中泰国际农产品博览交易中心开发策划方案.doc

中泰国际农产品博览交易中心开发策划方案

作者：李柏

<I>中泰国际农产品博览交易中心是中南地区第一个与国际接轨的、集农产品加工、交易、展示、信息、仓储、运送、服务为一体，融商务、会展、物流、美食、旅游、休闲、观光于一身的超级平台；是国际农产品物流、信息流的集散地；是农产品国际性交易的商贸区；是中国农产品走向世界的窗口；是世界农产品进入中国的桥头堡；是中国人品味其他国家农家生活的度假休闲区。</I>

第一章 项目及开发公司概况

一、项目概况
中泰国际农产品博览交易中心是中南地区第一个与国际接轨的、集农产品加工、交易、展示、信息、仓储、运送、服务为一体，融商务、会展、物流、美食、旅游、休闲、观光于一身的超级平台；是国际农产品物流、信息流的集散地；是农产品国际性交易的商贸区；是中国农产品走向世界的窗口；是世界农产品进入中国的桥头堡；是中国人品味其他国家农家生活的度假休闲区。
第一期工程规划总建筑面积60000平方米，占地85亩，能容纳经商客户870户，有住宅698套。市场以经营农副土特产为主，兼营黄金、美食、娱乐。第二期工程规划总建筑面积150250平方米，占地226亩，兴建国际农产品交易中心（35000m<SUP>2</SUP>）、物流中心、加工中心（12023m<SUP>2</SUP>）、中泰国际大厦（29250m<SUP>2</SUP>）、国际农庄度假村（60000m<SUP>2</SUP>）、仓储中心（10000 m<SUP>2</SUP>）、停车场（4000m<SUP>2</SUP>）。
独特的位置，全新的概念，优惠的政策。该项目不仅符合社会经济发展方向，并且可连续发展，属政府重点扶持产业，前景十分看好。
二、开发公司简介
担纲“中泰国际农产品博览交易中心”开发的湖南平伍农产品交易有限公司，是我国最大的自行车制造商之一，年销售额达5000万美金的深圳秦驰集团下属的子公司。公司始终坚持“诚信务实、客户至上”的宗旨，秉承“以人为本、稳健经营，开拓创新”的经营理念，公司现正向以国际农产品交易为龙头，辅以科、工、贸、农、服务业于一体的外向型公司迈进。<BR clear=all>

第二章 项目用地周边环境分析

一、项目用地性质描述
（一）地理位置
项目地处陆、海、空立体交通十分便利的平江县伍市镇。京珠（北京—珠海）高速公路与平伍（平江—伍市）公路交汇处；紧靠北京—广州107国道。
北通咸（宁）武（汉），南抵长沙，东连九江，西接岳阳。市场距京广铁路仅10公里，距长沙黄花国际机场59公里，长沙通过高速公路驱车30分钟即可到达。直飞北京、上海、广州、深圳、香港、曼谷等大中型城市；而岳阳机场也正在报建中，届时在中泰国际农产品博览交易中心70公里的半径范围内，将有两个机场可供选择，交通便利，是平江对外开放的重要“窗口”。平江县决定将伍市镇作为全县的中心城乡来建设，伍市将成为湖南东北部商业重镇和物资集散中心。
（二）土地面积及红线图
由于项目的特殊性，土地面积还存在着一些不拟定的因素。通过调查了解，土地面积和红线等相关情况为：
土地开发方面，原计划为85亩，尚有其中的30多亩，土地推平了，但还空着，没有开发建设。镇政府的意见是这30多亩地还是属于一期工程的内容，由新的投资开发商决策开发。
原计划的二期用地目前尚保存着，为186亩，但各项手续尚未办理。此外尚有40亩（山地）也可划为二期开发用地，政府方面早已列为征收范围。
因而，开发商假如有决心，完全可以争取到总开发土地面积为311亩，或者更多一些。
（三）土地规划使用性质
该地块规划和批建的重要使用性质为：商业用地、市场。因而总体上是作为开发建设大型的专业化市场的，以及该市场配套和相关的设施，比如市场经营所用的办公楼、会展、酒店以及配套住宅等。
（四）建设现状
第一期工程规划总建筑面积60000平方米，占地85亩，能容纳经商客户870户，有住宅698套。市场以经营农副土特产为主，兼营黄金、美食、娱乐。实际现状是，已经建成的一期建筑为3.85万平方米，实际投入3200万元，建成了门面580多套，住宅678套。该工程由于种种因素，已经拖了5年时间。
二、项目用地周边环境调查
（一）地块周边的建筑物
目前本项目周边近距离内几乎没有什么建筑物，重要是对面平伍公路旁有一排自建房，一般为三四层砖混结构，一楼多为门面和车库、杂屋，二三层为主人居家自用。
项目的南面有一个收费站，以及该站所属的一个较高的水塔；项目东面紧靠公路，这一面基本上还没有什么建筑物。西面有一个变电站。再往西南，就是该镇老集镇，有不少居民住宅及配套建筑。项目东面有青山，再往东为著名的东山古寺，大约7、8公里。
特别注意的是，距离本项目不到一公里远的北面为伍市工业园，这是岳阳市工业发展的重点园区，为省级工业园，已有18家公司入驻该园，目前发展形势良好。
（二）景观（涉及自然及历史人文景观）
项目尚无景观，有待人为造景。但周边的景观相称丰富，近处的如汨罗江、屈子祠、石盘洲、东山寺等，远的有平江起义纪念碑、岳阳楼、君山等景观。平江县素有将军县之称，历史人文景观更是数不胜数。
就算平江县就有近百处自然景观，集山、水、石、林美于一体，寓史、诗、情、趣于其中；幕阜之雄，福寿之幽，连云之奇，昌江之秀均可称道。屈原怀沙自沉、杜甫流寓冢葬、三国东吴名将鲁肃领兵守土遗址、唐代六相平江归隐。
平江作为革命老区更不乏“红色”遗址。著名的旅游资源涉及：梧桐山、道岩、舵上坪遗址等一批名胜古迹。纪念地有汉昌烈士墓、湘鄂赣省苏维埃、加义新四军通讯留守处旧址。
平江地方民俗文化内涵丰富。龙灯、彩船、狮子、民歌、花鼓等表演技艺高超，都市游客喜闻乐见。
人文资源更如汪洋大海：李元度等67位清代和民国时期的军政要员， 54位共和国的将军，60多位共和国的省、部、军以上领导干部，20余名著名烈士，尚有参与中华人民共和国国徽设计的中央美术学院一级专家周令钊，有享誉海内外的“东方神经科专家”凌敏猷，有参与宇宙飞船登月研究、任美国哥伦比亚大学副校长的著名数学家李达，有发明无线电话接受机、被美国报纸称誉“此项创作实已于无线电话界新境”的吴维岳，有植物病理博士、美国密支根大学生物专家刘杰垣，有菲律宾国立大学研究院“最优秀科博士”陈道真，有美国纽约州立大学专家李厚白；平江尚有一批居住在港、澳、台的知名人士，如台湾前“副总统”李元簇，台湾大学专家徐少英（女），台湾海洋学院院长、雷达博士李昌来，国民党中央社总编辑方国希等。
在市场经济的今天，平江的人文资源更有了新的发展。目前全县分布在外的私营公司在1000家以上，在沿海一带的不下500个，其中年产值超2023万元的公司达100家左右，而分布在海内外的各界成功人士更是不计其数。每到逢年过节，平江籍人士纷纷回乡探亲访友，街上人潮如织，名车如云。他们眷恋家乡，相称一部分公司家准备回乡发展，构成了现代平江人文资源的新景观。
（三）环境污染状况
本县范围地质构造不太发育，尚未发现岩浆岩，区内工程地质更加良好，不存在滑坡、崩塌、地面沉降、泥石流等不良工程地质现象，历史上没有发生过地震灾害，可不作工程设防。
本项目周边10公里内均无较大的环境污染。即使将来有污染，也也许只会是1公里外的伍市工业园的工厂污染，而就调查研究，该工业园属湖南省级，在引进项目和公司时，就将环境因素放在了第一位。
这儿的自然环境保护得很好，空气、水等环境均属良好。
（四）市场情况
据我们调查，项目周边及更大范围内，还没有象如此规模的专业农副产品交易市场，现存的重要是城乡及乡村的农贸市场和摊担小店。在长沙以及再北面的常德已经出现或即将出现较大规模的农副产品交易市场，它们将是本项目的竞争者，也也许是本项目的有益互补。
三、地块交通条件调查——“一江三路”联通世界
本项目位于长沙与岳阳的中点，东邻江西修水，南接长沙，西靠汨罗、湘阴、北连湖北武汉，是长沙、汩罗、岳阳、平江四市县和湘、鄂、赣三省的核心点。
本项目的交通便捷，京珠高速公路、107国道、S308高等级公路及汩罗江纵横交错，在此形成交汇点，106国道，平汩、平岳、平益公路过境，京广铁路擦边而过。通过“一江三路”的交通优势，构成了本项目联接湖南乃至世界的立体交通网。

（一）地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划
陆运：中泰国际农产品博览交易中心位于京珠高速临湘至长沙段平江、汩罗出口仅1公里处，距长沙市63公里（以京珠高速计算）、岳阳市66公里、平江县城38公里（平伍高速公路）。107国道、S308高等级公路紧绕中泰国际农产品博览交易中心区通过。以前局限于短途运送的本地运送业由于京珠高速公路的建成而把运送半径由本来的300公里提高到了800公里。
铁路：中泰国际农产品博览交易中心距京广线长沙火车站63KM、岳阳火车站66KM、汩罗火车货运站10KM，通过高速公路驱车30分钟即可到达长沙、岳阳二站。长沙、岳阳站是京广线上的枢纽大站，可通达全国各地。
航空：中泰国际农产品博览交易中心距长沙黄花国际机场59KM，通过高速公路驱车30分钟即可到达。岳阳机场也正在报建中，届时在中泰国际农产品博览交易中心70公里的半径范围内，将有两个机场可供选择。
海运：中泰国际农产品博览交易中心距长沙港70KM，长沙港通江达海，具有长江、湘江“黄金水道”干支直达的运送优势，是与国际接轨的“桥梁”。长沙港每年通过上海港进出口运送的国际集装箱2.2万标箱，通航航线已辐射至世界五大洲80多个国家和地区。
水运：汩罗江发源于湖南平江、湖北通城、江西修水三县交界的黄龙山，经平江入汩罗县境，流入南洞庭湖。区内有300吨级汩罗江内河航道连接洞庭湖、湘江、长江，可直达长沙港、岳阳港、武汉港。
（二）地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状
岳阳（66公里）

★汩罗 平江</P>
（17公里） （41公里）
湘阴 黄花机场
（27公里） （59公里）
长沙（64公里）
四、周边市政配套设施调查
（一）购物场合
近距离只有集镇的购物场合，规模均不大。稍远一些，可以进长沙、岳阳和平江县购物，也算比较方便，平江县城的知名购物场合已有心连心和上海瑞东超市。
（二）文化教育
200米内有高中、初中、平江五中（3000多师生）、伍市小学（400多人）。再稍远处有省市重点学校，如长沙、岳阳、平江等城市的教育机构。
（三）医疗卫生
300米左右为县三医院。据调查，本地若有重病急病，一般都喜欢往长沙或岳阳看医生，由于距离并不远，加之高速开通后，只要半个多小时就可到达，既方便又可保证治疗效果。
（四）金融服务
距项目1公里，就有农业银行、信用合作社、邮政储蓄等金融机构。待项目建成以及伍市工业园开发到位时，还会有更多的金融服务机构进驻。
（五）邮政服务
平江县伍市邮政分局离项目只有不到500米，并且将来本项目可会有邮政机构进驻。
（六）餐饮、娱乐、休闲、运动（设施）
近有九龙宾馆和湘阴饭店，就在本项目旁边。20分钟车程又有远近闻名的石盘洲生态休闲村，可以提供餐饮、娱乐、度假、休闲、运动等各项服务，是周边人们甚至岳阳、长沙等市民的好去处。
（七）生活服务
目前伍市人的生活配套服务基本上都在老集镇上，有菜场、小超市、百货店、送气站、美容美发店等，据悉镇居委会正计划建一个统一的菜市场以解决附近居民买菜等问题。本项目一期建成后，应当考虑增长或提供相应的生活服务设施和配套，使本项目及周边形成一个大社区。
（八）周边也许存在的对项目不利的干扰因素
在五年前，周边的人们就盼望着本项目能建成。通过我们调查，大多数人们还是希望这个项目可以尽快建成开业，并且再不能失败，由于人们对其寄予的希望太大了，并且政府方面也不想看到再有不利因素影响本项目的进程。
因而，除了项目自身和历史商业文化氛围的缺少外，周边基本上没有对项目不利的干扰因素。<BR clear=all>

第三章 区域市场现状及其趋势判断

一、宏观经济运营状况
（一）湖南省国内生产总值
今年以来，湖南省积极执行中央宏观调控政策，国民经济承袭一季度快速发展的良好态势，继续加快增长，上半年全省完毕生产总值2402.58亿元，增长11.8%。增速比上年同期快2.4个百分点。
湖南省固定资产投资规模总体上仍保持了较快的增长速度，1-5月湖南省全社会投资534.17亿元,增长34.9%，比上年同期增幅高7个百分点。上半年固定资产投资价格在投资高速增长的拉动下同比上涨6.1％,涨幅比2023年上半年扩大5.1个百分点。

湖南由“长株潭一体化”的“融城” 概念到 “泛珠江三角洲”（即“9+2”经济圈）的“融珠”概念，无不是机会和发展的提高，并且每一次都实现了更高更快更好的发展。

当前世界经济形势对湖南的影响可谓机遇难求。当前的世界经济形势，总体判断是：增长前景看好，减速风险犹存。从年度经济增速来看，呈逐年攀升之势。2023、2023、2023年世界经济分别增长2.3%、3.0%和3.9%，世界贸易分别增长-0.5%、2.3%和4.5%。世界经济形势在经历了近三年的低迷和艰难复苏历程之后，自2023年下半年起重新恢复较快增长。
（二）岳阳市国内生产总值
岳阳市自去年下半年以来，经济发展步入上升通道，2023年上半年岳阳市GDP持快速增长态势，实现GDP总量260.59亿元，同比增长13.3%，比上年同期高3个百分点，其中第一产业实现增长值为40.4亿元，第二产业实现增长值126.12亿元，第三产业实现增长值94亿元，同比分别增长4.2%、18.9%和10.7%，比上年同期分别高0.6、5.5和0.8个百分点。
据一份政府报告显示，岳阳经济社会发展目的：2023年国内生产总值达620亿元，年均增长11%，三次产业结构调整为17:41:42，城乡化水平达成40%，社会消费零售总额达成205亿元，进口总额达成3亿美元，出口年均增长率15%，进口年均增长19%，5年累计全社会固定资产投资总额达成660亿元，运用外资12亿美元。

（三）平江县国内生产总值
2023年平江县全年完毕国内生产总值（GDP）399039万元，比上年增长10.5%。其中，第一产业增长值124572万元，增长4.2%；第二产业增长值132657万元，增长17.1%；第三产业增长值141810万元，增长10.8%。
据最新记录公报，今年上半年，全县实现生产总值198759万元，比上年同期增长12%，增速比上年同期上升1.9个百分点，其中一产业完毕39449万元，同比增长4.4%；二产业完毕79032万元，同比增长15.7%；三产业完毕80287万元，同比增长11.9%。一、二、三产业比重分别达24.5:40.4:31.1。
（四）区域产业结构构成
平江县的区域产业结构不断趋于合理化，目前基本上是三次产业各占1/3的限度。就发展趋势来看，第三产业的比例还在不断上升。
2023年一、二、三产业产值占国内生产总值比重由上年34.2∶30.4∶35.4发展到31.2∶33.3∶35.5。
（五）房地产基本情况
2023年1—6月，湖南全省房地产开发投资136.85亿元，其中长株潭占66.3%；商品房平均销售价格为1606.51元/平方米，居全国第23位；土地供应、商品房空置面积明显减少。
1—6月，房地产开发投资136.85亿元，比去年同期增长39.7%，比全国高出11个百分点，居全国和7位。商品房屋开工面积2705.08万平方米，同比增长38.5%，相称于去年全年竣工面积的2.4倍；1-6月竣工面积384.66万平方米，增长36.9%，表白我省后阶段商品房屋供应量仍然较多。
1—6月商品房平均销售价格为1606.51元/平方米，同比增长3.9%，其中除商业营业用房的销售价格较去年同期有所下降外，其余的住宅、办公楼和其它用房的销售价格均高于去年平均水平。我省销售价格居全国23位。
从市州分布结构看，1—6月长株潭3市共完毕投资90.66亿元，占全省投资比重的66.3%，比去年同期上升2.4个百分点，更加突出了中心城市房地产的投资优势。
岳阳房地产开发居全省中游。2023年全市房地产投资完毕11.86亿元，绝对数居全省第6位，次于长沙、株州、郴州、常德、湘潭；同比增长速度为58.0%，居全省第8位，高于全省5.6个百分点。
岳阳的房的产市场，从2023年的数据看，表现在三方面：其一，目前有开发项目的88家房产公司，实收资本已达10.2亿元，500—800万元的39家，1000—2023万元的22家，3000—5000万元的4家，2亿元以上的有泰和集团1家；其二，2023年终，全市房地产资产总计达34.33亿元，1亿元以上的有华厦菀、恒泰、汇泽、泰和、新长江等7家公司；其三，资金总量大于开发投资总量，增长速度高于开发投资，全年到位资金14.12亿元，同比增长44.1%，高出上年26个百分点，其中自筹资金4.95亿元，国内贷款3.71亿元，其他资金2.94亿元，并有外商投资0.2亿元，可见，房地产公司实力在不断加强扩充。
（六）房地产开发景气指数
2023年岳阳市房地产投资大幅增长，高于全市固定资产增长速度46.3个百分点，是历史上的最高峰。
随着市场经济的进一步搞活，房地产开发自身进入渐进调整与发展阶段，施工面积、商品房销售结构发生明显变化。一方面从近7年施工面积看，住宅施工面积虽逐年增长，所占比重逐年递减，由1997年的86.7%，下降到62.4%，商业营业用房施工面积所占比重却成正比，逐年攀升，由1997年的10.6%上升到31.6%，上升21个百分点，另一方面从近7年房屋销售情况看，同样是商业用房销售比重逐年上升，由1997年8.2%上升到31.2%，上升21个百分点；住宅销售比重逐年下降，由1997年的91.8%，下降到65.2%；可见我市房地产开发逐步在跟踪市场需求进行边调整边发展。
商品房销售越来越旺。自1993年商品房销售出现第一次高峰后，连续几年在低谷徘徊；1998年出现第二次高峰，2023年又再次超历史，全年商品房销售面积达45.92万平方米，是1997—1999年3年之和，其中住宅销售36.55万平方米，增幅与上年基本持平，商业营业用房销售面积达7.4万平方米，同比增长2.2倍，大大超过住宅销售增幅；商品房销售额达4.22亿元，同比增长4.6%，其中商业营业用房1.32亿元，同比增长1.8倍，是2023年前8年之和，重要是商业步行街周边德赛、金穗、汇泽等二十几家商铺所带动，外省、外市的中商百货、百盛集团、广州摩登百货、新一佳等商业巨头来岳投资兴业。
2023年平江县房地产市场情况是：全年共计发证4015个，其中：乡镇发证2660个，城乡居民、单位发证1355个；发证面积共计93.9974万平方米；全年共办理各类房屋交易274起，其中：城关办理151起，乡镇办理123起，计交易管理面积121768平方米；全年共办理各类房屋抵押2443起，其中：城关办理1847起，乡镇办理596起，计抵押面积98万平方米，抵押贷款额2.3万万元。
（七）近期中国房地产市场情况
国家记录局最新测算的全国房地产开发景气指数表白，2023年1至5月份，全国累计完毕房地产开发投资3703亿元，同比增长32%，增幅比去年同期回落0.9个百分点。与此同时，商品房平均销售价格明显攀升。1至5月份，全国商品房平均销售价格为2708元/平方米，同比增长10.7%，增幅比去年同期提高3.7个百分点。
从土地开发情况来看，全国完毕开发土地面积6408万平方米，同比增长19.8%，低于去年同期22.1个百分点；房屋竣工面积增幅回落，商品房销售面积增长。
（八）货币政策、利率、农村房地产政策、新的房地产政策及其影响作用
从资金供应看，信贷和国债资金对投资拉力减弱。重要是控制银行信贷规模，2023年全国新增信贷规模2.6万亿元，比去年减少1700亿元。此外，还提高了存款准备金率，由7%提高到7.5%，全国金融机构将一次性减少可用资金1100亿元左右。
1998年以来，为扩大内需，国家一直实行积极的财政政策和稳健的货币政策，但今年以来开始发生转变，积极的财政政策转向中性，稳健的货币政策转向适度从紧。由于政策的调整，估计影响我省投资80亿元。
今年以来，国务院采用了一系列宏观调控措施，严格用地管理、信贷投放和项目审批，加大对部分过热行业、过热地区的整治力度，清理和严厉查处违规建设项目，严格控制新开工项目上马。重要是按照国家产业政策和行业规划、土地管理、环境保护、银行信贷、项目审批等方面的法规、政策，重点对国家控制的钢铁、电解铝、水泥、党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目进行清理，并严格控制新开工项目。这一系列政策措施的出台，对投资者的心理预期压力较大，特别是土地、信贷、项目审批等严格按照产业政策实行，影响后期新项目开工，这对原本投资规模不大、增速不快的湖南具有较大的制约影响。
但是，短期影响相对较小，长期影响较大。今年缩减用地规模，半年内停止土地审批，会导致部分新增项目无法立项，部分招商引资项目无法签约，影响新开工项目上马和后期项目储备。今年计划用地规模6700公顷，即使所有用完，也比近4年全省平均实际批地量减少4146公顷；假如所有土地在五年内充足运用，平均每年影响投资124亿元。但是短期内调控政策的影响相对较小，一是部分项目已在限制之前报批用地计划，将会陆续取得土地并开工建设。

（九）社会消费品零售总额：居民消费价格指数、商品住宅价格指数、重要消费支出增幅
关于湖南城乡居民消费价格指数，据2023年7月最新一份资料记录如下：

据湖南省城调队调查，2023年湖南城乡居民人均消费支出6082.6元，比上年增长507.88元，增长9.1％,剔除物价因素实际增长7.6％，居民家庭八大类消费性支出呈现七增一减。

<STRONG> 据记录调查，2023年湖南城乡居民在消费支付情况重要表现为：交通和通信支出增长14.1％，</STRONG>2023年每百户城乡居民家庭购买了家用汽车0.27辆，<STRONG>医疗保健增长13.9％杂项商品和服务支出增长12.8%教育文化娱乐服务支出增长12.5％食品支出增长9.7％，衣着支出增长7.6%。居住支出增长0.9%。</STRONG><STRONG></STRONG>
2023年，人均居住支出586.9元，比上年增长5.04元，增长0.9%。其中：住房装潢支出160.2元，下降16.7%。但是，近年来城乡居民家庭用电量不断增多，2023年人均用电321.8度，较上年增长62.4度。水电燃料价格调整也使居民支出增长。2023年，城乡居民人均水电燃料及其他支出355.6元，增长18.1%。<STRONG>而家庭设备用品及服务支出与上年基本持平</STRONG>
二、岳阳与平江房地产市场概况及政府相关的政策法规
（一）本地的居民住宅形态及比重
平江县城居民住宅形态还属于初级阶段，基本上是多层的砖混住宅，有三四层的，五六层的，很少有十层以上的。
平江城乡居民本来自建房屋的比例为大部分，随着市场化限度和国家对自建房及集资建房的严格控制，近年基本上没有在城市内自建房的了。而在乡镇的居民，则仍然以自建房为主，自建的比例大于购商品房。
岳阳的城市发展相称快，并且高楼大厦已经是数不胜数，许多花园社区和高档高层住宅楼出现在城市中心或城郊。居民几乎所有是购买商品房。
（二）本地政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
平江县的房地产政策方面：房屋所有权初始登记费由本来的每平方米3—4元核减为现在的住房每套80元；城市房屋拆迁管理费由本来按房屋拆迁补偿安顿总费用的1‰核减为0.6‰；城市房屋安全鉴定费由本来的1元/m<SUP>2</SUP>核减为80元/次；商品房预售管理费由本来的按预售价值5‰核减为2‰；
停止了一切以任何名目为形式的集资建房立项、报建；重新审定有关立项、报建、审批环节与程序，办事效率大大提高。如开发公司资质年审由本来的15天缩短为一周，房屋产权登记权证的发放由本来的一周缩短为三天。
（三）短中期本地政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
平伍城乡建设及基础设施建设：1995年撤区并乡建镇，1998年斥资30万元聘请市、规划设计院编制了城乡总体规划，规划分两期实行：近期（1997年—2023年）。建成区面积达1.5平方公里，城乡人口达1.5万；远期（2023年—2023年）。建成区面积达5平方公里，城区人口10万。
已建和将建的街道有平伍、伍向、中兴、茶园、学园、长青等6条街道；尚有日供万吨自来水厂、11万伏变电站、伍市医技大楼、伍市小学、九龙宾馆、文化站、国土所、信用社、教师之家、嵩岳图书馆，500户农民进镇购（建）房；新架了3座电信信号塔。
2023年2月，设立为伍市省级工业园，园区总体规划面积10平方公里，首期开发用地3平方公里。现有入园公司投资总额达5.1亿元，预计年产值可达16.2亿元，增长就业岗位3000余个。
三、本地房地产市场总体供求现状
就岳阳而言，房地产发展相称快，并且供应量和需求量都很大，总体是求略大于供；而平江的房地产市场则另有一番风景，尽管新开发的城区一片欣欣向荣，房价也比老城区高，但整体市场并不大，所购买商铺及住宅者基本上本地居民或下面的乡镇中兴阶层，可以说市场总体是供求平衡，没有大起大波。
在伍市等镇里，房地产市场还相称不成熟，基本上没有完全竟义上的商品住宅，多为自建的住宅。因而，市场还需要时机和发明。但是作为一种投资，本地人们已经看到门面和住宅一体式的商品房具有发展潜力，镇中心的商铺和住宅出租较容易，五年前该项目一期尚在建设时就几乎所有预订了，并且交付房款的占了20%，后因种种因素，工程没有如期交付及经营，才导致其它预订者没有交钱并改变了购房打算。
四、本地商品住宅市场板块的划分及其差异
目前，就平江而言，商品住宅市场还不太发达，基本上没有发展成象岳阳、长沙那么成熟和竞争剧烈，一个县城的房地产就是两个板块，老城区板块和新城区板块，由于城市发展方向和环境因素，新城区的房子明显要好于老城区，并且价格也高出100元/平方米左右。
据调查记录，平江县房地产业2023年为14603万元，2023年为13521万元，同比增长了8.7%。全年共计发证4015个，其中：乡镇发证2660个，城乡居民、单位发证1355个；发证面积共计93.9974万平方米；全年共办理各类房屋交易274起，其中：城关办理151起，乡镇办理123起，计交易管理面积121768平方米。
五、本地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
在平江县城内，住宅的销售价格均价为500—600元/平方米，上涨幅度不大。估计一二年后，均价将也许略有升高，大体为650元/平方米左右的水平。
在平江县城，从天岳大道到民建路一线以及十字街到犁头嘴一线，商铺的成交均价大约为3000元/m<SUP>2</SUP>，其他地段均价为2023元/m<SUP>2</SUP>，偏僻地段1200元/m<SUP>2</SUP>。随着市场的不断发展和房地产的成熟，商铺的价值将会不断抬升，估计三年后，一类地段临街商铺的均价可升到3500—4500元/ m<SUP>2</SUP>。
在伍市镇居民认可的住宅价格，估计为400元/ m<SUP>2</SUP>左右，由于据调查他们自建的综合成本约为250-350元/ m<SUP>2</SUP>。据我们调查，本项目一期已建的商铺和住宅土建成本约为450元/ m<SUP>2</SUP>，若加上土地等成本，综合成本则达成500—550元/ m<SUP>2</SUP>。当初销售时的商铺均价为1500元/ m<SUP>2</SUP>左右，住宅则为550—600元/ m<SUP>2</SUP>左右，销售形势还相称不错。可见人们是认可这个价值的，但可惜市场没有立即经营起来。
我们分析，假如一旦气势做足，让投资和经营者重新找回信心，或者更加充满希望，那么本项目的价值还将会提高；并且也只能这样，才会让当初已经购买了本项目的投资者感到安慰和再鼓足勇气，或再购买或影响周边的人群购买。
六、商品住宅客户构成及购买实态分析
（一）各种档次商品住宅客户分析
在岳阳和平江，所开发出来的商品住宅，几乎所有是本地人在购买，他们长期居住在本地，购房就象成家立业同样，成为一辈子的事情。一般居民都只有一套房或还住在公房或老房子中，一些当官者和经商发达者则有几处房，或者他们已经在更发达的城市购了房屋，而在本地则自建别墅。
就我们对本项目本来购买客户的分析，发现来购买本项目的客户具有以下特点：一是来源相称散，既有本镇的，也有平江县其它镇的及县城投资者，尚有附近如汨罗市的，尚有来自岳阳市的。二是投资者比自营者更多。三是有政府资源关系者较多，可见政策因素的影响力。
（二）商品住宅客户购买行为分析
就岳阳和平江住宅市场来看，客户购买重要是改善自己的居住环境和提高居住水平，以自用为绝对主流，很少有购买住宅作为投资者。<BR clear=all>

第四章 中泰项目SWOT分析

一、项目的优势（S）
（一）独特的经济地理优势
中泰国际农产品博览交易中心位于国家开放口岸岳阳市（长江经济带）和湖南省省会长沙市（长株潭经济圈）的结合部——伍市镇，是国家西部大开发的过渡带，西气东输工程的结合点，同时又是长江经济带和沿海开放带的交汇点，可以充足接受长沙乃至港澳、京华的辐射作用。
（二）优越的国内交通优势
中泰国际农产品博览交易中心交通便捷，东邻江西修水，南接长沙，西靠汩罗、湘阴，北连湖北武汉，是长沙、汩罗、岳阳、平江四市县和湘、鄂、赣三省的商品、物资集散地。京珠高速公路、107国道、S308高等级公路和汩罗江纵横交错，在此形成交汇点，京广铁路擦边而过，具有“一江三路”的交通优势。距长沙市63公里，黄花国际机场59公里，岳阳市66公里，距平江县城38公里。
（三）长株潭经济圈的卫星城
长沙、株洲、湘潭经济带和岳阳地区经济发达，农产品资源丰富，商品流通活跃，中泰国际农产品博览交易中心紧靠长株潭经济圈和岳阳市等农产品需求量大的市场，具有很强的经济吸纳能力、辐射能力和市场潜力，是长株潭经济圈的“后花园”、长江生态经济圈的重要节点。
（四）巨大的资源优势
平江县加快产业结构调整，已基本形成“一乡一品”的产业格局，如：酱干之乡、茶叶之乡、蚕桑之乡……，随着农业产业化进程的进一步，平江的农业、蓄牧业及传统山货产品正在形成自己优势，这些产品门类独特，地区风格明显，畅销海内外。
平江是全国18个重点中药材基地县。中草药品种多，分布广，资源丰富。全县有中草药1181种，可采量2.75万吨，能正式入药的有309种。绞股兰、玄参、半夏、百合、香附、菊花、扁豆、杜仲、厚朴、黄业、乌药等是平江传统药材。具有极大的开发运用价值。
平江特产甚多，农作物资源种类达430多个品种。其中粮食作物有稻、麦、豆、薯等30多个品种，年总产量44万吨，已列入国家商品粮基地建设县。经济作物有210多个品种。无公害优质米、反时令蔬菜也已形成一定的开发规模。畜牧业资源重要有生猪、菜牛、黑山羊、鸡、鸭、山桂花蜂蜜等。年出栏生猪100万头，是湖南八大重点基地县之一。山桂花蜂蜜是全国少有的珍稀蜜资源，平江蜜源丰富，属全国九个重点基地县之一。
平江县还具有丰富的人口资源、土地资源、矿产资源和森林资源以及文化旅游资源。
（五）政策优势
中泰国际农产品博览交易中心由于符合国家产业发展方向，具有可连续性，从而拥有多种政策优势，可享受以下政策的优惠：
1、农业产业化政策
继续推动农业结构调整，挖掘农业内部增收潜力。
……农产品市场和加工布局、技术推广和质量安全检查等服务体系的建设，都要着眼和有助于促进优势产业带的形成。……要进一步完善农产品的检查检测、安全监测及质量认证体系，推行农产品原产地标记制度，开展农业投入品强制性产品认证试点，扩大无公害食品、绿色食品、有机食品等优质农产品的生产和供应。
加快发展农业产业化经营。各级财政要安排支持农业产业化发展的专项资金，较大幅度地增长对龙头公司的投入。对符合条件的龙头公司的技改贷款，可给予财政贴息。对新办的中小型农副产品加工公司，要加强创业扶持和服务。不管哪种所有制和经营形式的龙头公司，只要能带动农户，与农民建立起合理的利益联结机制，给农民带来实惠，都要在财政、税收、金融等方面一视同仁地给予支持。
<DIV align=right>——中央1号文献《关于促进农民增长收入若干政策的意见》
2、国家物流政策
国家领导人明确指出要把现代物流业作为国民经济重要产业与新的经济增长点，国家“十五”计划将物流业列为大力发展的新型服务业之一。
国家物流产业政策将在市场准入、税收政策、土地政策、交通管制、鼓励第三方物流公司发展等方面有具体规定。
中央1号文献也明确规定：发挥市场机制作用，搞活农产品流通。
哺育农产品营销主体。鼓励发展各类农产品专业合作组织、购销大户和农业经纪人。积极推动有关农民专业合作组织的立法工作。从2023年起，中央和地方要安排专门资金，支持农民专业合作组织开展信息、技术、培训、质量标准与认证、市场营销等服务。有关金融机构支持农民专业合作组织建设标准化生产基地、兴办仓储设施和加工公司、购置农产品运销设备，财政可适当给予贴息。加快发展农产品连锁、超市、配送经营，鼓励有条件的地方将城市农贸市场改建成超市，支持农业龙头公司到城市开办农产品超市，逐步把网络延伸到城市社区。进一步加强产地和销地批发市场建设，发明条件发展现代物流业。加强农业生产资料市场管理，有关部门要保证货源充足、价格基本稳定，严厉打击制售假冒伪劣农资等坑农伤农行为。支持鲜活农产品运销，在全国建立高效率的绿色通道，各地要从实际出发进一步改善农产品的流通环境。
3、小城乡建设的优惠政策
繁荣小城乡经济。小城乡建设要同壮大县域经济、发展乡镇公司、推动农业产业化经营、移民搬迁结合起来，引导更多的农民进入小城乡，逐步形成产业发展、人口聚焦、市场扩大的良性互动机制，增强小城乡吸纳农村人口、带动农村发展的能力。国家固定资产投资要继续支持小城乡建设，引导金融机构按市场经济规律支持小城乡发展。
<DIV align=right>——中央1号文献《关于促进农民增长收入若干政策的意见》
4、本地政府部门制定的优惠政策
中泰国际农产品博览交易中心优惠政策