别墅项目开发策划书.doc
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1、宜香苑雅墅房地产项目策划书第一部分 项目所在区域市场分析一、项目所在区域简介本案位于长春市朝阳区桂林路商圈。长春市是吉林省省会,全省政治、经济、文化和交通中心,中国最大的汽车工业城市,中国建成区面积和建成区人口第九大城市,幅员面积20604平方公里,现辖6个城区和3个市和农安县,总人口751万。182023正式设治,1932年被拟定为伪满洲国的国都,1948年解放,1994年经国务院批准为副省级城市。朝阳区位于吉林省省会长春市中南部,是长春市科技、文化、经济、教育、商贸中心城区。幅员面积228平方公里,人口69.3万人,下设重庆、永昌、清和、桂林、南站、南湖、红旗、湖西、富锋9个街道、55个社
2、区,永春、乐山2个镇、23个村,以及1个省级开发区长春朝阳经济开发区。建区以来,全区上下团结一心、务实奋进,经济和各项社会事业快速发展。特别是近年来,朝阳区全面贯彻贯彻党的-和十七届三中全会精神,坚持以科学发展观为指导,按照“商贸富区、工业强区、文化兴区、诚信立区,全力构建幸福社区”的发展思绪,加快主导产业提速升级,巩固推动民生保障事业,提高精品城区形象,加快新农村建设,开创了朝阳区经济社会发展的崭新局面。到2023年终,全区生产总值实现194亿元,比上年增长21.9%,规模以上工业产值实现47亿元,增长40.5%;农民人均收入实现5900元,增长10%;全口径财政收入实现32.5亿元,增长2
3、6%,本级财政收入实现5.4亿元,增长26%。 经济腾飞,扶商富民。商贸服务业强势推动。以“四圈四街”(重庆商圈、红旗商圈、桂林商圈、南站商圈;西安大路商务街,建设街和安达街餐饮、娱乐街,解放大路金融街,湖西路影视文化街)为载体,立足功能完善和产业升级,加快了特色区域、特色街路打造步伐。截止2023年,全区拥有各类商贸公司1100多户,各类餐饮公司700余户。长春香格里拉大饭店、名门饭店、南湖宾馆、卓展购物广场、巴黎春天百货、欧亚商都等大型餐饮购物广场均坐落于区域内。2023年全区限额以上批发零售贸易总额达246亿元,占全市的32.8%。通过整合区域资源,加快推动棚户区改造、“工厂进园区、大学
4、进新区、居民进社区”和“拆旧楼建新楼,拆矮楼建高楼”工作进程,优化拓展了城区经济发展空间。全区商务楼宇47幢,建筑面积150万平方米,商务楼宇入驻公司已达1242户,其中世界500强公司19户。 新型工业迅速发展。以汽车配套及汽车零部件加工业为主体、以高新技术产业为特性的省级长春朝阳经济开发区迅速崛起,开发区占地18.5平方公里,现有各类公司185户,汽车零部件配套产品已达13大类、4000余种。几年来,开发区注重产业集群的哺育,形成了以汽车零部件生产为主体、以研发创新为动力的汽配产业集群,在围绕整车配套的同时,公司间强强联手、互相协作的产业链基本形成。农业经济稳步增长。实现了乡村道路“村村通
5、”。成立了以面向农民提供培训、帮扶、指导、娱乐等相关服务为内容的“三农”服务中心。开展了科技特派员工作,大力发展蔬菜、特色种植业和畜牧业,逐步向规模化、产业化迈进。长春是中国吉林省的省会,全省政治、经济、文化中心。辖朝阳、南关、宽城、二道、绿园、双阳六个区和九台、榆树、德惠三个市及农安县,有汉、满、回、壮、朝鲜、蒙古、锡伯等三十八个民族。长春的绿化在国内知名度较高,市区绿化覆盖率达百分之三十八,夏季绿树成荫,气候凉爽,是抱负的避暑胜地,冬季银装素裹,玉树琼枝,一派北国风光。著名的净月潭森林旅游区总面积近二百平方公里,有亚洲最大的人工森林。市内旅游景点星罗棋布,开辟有十多条旅游热线。服务社会,关
6、注民生。在全省率先开展了“无因贫辍学教育计划”、农村免费义务教育、农村低保、农村社区卫生服务站全覆盖、城乡贫困家庭医疗(大病)救助等工作,并率先建立了扶贫超市、阳光超市,实现了全方位服务。区0每年投入400万元,使全区低保户、特困户、残疾人等-8110户、15600余人得到经常性救助。在全市率先实现了城乡居民基本医疗保险全覆盖和“新农合”基本全覆盖。成立了社会救助应急处置中心,建立了社区救助基金。区0投资购置血液透析机,为全区低保户尿毒症患者免费透析。社区“六位一体”平台(自治参与平台、为民服务平台、就业救助平台、道德关爱平台、健康娱乐平台、党建工作平台)建设稳步推动,社区管理体制进一步理顺,
7、社区工作者待遇显著提高。全区有健身途径108条。20所示范校的体育场馆定期对外开放。均衡优质教育初见成效,全区中考高分段比率、报考率、优秀率、及格率连年居全市首位。 近三年来,朝阳区获得全国社区建设示范区、全国造林绿化百佳县(市)、全国科技实力百强区、全国社会治安综合治理先进单位、全国社区卫生服务示范区、全国民政工作先进区、全国科技进步城区、全国文化产业先进区、国家级社区教育示范区、全国群众体育先进单位、国家实行妇女儿童工作示范区、国家计划生育工作先进单位、全国老龄工作先进区、全国残疾人工作先进区、全国社区侨务工作先进单位等百余项国家级及省级荣誉称号。吉林省长春市朝阳区桂林街道。桂林街道(Gu
8、ilin Jiedao),邮编:130021。桂林街道面积2.19平方千米,人口66410人。办事处驻明水路18号。辖同光路西社区、西康路西社区、同光路-区、西康路-区、目田大路社区、科技花园社区、湖光社区共7个社区。因辖区内桂林路而得名。1948年长春解放,建立东、西桂林街0,1955年成立桂林街道办事处,1960年成立桂林人民公社。 桂林街道位于朝阳区中部。面积2.19平方千米,人口66410人。辖同光路西、西康路西、同光路东、西康路东、目田大路、科技花园、湖光7个社区。办事处驻明水路18号。中国科学院长春光机所、白求恩医科大学、吉林艺术学院等在境内。有市级文物保护单位伪满洲国署衙旧址等。
9、 行政区划代码:001西康路西社区 002目田大路社区 003同光路-区 004同光路西社区 005西康路-区 006湖光社区 007科技花园社区 历史沿革:因辖区内桂林路而得名。1948年长春解放,建立东、西桂林街0,1955年(一说1952年)成立桂林街道办事处。1958年桂林街道与永昌街道合并为同志街道,1959年恢复桂林街道。1960年改桂林公社。1968年复建桂林街道。1997年,面积2.2平方千米,人口5.4万,辖新疆街、隆礼路、牡丹街、西康胡同西、清华路、同光胡同、桂林路、长庆街、桂林胡同西、同光路、隆礼胡同、百汇街西、桂林胡同、西康路东、丰顺街北、百汇街、丰顺街南、西康胡同、目
10、田大路、同志街、长庆街南、南湖大院、明水路、立信胡同、立信街、同志街南、工农大路、光机、昂昂溪、昂昂溪北、长庆街东、同志街东、立信街东、西康路北、桂林路南、明水路北、西康路西等38个居委会。二、项目所在区域市场特性1、环境分析长春市的气侯介于东部山地湿润与西部平原半干旱区之间的过渡带,属温带大陆性半湿润季风气侯类型。东部和南部虽距海洋不远,但由于长白山地的阻档,消弱了夏季风的作用;西部和北部为地势平坦的松辽平原,西伯利亚极地大陆气团畅通无阻,各季风的势力影响很大,故气侯部的特点是冬季严寒漫长,春季干旱多风,夏季温暖短促,秋季晴朗温差大。年平均气温4.8,最高39.5,最低零下39.8夏季气候凉
11、爽,绿树成荫,素有“塞北春城”之称。冬季白雪皑皑,玉树琼枝,一派“北国风光”!生态自然,人文秀丽。朝阳区自然环境优美,有风景秀丽的全市最大水域公园南湖公园,以及朝阳公园、牡丹园、杏花村和东北地区最大的绿化广场文化广场。自然与人文相交织,形成了以影视文化、伪满遗迹、农业观光、海洋知识、北国冰雪为代表的旅游体系。实行繁华区域24小时保洁,30%的城区街路实现了机械化清扫。“烟尘控制区”达标率、“环境噪声达标区”覆盖率均达100%。精品街路、花园社区、庭院绿化均居全市之首,城区软硬覆盖率达98%,绿化覆盖率达43.6%,人均绿化面积21.24平方米。长春市房地产市场分析1、市场分析2023年长春全市
12、GDP实现4040亿元,增长15.2%;全口径财政收入实现800亿元,增长42%,地方财政收入实现283亿元,增长56.5%;规上工业总产值实现7000亿元,增长23%;固定资产投资按新口径累计完毕2450亿元,同比增长30%;城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达成20400元和7400元,分别增长14%和12%。重要经济指标增幅继续位居15个副省级城市前列。第二部分 长春市房地产基本情况长春房地产业通过“黄金十年”两位数的高速发展,到达一个高峰期。自2023年开始,国家对房地产市场宏观调控,进行结构调整,“国八条”、限购、限价、限贷政策陆续出台,年内三次加息、六次上调存款准备金率,堪
13、称史上最严厉的组合拳。同时,国家提出加大保障性住房建设力度,解决住房困难家庭住房问题。2023年,遏制投机投资性购房需求和大力建设保障性住房成为这一年房地产市场的主题。2023年,长春市房地产开发投资高位运营,商品房施工量、开工量呈现增长势头。房屋交易量连续萎缩,交易额增幅回落,体现了国家宏观调控政策对市场的作用,取得了预期效果。由于长春市处在二三线城市,基数低、泡沫少,自住比例高,刚性需求占主力,房价始终在合理水平,受调控的影响将远小于一线重要城市。虽然受到一定冲击,总体看,还是保持了平稳健康发展势头。一、商品房总体情况1、房地产投资房地产开发投资额连续增长。房地产开发投资完毕666.4亿元
14、,同比增长22.8%,其中:住宅开发投资472.7亿元,同比增长16.8%。2、房地产建设指标2023年长春市商品房施工量为3727.4万平方米,同比增长21%。商品房新开工量为1799.6万平方米,同比增长62%。3、房地产供应上升、销售量下降随着开发投资的高速增长,新房、新建住房上市量刷新了历史高位。2023年长春新上市楼盘107个,新房上市量为996.7万平方米,同比增长25.8%。2023年新房登记销售套数为7.2万套;销售面积为706.2万平方米,同比下降14.7%;销售金额为428.6亿元,同比微长0.5%。二、商品住宅市场1、2023年整体商品住宅市场情况2023年整体商品住宅市
15、场供求比为1.0.85。2023年长春市商品住宅新增供应为525.77万平方米,同比增长45%,新增供应套数5.3万套。成交面积为449.2万平方米,同比下降0.1%,成交套数4.6万套;销售金额为301.42亿元,同比上升12%,成交均价6710元/平方米,同比上升12.2%。进入2023年,长春市继续执行限购政策,但从数据走向和市场态势来看,均价大幅度下降几率较小,房价涨跌重要从土地价格、建安成本和需求客户决定,而长春作为三线城市,刚性购房者占主流地位,城市轨道交通、商业地产、医院学校等配套设施均在快速发展期,城市未来仍存在较大的发展潜力。2、2023年长春市各区市场情况(1)各板块分布及
16、特点图 长春市房产板块分布及特点(2)各区商品住宅成交均价情况2023年1-12月,长春商品住宅市场区域成交均价中,朝阳区成交均价最高,达成12640元/,另一方面为净月区8720元/和南关区的8080元/,成交均价介于6000-7000元/的区域为高新区和经开区,在5000-6000元/的区域为绿园区、西新区、二道区和宽城区,其中成交均价最低的为宽城区5280元/。图 长春市2023年1-12月商品住宅各区域成交均价情况(3)各区商品住宅供应情况2023年1-12月高新区供应量位列首位,也是长春市房地产最为热点的区域,经开区紧随其后。高新区供应重要集中在高新南区南部新城八一水库区域;经开区近
17、几年得到政府的大力扶持,加之长吉战略方针的推动,东部新城的建设逐步完善,其发展重点集中东方广场和世纪广场周边。图 长春市2023年商品住宅区域供应分布情况图 长春市2023年商品住宅区域供应占比情况(4)各区商品住宅成交情况2023年商品住宅成交面积二道区稳居首位,其成交量为74.04万,占总成交量的16.5%。二道、高新和经开区成为2023年1-12月热门成交区域,三个区域总成交量达成210.65万,占总成交量的46.9%。图 长春市2023年商品住宅区域成交分布情况图 长春市2023年商品住宅区域成交占比情况长春市别墅市场分析随着生活水平的提高,普通商品房已不能满足社会金字塔尖的成功阶层的
18、置业需要,远离城市喧嚣,纯朴自然,追求尊贵品质的别墅生活已成为广大城市精英的共识。别墅的价值体现在讲究家居的独特品位,在意建筑的外观设计,注重产品的文化内涵,对人文环境和物业配套服务等有着更高的规定。别墅生活是一个社会的少数富裕阶层的生活状态。目前长春代表性在售别墅项目重要集中在: 净月经济开发区 涉及:力旺弗朗明歌,国信美邑,万科惠斯勒小镇,华业玫瑰谷,中信净月山,中信城,优山美地,和黄御翠园,伟峰领袖领地,森林华墅,启明花园和东方之珠水晶湾等 南部新城 涉及:保利林语,金越逸墅蓝湾和新发翡翠花溪等 南湖板块 涉及:南湖湾和国信南湖别墅项目南湖公园位于长春位于工农广场,南湖广场和新民广场合形
19、成的等腰三角形的中间,总面积222万多平方米,是长春的中心景区,也是东北地区最大的市内公园,,湖面92公顷,始建于1933年,园区内风景优美,四季分明,成为长春市区的中心绿肺。第二部分 项目简介及swot分析一、 项目简介随着国家对城市建设的宏观调控,国民收入的提高,高速路和轻轨系统的快速建设,特别是高消费群体的迅猛崛起,他们对生活深层次的追求大大推动了住宅郊区化的进程。所谓深层次的生活追求无非是天天能呼吸到新鲜的空气、享受安静的环境、可以拥有任意释放自我身心的一片天空。高品质、有特色的别墅有效供应的相对缺少,同时市场有效需求的相对旺盛而我公司建造的位于郊区的宜香苑雅墅正好迎合了这一点。宜香苑
20、雅墅是一所经济合用别墅。占地面积5600000平方米,集居家度日和休闲度假于一体。别墅区位于太平河与滹沱河之间,地块周边水质优良,没有工业污染,远离都市繁闹市区,空气清新,环境状况良好。居住环境幽雅安静,观邸娱乐配套设施较为完善,可迎合“生活便利,居家安静”的客户心理。二、项目SWOT分析1. 项目优势第一方面地理位置位于两河之间的宜香苑雅墅独占了河岸优美的自然景观,空气清新,风景怡人。别墅周边拥有许多休闲设施涉及南高基滑雪场,太平河公园游乐场,沙雕公园,跑马场以及内蒙古大酒店。充足满足了人们业余娱乐规定。此外别墅周边还拥有丰富的人文景观有“冀之光”灯塔,“滹沱神木”雕塑,“归乐园”雕塑,正定
21、古城。适于旅游。别墅区交通便利西邻107国道可直达市区,车程20-30分钟。第二方面政策影响 河北省石家庄市市政府北迁政策带动正定新区高速发展。北迁政策的影响下,地处太平河与滹沱河之间的宜香苑雅墅区具有很大升值潜力。第三方面社会因素随着科技的的进步,生活水平的提高,人们对住房条件有了很大的规定。住房既要环境怡人,造型美观,同时满足经济合用及空间富余。位于太平河与滹沱河之间宜香苑雅墅满足了住户对环境的规定,别墅区外沿河带空气清新,环境优美。在别墅区内,我们采用的是江南小镇的风格,遵循“家家有活水”的理念,将两河之水引入别墅区内,使每栋别墅均有活水围绕,具有水乡之称。并且在两栋别墅之间建造了水塘,
22、塘中建造了假山。可谓山水相依,别具一格。别墅区内绿化面积达成了90%,整个小城被绿色围绕。别墅区内别墅种类多样,有联排别墅,双拼别墅,叠拼别墅,独栋别墅。别墅风格设计独特,完全按照地中海式设计,蓝色屋顶与两河交相辉映,独具匠心。别墅内按照现代风格设计。遵循环保规定,房屋内均采用无公害优质绿色材料进行精装修。宜香苑雅墅是一所经济实用型别墅与高档别墅相结合的别墅区,价位在100-500万之间,适合多种人群居住。2. 项目劣势 宜香苑雅墅建在两河之间,环境优美,但由于地处河滩位置,典型为软弱土地基,容易在导致建筑的不均匀沉降。这就规定在地基解决、建筑上部荷载以及施工速度等方面做技术上的解决。加大了建
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