建筑工程的保修范围应当包括哪些.doc

建筑工程的保修范围应当涉及哪些? 
《中华人民共和国建筑法》规定：建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当涉及地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则拟定。具体的
保修范围和最低保修期限由国务院规定。

房屋建筑工程质量保修期限是多久？
    房屋建筑工程质量保修期限:
    建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。
    在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
    (1)地基基础和主体结构工程，为设计文献规定的该工程的合理使用年限；
    (2)屋面防水工程、有防水规定的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
    (3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
    (4)电气系统、给排水管道、设备安装为2年；
    (5)装修工程为2年。
    其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

建筑工程保修责任的学理解释
第二十七条 保修责任

[司法解释原文]
因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者导致人身、财产损害的，保修人应当承担补偿责任。
    保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。

[条文主旨]
    本条是有关保修责任问题的规定。
    本条重点在于强调保修人末及时履行保修义务导致建筑物毁损或者人身、财产损害时其应当承担的补偿责任。在保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的情况下，应当按照各自的过错限度承担相应的责任。

[理解与合用]
   建筑工程质量保修制度是指建筑工程直接办理交工验罢手续后，在规定的保修期限内，因勘查设计、施工、材料等因素导致的质量缺陷，应当由施工单位负责维修的制度。建筑工程质量保修制度对于促进承包方加强质量管理，保护用户及消费者的合法权益起着相称重要的作用。
    我国《建筑法》第六十条规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须保证地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷，对已发现的质量缺陷，建筑施工公司应当修复。”建筑物的地基基础工程在建筑物整体构造中起着举足轻重的作用，主体结构更是建筑工程的重要组成部分，假如一项建筑工程在一定期限内，地基基础工程和主体结构出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也恐怕难以保证整个建筑工程的质量，故建筑物的地基基础工程和主体结构工程的质量在合理使用寿命内必须得到保证。而建筑工程的质量问题在屋顶渗漏和墙面开裂方面表现的较为严重。故在建筑工程竣工时，建筑施工公司对已发现的质量缺陷应当修复。该法第六十二条还规定：“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当涉及地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程．供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则拟定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”该法第八十条同时规定：‘，在建
筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者规定补偿。”
    建设部2023年6月30日发布的《房屋建筑工程质量保修办法》中对“房屋建筑工程质量保修”一词作了明确界定：“是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。”什么叫“质量缺陷”呢’即“房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及协议的约定。”该办法第四条规定：房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。”该办法第七条规定：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文献规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水规定的卫生间、房间和外墙面的防诊漏，为5年；(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)，电气管线、给排水管道、设备安装为1年；(五)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”也就是说，建设工程的质量按不同部位没定了不同年限的保修义务。于2023年5月1日起施行的建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第三十二条规定：“在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年。有防水规定的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。”《房屋建筑工程质量保修办法》第八条规定了保修期限的起算时间：“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。”竣工验收合格之日的拟定，足指建设单位收到建设工程竣工报告后，组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，验收合格并各方签署竣工验收之文本的日期。按照《建设工程质量管理条例》的规定：“建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责任停止使用，重新组织竣工验收。”那时的保修期为各方都认可的重新组织竣工验收的日期。但是，住宅工程售房单位对用户的保修期要从房屋交付之日起计算。
    保修期间的质量责任划分原则是：施工单位未按国家有关规范、标准和设计规定施工，导致的质量缺陷，由施工单位负责返修并承担经济责任；属于设计方面的因素导致的质量缺陷，由施工单位负责返修，其费用通过建设单位向设计单位索赔；因建筑材料、构配件和设备质量不合格引起的质量缺陷，属于施工单位负责采购的，施工单位承担经济责任。屑于建设单位采购，但施工单位提出异议而建设单位坚持使用的，由建设单位承担经济责任；因建设单位或建筑物所有人使用不妥导致的质量缺陷，由建设单位或建筑物所有人自行负责；因地震、洪水、台风等不可抗力或自然灾害导致的质量事故，施工单位、设计单位、监理单位不承担经济责任。”对在保修期限和保修范围内发生质量问题的，一般是先由建设单位组织勘查、设计、施工等单位分析质量问题的因素，拟定保修方案，由施工单位负责保修。补偿损失既涉及因工程质量导致的直接损失，即用于返修的费用，也涉及间接损失，如给使用人或第三人导致的财产或非财产损失等。
    瑕疵担保，是指有偿协议中的债务人，对其所提出的给付应担保其权利完整和物的质量合格。假如债务人违反此种担保义务，则应付瑕疵担保责任。瑕疵担保责任分为两种，即权利的瑕疵担保和物的瑕疵担保。施工单位承担的保修责任事实上是对建设工程质量的瑕疵担保责任，在工程质量保修期内，发包方或者使用人发现工程瑕疵的，有权直接请求承包人修理或者返工、改建。从当前的实际情况来看，为数不少的房屋建筑质量较差，留有较多的质量隐患。有些房屋在竣工验收时合格，而在居住一段时间后潜在的质量问题才逐渐显露出来，假如这时施工公司迟延履行义务，就也许导致建筑物毁损或人身的损害。施工单位是建设工程的直接加工、生产者，对工程质量负有直接的责任。而有些建筑施工公司在工程交付之后被关停井转，工程保修问题无保证。建设工程涉及面广，使用期限长，直接涉及国家财产和公民人身财产安全问题，完全称得上是“百年大计”，故对其质量不合格导致损害的情况，必须规定严格的质量责任。我国《协议法》第二百八十二条明确规定：“因承包人的因素致使建设工程在合理使用期限内导致人身和财产损害的，承包人应当承担损害补偿责任。”《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条规定：“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷导致房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出补偿规定。建设单位向导致房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。”该办法第十五条还规定：·因保修不及时造，成新的人身、财产损害，由导致迟延的责任方承担补偿责任。”本条司法解释是根据上述规定的精神制定的，其包含两个方面的内容：一是规定了保修人未及时履行保修义务导致损害的补偿责任．二是规定了混合责任情形下保修人与建筑物所有人或者发包人各自应承担的相应责任。
    在起草本司法解释中有人提出，本条规定的内容不属于本司法解释调整的范围，从整体内容来看，本司法解释基本上是围绕建设工程施工协议的权利与义务进行规定的，而保修人的补偿责任问题属于侵权责任范畴，故应当删去。考虑到本司法解释标题写的是合用法律若干问题的解释，而不是规定，大部分条款都能从现行法律条文中找到依据。保修人的补偿责任虽然是侵权责任．但有其特殊性，有时也许是侵权责任和违约责任的竞合。《建筑法》第八十条也有相关内容的规定，从整个体例上来说，还是比较一致的，因此最后保存了本条规定的内容。
    尚有人提出，“保修人”的概念似乎历来没有在正式文献中出现过，显得有些突兀。不如采用“承担保修义务的单位”或“保修义务人”的提法更妥。为什么用“保修人”这个词，由于在一般情况下，建设工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。假如施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。而对于已经售出的商品房，建设部2023年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发公司应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在协议中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”商品房目前是我国百姓的最大消费品之一，当房屋出现质量问题时，假如房地产开发公司、施工单位、设计单位、监理单位互相推诿扯皮，购房者的权益就会受到损害，故与购房者具有直接协议关系的开发商当然应当一方面承担保修责任。有的房地产开发商将自己对购房人承担的房屋保修义务委托给了房屋修缮公司或物业管理公司进行保修。鉴于以上种种情况，本条司法解释用了“保修人”这个词，其实也就是负有保修义务的人。当建设工程出现质量问题时，负有直接保修义务的人应当在第一时间履行其保修义务，绝不能故意迟延、怠于履行其应尽的职责。至于什么情况下可以认定保修人未及时履行保修义务，要结合相关规定和实际情况进行分析。建设部(房屋建筑工程质量保修办法》是这样规定的：“房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修告知。施工单位接到保修告知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修告知后，应当立即到达现场抢修。”“发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向本地建设行政主管部门报告，采用安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实行保修，原工程质量监督机构负责监督。”《北京市建筑工程质量保修实行办法》具体规定了保修的时间规定：“保修期内，施工单位在接到售房单位、房管部门的保修告知单后，必须在三日内到现场核查情况，确属工程保修范围内的．应与用户共同商定保修内容，并在十五日内予以保修。工程保修中，用户应当给予配合。”《深圳市建设工程质量管理条例》则规定：“施工单位应当自接到保修告知之日起日之内到达现场核查情况，并予以保修。发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急事故的，应当立即抢修。”
    假如在竣工结算后承包方已经拿到了所有工程款，承包方有也许在保修期内逃避保修责任，协议条款对此没有更好的制约手段。而在支付工程款或工程进度款时扣留5％一10％的保存金，在工程竣工时支付给承包方一半的保存金，缺陷责任期(及保修期)结束后再支付另一半的保存金，这样就可迫使其履行保修责任。
    建设工程未经验收，发包人擅自使用的，承包方应在法定或者设计文献规定的期限内对工程地基基础、主体结构承担责任。对于该工程的其他部位的质量问题，自发包人提前使用之日未超过法定保修期限的，承包人仍应承担责任。此外，建设工程在保修期内，发包人将该工程转让给第三人的，承包人仍应向受让第三人承担工程的保修责任，不能因建设工程协议主体的变更而免去保修责任。
    因保修人迟延履行保修义务，导致建筑物毁损或者导致人身、财产损害的，保修人应当承担补偿责任。建筑物的所有人或发包人对损害的发生及扩大有过错的，也应承担相应的补偿责任．比如建筑物的所有人或发包人使用不妥或擅自改动结构、设备位置或不妥装修等，而《建设工程质量管理条例》中针对这种情况有明文规定：“房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。”假如建筑物的所有人或发包人有类似的过错行为，其对导致建筑物毁损也应根据实际情况承担相应的过错责任。假如建筑物的所有人或发包人没有在发现质量缺陷以后及时采用必要的措施减轻损失，则其应当对扩大的损失承担相应责任。当然，规定建筑物的所有人或发包人采用的措施必须是合理的，不能规定其做出特别的努力，去做其力所不及的不合理、不也许的事情；不能规定其为防止损失扩大用自己的金钱去冒险，或者采用会危害自身商业信誉的措施；不能规定其对第三人提起一起既复杂又困难的诉讼；也不能规定其为减少损失而牺牲自己的财产或权利。
    在最初的解释草稿中有过这样的条款：“建筑物毁损是建筑物所有人或者发包人告知不及时导致的，由建筑物所有人或者发包人承担补偿责任。补偿权利人请求建筑物所有人或者发包人承担损害补偿责任的，人民法院应予支持，但是建筑物所有人或者发包人承担补偿责任后，可以向负责人追偿。”许多人指出质疑，认为这样规定对于建筑物所有人或发包人而言过于绝对，告知不及时一般而言并非导致建筑物毁损的直接的、重要的因素．规定建筑物所有人或发包方承担所有责任有失公平，其只应在告知不及时这个过错范围内承担相应的责任。有鉴于此，后来的解释稿中没有再保存上述条款。
    当保修义务人是建设工程的承包人时，由于其未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者人身、财产损害的，对发包人而言，承包人既违反了协议约定的保证工程质量的义务，其应承担违约责任，同时承包人还应当承担因此导致的侵权责任。发包人可以侵权责任规定补偿发包人的人身和财产损失，对此部分的损失补偿权．是侵权责任和违约责任的竞合，发包人可以选择其一来规定承包人承担补偿责任。但是，对第三人导致的损失而言，因第三人与承包人并无协议关系，而在侵权行为发生之前，当事人之间存在一种协议关系，是违约责任与侵权责任竞合的重要因素，所以第三人只能以侵权责任请求予以补偿。也就是说，承包方不仅要对发包方承担侵权责任，并且要对经转手后的未来建筑物的主人负责，即使承包方同未来建筑物的主人没有任何关系，甚至在承建过程中，承包方主线不知道未来的主人是谁。他们也必须对其所承建的建筑物的缺陷承担责任。一言以蔽之，侵权责任是不受协议关系的限制的。在发生损害补偿责任时，第三人作为受害人可以基于两种理由提出补偿请求：一是承包人建设工不合格的侵权责任，但是，作为受害人对此举证比较困难，不利于维护自己的权益。二是建筑物的特殊侵权责任，这种侵权责任对受害人来说，不负有举证责任，只要证明自己有损害的事实即可。对此我国《民法通则》第一百二十六条有明确规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落导致别人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但可以证明自己没有过错的除外。”建筑物在施工中的质量缺陷不能作为所有人或者管理人的免责条件，所有人或者管理人应当先承担补偿责任，然后再向有过错的施工单位追偿。一般而言，侵权责任和违约责任的区别在于：(一)侵权责任一般是由法律直接规定的；(二)侵权责任不能自行排除；(三)在履行一个承诺过程中的不妥和疏忽行为将导致行为者对受害者的有形损失和身体伤害既也许承担侵权责任，也也许承担违约责任；(四)对无形的经济损失的补偿一般应由协议约定；(五)假如除了约定的要履行行为没有其他义务，则违反该义务不能构成侵权：(六)作为的义务一般是由法律规定而不是由承诺拟定的；七)假如被承诺方由于信赖承诺方的承诺而作出的相应行为导致了损失，则该损失可以通过追究侵权责任得到补偿。*协议责任和侵权责任务有利弊。根据协议起诉，当事人非常明确，权利义务关系在协议中有明确的约定。但根据协议起诉也有一些弊端：建设工程施工协议中通常涉及的协议条款往往限制协议当事人的潜在补偿责任，间接损失也许更不容易获得补偿。原告为了避免这些不利的协议条款经常根据侵权责任来进行诉讼。
    从国外的有关规定来看，在法国，称“质量保修期”为“正式竣工期限”(1978年民法典)，期限为自交付工程之日起一年。
比利时和瑞典则称之为“保证期”，通常为一年，结束时即最终交付。荷兰的保修期为3--12个月，澳大利亚、新加坡、英国通常为半年，瑞典为两年，加拿大的魁北克、葡萄牙则更长，为五年，但公用建筑的保修期为2年。英国的协议把从工程实际交付至最后竣工的期限称为“缺陷责任期”。FIDIC文本也是如此。所谓“缺陷责任期”，事实上仅指从工程实际交付至其后竣工之间的期限，由承包方对列入“实际竣工证书，’上缺陷进行修复，并对在此期间显现的瑕疵进行免费维修。但是取名为“缺陷责任期”，往往引起很多人误解，认为一旦该期限届满，承包商即不对工程缺陷承担责任，其实不然。质量保修期届满后，意味着另一种责任期间的开始，即进入损害补偿责任期间。在有些国家这种责任为零。如葡萄牙规定在政府作为业主的情况下，质量保证期后不存在损害补偿责任。但是在大多数国家，业主都可以在一段时期内向有关责任者规定损害补偿。
    保修期后的损害补偿责任的期限因法律或协议规定的不同而不同，很多国家的制度自身也在不断变化。以荷兰、法国和加拿大的魁北克为例：荷兰民法典规定了二十年责任期；而法国规定了十年责任期。法国的十年责任期的责任范围为以下缺陷引起的损害：I．影响道路、重要管道、基础、承重结构的坚固，隐蔽工程、与建筑物不可分的设备(其他设计规定有不少于2年的协议保证期)2．工程不符合使用目的。此外，在加拿大的魁北克．非居住房屋和商业建筑的保修期后责任期为5年，而公用建筑则为30年。与保修期内的责任形式不同，保修期内只要发现任何瑕疵，不管有无损害承包商均有义务修复，不修复将承担一定的后果；但在保修期后的损害补偿责任期内．出现的质量问题要有损害才可主张补偿，并且并不是所有的损害都可以获得补偿。在大多数国家和地区，如意大利、魁北克、西班牙、瑞典和英国，将损害分为微小损害和重大损害，只有重大损害才可追究责任。当然，至于孰是“微小”孰是“重大”，这些国家的法律和实践都没有一个拟定的标准，可以说因事而异。比如在英国，对砖房裂缝限度的分类是根据这些裂缝对结构的影响限度来拟定的，从判断哪些是严重裂缝，哪些是微小裂缝。尽管没有确切的标准，但各国建筑法律的规定，以及建筑物所在地特殊文化的需求，都是判断损害大小的一般依据。

如何区分建筑工程的质量保修责任与质量补偿责任？
　　建筑工程的质量保修责任与质量补偿责任，两者是既有联系，又有区别的。两者都是因工程质量产生的相应责任、都涉及施工的公司。但两者在需承担责任时，援引的依据不同；所承担的责任亦不相同。
　　根据《中华人民共和国建筑法》以及相关行政法规的规定，我国的建筑工程实行质量保修制度，即施工单位在建筑工程竣工验收后对保修期限内出现的质量缺陷有义务予以修复。
　　建筑工程的保修范围、保修期限和保修责任等应由建设单位和施工单位在工程质量保修书中明确约定，但双方所约定的内容必须符合国家有关规定。
　　根据建设部２０００年６月３０日起实行的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文献规定的该工程的合理使用年限；  （二）屋面防水工程、有防水规定的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为２年；（五）装修工程为２年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定”；第八条规定：“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算”。因此，在保修期限内施工单位负有将建筑工程质量缺陷予以修复的义务。
　　但必须予以明确的是，施工单位承担质量保修义务并不必然导致承担质量补偿责任。根据建筑法、协议法等有关法律法规的规定，施工单位对工程的施工质量负责。施工单位在保修期内对工程缺陷进行维修，维修的经济责任由导致质量缺陷的责任方承担。因此，虽然施工单位在保修期内负有进行维修的义务，但维修所产生的经济等责任应由相关的责任方承担。例如在建设中所用的装修材料为建设单位供应的情况下，由于装修材料自身的问题，导致质量问题，施工方可以予以维修，但该经济责任应由建设方承担。假如导致质量问题的返修责任是由于勘察单位、设计单位或者建筑材料、构配件生产及设备供应单位导致的，可以分别追究责任方的经济责任。当然，假如引起质量返修的责任是由于施工方因素所致，施工方应当在质量保修期内承担无条件的保修义务并承担维修费用。

房屋建筑工程质量保修书（示范文本）

　　【颁布单位】建设部 国家工商行政管理局
　　【颁布日期】20230822
　　【实行日期】20230822
　　关于印发《房屋建筑工程质量保修书》（示范文本）的告知
　　(2023年8月22日)
　　各省、自治区、直辖市建委（建设厅）、工商行政管理局，计划单列
市建委（建设局）、工商行政管理局，国务院有关部门：
　　根据《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》的
有关规定，我们对1999年12月24日印发的《建设工程施工协议（示范文本
）》附件3《工程质量保修书》进行了修订，并将修订后的《工程质量保修
书》更名为《房屋建筑工程质量保修书》。现将《房屋建筑工程质量保修
书》（示范文本）印发给你们，请与《建设工程施工协议（示范文本）》
一并推行。
　　附件：《房屋建筑工程质量保修书》（示范文本）
　　中华人民共和国建设部
　　中华人民共和国国家工商行政管理局
　　二○○○年八月二十二日
　　附件：
　　房屋建筑工程质量保修书
　　（示范文本）
　　发包人（全称）：_______________________________
　　承包人（全称）：_______________________________
　　发包人、承包人根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管
理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》，经协商一致，对__________
____（工程全称）签定工程质量保修书。
　　一、工程质量保修范围和内容
　　承包人在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双
方约定，承担本工程质量保修责任。
　　质量保修范围涉及地基基础工程、主体结构工程，屋面防水工程、有
防水规定的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，供热与供冷系统，电气管线
、给排水管道、设备安装和装修工程，以及双方约定的其他项目。具体保
修的内容，双方约定如下：
　　_______________________________________________
　　___________________________________________________
　　__________________________。
　　二、质量保修期
　　双方根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，约定本工程的质量
保修期如下：
　　⒈地基基础工程和主体结构工程为设计文献规定的该工程合理使用年
限；
　　⒉屋面防水工程、有防水规定的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为__
________年；
　　⒊装修工程为________年；
　　⒋电气管线、给排水管道、设备安装工程为______年；
　　⒌供热与供冷系统为________个采暖期、供冷期；
　　⒍住宅社区内的给排水设施、道路等配套工程为______年；
　　⒎其他项目保修期限约定如下：
　　________________________________________________
　　____________________________________________________
　　______________________________________。
　　质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。
　　三、质量保修责任
　　⒈属于保修范围、内容的项目，承包人应当在接到保修告知之日起7天
内派人保修。承包人不在约定期限内派人保修的，发包人可以委托别人修
理。
　　⒉发生紧急抢修事故的，承包人在接到事故告知后，应当立即到达事
故现场抢修。
　　⒊对于涉及结构安全的质量问题，应当按照《房屋建筑工程质量保修
办法》的规定，立即向本地建设行政主管部门报告，采用安全防范措施；
由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，承包人实
施保修。
　　⒋质量保修完毕后，由发包人组织验收。
　　四、保修费用
　　保修费用由导致质量缺陷的责任方承担。
　　五、其他
　　双方约定的其他工程质量保修事项：______________
　　__________________________________________________
　　____________。
　　本工程质量保修书，由施工协议发包人、承包人双方在竣工验收前共
同签署，作为施工协议附件，其有效期限至保修期满。
　　发　包　人（公章）：　　　　　承　包　人（公章）：
　　法定代表人（签字）：　　　　　法定代表人（签字）：
　　年　月　日　　　　　　　　　　　　年　月　日

附件1 房屋建筑工程质量保修书发包人（全称）： 厦门翔安新区发展有限公司 承包人（全称）： 发包人、承包人根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》，经协商一致，对火炬（翔安）产业区后滨安顿房B5#、B6#装修改造工程（工程全称）签订工程质量保修书。
一、工程质量保修范围和内容承包人在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担本工程保修责任。 质量保修范围涉及地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、有防水规定的卫生间房间和外墙的防渗漏，供热与供冷系统，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，以及双方约定的其他项目。具体保修的内容，双方约定如下：承包人负责施工的所有工程项目，如出现施工质量缺陷或施工质量隐患，承包人必须履行保修义务，特别是出现以下情形（不在承包人承包范围的项目除外）时：
1、楼地面、屋面、墙面渗漏水；
2、烟道、排气孔道、风道和设备管道等管道不通或泄漏；
3、楼地面沉陷、空鼓、开裂、起砂，面砖及块料面层空鼓、裂、松动；
4、内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面及结合层开裂、脱落，或墙面起碱脱皮；
5、门窗变形、门窗五金配件及门锁损坏、启动关闭不灵或缝隙超过规范规定及渗漏水等；
6、厕所、厨房、盥洗室地面泛水倒坡积水；阳台、露台、走廊、屋面倒坡积水；
7、水箱、水池、有防水规定的地下室渗漏水；
8、室内外上下水管道及其他管道渗漏水、堵塞；
9、强电系统不能正常使用，电气设备及开关、插座故障，线路漏电、短路；
10、钢筋砼、砖石砌体结构及其他承重结构出现变形裂缝；
11、施工产生的其他质量缺陷。
二、质量保修期双方根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，约定本工程的质量保修期如下：
1、地基基础工程和主体结构工程为设计文献规定的该工程合理使用年限；
2、地下室防水工程、屋面防水工程、有防水规定的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为 五 年；
3、装修工程为 二 年；
4、电气管线、给排水管道、设备安装工程为 二 年 ；
5、供热与供冷系统为 二 个采暖期、供冷期；
6、住宅社区内的给排水设施、道路等配套工程为 二 年；
7、其他项目保修期约定如下：其他项目的保修期为二年。
质量保修期自如下规定日期起计算：
1、质量保修期限在工程取得竣工验收备案证明、承包人将竣工档案、竣工工程所有移交给发包人的次日起算（以双方的交接记录为依据）；
2、若工程移交给发包人时还存在质量问题且承包人选择自行进行整改时，则该工程的质量保修期自所有质量问题整改合格的次日起算（以涉及发包人在内的有关方签署的验收合格书面文献为依据）；若承包人书面委托发包人整改、维修并批准所需费用按市场行情进行结算、从承包人预留于发包人处的质量保修金中支付时，则以发包人批准接受承包人委托并代为整改、维修后，经发包人及监理单位共同签署验收合格书面文献次日起算。
三、质量保修责任
1、属于保修范围、内容的项目，承包人应当在接到保修告知之日起按本保修书第五条规定立即派人保修，并在本保修书第六条保修时限规定的时间内完毕保修。承包人不在约定期限内派人保修的，发包人可以委托别人维修，维修费用从预留于发包人处的质量保修金中抵扣。
2、发生紧急抢修事故的，承包人接到事故告知后，应立即到达事故现场抢修。
3、对于涉及结构安全的质量问题，应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，立即向本地建设行政主管部门报告，采用安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，承包人实行保修。
4、在保修期限内，因承包人因素导致的工程质量缺陷导致房屋所有人、使用人或第三方人身、财产损害的，承包人应承担相应的经济与法律责任。如因房屋所有人、使用人或第三人向发包人索赔而使发包人遭受损失，发包人有权向承包人追偿。
5、因承包人未按有关规定和本协议约定及时履行保修义务而导致新的人身、财产损害，承包人应承担相应的补偿责任。
6、非承包人因素导致的质量缺陷，承包人在履行保修义务后，有权就所发生的费用向责任方追偿。因设计方面的因素导致的，相关责任由设计单位承担；因建筑材料、构配件和设备质量不合格等因素导致的，如属承包人采购的，或由发包人采购而承包人不按规定进行检查用于工程的，相关责任由承包人自负；如属发包人采购，承包人曾提出质量异议而发包人未经鉴定合格坚持使用的，相关责任由发包人承担。
7、在本保修书规定的各分部分项（除地基基础、主体结构外）保修期限届满后，如因承包人未按国家有关规定、标准和设计规定施工或采购、使用不合格材料、构配件和设备所导致的质量缺陷，导致影响该工程的使用功能或房屋使用年限的，承包人应承担相应责任。
8、由于承包人因素导致的工程质量缺陷致使发包人遭受房屋消费者退房或换房等损失的，承包人应补偿发包人的所有损失。
9、若因承包人因素导致业主索赔的，承包人批准由其指定的工程保修负责人作为代理人，在接到发包人电话告知后配合发包人与业主协商解决。因解决该索赔问题而由该工程保修负责人签署的文献、协议对承包人具有法律效力，承包人批准承担相应的法律后果。若承包人委托的工程保修负责人未按发包方的规定配合发包人进行协商解决的，则承包人批准委托发包人全权解决补偿事宜，发包人与业主签订的补偿协议书对承包人具有法律效力，其项下约定的补偿金由承包人承担，并授权发包人直接从承包人预留的质量保修金中扣付。
四、质量保修金的支付与返还
1、本工程双方约定承包人向发包人支付工程总价款 5 % 的工程质量保修金，质量保修金在办理竣工结算时支付，且质量保修金预留期间不计息。
2、自第二条规定的质量保修期开始计算之日起满二年时，发包人应将预留保修金余额的80%返还承包人；本保修书约定的防水工程保修期满时，发包人应将预留的保修金余额返还承包人。
3、发包人在根据本条第2款规定的各保修期限满后将预留的保修金返还承包人前，承发包人双方应共同对该工程的质量进行全面回访，在拟定无质量缺陷后发包人才将保修金返还。
4、发包人在返还保修金时，有权将应由承包人承担但已由发包人垫付的款项从中直接予以抵扣，如保修金余额局限性以抵扣，承包人须在接到发包人书面告知后10日内偿付发包人，否则，每逾期一日，承包人应按应付款项的万分之四向发包人支付滞纳金。
5、自本条规定的保修金返还之日起14日内，承包人应凭相关证明文献到发包人处办理保修金返还手续，因承包人因素逾期办理的，保修金在逾期返还期间不计利息。
五、保修程序
1、工程竣工前，承包人应将其指定的工程保修负责人姓名、联系电话以书面形式告知发包人。如发包人在工程竣工时仍未收到承包人的告知，则承包人批准指定该工程项目经理 （联系电话： ）为保修负责人。
2、承包人指定的工程保修负责人的联系电话应随时保持畅通，如保修负责人或联系电话发生变动，承包人应及时以书面形式告知发包人，有关变更在发包人收到承包人的告知之日正式生效。当发生质量投诉时，发包人可按承包人提供的联系电话告知承包人指定的工程保修负责人，该保修负责人应于接到电话告知时起，24小时内到甲方处领取《工程保修告知单》，该电话告知以发包人处留存的电话录音为准。逾期未来领取，或电话告知时该保修负责人的联系电话无法接通，为了避免各方损失扩大化，承包人批准由发包人另行委托其他施工单位维修，所发生的费用及代办费按本条第3款规定从承包人预留于甲方处的质量保修金中扣付。
3、承包人必须从发包人处领取《工程保修告知单》起24小时内（经发包人书面批准可以适当延长）与发包人、房屋所有人（或使用人）约定现场核查时间，并准时到现场核查、完毕维修（在本保修书第六条规定的保修时限内完毕）；如发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急抢修事故，承包人在接到保修告知后，应立即到达现场抢修。若承包人不遵守上述规定，发包人有权另聘其他有施工单位进行维修，相关费用由承包人承担，且发包人可按所发生费用总额的50%向承包人收取代办费。如承包人拒不承担上述费用，发包人有权从承包人预留于发包人处的保修金中直接抵扣。
4、承包人领取《工程保修告知单》后应妥善保管，并在完毕保修经住户署名确认后作为已履行保修义务的依据立即交回发包人。否则，视为承包人未履行保修义务，发包人有权按照返修内容估算返修费用及代办费，并按本条第3款规定从承包人预留的质量保修金中扣付；如承包人履行了保修义务而住户无合法理由不在《工程保修告知单》上署名确认，承包人应及时告知发包人，经发包人签章确认后，可认定为承包人已履行了保修义务。
5、经发包人组织验收合格，质量保修问题方视为解决妥当。如经验收不合格，发包人有权另聘其他施工单位进行维修，有关维修费用的承担按照本条第3款规定执行。
6、若承包人未按上述规定履行保修义务而发生的维修费用，均由发包人和发包人另行委托的施工单位按市场行情价进行结算，按本条第3款规定从承包人预留于发包人处的质量保修金中抵扣。六、保修时限(自承包人领取《工程保修告知单》之日起算) 1、地下室、楼地面、屋面、墙体渗漏水为十天； 2、楼地面坪沉陷、空鼓、开裂、起砂、面砖及块料面层空鼓、开裂、松动的为七天； 3、内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面及结合层开裂脱落或墙面起碱、脱皮的为七天；
4、烟道、排气孔道、风道和设备管道不通或泄漏的为五天；
5、厕所、厨房阳台、露台、走廊、屋面等倒坡积水的为七天；
6、门窗变形、启动关闭不灵或缝隙超过规范规定渗漏水及门窗五金配件及门锁损坏的为五天；
7、室内外上下水道及其它管道渗、漏水或堵塞的一天以内必须完毕，剩余的土建修复工作三天内完毕；
8、强弱电系统不能正常使用，电气设备及开关、插座故障，线路漏电、短路的为三天。以上时限均以住户配合为前提。如住户不予配合，承包人应及时告知发包人到场确认，未经发包人确认的，均视为住户已配合。
七、其他
1、发包人指定专人负责协调保修具体事宜。
2、本工程质量保修书，由施工协议发包人、承包人双方共同签署，作为施工协议附件，其有效期限至保修期满。
3、本保修书经承、发包双方签章后生效，未尽事宜由双方另行签订补