前期计划书.doc
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1、前期计划书一、前期准备工作1、前期的验收工作。物业工作人员与甲方工程部人员对本社区的公共部位、公共设施及房屋内外进行逐步验收以达成更好的使用功能(此项最佳提前一个月进行,费用由甲方承担。 元 ),以后新交房过程中按此项进行。2、各种协议、表格的制作。涉及业主临时公约、业主手册、物业管理协议及其物业进场时的各种表格例如车辆进出表、保安交接记录本、保安巡逻记录等等。约 元;3、各种标志牌的制作(涉及社区公示栏、绿地管理制度标志牌、车辆进出警示牌及管理管理制度、进入社区须知、业主临时公约、公共设施设备管理制度,社区示意图等。约 元)。 4、垃圾清运小车及垃圾桶的配备。( 个垃圾清运小车, 垃圾桶。共
2、计 元左右)。每10户一个垃圾桶,每100户一个清运小车。5、物业用房及达成使用功能的配备(水、电、电话线路、门窗、墙壁的粉刷、地面的平铺,办公桌椅的配备、档案柜的配备,其中办公用品大约需要 元) 6、需将已交房与未交房及正在施工的楼区隔离,设立隔离围挡。 7、开发商需将楼区内各种建筑垃圾予以清理。 8、办理已交房楼区各种图纸交接。 9、维修及时,物业最佳与承包商签订维修保证书,如不及时物业将自行维修并扣除承包商保证金。 10、各种安防设施达成使用功能。 11、东北临社区外墙粉刷一遍。 12、建议开发商按建筑面积每平方5元一次性付物业维修款(此款只含土建维修,主墙体不负责) 13、门、窗、水、
3、电、暖等由开发单位按保修年限予以准时维修。 14、代收水电费。 15、加强电梯装修期间管理,严格货品运载数量,电梯维保保证及时。16、对开发商减免物业费情况,应由开发商按房屋建筑面积全额支付物业公司。17、空置用房应由开发商按建筑面积全额支付物业公司(此项在前期物业协议中将有约定)二、物业的进场前期准备工作完毕后,物业公司正式进场,开展物业管理的各项工作。与前期物业公司做好交接,然后积极积极的做好各项物业服务工作。人员配置具体如下:一、按照0.8元每月每平方运营如下:1)人员配制 办公室名,其中项目经理1名,负责物业管理平常事务及与开发商的联系,会计1名负责收取各种费用。接待1名,负责业主的来
4、访、回访及各种档案等。 维修人员2名,负责平常物业管理中的小修小补并联系施工队解决保修期内的各种问题。 保安人员15,负责社区平常秩序维护工作。 保洁人员6名,负责社区平常垃圾清扫、清运工作。 绿化人员2名,负责社区绿化的修剪、补植、打药等工作。观澜国际物业管理计划物业类型:高层建筑面积:20万平方米左右(一)服务项目1、物业公用部位的养护和管理;2、物业共用设施设备的运营、养护和管理;3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;4、 公共绿化的养护和管理;5、 景观、建筑小品、广场、喷泉的养护和管理;6、 车辆停放管理;7、 公共秩序维护、安全防范等事项的协助
5、和管理;8、装饰装修管理服务;9、物业档案资料管理。10、房屋装饰装修管理、一户一表管理等。 (二)服务标准:一、综合管理服务标准【一】、基本规定1、服务与被服务双方签定物业服务协议,双方权利义务关系明确;2、承接项目时,对物业共用部位、公共设施设备进行认真查验,验罢手续齐全;3、服务规范符合青岛市物业管理行业规范规定;4、有完善的物业管理方案、质量 管理、财务管理、档案管理等制度健全;5、管理服务人员统一着装、佩带标志,行为规范,服务积极、热情;6、按有关规定和协议约定公布物业服务费用的收支情况;7、服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准;8、根据业主需求,提供物业服务协议之外
6、的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目9、对违反社区公约(临时公约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门解决【二】 管理处设立1、社区内设立管理处、配备简朴的办公设备、配有电话2、办公场合整洁有序【三】 管理人员规定1、社区经理有物业管理人员上岗证,有两年以上物业管理工作经历【四】 物业管理与服务 1、24小时受理业主或使用人的报修。急修半小时内到现场解决,一般修理一天内完毕(预约)除外,有完整的报修、维修、回访记录,回访率达85%以上 2、接受物业管理服务诉求,及时安排解决; 3、可采用走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通,每年的沟通面不低于社区住户
7、的75%; 4、每年对业主或使用人进行一次满意情况测评,满意70%以上,并对薄弱环节进行改善; 5、综合管理的其他服务项目达成约定的服务标准。二、公共区域清洁卫生服务标准【一】、楼内公共区域 1、公用楼道、门厅:楼道每日清洁,地面每周擦拭一次,门厅每日清洁,保持干净、无杂物;天天清洁楼梯扶手,玻璃每季擦拭一次,楼内公共设施、设备每周清洁一次,保持洁净、无灰尘,雨蓬每周清理一次; 2、垃圾收集:高层按撞设立垃圾收集点。收集点天天清理,收集点无散落垃圾,无污迹、无异味; 3、电梯轿厢:每日清扫一次电梯轿厢,每周擦拭一次电梯门壁;每月对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洁一次,灯饰及轿厢顶部每月清洁
8、一次;表面光亮,无污迹。【二】、楼外公共区域 1、 公共场合、道路、绿地、车库:每日保持清洁,保持地面、绿地、车库的清洁,随时清除社区内重要道路积水、积雪,及时清理房屋外墙及设备、设施的乱贴乱画 2、公共灯具、宣传栏、健身娱乐设施、景观小品等:每半月擦拭一次,擦拭后无污染; 3、垃圾筒:每日清洁一次,垃圾桶、果皮箱周边无散落垃圾; 4、消毒、灭害:灭蚊、蝇、蟑螂、鼠等活动配合社区居委会统一开展三、公共区域秩序维护服务标准 1、人员:配备专职保安人员,身体健康,工作认真负责并定期接受专业培训 2、能纯熟使用各种消防、技防器械和设备3、佩带统一标志、穿戴统一制服,仪表仪容表达规范整齐;4、配备对讲
9、装置和其他必备的安全护卫器械5、门岗:封闭社区,各出入口24小时值班,准时立岗,并有具体的交接班记录和外来车辆的登记记录,外来人员应通过对讲系统联系住户,决定放行,对进出社区的装修,家政服务人员等实行临时出入证管理,对进出社区的车辆实行证卡管理。引导车辆的有序进出6、巡逻:保安人员按指定的路线准时巡逻,重点部位有重点的巡查规定,并有巡查记录,在碰到异常情况或住户紧急求助时应及时赶到现场,采用相应措施;7、社区应具有录象监控,楼宇对讲、门锁智能卡,24小时开通并有人驻守,监控中心接到报警后,保安人员应及时赶到现场解决,同时中心随时接受用户求助8、车辆管理:车行道应设立指示牌或地标,车辆行使有规定
10、的路线,停放有序,专职人员24小时巡视和协助停车事宜,收费管理的停车场应24小时有专人管理,车辆停放有序各种设施、设备配置齐全。四、公共区域绿化平常养护服务标准1、绿地总体布局均衡,有雕塑园林建筑小品(或)喷水池,植被配备恰当,效果好,2、绿化档次高植被品种多样,绿化覆盖率30%以上,3、有专业人员实行绿化养护管理,绿地及管理设施管理完好,4、草坪生长良好,及时修剪和补植,草坪常年保持平整,基本无杂草。5、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护、各种绿化植物生长良好。6、定期组织浇灌、施肥、松土和做好防涝、防冻。7、定期喷洒药物,防止病虫害。五、公用部位、公用设施设备平常运营、养护 1、对房屋公用
11、部位进行平常管理和养护,巡查和养护记录完整。 2、每年两次对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时告之相关业主及使用人, 3、每周一次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查,门窗关闭正常,作好相关的巡查记录, 4、墙体表层无明显剥落,如有缺损及时修补, 5、雨、污水管道每年疏通一次,雨、污水井每半年检查一次,视检查情况及时清掏,化粪池每季检查一次,发现异常及时清掏 6、按照装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)规定,建立完善的装饰装修管理制度,装修前,告之业主或使用人有关装饰装修的严禁行为和注意事项,装修期间发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公
12、共利益的及时劝阻并报告相关部门,7、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并告之相关部门,8、物业区域主出入口设有平面示意图,重要路口有路标,栋、单元、门户有明显标志9、危机人身安全的设备设施有明显警示标志和防范措施十、公灯维护:及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等保持灯具完好,社区内楼道灯、庭院灯灯亮率90%以上。六、其他服务标准1、消防系统:做到经常迅检,并有记录,发现问题立即解决,2、避雷设施:每年两次维护保养避雷装置,保证其性能3、弱电系统:定期进行调试和保养,保证正常运营4、供水系统:每周对供水设备进行检查,不定期对设施设备进行保养,保证二次供水正常,泵房整洁。5、升降系统
13、:保证电梯24小时运营,轿厢整洁,委托专业维修保养单位 进行定期保养,物业公司人员有专人对电梯保养进行监督,并对电梯进行管理。(三)收费标准1、公共性物业管理服务费用 高层住宅: 0.8月每平方米;商业物业: 1.2元/月每平方米;二次供水费:按实际用水量每吨加收 0.40 元;电梯运营费: 0.44 元/月每平方米。2、装修垃圾清运费:按建筑面积每平方5元一次性收取。3、露天车位使用费: 元/车每月。地下车位管理费 元/车.月。4、代收的水费、电费按照相关部门的规定价格代收;5、房屋交钥匙时收取一定的房屋装修保证金以约束业主不合理的装修。6、与业主约定的其他特约服务按照市场价格收取;四、各种
14、岗位职责 员 工 守 则总则:一、热爱社会主义祖国,热爱共产党领导、遵纪守法。二、关心公司、热爱本职工作,讲究职业道德,做到文明服务。三、顾大局,识大体,自觉维护公司的声誉和权益。严于职守:一、准时上、下班,工作时间内不得擅离职守或早退,下班后无事在社区内逗留。二、工作时间不准打私人电话、会客,未经领导批准不得陪带亲友到社区参观。三、在工作场合,要礼貌待人,言语举止得体,注意公司形象。四、工作时间一律穿着工作制服,配戴工作牌,保持整洁清洁,不干与工作无关的事。五、上班时间不得饮酒,不得抽烟。六、员工做到有事请假,如遇有特殊情况没请假的要事后补假。平常行为规范:一、礼仪是员工对业主和同事的最基本
15、态度,要面带笑容,使用敬语,“请”字当头,“谢”字不离口,接电话时先说“您好”,做到业主至上,热情有礼。二、提供高效率的服务,注重工作上的技术细节及技巧,急业主之所急,为业主排忧解难,籍以赢得业主的满意以进一步提高园区的声誉。三、无论是公共管理服务,还是特约委托服务都应尽职尽责,一切务求得到圆满的效果,给人以效率高和服务佳的印象。四、全体员工应服从领导的工作安排和调度,准时完毕任务,不得无端迟延、拒绝或终止工作。若有疑难或不满的应从速向直属领导请示。五、未经公司批准,任何员工不得以公司名义考察、谈判、签约;不得以公司名义提供担保证明,不得代表公司出席公众活动。六、对公司资金状况、法律事务、客户
16、情况、业务协议、员工薪酬、分红奖励等情况,除已公开通报的外,不得打听,不得泄露。七、协作是物业管理的重要组成之一,各部门之间应互相配合,真诚协作,不得互相扯皮,应同心合力解决疑难。八、爱惜园区的一切设施及工作器具,注意所有设备的定期维修、保养,节约用水、电和易耗品,不准乱拿公物。九、不得接受业主赠与的礼物和其他物品。十、养成讲究卫生的美德,不随地吐痰、乱丢纸屑、果皮、烟头和杂物,如发现有纸屑、杂物等,应随手捡起来,以保持社区内清洁优美的环境。十一、全体员工均应严格保守公司的秘密,未经批准员工不得向外界传播或提供有关园区资料。十二、下班后要整理办公桌面,各类文献归类摆放整齐。最后离开办公室的人员
17、,应关闭窗户,检查电脑、电灯、电扇、空调等用电设备的电源是否关好,无遗留问题后,锁好门,方可拜别。十三、遵守值班巡逻制度,节假日值班,要做到及时发现问题及时解决。经理岗位职责 一、认真贯彻执行党和国家的各项方针、政策,遵守国家法律、法令,贯彻执行总经理的各项指标,向总经理负责。二、根据中心发展和市场经济发展,负责组织编制公司长远规划、经营方向和管理目的,审定开发项目并组织实行。三、负责拟定中心经营管理体制,对中心内部改革方案、部门经营形式等提出决策性意见。四、负责拟定中心行政管理体系,对机构设立、干部配备、规章制度的建立和废除等提出主导意见。五、负责审定中心对外签订的有关协议、经济合作、监督检
18、查协议的执行情况。六、加强经济核算,搞好经济活动分析,采用有效措施,节约人力、物力、财力,杜绝损失浪费,促进中心经济发展。七、实行民主管理,充足发挥经理助理、部门负责人的作用,并按其各自的分工和职权监督检查他们的工作情况、服务质量,定期不定期召开经理办公会,总结、部署工作,协调、解决、解决工作和经营中的重大问题。八、贯彻“各尽所能、按劳分派、能者上、庸者下”原则,是各岗位责任制与经济利益密切结合,表扬、奖励有突出奉献的职工和干部。九、以身作则、关心员工、奖罚分明,使社区有高度凝聚力,带领全体员工以高度热忱和责任感去完毕本职工作。公司主任岗位职责公司主任在物业中心经理的领导下,全面解决公司各项业
19、务,重大问题报请经理(经理办公会议)解决,定期并及时报告公司工作。准时、准确地完毕各自管辖区的房屋管理、综合治理、治安保卫、清扫保洁及维修接待、便民服务等工作,带领管理人员对社区的楼宇及配套设施全面的管理,保证社区的环境舒适优美、设备完好,机电运转正常,住户生活宁静,并对物业中心经理和住户负责。一、坚持执行党和国家的各项方针政策、法律法规及上级有关规章制度。二、组织公司人员学习政治时事、业务知识,把所辖区建成文明区、文明楼。三、领导公司人员对园区楼宇的验收交接、环境卫生、庭院绿化、安全防范、公共设施管理、供水供电、设备运营、服务费用收支以及行政事务等工作实行全面的管理,完毕物业中心下达的各项任
20、务。四、检查监督工作人员完毕上级交代的任务,并对个别表现差或不履行工作职责的工作人员,向物业中心提出调换工作、调整职务工资级别或给予处分的意见。五、结合社区的实际,提出改善管理工作的建议。六、配合派出所和居委会做好安全防范和计划生育工作。七、接受物业服务中心相关处室的指导、监督、检查、考评。八、定期向公司报告工作。管理员岗位职责管理员是在公司主任的直接领导下,对社区的楼宇实行管理,并对主任和业主负责。一、积极参与政治理论和业务学习,自觉地遵守国家法律法规的有关规定和公司的各项规章制度。二、坚守岗位,准时上下班,热情接待业主和来访客人,对业主的投诉要耐心解释,并及时解决,投诉解决率达98%以上。
21、三、熟悉社区楼宇的结构、楼座的排列、单元户数和管、线路的走向,各种设备开关的位置,掌握服务费、水电费的收费标准和计算方法,要建立管理手册,做到对辖区内的栋数、户数、产别、建筑面积、住户素质等一口清,同时负责辖区内业务手续的受理与承办,涉及装修申请,竣工房屋的钥匙收交与发放、丈量新竣工房屋面积等工作。四、掌握中华人民共和国消防条例的有关规定,熟悉看抄水、电表,懂得发生火警、电梯困人、台风、盗窃事故的应急解决方法。五、维护治安秩序,坚持天天上、下午检查楼宇,发现不正常的情况,要及时解决,并做好记录。六、配合水电管理员、收费员抄水电表和水电费的收缴工作。七、向住户宣传党的方针政策,及时传达上级和公司
22、的各项告知和规定。配合派出所和居委会做好楼宇的安全防范和计划生育工作。八、参与楼宇的验收交接工作,并建立资料档案。九、做好回访,虚心接受批评和建议,不断改善工作。 接待人员职责接待部门人员在公司主任领导下,负责社区内一切接待事宜。一、 负责业主来访及外来人员参观学习的接待工作。二、 热爱社区,热爱本职工作,努力完毕上级交给的各项任务。三、 熟悉各项相关政策、法规,熟悉社区内各项管理规章制度,楼宇坐落及栋号,各项收费标准,区内各设施的使用功能。四、 接待时态度和蔼、面带笑容,衣冠整齐要做到“来有应声、问有答声、走有送声,解决问题有回声”。从侧面体现出社区的管理水平及整体风貌。 收费人员职责一、
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