西安中体健身广场策划报告.doc

西安中体健身广场策划报告目录第一部分：西安城市环境总体调研1一、西安概述2二、西安的政治环境31政府的办事效率和作风对城市建设和发展的影响32政策法规3三、西安的经济环境41西安在全国经济网络中的经济地位42西安经济发展现状43产业状况54西安消费水平调研6四、西安的社会环境91历史文化对西安的影响92西安的人文环境103人口状况114交通状况11五、城市规划及发展趋势研究15六、相关支柱性产业的研究181西安旅游产业调研182高新产业的发展21第二部分：西安市房地产市场调研22一、西安房地产市场宏观环境分析231西安市总体房地产市场发展概况232西安市房地产板块的划分243板块基本特性244供应量现状分析255西安房地产总体价格分析26二、西安房地产板块市场发展分析281城南板块282长安板块市场房地产发展状况分析323城北板块房地产发展状况分析344城东板块房地产发展状况分析395城西板块房地产发展状况分析416各板块市场之间的竞争态势44三、重点项目市场调研451重点项目选取标准452类比项目概况分析47四、西安房地产消费市场调研分析631房地产主力消费层群体构成分析632主力消费层的区域构成分析643消费意向调研654市场消费力的特性总结695市场消费力的发展趋势70五、地块SWOT分析721项目地块的优势722劣势分析723威胁点分析724机会点分析73第三部分：产品定位及可行性分析74一、产品定位751目的消费群体的拟定752产品定位及其特点76二、投资可行性分析78方案一（商场设在地块内）78方案二（商场设在地块外）86第一部分：西安城市环境总体调研一、西安概述二、西安的政治环境三、西安的经济环境四、西安的社会环境五、城市规划及发展趋势研究六、相关支柱性产业的研究一、西安概述西安位于关中平原北临渭河，地处我国中、西两大经济地区结合部，是西北各省通往西南、中原及华东的门户与交通枢纽。西安辖九区四县，市区面积1066平方公里，市区人口400万，是我国西北地区最大的城市，在全国经济总体布局上具有承东启西、东联西进的重要战略地位。作为六大古都之首，西安悠久的历史积淀和丰富的人文资源使其成为我国著名的旅游中心城市。同时，西安自建国以来就是我国重要的国防工业基地、科技研究基地和高等教育基地，其综合科技实力在全国排名第三位。高新技术与旅游是其城市的两大支柱性产业。二、西安的政治环境1政府的办事效率和作风对城市建设和发展的影响城市的发展速度和水平在内在因素很大限度上取决于政府领导班子管理水平和作风，这关系到普通市民对于政府的信赖限度以及投资者对城市未来发展的信心曲江面临的最大问题就是高速高质的招商。西安市近几年的发展情况充足表白了政府对于西安城市建设和改造的决心以及为提高城市竞争力所做的努力。同时通过这几年的建设，积累了一定经验，对此后城市的发展极为有利。2政策法规在西部大开发战略实行过程中，国家将继续重点扶持房地产业，采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活西部的房地产市场。西安市政府根据国家相关的政策及文献精神，加强了对房地产市场秩序的治理、整顿和引导，表现为：l加大国土资源和房屋管理立法力度；l加强土地储备管理；l物业管理立法；l加大住房公积金管理透明度；l购房契税减半激活楼市；l加强规划管理。三、西安的经济环境1西安在全国经济网络中的经济地位西安市是中国区域经济发展网络模式“三纵三横”主体骨架中的二级经济增长级，陇海兰新经济带上最大的经济增长点、关中经济区的中心。因此西安作为新亚欧大陆桥中国段上规模最大、综合实力最强的城市具有承东启西、连接南北的战略地位，是中国政府实行西部大开发战略的桥头堡和西部地区最具发展带动作用的城市之一。2西安经济发展现状自*总书记在古城西安发出了西部大开发的总动员令至今，作为“桥头堡”的古城西安无论是在城市建设、经济结构的调整、投资环境的优化等方面都取得了长足的进步，为进一步吸引投资、发展经济奠定了基础。资料1：西安市截至2023年6月底引进外资情况：l已批准外商投资公司1918家，投资的国家和地区有55个。l上半年引进了60个外商投资项目，实际引进外资1.18亿美元，比去年同期增长21。l批准外资项目中协议外资额在1000万美元以上的大项目有17个，占新批项目总数的28。l高新技术开发区和经济技术开发区仍是外商投资的热点区域，今年上半年，这两个开发区共新批投资项目30个，协议外资额3.16亿美元，分别占全市新批项目的50和62。结论：西部大开发战略格局，西北部核心的地理位置，使得西安逐渐成为投资的热点城市。加大城市建设力度，营造良好的投资环境将成为西安市政府下一步工作的重点。资料2：西安市截止到2023年6月未各类经济指标：l全市GDP比去年同期增长12.2；l全市工业综合经济效益指数95.84点，比一季度提高6.09个百分点，比去年同期提高9.73个百分点；l上半年全市完毕地方财政收入28.72亿元，同比增长15.8；l全市地方财政支出26.99亿元，同比增长32.9；l金融机构存款余额1966亿元，比年初增长186亿元；金融机构贷款余额1440亿元，比年初增长116亿元，同比多增10亿元；l城乡居民人均可支配收入比上年同期增长14.4；人均消费支出增长14.3；农村居民人均钞票比上年同期增长5.77。结论：2023年上半年，全市经济增长速度呈现出稳步上升趋势，财政收入较快增长，贷款力度加大，居民收入稳定增长，良好经济形式为房地产的发展提供了稳定的基础。3产业状况国内生产总值（亿元）国民经济所占比例（%）第一产业47.775.80第二产业372.2545.23第三产业403.2548.97西安城市重要以第二、第三产业为主，但相对经济发达城市第三产业所占比重仍然较弱。随着经济的发展，其第三产业仍有很大的上升空间。资料2：2023年西安工业总产值的构成情况工业总产值(亿元)销售收入(亿元)实现利润(万元)航空工业65.963.66696航天工业11.423350兵器工业30311305电子工业1.611.1538机械工业13.121908.3输变电制造业38.88纺织工业1.16化学工业6.426.09轻工业25.630.32.7食品工业41.4433.1915.64冶金工业2结论：西安的工业以航空、航天、兵器、制造、食品和轻工业所占份额较大，而其中只有航空航天和机械工业等少数行业存在较大利润空间。西安东西部受传统工业区发展的影响，房地产的区域发展将受到一定限制。第三产业中的经贸(占GDP49.59%)和旅游(占GDP15.8%)是西安城市经济的支柱性产业，这充足表白了西安城市的特色和未来发展的方向。4西安消费水平调研资料1：2023年末西安市金融机构各项存款余额为2191.14亿元，其中储蓄存款余额为988.04亿元。存、贷款的增幅均高出陕西省及西北五省区的平均水平。资料2：西安市在岗职工工资水平：截止2023年年终，西安全市职工共计138.39万人，劳动报酬总额为139亿元人民币，在岗人员年平均工资12138元。行业月均工资行业月均工资农、林、牧、渔业816批发和零售贸易、餐饮业593采掘业512金融、保险业1705制造业878房地产业1000电、煤气及水的生产和供应业1258社会服务业1036建筑业801卫生、体育与社会福利业1000地质勘察业762教育文化和广播影视业1304交通运送、仓储及邮电通信业1258科学研究和综合技术服务业1277国家机关、政党和社会团队1269其他行业936结论：西安市在岗职工工资总体水平在全国范围内属中档偏低水平，特别是和北京、上海、深圳等经济发达地区相差较多。从行业来看月均工资自500至1700元不等，说明其收入差距较大。其中房地产从业人员月平均工资为1000元，接近平均工资水平。另一个值得关注的现象是西安的批发和零售贸易和餐饮业较发达，而月均工资较低，导致这一现象的重要因素是在西安从事这一行业的人数众多，且档次较低，因此导致整体平均工资的偏低。居民收入较低，但与之形成巨大反差的是西安房地产的售价，说明了房屋尚未成为城市的“大众消费品”，巨大的需求未能成为有效需求，其中蕴藏着惊人的潜力。资料4：2023年西安城乡居民家庭基本支出情况单位：元年人均实际支出总额7819.74其中数值所占比例食品2205.3828.2%衣着540.526.9%医疗535.526.8%交通和通讯567.967.3%娱乐和教育1126.6814.4%居住783.5610%购房与建房415.085.3%结论：从2023年西安市家庭人均支出情况来分析，食品支出占28%左右，依据恩格系数标准，应属于中生活地区水平。资料5：西安近三年人均购房与建房支出比较年份2023年2023年2023年人均购房与建房支出270元290元415元结论：2023至2023年西安人均购房与建房支略有上升，而2023年增幅达成43.1%，说明西安房地产市场自2023年开始启动，工薪阶层的购买力开始释放出来，依据沿海城市房地产开发经验，这一阶段大体可连续五年左右的时间，因此目前西安房地产市场正处在一个上升阶段，该阶段预计可再连续两到三年，这正是房地产开发的大好时机。四、西安的社会环境1历史文化对西安的影响中国是世界四大文明古国之一，西安则是中国的六大古都之一。“自古长安帝王都”，从三千数年前的西周起，先后有11个王朝在这里建都，历时千年以上，经历了秦、汉、唐的鼎盛时期，发明并保存了辉煌的古代文化。如今的西安已成为一座“天然的历史博物馆”和宗教文化中心。资料1：从旅游项目看西安的历史文化文化遗产远古时代半坡遗址、蓝田猿人遗址周朝西周车马坑、沣镐遗址秦朝兵马俑、秦始皇陵、阿房宫遗址汉朝汉长安城宫殿遗址、桂宫、阳陵三国时期拜将台、马超墓、定军山、饮马池唐朝华清池、大雁塔、小雁塔、大明宫遗址、兴庆宫明朝城墙城、碑林、钟鼓楼、革命战争时期八路军办事处纪念馆等宗教遗产慈恩寺大雁塔和荐福寺小雁塔成为西安的象征法门寺因出土了唐代珍藏的四枚佛指舍利而成为佛教圣地大兴善寺、青龙寺、香积寺等著名寺院，是中外和谐交往的象征楼观台、八仙庵和城内罕见的古建筑群清真大寺，分别是道教和伊斯兰教文化的重要传播地结论：从旧石器时代的远古文明到西周、汉唐的灿烂文化再到中国革命的摇蓝，历史为西安的旅游业留下了一笔丰厚的遗产，将历史文化巧妙地融入现代城市建设中，将是未来陕西城市建设和发展的特色。2西安的人文环境西安是我国重要的科研基地和高等教育基地，西北地区的高新技术产业中心。就综合科技实力而言，在中国各大城市中，西安仅次于北京、上海，位居全国第三。但同时西安作为内陆城市，数年来远离了沿海城市所经历的剧烈竞争和经济快速发展，又承袭了千年古都古老文明的影响，这些体现在西安人身上的就是一种与世无争的心态和随遇而安的生活习惯，生活节凑较为缓慢，对外来的新生事物接触较少。体现在城市建设特别是房地产的建设上就表现为与省会城市、西北部经济、政治、文化中心这一定位极为不符的滞后。资料1：全市共有各类高等院校40多所，10多个博士后科研流动站，约100处博士学位授予点和300多处硕士学位授予点，其中著名的西安交通大学、西北工业大学、西北大学等高校每年为国家培养大批的现代化人才，成为名副其实的“人才的摇篮”。资料2：全市现有各类科研机构3000余个。每年都有一大批重大科研成果问世，达成或接近国际先进水平。凭借科技优势而建立起来的西安高新技术产业开发区，作为西安高新技术产业发展的龙头和代表，为科技成果的转化和西安经济的发展注入了强大的生命力。结论：科技是第一生产力，这已成为人们的共识。面对西部开发这一历史契机，西北部城市缺少的已不是政策和资金，而是如何运用高素质的人才和先进的技术发明经济价值。在这一方面西安走在了其他西部城市的前面，高教基地、科研基地、西部硅谷，这些都为西安的发展建设提供和储备了大批的人力资源和技术力量。问题及建议：无论是作为高教基地还是科研基地，都是来自于数年前国家计划经济的产物，并非西安自身依据城市规划和发展方向故意而为，因此至今仍带有计划经济的烙印。如何将这些宝贵的资源转化为现实的生产力，应用到西安如今的城市发展建设中，将成为一个重要的课题。科研成果的转化，“西高新”已经做了有益的尝试，并且取得了巨大的成效，而教育的产业化必将成为新西安发展的又一个亮点。目前就全国优秀的房地产项目而言，与教育等其他产业相结合的复合型地产成为发展方向，并且均取得了成功。善用教育资源，例如与西安交大、西北大学等名校的联合将成为推动西安房地产发展的重要手段。3人口状况资料：2023年西安各区人口分布区域名称人口总数（万人）人口密度（人/公里2）区域名称人口总数（万人）人口密度（人/公里2）新城区47.615346灞桥区43.81500碑林区66.530232阎良区24976莲湖区5815262临潼区67747未央区39.21500长安区90.3570雁塔区6140114交通状况西安地处中国的地理中心，是古代丝绸之路的起点，作为联接东西部的重要交通枢纽，西安已形成了以航空，铁路，公路为主的现代化立体交通网络。41航空资料：机场建设咸阳国际机场距西安市中心40公里，是中国四大国际航空港之一。开设航线国内开辟100多条航线，并与日本东京、大阪、福冈、名古屋、广岛、新泻、韩国汉城、中国香港、澳门实现直航。航空公司西北航空公司、中国联合航空公司西安公司、长安航空公司的总部都设在西安。近期西北航空公司已被东方航空公司兼并，组建中国东方航空集团公司，公司资产总额473亿元，围绕上海、北京、广州三大中心，以华东地区为腹地，以西安、昆明为两翼，拓展西北和西南市场。西安航空建设基础设施较好，通过兼并重组的东方航空集团增强了其在西部地区竞争力，同时也壮大了西安航空运送的力量，增强了西安与其他地区的交通联系。42铁路资料：车站建设西安火车站是中国特等客运站之一、欧亚大陆桥在中国境内的重要站点。铁路建设目前西安铁路已初步完毕“米”字型布局的规划，现正开始进入实行阶段。“欧亚大陆桥”陇海铁路横贯西安；西延与建设中的神延、包神铁路相连，经延安直达包头；西康铁路“横断”秦岭直达重庆；建设中的西合铁路（西安合肥南京）、西中铁路（西安平凉中卫）将形成一条东西连动的“陇海大动脉”。西安是西北各省联接西南、中原及华东地区的重要铁路交通枢纽。其米字型的布局完毕后，将对西安的快速发展起到重大的推动作用。同时西安的中心城市地置也将进一步得到巩固和加强。43公路资料1：l西安是仅次于北京的全国第二大公路交通枢纽，共有9条国道呈放射状通往全国各地；l西安现有公路2800多公里，东线、西线有高速公路，北线有高等级公路；l西安市拥有出租车1万多辆，用于接待海外旅游者的大中型豪华轿车近千辆。大公交线路129条，营运车辆2500多台；中巴线路31条，车辆800余台；日行驶里程近50万公里，运送乘客150多万人次；l西安机动车辆年增长速度为15.8，道路年增长率达5，停车场地面积局限性6.2万平方米。在部分新建道路上由于缺少公交港湾，交通拥堵的状况尤为严重。西安作为中西部重要交通枢纽的地位已不可动摇。但基础设备仍比较落后，城市的共交系统、交通工具及公路建设已不适应今天城市建设高速发展的需要，城市交通状况亟待改善和完善，否则将严重影响到未来房地产的开发和城市的建设步伐。2023年政府规划中已加强了公路建设的力度，周边公路网的建设、道路拓宽及改造工程、高速公路、城区快速干道的建设、秦岭终南山公路隧道的建设成为今年西安市公路建设重点。44地铁西安地铁现在正处在申报待批阶段。规划中共有条线路，全长余公里，其中1号线西至咸阳，东连临潼兵马俑，是最具前景的一条线路。号线路从张家堡至韦曲；号线路从火车站至高新区；号线从南二环三环之间穿越一环、5号线贯穿南郊。【地铁规划布局示意图】地铁的建设是城市发展的需要，它将极大地缓解西安市内交通拥堵的问题，缩短出行时间，有力地促进了房地产的开发和销售，规划中的地铁3号线由火车站至西高新，说明政府对于西新区的重视，对其发展给予的丰厚的的优惠条件。地铁的规划从侧面反映了城市未来发展的规划和布局，地铁一号线的规划反映了临潼和咸阳对于西安对外交流的重要作用；从地铁线路的整体布局来看，城市南部的力度要大于北面。由此可见南部未来的发展具有广阔的空间。结论：西安一直是我国中西部重要的交通枢纽，交通便利，设施齐全。如今以西部大开发为契机，西安市政府加大投资，对交通等基础设施进行改建和扩建。交通建设将为西安的城市发展提供有力的保障。西安外部交通（航空、铁路、公路）较为便利，为其向国际化城市的发展提供了可靠的保证，但市内交通（道路、公交、地铁建设）相对还较为滞后，虽然政府目前已开始加大市内道路及地铁建设的投资力度，但彻底转变这一面貌尚有待时日。五、城市规划及发展趋势研究西安城市规划及发展趋势将由三个方面的因素共同作用的结果来拟定。第一层面：地理因素从城市发展需要来说，西安作为西北部经济、文化、交通的中心，在国家整体战略布局中要起到带动整个西部经济的发展的作用，这就规定西安自身必须加快经济发展速度。只有不断扩大产业规模才干达成这一需要，需要占用更多的土地资源，原有的城市规模不仅难以满足需求，还会限制经济的发展，因此城市向外拓展成为必然的趋势。西安中心城市规划方向：形成以古城为中心，以三环为边界，以交通轴为导向，以功能组团为实体，生态林带为间隔的城市空间格局化布局结构。发展外围新区，减少中心密度，建立时代新城，南北拓展空间，东西延伸发展。第二层面：经济因素从城市经营的角度来看，土地的经营是城市运营的重要一环，如何使土地利润最大化，前期城市发展规划就尤为重要。西安的中远期规划体现了对城市土地经营的战略构想。第三层面：生活因素从城市运营方向来看，目前城市运营成为各城市规划和发展的最高层次。而各地政府实际操作能力只有土地的所有权和经营权，所以与具有实操能力的房地产开发商整合，使其提高为城市运营商，加入到城市运营的行列。于是，地产项目规划和分布成为城市规划的直接表象。城市远期规划：西接咸阳，东接临潼，南拓长安，北跨渭河至三原为延伸方向形成四个城市副中心。城市的发展轴也以沿咸阳、户县、三原、蓝田延伸。西面以咸阳为核心形成工业产业发展轴；北面以经济开发区向外辐射形成向三原扩展的经济发展轴；西南沿高新技术开发区向户县延伸的高新科技发展轴；东南沿曲江旅游度假区形成向蓝田延伸的旅游度假发展轴。结论：西安城市发展规划将直接影响到本地房地产行业的发展方向、开发和经营；城市范围的扩大将带来大规模的造城运动，在这项运动中，房地产开发无疑将会成为西安城市拓展的主力军；在未来西安的城市建设和城市发展中，房地产开发无疑先行。本地和国内外一些实力雄厚的大公司掀起新轮圈地运动，以求将来的发展。六、相关支柱性产业的研究1西安旅游产业调研11西安的旅游资源西安是闻名全国乃至海外的著名旅游城市，旅游资源丰富。资料：西安的重要旅游资源类型代表历史文化西安见证了华夏文明的发源、古代王朝的盛衰和中国革命的烽火，每一个历史阶段都为其遗留了大量珍贵文化遗产。其中以半坡遗址、秦始皇陵兵马俑、大小雁塔、华清池、碑林、钟鼓楼为代表自然风光西安周边有峰峦叠嶂逶迤相连几百里的秦岭山脉、险峻挺拔的西岳华山、以温泉汤池闻名天下的临潼骊山、四季葱绿内藏珍稀的终南山、六月积雪不化的太白山传统民俗以秦腔、皮影戏、剪纸为代表的西安传统风俗，独树一帜，同时也是自成一体的西北文化的缩影和代表地理景观西安北部是渭河冲积平原、中部是黄土台地、南部为秦岭山脉，其独特的地质、地貌，也是吸引旅游者观光的一个热点西安旅游资源得天独厚，不仅有驰名遐尔的自然风光和传统民俗，并且拥有大量得天独厚的历史文化资源和地理景观资源，如此丰富的旅游资源，假如合理充足的被运用起来，开发适合本地特色的旅游地产，将成为西安未来城市发展和经营的一大特色。12西安旅游业发展现状目前，西安市旅游业和商贸业借助西部大开发的有利契机，发展势头非常迅猛。全市旅游总收入占全市国内生产总值（GDP）的15.4%，旅游业已成为西安市真正的支柱产业和先导产业。资料1：2023年西安国际旅游基本情况指标总计其中国际旅游人数74万人外国人66万港澳台同胞8万旅游外汇收总额26亿元商品性收入10.5亿元劳务性收入15.5亿元旅游者在西安人均停留天数2.2天旅游者在西安人均消费3500元资料2：2023年国内客源市场的构成省份及比例最多陕西河南山东四川江苏甘肃山西14.8%7.9%6.4%6.3%6.1%5.9%5.3%一般河北湖北北京宁夏广东湖南浙江3.9至1.2最少黑龙江贵州海南0.70.60.6资料3：西安旅游的优势资源2023年西安共接待国内外旅游者多达1567万人次，全年旅游收入105亿。随着旅游业的发展，各项旅游设施（如涉外饭店、旅行社、出租汽车等）和市政工程（如高速公路网建设、机场建设、旅游专线）也得到进一步完善，为旅游业的发展提供了保障。今日西安，还是一座内陆全方位开放的国际大都市：累计接待的海外游客已有600多万；100多位国家元首和政府首脑先后访问过西安；并与日本、韩国、美、英、法、德、巴基斯但、伊朗，罗马尼亚、乌克兰等国十二个城市建立了和谐城市关系。问题1：西安全年国内旅游收入为105亿元人民币，国际旅游收入为3.2亿美元约合25亿元人民币。因此目前西安旅游收仍以国内游客为主。但是根据国内客源市场的构成情况分析，国内重要客源多来自陕西本省及临近周边省份（总份额占35%），而陕西的临近省份多为经济不发达地区，因此限制了其旅游的消费。问题2：从国际旅游收入构成来看，其购物和长途交通和住宿为重要收入，而游览观光的销费只占极小比重。从游客出游目的的比例看，观光旅游的仅列第三位，并且比重也不大，由此可以看出西安的旅游业必须在原有的基础上有所提高，形成更多元更丰富旅游概念，如体验旅游、商务旅游、消费旅游等的复合旅游。对于曲江，这会是相称大的发挥空间和运用资源。资料5：2023年国际旅游收入构成长途交通购物住宿餐饮游览娱乐市内交通邮电通讯其他数额6816960044803264112089676811203936比例21.3301410.23.52.82.43.512.3问题3：从游客不同的出游目的可以看出以商务为目的所占比重极大（是观光旅游的3倍左右），因此商务交流将成为西安对外交流的新亮点。资料6：2023年不同出游目的游客所占比重旅游目的休闲度假观光旅游探亲访友商务会议健康医疗宗教朝拜文体交流其他比例10.511.315.131.17.81.50.74.917.12高新产业的发展西安拥有全国排名第四位的的高新产业开发区。高新产业已成为现代西安的支柱性产业之一，在产业重心的转变中，西安已跨出了有力的一步。西安南部的高新技术产业开发区（简称“西高新”）和北部的经济技术开发区近年来成为拉动整个城市经济提高的龙头，而其中又以“西高新区”的发展和建设最为迅猛，成为区域规划与建设的典范，对周边地块展影响深远。资料：2023年西高新与经济技术开发区记录资料指标高新技术产业开发区经济技术开发区工贸总收入481.17亿元150.5亿元工业总产值318.43亿元100.1亿元国内生产总值120.53亿元39.5亿元外商总投资额76亿41亿完毕出口总额2.1亿美元3377.1万美元协议外资500万以上项目11个（占33%）11个（占33%）第二部分：西安市房地产市场调研一、西安房地产市场宏观环境分析二、西安房地产板块市场发展分析三、重点项目市场调研四、西安房地产消费市场调研分析五、西安市重要发展商实力与发展策略调研一、西安房地产市场宏观环境分析1西安市总体房地产市场发展概况西安总体房地产市场发展情况良好，两大开发区发展对市场的支持强劲，城市重心南移，北城发展势头讯猛。总体市场重点发展区域集中在城南和城北。住宅市场在快速发展的基础上开始进入大盘时代，商业地产市场需求量大，发展前景看好。城西与城东市场也在快速发展。市场供应量与消化量比例合理。西安市总体房地产市场发展概况特性如下：特性一：城市南扩战略，促进南部房地产市场的大发展。特性二：新北城运动，使城北进入全新的发展阶段特性三：浐灞河开发，启动城东及城北的大盘开发特性四：西咸一体化，为城西的发展和提高带来机遇。特性五：城中村问题，集资房问题是制约商品房住宅市场发展的瓶颈，特别是对于城西及二环以内。特性六：大盘时代的来临，促进西安总体市场的郊区化，规模化发展。特性七：长安撤县改区，刺激房地产板块市场的形成。对大南部发展提供新动力和互补。特性八：高科现象的出现，表白总体市场起步晚，发展空间大，个别品牌发展极快，品牌市场垄断性强。也促使发展商意识到品牌发展，开始实行品牌系列产品开发。形成优势群体推动市场的发展。特性九：现时消费市场主体在于高中收入人群，导致销售量与总人口比例较低。中低收入人群市场尚未释放，现时较高水平的价格水平将有下调空间。特性十：房地产市场存在一定泡沫，各区域价格水平接近，目的客户群面向中低收入人群的项目缺少，这个档次的市场基本被城中村项目或集资房垄断。2西安市房地产板块的划分目前西安市的房地产项目重要分布于在建的三环路内，发展方向基本与城市规划的发展方向一致，基本上是以古城墙内的市中心为圆心，往四周辐射发展，其中重点落于南部和北部。就房地产的分布和城市规划的布局来看，西安总体房地产市场可划分为六大板块，分别是南部板块，北郊板块，东郊板块，西郊板块和城区板块，长安板块，其具体划分见下表房地产板块行政区备注城区板块莲湖区东部及新城区西部古城墙以内南部板块雁塔区及碑林区西部涉及高新技术开发区，曲江新区，城南北郊板块未央区涉及西安经济技术开发区东郊板块碑林区东部及新城区东部涉及浐河开发区西郊板块莲湖区西部长安板块长安区长安科技园,韦曲科技园3板块基本特性n在六大板块的格局中，城南部板块与北郊板块南北呼应，成为西安楼市的热点板块，无论是开发量或者消化量都为西安市最高的房地产板块。而大南部市场在加上刚撤县改区的长安区板块，和原有的城南一起与北郊板块相呼应，共同构成了西安楼市的积极脉。大盘项目和新上市的项目大量在这三个板块集中。南北三个板块市场反映了西安楼市的发展与变化。n东西两个板块中，目前在售项目都集中在二环以内，是住宅区的发展方向。城区板块在售项目不多。重要是商业物业发展较快。n西安楼市的热点地段和重要地段均在城区外，针对本案，重要对南部板块，北郊板块，长安板块，西郊板块和东郊板块进行分析。n长安板块由于是在南部板块的发展基础上，在西安市向南发展的城市发展战略方向的背景下形成的。又是新兴的板块，具有特殊性，将其区别于南部板块进行分析。4供应量现状分析西安市房地产起步较慢，但发展速度较快，目前房地产供应较为集中于城北板块，城南板块及西高新板块此三个板块，其他板块的目前供应量相对较少。据调研所得从2023年起未来三年现已开发房产项目的市场总体供应量是800余万平方米，而西安市房地产的去年销售量只为150万平方米左右，其供应量已超过市场的消化能力。板块市场大约供应量城东板块66万平方米城南板块104万平方米城西板块55万平方米城北板块99万平方米西高新板块338万平方米长安板块156万平方米曲江板块9万平方米分析总结：n人均居住面积和全国平均水平有一定的差距，西安市目前人均居住面积约为11平方米，市场需求较大；n从2023年起未来三年现已开发房产项目的市场总体供应量是800余万平方米，全年销售面积在150万平方米左右，80120平方米之间的房子较为畅销，并且市场供应局限性；只有部分豪宅和超大户型房子出现局部过剩，或者说市场需求的水平限制；n阶梯状的市场细化还没形成现，在开发的房子基本上都瞄准西安市10左右的高收入者，普通居民的购房高潮远没到来，这部分的市场才是最大的；n西安市国有大中型公司较多，家属楼、公房占目前住房的主体，由于市民对房产置换的意识不高，从而二级市场没有发挥到太大的作用，减弱了房屋的流通，也阻碍了房地产的良性循环。5西安房地产总体价格分析51板块价格分析西安的总体市场价格约在2900-3000元/，重要体现在城东、城南、城西及城北的四个板块（城北较为偏低）。而在近年政府大力扶持及开发迅速的西高新板块的价格水平最高，并且房产开发也较为集中，其中高新地产可为雄踞整个高新板块，使之成为现今西安市的CBD商务区，从而影响楼价稳步上升。而长安板块由于地处市郊，消费者的抗性较大，因此楼价压力也相对较大。曲江板块是旅游渡假区，距离老城较近，空气、生态、环境良好，居住密度低，虽目前暂不能与西高新相比，但短期内具有很大的发展和上升的空间。52环间项目价格分析根据记录，西安的房价自二环以内向一环之内呈阶梯状步步高升，分别在2500、2800、3100、3500多元。但是，市中心区多为点状楼盘，像“中天国际商务大厦”、“骊马豪城”等，规模偏小，只能向“高空”发展，相关配套设施受限较多，也无法齐全，居住环境不及外围的一些大规模楼盘。南二环已外的西高新板块在几年内的发展中已成为西安市的重点CBD商务区，人气旺、市政配套齐全，因此楼价已不受原区域性的影响，并且楼价高企。另一方面，西安城市化进程加快，市区扩容、道路畅通，加之政务区即将南移、开发区进一步繁荣等多项影响，更为重要的是人们居住观念在改变，不会局限于“求近”，因而，未来距离将不再是障碍，一环、二环内外的价格差必然日渐趋于缓和。二、西安房地产板块市场发展分析1城南板块11板块市场背景分析片区区位在板块中地位发展现状发展趋势西高新现时的核心发展区位l价格水平高，高中档项目密集，房地产主轴线在高科路和科技路l发展方向西移南扩，开始以大盘和高价位的中小高档项目为主l科技路与高新路CBD区正形成，商业地产快速发展l部分住宅项目具有新概念的商住形式l片区内的CBD区将形成，对区内住宅项目和商业项目产生支持l房地产项目将以大盘和高价高档中小规模项目为主，商业地产功能重要在于以商务写字楼为主。西部高新二期将成为主发展区l区内CBD区将与长安路的CBD区连成城南的大型CBD区l片区市场将从核心发展区转向为其它后期启动的片区提供动力的区位城南片区发展副心区位l以长安路为轴线，二环内连接朱雀大街，小寨路。形成商业地产和住宅较密集的区位l二环外连接丈八东路。形成较高档的住宅区。l片区发展已开始饱和，发展方向在南扩到丈八东，长安路CBD区已初步形成。l将形成商业地产项目与大中规模住宅项目分路段集中l在城市发展上和房地产发展将更紧密地与西高新融合l商业地产的发展功能重要在于购物消费为首，商务写字楼物业为辅东高新从属发展区位l房地产发展势头较慢，项目不多l发展上从属于城南片区，重要以中档住宅项目为主l在城南发展的支持下，房地产发展加快l从属的区位将更多地转移到曲江新区，继续以中小规模的中档盘为主曲江新区待启动区，以旅游产业为线的复合产业发展区l房地产发展的处女地，项目少，土地储备量大l拥有生态资源，人文景观资源等板块内的差异性价值资源，有先天的优势l新区的发展将与板块内现有主发展区进行功能互补l新区内有政策和规划，大批量土地支持，外有西高新与城南城市中心CBD区支持。将成为南部板块的核心发展区位分析结论：1.目前核心发展区域位于西高新，副心位于以长安路为轴线，二环内连接朱雀大街，小寨路。形成商业地产和住宅较密集的区位。二环外连接丈八东路。形成较高档的住宅区。2.未来的核心发展区域将位于东南的曲江新区，副心将位于高新开发区。3.西高新和城南将成为西安市的中心区位，高中档住宅项目与商业物业密集。12板块房地产发展背景发展阶段重要发展区位发展初期1高新技术开发区的启动，启动高新片区房地产市场形成2南二环的建成，带动城南房地产市场发展3以中小规模住宅项目为主发展期1产业基地的发展，促进西高新的快速发展，形成科技路与高新路的房地产主轴2城南房地产形成长安路，小寨路和朱雀大街的轴心的南二环内外发展3以中高价高中档楼为主，规模重要在中档规模项目，商业地产开始发展现时发展1西高新的发展成熟，市场在此片区开始西向南扩发展，高新二期成为重点区2城南作为CBD区发展成熟，商主住辅格局形成，市场南扩发展3以大盘项目和高价高档的中小规模项目为主，商业地产项目高速发展西安城南的开发从一开始就风光无限。由于这里相对良好的配套设施，高校林立的人文环境，使得城南的房子特别好销。分析结论：南部板块西有西高新，中有城南，而东边是规划中的曲江新区，在西安城市发展战略重点方向向南的大背景。13板块市场属性南部板块内的竞争更多的是西高新与中部城南片区的竞争。板块内的房地产项目价格水平高，属于西安市场的高中档项目密集板块。南部板块的大CBD区推动了板块商业地产属性的发展，使部分楼盘倾向与新型的商住结合性质的方向，如酒店公寓，商务公寓等项目。各项目依托CBD区和高新开发区发展，销售情况良好。近年更是牵头带动了西安市场的大盘发展。大盘项目将与高价位中小规模的高档项目一起