光彩世纪购物中心总体推广策划方案.doc
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1、光彩世纪购物中心总体推广策划方案Prepared for :重庆市光彩商城购物中心有限公司目 录第一部分 项目总体策划方案一、项目SWOT分析-4二、项目定位-5三、产权式商铺投资模式-9四、投资回报分析-10五、产权式商城操作环节-15第二部分 营销推广执行方案六、总体营销策略-18七、分阶段营销策略-20八、新闻炒作、软性宣传-26九、报纸硬广-27十、促销公关-43十一、现场包装-45第三部分 宣传要点及材料部分十二、推广时间表及筹备工作计划十三、光彩商城宣传要点十四、光彩商城海报文案第一部分项目总体策划方案第一部分项目总体策划方案一、 项目SWOT分析1、优势、机会点(1)地产必然的增
2、值性加上光彩大厦所处地理位置的优越性,使商铺具有巨大的升值前景。(2) 一次性返租五年使投资门槛大幅减少,市场接受面广,中档收入者都可以投资。(3)合作商家“好又多”的品牌效应将大大增强客户的信心。(4)十年租约减少风险,并有稳定的回报。(5)产品的多样使得不同层次的投资者都可以找到自己的选择。(6)重庆市场暂无同类可比、竞争性产品。(7)发展商的实力以及天方对操作同类项目丰富的经验2、劣势、威胁点(1)数年空置对买家信心有不利的影响(2)买家也许对商场整体经营管理的信心局限性(3)买家对这种投资方式不够了解,从认知到接受有必然过程。(4)重庆整体积压商铺已经达成160万M2,市场气氛低迷。二
3、、 项目定位1、案名建议:光彩商城购物中心(Brilliance mall)2、市场定位(1) 商业业态市场定位:根据本商铺的特点,及周边商业人流、环境等因素再加上“好又多”品牌商家进驻,建议本商业定位为:集购物、休闲、餐饮一体的综合性大型现代化购物中心(shopping mall)注解:shopping mall-起源于欧美的先进零售商业模式,以大规模,所经营、服务的项目全而著称。2023年中国首家shopping mall铜锣湾广场在深圳面市,2年来经营火爆。中国消费者亦逐渐接受了这一新理念,shopping mall的普及是必然趋势。(2)、光彩大厦产权式投资方案定位光彩世纪购物中心采用
4、将商场面积分割成各个独立的产权单位,带十年租约销售给各小业主,并引进品牌商家统一经营的“产权式商城”投资模式。将所有13400平方米划提成1500个具独立房产证的产权单位出售。各个产权单位产品构成方案如下:A、各产权单位面积在520平方米之间。有柜台、半开放式铺位,独立铺等多种形式。(虚拟铺位)B、各产权单位均带2023租约,年租金回报率固定6.8%。C、每个产权单位由光大银行提供六成十年按揭。D、购买时,一次性返回5年租金回报。3、目的投资客户群定位(1) 主力客户群:重庆市中档与中档偏上收入的中年人群。(2)次主力客户:重庆市高收入人群、重庆市周边市县投资者。商铺投资作为一种较稳健型的投资
5、模式,较适合以投资置业获得固定期限,可保证回报的理智稳健型投资者,同时同类案例操作实践也证明中老年人群较青年族群成交更为踊跃。4、价格定位 物业价格的制定是一个综合而严谨的策略过程,在未对市场进行全面调研之前,制订本业态的商铺租赁价格显然是不科学的。 现只针对商铺的销售价格进行初步定位:整个商城均价计划10000元。*均价一万元各层均价水平层数面积(平方米)均价(元)总价(万元)-12300135003105首层20231350027002320010000384033200800025604320060001920合计13900101941417098%销售折扣9990.1213866.6各
6、产权单位面积在520平方米左右,总价在525万元之间。*各面积的产权单位数量及所占的比例面积数量占比例5平方米左右45030%10平方米左右55036.67%15平方米左右30020%20平方米左右20013.33%合计150100%5、商场主题经营定位:(1) 商场主题定位:一层主题:光彩世纪精品名店:A、 对象:满足白领、金领消费族群对品质生活的规定,同时也提供家庭主妇在平常家居消费之外的较高物质需求。B、 产品:重要经营品牌服装、珠宝、名表、高档化装品。同时设立coffee shop,快餐厅与高档酒楼。C、 理由:避免与大百货业态相冲突,同时对消费者来讲也是一种有益的互补;真正体现了购物
7、中心的功能。可采用与商家提点提成的方式经营,获取更大的收益。二、三、四层(已定):深圳好又多商场;五层主题:儿童世界;(和“好又多”同一模式整体出租经营。)A、 对象:以各类型家庭的孩子为主,集玩、食、购、学习和智力开发为一体的儿童世界。B、 产品:按产品类型分区设立,如:按年龄分区的儿童服装、玩具反斗城、儿童摄影、理发、儿童图书。D、 理由:l 家长对独生子女的溺爱,消费较高;l 大人小孩同玩同乐,能带动全家消费;l 儿童消费容易聚集人气;l 为周边社区提供了良好的配套服务。 (2)定位总结:A、 由于有投资回报的限定(6.8%的投资回报相称于57元/平方米的租金水平)为了避免投资者以租金做
8、比较,一楼和五楼不宜采用分割出租的经营方式。应采用提点和整体出租为宜。B、 将商场总体包装,再配合“好又多”的入驻成为一个在重庆首家产权式主题商场;为日后长期的经营管理打好基础。三、产权式投资方式1、光彩世纪购物中心产权式投资模式具有以下重要特点:(1) 实行所有权与经营权分离,将铺位分割成小面积的单位出售。(2) 业主和投资者可以根据自身的实力投入资金,获得相应的产权与收益权,(3) 业主所购买的商铺,经营则委托经营公司统一经营,经营公司与好又多等品牌商家合作,运用其先进管理保证投资者获得稳定的高额回报。2、产权式投资方式核心优点:(1) 投资有保障,由于有品牌商家和实力开发商的存在使得中小
9、投资者的投资风险大幅度减少。(2) 最大限度减少置业门槛,能使投资者可以以最轻松的方式投资商铺,从而最大限度的扩大了顾客层面。(3) 高回报率,产权式商铺投资在大大规避了投资风险的同时,仍然具有了商铺投资的传统优点-高投资回报率。3、操作关键:(4) 如何在最短时间内让重庆消费者接受产权式商铺投资这一全新投资概念。(5) 如何在保证开发商利益的前提下减少置业门槛,使新模式得到普及。同时又给投资者以信心,相信能获得稳定的回报。 四、投资回报分析1、对投资者的不同回报利率对发展商的影响假设一个A单位铺位,面积10平方米,总价10万元,实际租金水平是30元/平方米。成交条件:5成十年按揭。我们分别来
10、比较投资回报率在6.5%,6.6%,6.8%,8%不同水平下发展商与投资者在前十年内的收益发展商收益(未考虑打折销售,利息,管理费等情况)回报率总价(万)十年收益(万)十年付出(万)实际收入(万)相称于售价(元/平方米)实际总收入(万)6.5%103.66.57.1710095146.6%.103.66.67700093806.8%103.66.8.6.8680091128%103.685.6560075042、投资者收益分析(1) 不同回报比率对投资者的影响根据上面分析,建议采用6.8%的方案,既保证了发展商的合理的收益,又保证了投资者在十年的供楼期内,回报率正好可以抵供楼款。而多余来的17
11、元可以考虑税的问题。回报率总价首期5成5年一次性回报实付首期5成2023月供月回报回报与月供差额6.5%1053.251.75549542-76.6%1053.31.7549550+16.8%1053.41.6549566+178%10541549667+117(2)6、8%的年回报率下,投资者投资分析仍假设三楼A铺位,面积10平方米,总价10万元,选择5成十年的供楼方式。以下分析投资者的收益。投资者的回报分为2个阶段,前十年的供楼阶段和十年后收取租金阶段。A、按揭方式投资分析l 供楼阶段回报率总价首期5成5年一次性回报实付首期5成2023月供月回报5年总月供投资者实付回报与月供差额6.8%1
12、053.41.65495663294048940+17在这一阶段,投资者的利益体现在两个方面:一次性回报5年,使投资者只要付出少量的资金就可以参与投资。再付5年月供,5年后回报抵供楼款。投资者实际付出不到总价的5成(48940)就可以完全拥有产权。l 2023到70年内的回报预计十年后租金水平每月租金收入60年租金收入商铺增值收益总回报150元/平方米1500元约140万30万170万B、一次性付款方式投资分析:回报率总价折扣一次性付款5年一次性回报实付52023月回报52023总回报2023内月总付楼款1070年总收益商铺升值6.8%10万9、8折9、8万31850元66150元530.8元
13、31850元34300元140万30万假如投资者选择一次性投资的方式,在前十年内他只要付出相称1/3的楼款(34300)即可获得一个总价10万元的商铺。总结:在产权式投资的模式下,投资者前期付出35万的投资,可获得超过170万元的投资回报。C、永不付月供方式投资分析:回报率总价首期2023回报5成2023月供每月回报每月毛利2023毛利6.8%10万5万6、8万549元566元17元2040元此种方式的特点是购铺不直接返还租金,租金每月由发展商代交投资者按揭款,投资者只需投资首期,2023不用交一分钱,2023后得到一个完整的具有60年产权的黄金商铺。3、投资者税率及按揭费用(1) 业主出租商
14、铺所交税费明细表税种税率税金(按照月计算,基数为房总价公共部分营业税租金*3% 8/12*3% 即0.0002城建税营业税*1% 8/12*3%*%1 即0.000002教育附加营业税*3% 8/12*3%*3% 即0.000006房产税租金*4% /年 8/12*4% 即0.0002667租赁税(管理费)租金*2% /季度 8/12*2% 即0.0001333合计:0.000608 即每月投资者交税费为:总房价 * 0.000608个人所得税4000元以下(月租金-800元-营业税-城建税-教育附加费-房产税)* 10%即:总房价*0.0006192-80元4000元以上(月租金-营业税-城
15、建税-教育附加费-房产税)* (1-20%)*10%即:总房价*0.00049536(2)办理银行按揭借款人须提交的资料(重庆情况当略有不同)A、身份证原件(用A4纸复印5份)B、收入证明原件(所在单位开具的盖有公司公章的证明或税单复印件,收入金额需大写;如两个以上借款人是非夫妻关系的,需提供各自的收入证明;两人联名只有一人有收入证明的,需提供结婚证)C、首期款收据原件按揭收费标准:A、律师费:300元B、抵押登记费:100元C、保险费:贷款年限在5年以下 = 房价总额*0.00056*年限贷款年限在5年以下 = 房价总额*0.00056*年限D、公证费:(港澳买家必须交纳)买卖协议 房价总额
16、*0.0015 贷款协议 贷款总额*0.0015 办房产证费用:房价总额*1.15% (其中涉及印花税0.05%,契税1%,登记费0.1%)+印花5元 五、产权式商城操作环节1、关系人:发展商:光彩实业经营单位:光彩世纪购物中心有限公司投资者:购买各商铺的小业主租赁方:“好又多”(二、三、四F租户及一、五F的租户)按揭银行:光大银行2、操作环节:(1)、发展商将“光彩世纪购物中心”全权委托给光彩世纪购物中心有限公司经营管理,具租赁权。双方签:委托协议。(2)、发展商将“光彩商城”细提成各小独立产权单位,销售给各小业主。双方签:房产买卖协议。(3)、小业主和按揭银行签贷款协议。(4)、小业主在与
17、发展商签订买卖协议时,同时与经营单位签订租赁协议(十年)和一次性返回五年租金的补充协议。(5)、经营单位把二、三、四层租赁给“好又多”经营,一、五层租给其他租户,双方签:租赁协议。(6)、15年内,由小业主向按揭银行交纳月供。(7)、510期内,由经营单位直接将月租回报打入各小业主按揭银行帐户,月供局限性部分由小业主补足。(8)、十年期满,视情况决定是否由经营方继续经营。3、产权式商场运作关系图:发展商商铺买卖委托经营商铺租赁商铺租赁小业主经营单位租赁方租金代交可代交月供办理按揭交月供按揭银行五大关系人在产权式商城运作模式中都承担着各自的同时又互相关联的角色。第二部分营销推广执行方案第二部分营
18、销推广执行方案六、总体营销策略“产权式商城”作为先进的投资置业模式在重庆市场是初次出现,其概念被目的客户接受有必然的过程,结合本专案的其他特点,归纳总体推广策略如下:1、核心流程策略(1)流程要点:炒热概念、吸引关注、引导消费、引爆购买(2)将项目整体营销工作准时间划分如下:编号项目阶段工作重点目的、周期A、第一次销售高潮完毕顺利销售所需一切准备形成目的受众对本案的高度关注与概念初步接受。火爆热销,完毕总盘的40%7、25-8、188、19-9、30B、第二次销售高潮结合好又多开业、延续火爆热销,形成二次抢购。完毕总量的50%10、1-11、19C、第三次销售高潮完毕所有销售,同时良好营造发展
19、商品牌完毕余量11、20-2023、1、10日2、核心推广策略(1) 采用IMC(整合营销传播)的手法,将实际销售与广告、SP、公关等紧密结合。强调战术上的高度统一性。(2)传播的重要力量放在对投资、赚钱概念以及信心保证的大力渲染,而不是常规宣传商铺自身功能的做法。要点是对消费者的攻心战。3、核心媒体组合策略(1) 以报纸软硬广告和户外形象广告作为重要媒体迅速炒热本案概念和商铺知名度(2) 外卖场和销售现场包装作为促成交易的最直接媒体(3) CATELOGO和DM作为卖场包装和销售讲解最有力的补充。(4) 以各类型活动现场作为非常规媒体,以活动为各销售时段的市场导火索;并通过常规媒体报道使之成
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