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太极景润花园商业广场招商策划方案.doc
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1、太极景润花园中庭广场太极景润花园中庭广场 招商策划方案招商策划方案 重庆汇丰国联房地产顾问有限公司重庆汇丰国联房地产顾问有限公司 河南焦作太极景润花园项目组河南焦作太极景润花园项目组 四月六日四月六日 目录目录 第一部分第一部分 项目定位项目定位 一、一、项目分析项目分析 二、二、项目定位项目定位 三、三、项目经营分区策略项目经营分区策略 第二部分第二部分 市场招商总策略市场招商总策略 一、一、招商的整体原则和目的招商的整体原则和目的 二、二、租金策略租金策略 三、三、招商政策策略招商政策策略 四、四、招商执行策略招商执行策略 第三部分第三部分 招商执行计划招商执行计划 一、一、开业时间开业时
2、间 二、二、正式招商时间正式招商时间 三、三、招商工作安排招商工作安排 四、四、招商风险分析招商风险分析 五、五、招商中存在的问题及规避方法招商中存在的问题及规避方法 第四部分第四部分 招商准备工作招商准备工作 一、一、招商资料招商资料 二、二、媒体运用媒体运用 三、三、相关文献相关文献 第五部分第五部分 销售建议销售建议 一、一、投资者与开发商利益平衡点分析投资者与开发商利益平衡点分析 二、二、销售策销售策略建议略建议 三、三、年度中旬推广年度中旬推广 第一部分第一部分 项目定位项目定位 一、项目分析 1、项目周边环境 项目东临焦作通往省会郑州的重要交通要道塔南路;南隔人保大厦与人民大道相望
3、;西与市委、政市府毗邻,北靠焦作电信综合大楼。周边商业配套情况:焦作客运总站:位于塔南路南端,距本案 600 余米,是焦作通往省内各市县的重要车站。公交路线:共有 9 路公交车通过本案,分别是:7 路,万方电厂至长途总站;13 路,影视城至车管所;16 路,闫河至龙源建材;18 路,人民广场至焦作大学新校区;20 路,市旅游客运站至蒙牛集团;21 路,李封新村至长途总站;23 路,马村西站至焦作西关建材;27 路,公交汽校至车管所;37 路,缝山公园至高新区。银行:紧靠本案的塔南路邮电储蓄所、塔南路与人民大道东北角商业银行、建设银行及农发银行,距本案紧 30米。邮局、电讯:紧临本案北面的电信大
4、楼、邮电网点、联通网点;位于山阳商厦内的移动网点,距本案 50余米。商业建筑:本案东对面正在筹建的摩登市商业街,南面已经形成商业氛围的山阳商厦,东南角正在筹建的丹尼斯大卖场,西面正在筹建的五星级酒店。2、项目优势分析 区位地段优势。本案位于塔南路与人民大道的交汇处,紧邻市委市府,处在新城区的中心位置,交通十分便利。焦作市政府有力的扶持及城市未来规划的政策倾斜,使商家增长了更明确地结识和投资的信心,成为本案推广的重要支柱之一。随着政府的引导,新区正快速发展,随着各生活社区的陆续竣工和业主的入住,生活人群和消费态势正渐渐扩大,这将给本区域商业带来强大的购买力。同时,随着新区人流的扩增和政府的规划蓝
5、图、大型工厂的进驻,商业物业具有较大的升值潜力。建筑规划优势。本项目近 1 万平米的休闲广场,将吸引大量的娱乐、休闲、购物人流,这为商业的经营带来相称数量的顾客。同时,社区内近千户高端消费群体相对于投资于中庭商业者而言是一个相称的诱惑力。商业形象优势。随着时间推移,工程竣工时间临近,中庭建筑形态逐渐明朗,可以给消费者一个直观的感受,有助于在实物上造势、推广运作。品牌优势。通过前期推广运作,整个太极景润花园项目品牌为焦作人熟知,并得到消费者的一致认可。有助于后期商业推广宣传。临街门面的带动优势。临塔南路门面已经基本售磬,它们的快速经营将对广场内商铺起到有效的带动及烘托。3、项目劣势分析 根据“卖
6、商铺就是卖地段”的行业规律,中庭内商铺较临街商铺在区域地段上存在较大的先天劣势。区域内商业格局处在初步成型阶段,同时本案商业建筑形象尚未形成,商业氛围还不成熟。投资者对于商业前景不明确的物业很谨慎,更不乐意拿大笔资金投资不可以即刻见到效益的物业。产品自身与中庭内商业定位中产品需求(空间、面积、格局划分)存在不合理之处。根据我司以往对商业运作的经验,以及对焦作及周遍城市的市场调查,从经营者入手,了解到诸如装饰小品店,游艺厅,工艺品店,音像图书屋,西点屋、鲜花店,药品店,士多店,干洗店等店面需求仅几十平方米,而我们的产品大多超过了一百、甚至二百平方米,这样,我们对商铺内的商业定位与经营者对商铺的需
7、求存在矛盾。投资者对本案的建筑规划形态在未来能否形成一个成熟的商业经营环境持怀疑态度,即对未来广场内商业经营能否“火”,人气是否“旺”信心局限性。4、项目机会点分析 城市规划机遇。随着市委、市政府南迁,焦作南区各类住宅及商业物业兴起,商业格局处在初步成型阶段,给本案的准入提供了低门槛。5、项目威胁分析 竞争威胁。区域内各类商业建筑兴起,对本案构成最大威胁的即是项目正对面的“摩登市商业街”。其规模较大,定位为集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业步行街,且该项目即将开始内部认购。市场容量威胁。据媒体报道,焦作市商业面积与总人口的比例已经超过了其他大中城市,如此庞大的商铺供应量,市场竞争剧烈限度势必
8、达成“你死我活”的境地。对策(如何放大优势、抓住机遇,减弱劣势、规避威胁):对策(如何放大优势、抓住机遇,减弱劣势、规避威胁):突出市场的地理位置,以焦作市的“黄金新商圈的商业制高点”来提高市场的商业价值;突出市场的规模环境,以“10000 平米的购物、休闲广场”来突出其它商业无可媲美的市场经营环境和经营规模;突出市场的交通优势,以“客运站旁、两条黄金通道交汇处”来定义市场的交通环境;前期,项目取得了市政府及市民的高度赞许与评价,后期,则在工商、税务等方面争取市政府更多的支持;加快工程进度,树立市场开业“倒计时牌”,增强客户对市场的信心;协助临街门面的经营推广,努力营造商业氛围,以期带动广场内
9、的商业;合理的业态定位和经营分区;制订足以打击竞争对手,快速吸引商户的招商优惠政策和招商策略,消除客户疑虑,不给予竞争对手反击机会,达成快速招商、快速销售的目的;制订能保证市场兴旺、连续经营的市场经营措施。二、项目定位 1、市场经营业态定位及形象定位 前期,我们将广场内商铺定位于“集小型休闲、娱乐和针对社区内及周边区域所需要的生活服务配套于一体的区域性商业中心”,而通过对周边商业环境及产品自身的对比调查,我们有必要重新对广场内的业态定位做一个有益的补充。很明显,广场内商业只是我们整个项目的一部分,我们的项目属于商住相结合的形式,而非纯商业,这就明确广场内商业需一方面要可认为社区内提供生活配套服
10、务。我们通观区域内市场,紧靠项目的摩登市商业步行街、丹尼斯大卖场及山阳商厦完全构成了焦作南区的生活配套服务中心,相对于我们的项目,它们的优势就是纯商业,具有核心竞争力。看产品自身,我们从劣势分析中已经得出我们广场内商业如仅局限于生活配套服务商业,则总面积过多。如何消化过多部分的面积,我们需要寻找新的业态支撑,根据行业规律,解决之道在于建立具有核心核心竞争力竞争力的行业市场,该类业态需要较大的营业面积,又要不与整个项目的设计、规划、运作理念有冲突。通过项目组对焦作所有专业市场的摸底排查,并结合项目整体形象定位,我们最终拟定广场内商铺一层重要经营生活服务配套行业,如超市、市多店、特色餐饮之类,二层
11、重要经营健身、娱乐、休闲等行业。2、案名建议 案名必须具有三方面要素:区别商业类别,即体现业态定位;震撼力,提高核心竞争力;易记,朗朗上口。以下为项目部及广告公司建议的案名,仅供参考。太太太太太太极极极极极极金金金金金金贵贵贵贵贵贵坊坊坊坊坊坊 太太太太太太极极极极极极蓝蓝蓝蓝蓝蓝贵贵贵贵贵贵坊坊坊坊坊坊 太极兰桂坊太极兰桂坊 太极新街坊太极新街坊 太极金水岸(街)太极金水岸(街)太极群英湾(街)太极群英湾(街)太极名店街太极名店街 太极阑珊坊太极阑珊坊 太极桂兰街太极桂兰街 3、招商对象定位 根据焦作市的经济发展水平和我们以往市场招商经验,本市场的招商对象将以焦作市区及省会郑州商家为主,焦作
12、市周边市县为辅。4、市场经营档次定位 就实现商铺价值,一般是高、中档的商品易于承受较高的租金、近而提高了商铺的价值,抱负状态下我们都乐意将市场内经营的商品定位为中、高档商品。对于本市场商品档次定位我们认为:以中高档商品为主,为焦作高端人群提供娱乐休闲服务。三、项目经营分区 按照招商目的,原则上我们将广场内二层商铺划分为招商铺面,接受符合规定的商家进驻;而一层则作为生活配套服务的铺面不参与招商,但销售部做好经营商家对一层铺面的需求登记工作,以便为一层商铺的投资者提供租赁交易平台。同时,我们根据实际招商工作的饱和度,如二层招满,可以拿出一层来进行与二层经营同类产品的商家招商。第二部分第二部分 市场
13、招商总策略市场招商总策略 一、招商的整体原则及目的 1、考虑到实际工程进度及招商、装修、进场等工作,暂定广场于 2023 年 10 月1 日正式开业,需要保证在 8 月底二层的招商面积完毕 90%,即 24 个门面左右。2、招商过程中保证按既定的功能分区进行招商,以保障整个广场内商业经营井然有序。二、租金策略、租金厘定考虑因素 1、周边物业租金状况:项目周边同类商业物业租金水平。2、地理位置:即地段,指的是项目所在地的商业气氛和发展前景,地段也是决定商业物业价格的重要要素之一;3、交通便利性:与交通主干道的距离,人员、车辆进出的便利性和可选择之交通工具的多元性,人员出入的快捷度。4、昭示性:即
14、项目的临街面,是否易于寻找、辨认。5、配套:市场配套能否满足商户功能需求(如仓库、展示中心等)。6、商铺形式及面积:对商家而言是商铺是否合用,有无浪费、无效面积。7、经营环境:市场内部的经营环境和市场外部的环境,客户到达市场购物是否感觉舒适。8、停车位:车位是否充足、车辆出入方便性。9、经营管理:经营管理公司是否专业,能否使市场在剧烈的市场竞争环境中立于不败之地。10、开发商品牌:开发商是否有足够实力,是否有开发或经营同类物业的经验。、周边商业租金市场调查 楼盘商业:碧海云天:地理位置:位于焦作南区,人民大道东部南侧,山阳区政府大楼对面,西侧丹尼斯大卖场正在筹建之中,距本案 300余米。建筑形
15、态:一期以多层房为主,二期高层房,现在正在内部认购。临人民大道及东侧无名道为两层商业门面。商业面积及业态:门面为上下联体出售,单层门面宽 3 米,进深 8 米左右。整个商业重要为社区及周边社区提供平常生活配套服务。由于一期住宅已经售罄,商业部分已经经营。商业价格:售价:临人民大道 45004800 元/m2,其余商铺:25003600元/m2 租赁价格:临人民大道 15元/月左右,其余商铺 812 元/月 新新家园:地理位置:位于塔南路与站前路交汇处东北角,交通较为便利。距本案 300余米。建筑形态:以多层房为主,面塔南路与站前路交汇处有一幢小高层写字楼。临塔南路与站前路为两层门面房。商业面积
16、及业态:商铺上下两层联体出售,面积 120300 不等。重要经营高档西餐以及休闲服务行业。迪欧咖啡、歌德咖啡、韩式餐饮、高档中式餐饮以及图书馆、药品超市均在此经营。商业价格:商铺售价均价为 3700元/;租赁价格 1825元/月。南北苑 地理位置:位于解放路中段,(原焦作市市委、市府),解放路属于焦作商业中心区域。交通发达,商业氛围浓厚。建筑形态:以解放路划分问南、北两个组团。以多层及小高层为主。临解放路及东西两侧巷道为两层商业门面。商业面积及业态:由于其还处在施工阶段,没有交房使用,商铺暂未经营。商业价格:解放路沿线售价:8800元/平方米 其他商业门面售价:40004500元/平方米 无租
17、赁价格、专业或综合批发市场 山阳商城 地理位置:位于塔南路与人民大道交汇处西南角,交通便利。距离本案 100余米。建筑形态:临塔南路为两层商铺,临人民大道为一幢 5 层高的综合大楼,商城里面为兵营式一层商铺门面。商业面积及业态:综合大楼里面一层为移动网点、手机市场,二层以上为服饰、电脑等行业,单层面积约 1200 余;临塔南路为餐饮、银行、日用消费品行业。里面兵营式铺面,宽约 3 米,进深 6 米左右,重要经营中低档服饰、床上用品、各类电子产品等商业。由于整个商城定位重要服务于普通老百姓,小具规模,品质较低,但价格实惠,故周边老百姓乐意到此购物消费,商业氛围较为浓厚。商业价格:临塔南路商铺租赁
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