题新奇的吸引 
 28 ※ 市内旅游文化的支持  28 ※ 对消费人群的吸引力  29 ※ 借用概念的吸引力  29 ※ 借用其它元素的吸引力  30 4-5-3形象定位  30 4-5-4项目定位的发展优势  31 4-6项目产品设计建议  33 4-6-1针对项目整块建议  33 4-6-2针对 A、B、C、X地块的业态？  33 4-6-3针对D、E地块规划  35 4-6-4针对D、E地块的业态设立  35 4-7项目的特色如何营造  38 5-商场的租售策略  40 5-1目的客户  40 5-1-1销售目的客户  40 5-1-2招商客户  40 5-2租售时机  40 5-3租售策略  41 5-3-1租售推广策略  41 5-5重要促销手段  45 5-6招商条件  46 5-6-1租金优惠  46 6-商场的经营管理  47 6-1角色  47 6-1-1对内经营  47 6-1-2对外经营  47 6-2目的  48 6-3效果  48 6-3-1旺人（消费人流）  48 6-3-2旺场（投资者和商家）  49 6-3-3旺财（经营收益）  49 6-3-4运用多元化经营策略，  50 6-4商业物业重要经营管理模式  50 6-4-1经营模式比较  50 6-4-2采用经营模式的论证  52 6-4-3结论  52 7-经营推广  53 7-1推广活动  53 7-2信息系统建议  53 7-4经营促销手段参考  54 8-经营管理组织架构  55 9-商业招商经营运作优势  55 9-1-1具有较强的商业招商能力，  55 9-1-2具有实际招商操作经验，  55 9-1-3具有引入主力店的成功经验  56 9-1-4丰富商业经营运作经验，  57 9-1-5服务品牌  57 第二部分：住宅部分 1-大连住宅市场概况分析  59 2- 项目的优势劣势分析  60 2-1项目优势：  60 2-2项目劣势：  60 3- 目的客户的定位和分类  61 3-1住宅的目的客户分析  61 3-2公寓的目的客户分析  61 4- 项目定位  62 4-1项目理解  62 4-2产品定位  62 4-3形象定位  63 4-4项目形象包装  64 5- 产品建议  64 5-1住宅功能细分和户型面积的比例建议  64 5-1-1对A、B、C、D号楼功能说明  64 5-2户型设计建议：  67 6-项目命名的初步建议  67 6-1项目整体命名  67 6-2商业命名  67 7- 住宅与商业的互动分析  68 7-1住宅与商业的统一性  68 7-1-1住宅统一性体现  68 7-1-2商业统一性的体现  68 7-1-3 住宅和商业的协调  68 7-2住宅和商业开发推售的互动策略  69 6-3说明  71 第一部分：商用物业 1-大连市概况 1-1大连市概况 大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。 大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。 2-大连市的商业分析 2-1市场回顾 2-1-1国营商场同合资商场共存 1998年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一，如服装保底额多订于1800美元/平方米。 合资商场的进入，打破了传统商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主的大批消费者。面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机的存在，“危机”就是危险中存在着机会，纷纷调整了经营思绪。天百大楼率先提出“十五条龙服务”并运用50年店庆机会，推出全场店庆价，发明了营业额3天共4000万的佳绩，此举在央视黄金时段多次亮相。大连商场集团也推出“不满意就退货”的承诺。 进入2023年，各大国营、合资商场已先后完毕商户重组及市场定位，竞争同时也细化了市场，使各大商场均有一定数量固定的消费群体。 2-1-2超市效应 步入2023年，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连的商业竞争也随之进入到一个空前白热化的阶段。世界排名前三位零售商巨头—美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同时落户一个城市，这是中国独一无二的，在世界上也是少见的。 2023年7月，民族超市“龙头老大”北京华联超市在大连开业。华联开业的意义不只是多了一家商店，而是由于具有“民族性”，华联的进入注定了中、外超市的肉博战已不可避免。 2-1-3商场相对比较集中 闻名大连以至全国的天津街是大连历史悠久的传统的步行街，沿街有天百大楼、天伦商厦、国泰大厦、巴黎之春购物中心、新世界百货等大型商场。 相比天津街，青泥洼桥商业街虽然属于后起之秀，但发展相称迅速，以大连商场、秋林女店、迈凯乐商场、先施秋林、中山大厦商场为核心的青泥洼桥商业街逐渐超过天津街成为大连最繁华的商业街。 2-2大连商业分析 2-2-1大连现时商业总存量 在调查的22个已开业的商场项目中，有17个是座落于中山区，其余5个分布在西岗、沙河口及甘井子区。 2-2-2未来商业供应 大连市正在兴建或将会落成的商场项目重要集中在中山区及沙河口区。而预计到2023年年终，将会有接近53万平方米的商场新面积落成（见下表） 商场未来供应表 开业年份  中山  沙河口 2023年3月~12月  229，000  110，800 2023年  72，500  16，0800 总计  331，500  271，600 占百份比  55%  45% 大连市重要已开业商场一览表 编号  项目名称  地区  位置  开业时间  商场总楼面建筑面积（平方米）  层数（地上）  层数（地下）  商场管理形式 1  天津街百货大楼（北楼）  中山  天津街中段  1930  10，000  5  1  百货 1  天津街百货大楼（南楼）  中山  天津街中段  1930  3，000  4  无  百货 2  大连商场  中山  青泥洼桥  2023前  40，000  4  1  百货 3  新友谊商店  中山  人民路2号  1988  3，000  2  1  百货 4  韩国批发城  中山  长江路  1990年以前  7，500  3  无  店铺 5  秋林女店  中山  胜利广场旁  1990年以前  5，400  6  1  百货 6  中兴大厦  中山  和谐街42号  1990-06  35，000  7  2  百货 7  国泰大厦  中山  天津街西段  1994-01  10,800  6  无  百货 8  友谊商城  中山  人民路2号  1996-02  12,000  6  2  百货 9  天伦商厦  中山  天津街西段  1996-10  13,000  6  无  百货 10  新华洋商场  中山  青泥洼桥  1997-05  2,800  3  1  店铺 11  富丽华酒店商场  中山  人民路中段  1998年以前  2,000  1  1  店铺 12  先施秋林(百货)  中山  青泥洼桥  1998  20,986  9  1  百货 13  胜利百货  中山  大连火车站前广场  1998-08  147,000  5  3  百货 14  迈凯乐大连商场  中山  五惠路  1998-09  50,000  7  1  百货连店铺 15  裕景商城  中山  大连火车站前广场  1999-05  50,000  1  无  店铺 16  时代购物中心  中山  港湾街7号  1999-06  13,800  6  1  百货 17  巴黎之春购物中心  中山  上海路  1999-10  23,802  4  2  百货 18  沃尔玛超市  西岗  奥林匹克广场  2023-04  17,000  无  1  百货连店铺 19  奥林匹克购物广场  西岗  人民体育场北奥林匹克广场  2023-04  35,000  无  2  百货连店铺 20  大连百盛购物中心  沙河口  西安路  1997-12  28,000  5  1  百货 21  家乐福  沙河口  黄河路与西安路交叉口  2023-01  13,000  6  无  百货 22  华联超市  甘井子  金三角  2023-07  15,000  1  无  超市连店铺 23  通发毅电子商场  沙河口  黄河路663号  2023-03  30,000  3  无  店铺 24  广荣商城  沙河口  黄河路667号  2023-06  27,000  6  无  百货 25  全景超市  沙河口  沙河口区台山  2023-01  5,500  2  无  超市连店铺 26  长江广场  中山区  长江路123号  2023-05  1,700  2  无  店铺 27  新玛特购物广场  中山  青山街1号  2023-10  148,000  8  2  百货连店铺 28  百年商城  中山  青泥洼桥商业区  2023-05  60,000  5  2  百货 29  奔德大厦  中山  人民路    18,000  4  3  百货 30  大连世界贸易大厦  中山  同兴街25号  2023-10  21,000  7  20  百货 31  伊都锦  中山  青泥洼桥商业区    24,500  6  1  百货 32  金座广场  中山  中山路47号    30,000  5  1  百货连店铺 33  大世界商业中心  沙河口  五一广场  2023-05  71,000  4  2  百货 34  成吉思汗国际购物中心  沙河口  中山路552号    160,000  4  1  百货 35  荣德国际商城  西岗区  奥林匹克广场  2023-10  32,000  无  2  百货 36  科技广场美食城  沙河口  黄河路与西安路交汇处  2023-05-  7,800  3  无  店铺 2-2-3市场售价及租金反映 现时各大商场的管理形式是以传统的百货公司为主,店中店的管理形式在大连市内仍未能普及。现时大连市各大商场的租售条件重要以倒扣为主，即营业额的抽成。不同的行业，倒扣的比例也有所不同，以大连商场为例，经营服饰的倒扣率是20%至24%，而经营化妆品的，则有较高的23%至27%的倒扣率（详见下表） 大连市重要商场招商条件一览表 序  项目名称  发展商/投资商  地区  招商条件 1  大连商场  大连商场股份有限公司  中山  服装：20-24%倒扣率化妆品：23-27%倒扣率 2  秋林女店  大连商场股份有限公司  中山  服装：21-24%倒扣率化妆品：24-28%倒扣率 3  友谊商城  大连友谊集团  中山  服装：26-30%倒扣率化妆品：26-30%倒扣率 4  先施百货  秋林百货、香港先施  中山  服装：25-28%倒扣率化妆品：25-30%倒扣率皮具：26-28%倒扣率 5  富丽华酒店  友谊集团  中心  地上租金：美元天天每平方米3-3.5元地下租金：美元天天每平方米1-1.5元 6  胜利广场  大连胜利开发公司、香港博泰公司  中山  服装：21-25%倒扣率 7  迈凯乐大连商场  大连商场股份有限公司、日本迈凯乐百货株式会社  中山  服装：28-32%倒扣率珠宝：每月每平方米3万元（保底）服装：每月每平方米1.5-2.5万元（保底） 8  大世界家居广场  大连金泰房地产开发有限公司  沙河口  地上二层租金：美元天天天天平方米1.8元地下三-五层租金：美元天天每平方米0.6-0.65元 9  巴黎之春购物中心  大连宏孚大厦有限公司  中山  服装：23-26%倒扣率化妆品：21-24%倒扣率皮具：23-26%倒扣率珠宝：10-13%倒扣率 10  大连百盛购物中心  大连天河房地产开发有限公司、百盛集团  沙河口  服装：23-28%倒扣率化妆品：24-28%倒扣率皮具：23-28%倒扣率 2-3大连商业个案分析 2-3-1大连胜利广场 位置： 中山区大连火车站前广场 开业日期： 1998年8月 商场总楼面建筑面积： 147，000平方米 楼层： 地上六层，地下三层 营业时间 ： 上午9时至下午9时 ※招商条件 从开业初期至现在陆续出售店面，地下一层为每平方米人民币35，000-45，000元，地下二层为每平方米人民币30，000元，销售业绩相称不错。但也许会影响商场既定的商品布局和商场的统一管理。 百货方面，大面积出租的仅于餐饮部份，月租金约每平方米150-250元（营业面积），其它的有品牌的商户多以联营为主。目前的进场条件是商场抽成23-28%左右。 值得一提的是，南萝宫在胜利广场业绩很好，目前的进场条件是商场抽志27%，但包含所有费用，除了来自游戏机的用电外。 ※现场气氛 是目前大连经营面积最大、人流最旺、经营品种最全的百货商场。人流多以流动人流为主（也由于邻近火车站），档次比较繁杂，但中下档商品销路较好，因经营品种太多，且属于下沉式商场，地形复杂，令顾客有难辩方向之感，间接影响了重要的品牌销售业绩。 ※商品布局 楼层图 A座 B座 六楼  卡友中心、教育中心  C座  六楼  不夜色喜庆宴会厅 五楼  针织馆    五楼  不夜城KTV酒店 四楼  绅士馆    四楼  不夜城中餐厅金泰皇鱼翅、火锅 三楼  青年馆    三楼  蒙古烤肉自助餐厅、川小吃 二楼  男女皮鞋    二楼  四季快餐、上海汤包、肯德基 首层  彩妆馆    首层  好莱坞影城、咖啡厅、必胜客西餐厅 夹层  少淑女馆  夹层  亚惠快餐、大观园、颐和园、DQ冰淇淋、露天剧场 地下一层  淑女装  地下一层  联惠居室用品、旅游一条街、汤姆熊欢乐场世界 地下二层  妇幼馆  地下二层  南萝宫游乐场、威廉士堡、新宝路台球厅、姆熊欢乐场世界 地下三层  胜利美式量贩超市、量贩家电、天福茗茶、咖啡厅、儿童乐场、休闲吧 2-3-2 大连大世界家居广场 位置 ： 沙河口区五一广场4号 开业日期： 2023年4月21日 商场总楼面建筑面积： 71，000平方米 楼层： 地上五层，地下一层 营业时间： 上午9时至午8时 招商条件： 地下一层和地上一层整体出租 ※现场气氛 商场招商情况良好，进场经营的商家规模较大，大部分经营品牌产品，产品多为中高档品牌。属于大型专业商场。 ※商品布局 楼层  商品种类  重要商品品牌 地下一层地上一层  各种建材及散件  （未定） 二层  家装  银帆   房地产交易市场   三层  陶瓷洁具  宏明   水具厨具     厨房设备  雅迪尔 四层  家具  华丰、华夏、野田、兴业 五层  精品家具  罗马家具 2-3-3大连奥林匹克购物广场 位置： 大连人民体育场北 开业日期 ： 2023年4月 商场总楼面面积： 35，000平方米 楼层： 地下二层 东西广场租金： 2.4-3.5元/M2/天；负二层： 1.5元/M2/天 ※现场气氛 商场硬件较好，女装属中档，男装略高。旗舰客户是美国的沃尔玛超市，客流量非常大。商场业态较为复杂，有大型超市、服装珠宝、眼镜、各种风味餐饮、儿童游乐区等，是集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型购物中心。 ※商品布局 楼层  商品种类  重要商品品牌 地下一层  沃尔玛超市  Only、w。w、color18   少女装   地下二层  男装  都彭、锋牌、富田亚惠快餐、回转寿司   女装     餐饮   东广场  婚纱摄影  时尚经典   珠宝   西广场  茶店  天福茗茶香港眼镜奥林匹克大药房写意空间家化佰草集   眼镜店     药房     家具     精品廊     化妆品   总结： 大连市通过数年城市规划，对交通、商业、旅游、居住环境都起到抱负的城市规划格局。商业的发展也随着市场的竞争势头不断加剧，使到大连市商用物业迎来一轮又一轮的市场热朝，使到商铺物业的市场前景十分乐观。 3- 项目的商场部份分析 3-1项目概况 本项目位于大连市的中心商业区—中山区，北起玉光街，南至南山街，西起解放路，东至昆明街，总规划面积27900平方米。中间由横列的武汉街、华昌街和纵列的五州街将地块提成A、B、C、D、E、X六地块。 项目基本指针如下： 项目内容  数量 总规划面积（M2）  27900㎡（不含X区） 总建筑面积（M2）  129279㎡ 区域  占地面积（M2）  住宅面积（M2）  公建面积（M2）  容积率  覆盖率（%） A区  4714.5  21750  9712  6.67  68.7 B区  5188.3  3600  10950  2.80  82.1 C区  6264.1  29500  14300  6.99  57.1 D区  5748.5  22620  6214  5.02  53.9 E区  6190.0  ——  10633  1.71  52.1 X区  6744.8  ——  ——  ——  —— 总计  27900  77470  51809  4.63  62.7 3-2项目SWOT分析 S——项目优势 地段优势：位于大连市中心，交通便利，与新兴商业圈——青泥洼隔路相对，具有较大的商业价值。 规模优势：商场部分总建筑面积51809平方米，建筑规模较大。 城市的商业地位：大连市是东北的据点，是一个有名的旅游城市，会向一个国际城市的方向发展，商业的氛围日渐浓厚，商机无限。 W——项目劣势 ①  项目不是一个整体地块，而是由几条路切割成六个地块组成。并且解放路是一条主干道，其支路武汉街会扩至40米宽，也会成为一条交通的主干道，其它的支路交通上的承担也不少，这样令到项目受交通的规划影响较大，很难让项目以一个整体的形象展现给大众。而不以整体形象展现，本项目的规模优势将大打折扣。 ②  由于项目先天的地块分块组成缺陷，分块的部份难以整体地连贯，各部份平面层的面积较小，难以满足优秀商业经营布局的条件，同时令到招商时引入主力店有一定的难度。 ③  项目是由商场与住宅两部份组成，商业规划规定与住宅规划设计有一定的矛盾，不利于最大限度地发挥两方面的优势。 ④  青泥洼商业区已有较为丰富的业种，且档次不低，而本项目规模较大，对招商需求相称大，因此面对招商的压力也大。 ⑤  临近步行街商业圈，但与步行街相隔的解放路交通繁忙，要将步行街消费人群引到项目消费有一定难度，并且项目面对一条高架桥，车流的行走习惯对项目有一定影响。 O——机会 ①  与百年城等的步行街隔路相望，商圈较为成熟，已有一批消费群邻近于本项目，只要将这批消费群吸引过来，扩大原有的商业圈，就会给项目带来一定的人流。 ②  大连市是一个旅游城市，每年旅游观光人数不少。本项目位于市中心，正对劳动公园，项目完全有条件成为大连旅游购物新兴热点，吸引大量的旅客旅游购物。 ③  面对的劳动公园位于大连市市中心，凝聚了一批休闲、娱乐的人群，这批人群也为项目带来一定的商机。 ④  进入新的市场或新的细分市场，纵观大连市现时的商场定位一般都比较传统，如将本项目设计为一个中青年的娱乐、休闲新天地，可吸引这部份细分的消费群。 ⑤  现时大连市国有商业比较多，市场定位、商场操作手法、整体形象推广等的经营管理的模式比较传统，虽有部份外资商业引入，如百盛广场、沃尔玛等，它们大都是百货或超市的形式与本项目的形式不同，如将新型的经营管理模式引入将会使将整个项目提高。 ⑥  项目规模较大，自身可设立的内容很多，可将其设计为大连市的特色购物场合，作为大连市有代表性的购物天地。 T——威胁 ①  青泥洼成熟商业区和原有商业区在消费人流和招 商上对市场客户的分流。 ②  大连市在商业档次和业种经营上已较全面，令市场对项目主题性或特色性规定较高。 ③  市场习惯消费模式和层次对项目定位上的影响。 4-市场定位 商业物业是本项目的重头戏，是本项目是否赢利的关键，因此先规划好商业物业并预先开发、销售，一方面可以回收大量资金，利于项目的后续开发，另一方面营造商业氛围聚集人气，带动住宅的销售。在本项目开发上我们可以选择双管齐下，只是在我们项目营销策略上，我们的商业部份先行，但住宅和商业部份的工程可以同步进行，这样也有助于项目销售进步保持一致和很好的延续。 4-1国内市场形势 4-1-1香港在80年代末90年代初的蓬勃商场发展，引发起处在经济快速增长的中国大陆地产商搅尽脑汗去模仿，并以多建多层商场或群楼商场去增长他们的利润。 虽然在设计方面大多吸取香港的经验，及聘用能者设计，但因欠缺市场意识，商场协调能力，经营者经验及市场供求的肇的关系，对市场的盼望太乐观，而做成在各大城市，各大乡镇都做成大量空置商场积压。相对投资成本及管理成本，回报率已接近零的地步。 4-1-2现时一般发展商的唯一解决办法只有停建；因资金未能到位。待市场成熟之后他们才作打算。但这是不是代表现在就不应当兴建商场呢？答案应当是未必。 4-1-3超额的供应通常都会是在非商业区内的地块出现的。其实，在房地产发展中，配合形势。永远比等待形势好。在商业或购物区兴建商场永远都是合理的做法。始终地产发展永远都不离地点，地点……。广州天河城的成功正好充足表现出这个现象，由于广州也真是空置商场比比皆是的。 4-1-4国内的商场大多数都是以美观为重要设计概念，往往忽略了商场的创富能力，适当的布局及配套。到招商推广时，问题出现了，但却改不了暨定的事实。华丽商场变成空置，白白浪费了经济资源。 4-1-5以上的事实，在短期内改不了，而过剩的供应也的确把很多租金限制在一个较为低的水平。汰弱留强的现实正在出现，从前商户投诉的高租金现象，现在都降至比较他们想像还要低的地步。租户在租金方面的承担，现在绝对不是问题。而也由于这样，租金就反而会变得有上升的潜力。 4-1-6一般商场的成熟期都需要3-5年。期间，顾客需要有从结识爱慕，常到至必到的习惯，而租户则经历从浓度推广，稳定再到发展的阶段。一般商场经营者都希望加速成熟期，这就非要从设计，配套，服务，推广及经营的一条龙发展过程中做工夫不可了。 4-2大连商城的形势 4-2-1正如国内其他城市同样，大连在商铺商场方面的供应也远超市场可以随的。自一九九八年有超过210000平方米的商场建成后，商铺物业的租售情况大受打击。低租金不再是唯一业主去吸引租户的方法，共同[承担风险]的联营方式也开始流行，据我们了解，一般的营业额提成都是23%—32%左右。 4-2-2 虽然说租户都不原独立承担租金的风险，但家乐福和沃而玛的进入市场使大连的传统零售模式起了变化我们相信也会刺激新的后来者。奥林匹克广场的成功也会令商户对大连商情重新估计，而百分百投向设备完善的商场。 4-2-3 在云云的大连购物区中，中山区的天津街比较抱负。而其他在中山路的，在人民路的，也不见得成功。街上人流多，商场内，特别实在首层以上，人流不多；商场布局欠佳；而货品种类也若非档次太低，则档次太高，不能迎合顾客需要。奥林匹克广场及家乐福等，显而易见是带动了潮流的方向。 4-2-4 青泥街的未来发展对大连的购物商情有很大的影响，当街道的翻修工程完毕，而百年商城又建成后，青泥街的步行街将会成为大连市购物的新时尚地区。虽然临街店铺会增长，但新奇商场的加入竞争，肯定可以吸引更多游人，涉及大连市民到区内参观购物，对人流方面定必有正面的帮助。 4-3本项目覆盖地区及经济潜力 4-3-1 大连本项目坐落于中山区内的青泥窖桥地区。作为一个购物区，它是可以在其他地区引进顾客的。它的毗邻覆盖地区应涉及中山区，西岗区，沙河口区及甘井子区，总人口数量超过一百六十六万，而绝大多数都是年龄在15岁到45岁的。男的比女的略多。 4-3-2除甘井子区外，无论在市民住房，学历，家庭月收入及月消费方面都是比较大连市的平均数字高。 4-3-3在1999年，大连常住人口为545.3万，即期人口为644.6万，其中常住外国人为5842人。旅游人数为2026万人，其中2023万是国内游客。在国内游客中，60%是东北人。 4-3-4游客平均每月有166万人，假设每位游客消费500元，每月从游客方面得到的额外消费额会是每月8.3亿元。 4-3-5假设每户人口为3人，大连市有2148，666户。假设每月消费1000元，每月大连市的消费总额会是21.5亿元。 4-3-6在1999年，劳动人口工资收入比1998年增长21.70%，物价指数却下降了0.50%。显示购买能力事实上升了22.2%。 4-4 市场需要什么 ①大连市民的平常生活习惯在过去的5年内起了基本的变化。城市从国内较为迟起步改革的城市变为国内向国际开放的五个城市之一。从重要城乡建设的保守城市变为现代化高楼大厦比比皆是的都市。市民的平常购物也从基本便利需要，演变成为休闲习惯。对环境的诉求也有不同的盼望。这从甚至位于繁盛地区的旧式商场一点也不受欢迎的事实中可以看到。而新式商场如百盛购物中心，家乐福及奥林匹克广场却大受欢迎中更可引证。 ②百货公司在没有强烈竞争及缺少经营新意及档次定得过高的情况下，已渐渐失去了他们在顾客心中的地位。顾客需要也随着潮流转变而变得更多样化，我们可以综合他们的需要如下： n  时尚的购物感觉。 n  休闲的购物环境。 n  方便的商场布局。 n  舒适的商场通道。 n  齐全的消费品种。 n  灵活变通的商品档次。 n  综合餐饮，娱乐及购物的便利。 n  具名气的商场。 4-4-1商场档次分析 ①大连在国内的国民生产总值在1999年为1007亿元；较北京的2170亿元及上海的4035亿元；相差甚远。虽然每年的增长率也达两位数字，比国家平均数字高，但在全国排行只能位于第14位。 ②每年大约1.28%的游客是国外游客，其余98.72%为国内游客，其中60%为东北游客。国外游客购买力的档次不能成为主流东北游客的经济能力普遍比大连低，所以虽然旅游消费也许比较大连平常消费高，但平均来说，消费能力是也应当比较广州，上海及北京低的。 ③以国内的水平，中至中高档为广州，上海及北京市的主流那大连市的档次应定为以中档为主流中高档为次流。 4-4-2商场类型 ①以地理为类别，商场可分为： n  邻舍商场 n  地区性 n  地区性 ②若以购物为类别，商场又可分为： n  平常便利商场 n  休闲商场 n  目的商场 n  旅游商场 4-4-3商场主题分析 香港又一城的主题 又一城知道自身位置的特点及顾客的种类，它的主题是「综合餐饮娱乐及购物便利去迎合家庭成员的需要」。所以在组合方面，餐饮占的比例很大，达27%，娱乐及个人购物便利店也不少。百货公司没有，但行业专门店则比较多。 广州天河城的主题 广州天河城位处在地铁站上盖，及天河新发展区顾客年龄比较轻。所以它的主题是「包罗万有的购物商场去迎合年龄15到45岁的少青中年人」。由于面积太大，所以它的设计是令顾客觉得它不是一个商场，而是一毓的商场，需要几天才干走得完。所以它有两家百货公司，一家超市，两个快餐广场，很多待业专门店，同时也有餐饮，娱乐及个人购物便利店。 商铺类型除了广场式的经营之外，一般在商场内的商铺种类可分为以下几个重要类别： n  主力店 n  行业购物中心（专门店） n  超级市场 n  戏院 n  娱乐中心 n  餐饮场合 n  商铺 4-5本项目产品定位 4-5-1档次定位 ■从销售角度来讲，本项目的包装定位应是高档次的。 1.  项目拥有较大的规模、优越的位置和特别的主题概念，这在大连乃至全国商业物业中实属罕见，配合完善的硬件，风情化的购物环境，立面和特色化的灯光解决，足以令项目高档次的产品特性引起投资者、经营者和消费者极大的爱好； 2． 大连市是一个知名的旅游城市，国内外的游客较多，高档次风情化的商业区可吸引游客旅游购物，又可成为大连市的一张名片。 3． 住宅部份位于中心面向市中心的劳动公园，自身可吸引一定层次的住户，商场定为中高档一方面可带动住宅的出售，另一方面，可为商场部份带来一定的消费群。 ■经营角度上讲，本项目的招商可分为中档和高档 1． 高档次的经营对本项目包装定位是一个强有力的支撑点，在一定限度提高了项目的消费档次。 2 目针对的消费群相称部分仍以本地年青消费为主，其总体消费能力较适合中档消费，且中档消费也最大限度带动起巨大的消费人流。 4-5-2本项目的主题定位 “集旅游、娱乐、购物、休闲、运动、餐饮为一体，多种经营业态并存，洋溢着异国风情文化的购物天地” ※ 首创旅游式主题的商业物业概念 将旅游与购物联结在一起，让旅游与购物互为促进，这是一个全新的消费模式。 ※ 主题新奇的吸引 将项目的产品设计为一个旅游式主题的购物广场，形式上标新立异，令项目以一个崭新的形象展现在大连市民面前。形式上不雷同于市内的现有商场，这样一方面可以避开与原有的商场正面竞争，不需要在原有的市场消费饼块上争夺份额；另一方面，可体现本项目的特色，形象上有别于市内原有商场，增强项目的市场竞争力。 ※ 市内旅游文化的支持 大连市是一个旅游城市，每年接待国内外的人数不少，如将本项目设计为一个有城市代表性、风格独特的购物天地，可吸引国内外的游客慕名而来旅游购物。 ※ 2023年大连市旅游记录资料： a.去年大连市全年共接待海外旅游者43万人次，旅游创汇3亿美元，接待海外游客和创汇又比上年增长了30％，由此实现了大连市接待海外游客和创汇连续三年增长30％的跳跃式发展，并在三年间发明就业机会达4万人次。 b.根据记录数字所得，到大连旅游的游客每年平均增长28。4%，实现旅游收入130亿元以上，相称于GDP 10％左右。 ※ 对消费人群的吸引力 将项目设计为一个异国风情文化的购物天地，当中汇聚异国特色的风情文化，让消费者不出国门就可以领略到异国的文化和民俗风情，购买到异国特色的商品，并同时享有身在异国他乡旅游购物的新奇感觉，满足了消费者猎奇心和玩乐天性。 ※ 借用概念的吸引力 建议在华昌街与五州路交汇设立一个广场，在这个广场上经营一些露天吧、露天咖啡店，让消费者可在此一边品赏着香浓的咖啡，一边欣赏着周边的迷人的异国风景及风情；此外还可根据特定国家的风俗，选择各国特别的节日，定期在此举办异国的民俗风情节日表演，这样可增强本项目的特色性，吸引人流，以推动商场的经营销售。 ※ 借用其它元素的吸引力 将一些有国家代表性的景观和有民族特色的建筑元素引入到商场的装修设计上，使其在外观风格上凝聚着异国风情文化。 当你漫步于其中时，意大利的比塞塔、罗马的斗兽场浮雕、罗马柱、巍峨的阿尔卑斯山、苏黎世的万国彩旗、典型的歌德式建筑、美国迪士尼卡通等具代表性的异国风景、风俗文化都会卷入你的眼帘，令你留连忘返。 4-5-3形象定位 项目的形象定位顾名思义是根据产品定位拟定项目主题形象，该主题一方面能反映项目的特色和内涵，另一方面指引策划推广方向，并为项目增长附加值。如我司操作广州奥林匹克花园的主题形象是“运动就在家门口”就充足体现了项目的特色，会使其推广事半功倍。敝司建议本项目的形象定位为： “集世界风情，移植大连国际旅游产业街区” 4-5-4项目定位的发展优势 ——项目定位发展规划的超前性及创新性。 我们认为由于基于项目的规模及地段优势，奠定了项目良好的定位和经营规划基础，重要在以下方在呈现： A——以多种业态并存进行经营规划。 以市场领导者地位及角度发展，站在竞争市场的制高点上，全面提高项目综合素质，增强市场凝聚力及竞争力，实现连续发展战略。 B——项目发展前景广阔，投资价值更为显著。 以“多种业态特色消费”形式吸纳不同业态的品牌公司进驻经营，提供广阔的产品销售舞台及创建抱负的经营环境及商机，投资吸引力及价值更为显著。 C——营造浓厚的市场商业氛围 l  形成强烈的投资氛围，全面促进销售及招商进程。 l  强化专业市场投资前景，以及突破传统商铺的经营 规划，增强投资信心。 l  强化首创的全新独特主题概念，在大连都独具首创性，和唯一性。 l  借助品牌公司进驻项目后，在人流、经营回报、品牌效应、市场收益等因素的全面素质提高，强化项目优势及特性。 l  强化项目的价格升值空间，并以中山路的临街商铺进行价格模拟，突出项目发展优势。 D——吸纳不同业态的主力品牌店进驻，增长人流及品牌效应。 带动中、小型商铺销售和租赁进程，我们将发挥其品牌效应及优势。 我们建议以优惠的招商措施吸纳大型品牌进驻，借助其品牌效应及知名度，带动整体销售，并于每个购物组团都有著名品牌代表的主力店 例如：运动系列组团的著名品牌“耐克”“阿迪达斯” 流行服饰系列组团的“左丹奴”“班尼路”“堡狮龙”。 异国风情美食组团的“广州蕉叶饮食集团”（东南亚美食）、台湾美食店等等。 国际名店城组团的“GUCCI”“华伦天奴”等牌子 家居饰物珠宝玉器组团的“现代简美家私”“香港周大福”“香港周生生” 皮具系列：特乐路、芭迪 超市：引进“屈臣氏”式精品超级市场和“家谊”式生活超市。 4-6项目产品设计建议 4-6-1针对项目整块建议 ◎ 针对本项目由六个地块组成，难以成为一个整体？ 1、 鄙司建议以五州街为主轴线将整个项目连在一起成为整体。在五州街与武汉街相交处建设一个下沉式的广场，在A区与C区之间搭建架空步行天桥，将A、B、C地块以及X的部份地块所组成的负一层区域有机地连贯起来，并引入一个主力百货店在此经营，而铺面招牌设立在A地块的西南转角处。 作用： n  能吸引青泥洼的商业旺区的人流往主力百货这边走，青泥洼商圈营造多一个热点，增强项目的市场潜力。 n  建设一个下沉式广场，将A、B、C、X地块组成的负一层区域有机地连贯起来，解决项目先天地块分块的缺陷，为主力百货店的引入提供前提条件。 n  主力店的引入又为商场前期的销售、招商及后期的经营吸引大量的人流。 4-6-2针对 A、B、C、X地块的业态？ n  建议在负一层设立购物天地，引入主力百货店。主力百货店一方面可吸引大量的人流，推动其它楼层业态的经营；另一方面，可带动项目前期的销售、招商。 n  在其它楼层设立： 国际流行前线：经营流行服饰品牌主力店、大型著名商号、鞋类形象店及其大量的时尚流行服饰。 潮流天地；经营种类：主经时尚服装、精致