宏益华集团郑州优胜北路项目市场策划报告.doc

宏益华集团宏益华集团 郑州优胜北路项目郑州优胜北路项目 市场策划报告市场策划报告 （中国）机构中原分支机构（中国）机构中原分支机构 20232023 年年 1111 月月 2828 日日 宏益华集团郑州优胜北路宏益华集团郑州优胜北路项目项目市场策划报告市场策划报告 前言：前言：受“厦门宏益华集团公司”委托，我机构市场部就贵司“受“厦门宏益华集团公司”委托，我机构市场部就贵司“郑州优胜北路郑州优胜北路项目”的市场开发定位项目”的市场开发定位对郑州市的地产项目及商业经济环境进行了调查研究，并对郑州对郑州市的地产项目及商业经济环境进行了调查研究，并对郑州市与项目同质、同区域内的重要在售和新开发项目进行调研分析。市与项目同质、同区域内的重要在售和新开发项目进行调研分析。通过对大环境市场分析与研讨、郑州城市概况分析、城市地产开发环境分析、房地产开发市场现状以及对项目地块的通过对大环境市场分析与研讨、郑州城市概况分析、城市地产开发环境分析、房地产开发市场现状以及对项目地块的 SWOTSWOT 分析等等，初步设定产品的市场定分析等等，初步设定产品的市场定位方位方向以及产品规划的基本建议，藉此，以能提供有助于项目开发的可参考市场资讯而倍感荣幸，并衷心感谢向以及产品规划的基本建议，藉此，以能提供有助于项目开发的可参考市场资讯而倍感荣幸，并衷心感谢厦门宏益华集团公司厦门宏益华集团公司各位领导的大力支持和帮助！各位领导的大力支持和帮助！本次市场调研重要的分析课题有：本次市场调研重要的分析课题有：市场环境的调研市场环境的调研 分析市场开发前景（经济发展状况）；分析市场开发前景（经济发展状况）；房地产开发环境调查房地产开发环境调查 分析城市房地产发展开发空间；分析城市房地产发展开发空间；重要地产开发项目调研重要地产开发项目调研 分析市场开发限度及竞争情况，借鉴成功和失败项目经验；分析市场开发限度及竞争情况，借鉴成功和失败项目经验；分析定位产品分析定位产品 探讨项目定位方向、产品定位建议和开发的其它思绪。探讨项目定位方向、产品定位建议和开发的其它思绪。目目 录录 第一章、第一章、郑州市房地产市场环境分析郑州市房地产市场环境分析4 4 第二章、项目区域市场分析第二章、项目区域市场分析1414 第三章、郑州在售高层（高档）项目分析第三章、郑州在售高层（高档）项目分析2222 第四章、区域重点个案分析第四章、区域重点个案分析3030 第五章、项目分析第五章、项目分析3434 第六章、第六章、项目市场定位及目的市场分析项目市场定位及目的市场分析4242 第七章、产品规划建议第七章、产品规划建议4646 第一章第一章 郑州市房地产市场环境分析郑州市房地产市场环境分析 一、一、郑州市概况郑州市概况 郑州市地处中华腹地，为河南省省会，省政治、经济、文化中心，位于河南省中部偏北，北临黄河，西依嵩山，东、南接黄淮平原。全市总面积 7446.2 平方公里，其中市区面积 1010.3 平方公里，2023 年建成区面积 262 平方公里。现辖 6 区 5 市 1 县：金水区、二七区、中原区、管城区、惠济区、上街区、巩义市、登封市、荥阳市、新密市、新郑市、中牟县。全市总人口 700 余万人，城乡人口近 400 万人，中心城区人口 348 万人（涉及暂住人口）。城市历史城市历史 郑州是国家历史名城，“中国八大古都”之一，曾 5 次为都（夏、商、管、郑、韩），8 代为州（隋、唐、五代、宋、金、元、明、清）。自然资源自然资源 郑州煤矿总储量 50 亿吨，居全省第一位，耐火粘土品种齐全，储量达 1 亿吨，占全省储量的一半；铝土矿储量 1 亿吨，占全省的 30，天然油石矿质优良，是全国最大的油石基地之一。城市交通城市交通 郑州处在我国交通大十字架的中心位置，拥有陇海、京广铁路，107、310 国道，京珠、连霍高速公路，新郑国际机场与国内外 30 多个城市通航，拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货品转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各一个，货品可在郑州联检封关直通国外，已经成为一个铁路、公路、航空兼具的综合性交通枢纽。工业经济工业经济 郑州拥有工业公司 5 万多家，分跨 100 多个工业门类，以铝、汽车、食品、纺织等为主导产业，是全国纺织、冶金建材工业基地，氧化铝产量占全国一半左右。2023 年全年所有工业完毕增长值759.7 亿元，比上年增长 20.8%。商贸经济商贸经济 郑州是国务院拟定的 3 个商贸中心试点城市之一，拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有 30 多家。消费品市场繁荣活跃，2023 年全年社会消费品零售总额 706.7 亿元，比上年增长 14.5%。商贸城建设进一步加快，年末全市共有批零贸易住宿餐饮业网点 16 万个，商品交易市场 359 个，批零贸易公司商品销售总额 1166.3 亿元，商品交易市场销售总额 643.5 亿元。经济形势经济形势 近几年郑州市经济增长率呈上升趋势，预计未来几年都将保持较好的增长势头。郑州市历年 GDP 增幅：2023 年 10.7、2023 年 10.9、2023 年 14.7、2023 年 15.5、2023 年 15.8；2023 年郑州完毕国民生产总值为 1650 亿元，同比增长 15.8；2023 年全市在岗职工平均工资 16694 元，比上年增长 11.1%，市区城乡居民人均可支配收入 10977 元，同比上涨 13.6%。旅游资源旅游资源 郑州的旅游资源比较丰富，有轩辕黄帝故里、裴李岗文化遗址、大河村遗址、夏都阳城遗址、商城遗址等上古时期的历史遗迹，而以黄河游览区为主的黄河历史文化旅游区和以少林寺、嵩山国家森林公园为主的嵩山风景名胜区也给郑州增添了无穷的魅力。远景规划远景规划 按照河南省委、省政府和郑州市委、市政府的规定，郑州规划到“十一五”末实现经济总量 3050 亿元，城市建成区面积 350 平方公里，市区人口 420 万；到 2023 年，实现经济总量 6700 亿元，城市建成区面积 500 平方公里，市区人口 500 到 600 万。随着国家“中部崛起战略”的实行和郑州城市发展规划的贯彻，郑州将逐步发展成为具有中原文化特色的社会主义现代化商贸城市和全国区域性中心城市。2 2、20232023 年郑州市房地产发展状况分析年郑州市房地产发展状况分析 1 1）、整体概述及图表分析：）、整体概述及图表分析：具体如下图：郑州市具体如下图：郑州市 2023 年年 110 月份商品房销售情况柱状图月份商品房销售情况柱状图 .商品房销售套数柱状图：0100020003000400050006000700080001月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 套商品房住宅非住宅 .商品房销售面积柱状图：01000002000003000004000005000006000007000008000009000001月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月平方米商品房住宅非住宅 .商品房销售价格柱状图：0100020003000400050006000700080001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月元/平方米商品房住宅非住宅 2）、）、房地产物业类型供求分析房地产物业类型供求分析 从不同物业类型的供求结构上看，多层和高层住宅仍是商品房供应和销售的主体，但在上半年新增的项目中，高层及小高层项目占到整体预售项目的 50%，不难发现，郑州市随着土地供应紧张及居民对于居住面积需求的日益增长，项目的高度都在拔高，这也是市场发展的合理趋势。非住宅商品房供过于求明显。截至 2023 年 6 月底，非住宅商品房空置面积为 45.21 万平方米，其中商业用房空置面积 36.61 万平方米，比 2023 年增长 29.31 万平方米，所占比重由去年同期的7.9%提高到 36.3%。出现这种情况，一方面是由于受商业地产高额的利润吸引，项目开发时较多地建设非住宅用房，近两年开发商大量投资大型商业物业、社区商铺，导致商业地产大量涌入市场，商场、写字楼售价较高引发消化不良，导致一年之内待销房较多，商业地产投资呈现出过热、过快的势头。3 3）、）、区域市场供求情况分析区域市场供求情况分析 从不同区域供求结构上看，中区、东区、西区和北区仍是中心城区商品房供应和销售的重要区域，4 区合计占市区供应总量的 77%，占销售总量的 81%，表白郑州市商品房整体上区域供求结构基本合理。在各区域当中，中区的供销比为 0.87：1，表白中心区仍是市民购房的首选，供不应求。北环以北区域商品住房供应过量，在中心城区各区域中空置面积最大（占中心城区住宅空置面积的 24%），且目前房地产开发存量土地最多（占中心城区住宅开发存量土地的 47.3%），而南区和西区市场需求较大，供应却局限性。4 4）、）、户型面积市场需求情况分析户型面积市场需求情况分析 从住房供应类型上，居民对普通住宅和经济合用房的需求占 85%，而目前市场上中低价位普通商品住房和经济合用房的有效供应为 70%，尚有一定差距；居民欲购房面积在 90120 平方米之间的超过 50%，而目前市场消费比例局限性 25%；相反 140 平方米以上的大面积高档住宅却相对过剩，空置面积占住宅总空置面积的 83.5%，表白中低价位、中小套型普通商品住宅和经济合用房供应相对局限性。5 5）、）、购房者来源地状况分析购房者来源地状况分析 成交客户中省内市外占 46%，这使郑州数年以市内居民购房为主的局面得以改写，郑州市的项目正吸引着周边城市的人们来郑州安家落户，这其中也涉及大量在郑州工作的外来人员。6）、）、购房者年龄和付款方式情况分析购房者年龄和付款方式情况分析 在商品房消费人群中，25-35 岁的客户占总体成交客户的 43%，购房人群渐趋年轻化，人们的购房观念不断转变，攒一辈子钱买房的人越来越少，62%的客户选择按揭贷款，房子是生活的必需品，在权衡租房与买房之后，中国人固有的“居者有其屋”观念加速了许多人买房的决定。7 7）、）、二手房销售情况分析二手房销售情况分析 2023 年前三季度，郑州市二手房完毕交易 12191 套，共计 105.53 万平方米，二手房均价为 2196 元/平方米。预计全年二手房可完毕交易 1.6 万套 140 万平方米。相信随着城市建设的不断加快，居民对于住房需求的不断增长，很多收入仍处在中低水平的客户会更加青睐二手房市场，因而郑州市二手房市场将会朝着更加繁荣的方向发展。3 3、郑州、郑州今明两年住房规划今明两年住房规划 1)、年终前争取公布两期经济房年终前争取公布两期经济房 2023 年建政策性保障住房 120 万平方米（其中经济合用住房 75 万平方米，国有困难公司运用自用土地集资建经济合用住房 35 万平方米，廉租住房 6 万平方米，周转住房 4 万平方米）。据透露，今年年终前争取再公布两期经济合用房房源，预计要有 2023 多套房子。2）、）、政策房：下半年建政策房：下半年建 120 万平方米万平方米 2023 年，郑州市住房建设总目的为 620 万平方米，在 2023 年年初拟定年度规模总量 550 万平方米的基础上，新增 70 万平方米。6 月 1 日前已实行 386 万平方米，6 月 1 日后住房建设目的为 234万平方米。计划建设商品住房 114 万平方米（其中限价商品住房 12 万平方米）；政策保障性住房（经济合用房、国有困难公司运用自用土地集资建经济合用住房、廉租住房、周转住房）120 万平方米。2023 年住房建设规模总量 700 万平方米，计划安排商品住房 560 万平方米（其中限价商品住房 140 万平方米）；政策性保障住房 140 万平方米。商品住房占总量的 60%，限价商品房占到总量的 20%，其余分别为廉租房、周转房等。国有困难公司运用自用土地集资建经济合用住房和房改危旧房改造 40 万平方米。3）、）、商品房：大多在东区北区商品房：大多在东区北区 东区和北区成为 2023 年下半年商品房发展的重点。东区有 8 个建设项目，占 37%；北区有 9 个建设项目，占 34%；南区占 24%；西区占 5%。为引导小户型发展，90 平方米以下住房面积占 70%的建设项目，将优先建设 102 万平方米。2023 年，东区（含郑东新区）建设商品住房 165 万平方米；南区建设商品住房 40 万平方米；西区建设商品住房 63 万平方米；北区建设商品住房 89 万平方米；中区建设商品住房 46 万平方米；高新技术开发区建设商品住房 11 万平方米；经济技术开发区建设商品住房 6 万平方米。4）、）、限价房：定在长江路南大学路东限价房：定在长江路南大学路东 为解决住房“夹心层”的问题，2023 年起，郑州初次推出限价商品房。在长江路南，大学路东，预计建设 12 万平方米。房子均价初步定为同地段商品房均价的 80%。2023 年，东区（含郑东新区）建设限价商品住房 20 万平方米；南区建设限价商品住房 13 万平方米；西区建设限价商品住房 35 万平方米；北区建设限价商品住房 46 万平方米。5）、）、经济合用房：以南区为主经济合用房：以南区为主 预计今明两年是经济合用房大丰收的一年，公开销售的数量会较多。今年下半年，有 13 处经济合用房开工建设，其中南区是经济合用房建设的重要方向，预计共 37 万平方米；西区、东区、北区分别是 20 万平方米、11 万平方米、7 万平方米。而 11 处国有困难公司运用自用土地建设经济合用房也在建设之中，西区则是建设最多的地方，共建设 846 万平方米，中区、北区、南区分别为 581 万平方米、465 万平方米、442 万平方米。这两种房子的户型所有要达成 90 平方米以下。2023 年，南区建设经济合用住房 20 万平方米；西区建设经济合用住房 23 万平方米；北区建设经济合用住房 30 万平方米；中区建设经济合用住房 3 万平方米；经济技术开发区建设经济合用住房3 万平方米；高新技术开发区建设经济合用住房 4 万平方米。6）、）、廉租房：分别在西区南区廉租房：分别在西区南区 为保障贫困家庭有房住，今年，郑州市初次开建了两处廉租房，面积都是 3 万平方米，分别位于西区和南区。西区在农业路以南，西环路以东。南区在城东路西，长江路两侧。户型也是规定 90平方米以下的占 100%。同时在长江路南、大学路东建设 4 万平方米的周转住房。2023 年，南区建设廉租住房 3 万平方米，周转住房 3 万平方米；西区建设周转住房 4 万平方米；北区建设廉租住房 4 万平方米，周转住房 3 万平方米。7）、建）、建房安排：七类项目优先开工房安排：七类项目优先开工 为保证规划顺利实行，郑州将结合公司只有资金和项目的前期准备情况，按照“七优先、九不准、三控制”的原则，优先安排 7 类建筑面积 90 平方米以下、住房比例超过 70%的项目开工，控制3 类项目开工。7 类优先安排的项目涉及：类优先安排的项目涉及：通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得国有土地使用证的项目；政府批准的城中村改造项目；收购、兼并破产公司的项目；成规模的旧城区改造项目；有开发实力（年开发能力在 10 万平方米以上）且销售信誉好（销售率在 90%以上）的房地产公司的项目；房地产开发扫尾的项目；土地闲置时间相对较长的项目。3 类控制开工的项目涉及：类控制开工的项目涉及：运用土地进行别墅和高档商品房建设的项目；运用房地产开发公司名义变相为单位职工集资建房的项目；建设规模小于 2 万平方米的项目。8）、廉租房扩大保障范围）、廉租房扩大保障范围 新规中，对广大低收入群体最佳的消息是，郑州市不仅减少了申请廉租房的门槛，还扩大了廉租房保障的范围。一方面是减少“低保”家庭申请廉租住房的条件，将现行“低保”家庭申请廉租住房的条件由人均住房建筑面积 12 平方米以下调整为 16 平方米以下，保障标准原则上不超过人均建筑面积 20 平方米。此外保障范围由现行“低保”家庭向人均月收入低于“最低工资标准”的家庭延伸。凡家庭人均月收入低于“最低工资标准”且人均住房建筑面积在 12 平方米以下，并符合郑州市人民政府规定的其他申请廉租房条件的家庭可以申请廉租住房，保障标准原则上不超过人均建筑面积 20 平方米。保障对象向市级以上劳动模范等先进人物延伸。在郑州市市级以上劳动模范等先进人物中，凡家庭人均月收入低于“最低工资标准”且人均住房建筑面积在 16 平方米以下，并符合郑州市人民政府规定的其他申请廉租房条件的家庭都可以申请廉租住房，保障标准原则上不超过人均建筑面积 25 平方米。(以上数据摘自郑州市房地产管理局发布信息)第二章第二章 项目区域市场分析项目区域市场分析 一、一、区域环境分析区域环境分析 1 1、区域界定、区域界定 依据本项目的地理位置、交通网络、商业分布等因素，对本项目所需重点分析的区域作范围界定，大约在以本项目为中心，半径 1.5 公里的范围内，北至黄河路，东至文化路，南至太康路，西至陇海铁路沿线。2 2、区域描述、区域描述 交通发达，市区两大主干道（金水路和南阳路）贯穿其中，十多条公交线路川行，且临近火车站和长途汽车站；但是交通的弊端也不可小视，这里的车流量较大，特别是到上下班高峰期，经常出现堵车的现象；市政配套齐全，拥有多家市政机构、医疗机构、金融机构和知名教学机构以及各大中型购物超市，生活配套相称完善；拥有人民公园和金水河滨河公园，是不可多得的自然景观及生态资源；居住氛围较浓，区域内拥有数十个规模不等的社区，其中涉及像天下城这样的大型高档社区，也有像优胜花园、城中央这样的中档社区。二、二、区域在售项目分析区域在售项目分析 区域内在售项目有住宅、商铺等，具体分析如下：1 1、住宅：住宅：该区域目前在售项目重要有：天下城三期、城中央一期、都市 A 座以及尚城国际花园等，具体分析如下：1 1）、）、住宅规模住宅规模 3.22.41.86.5012345678910天下城三期都市A座城中央一期尚城国际花园区域项目在售住宅规模比较（单位：万平方米）2 2）、物业类型）、物业类型 项目名称 物业类型 主力户型（）销售状况 天下城三期 住宅社区 四室三厅两卫 202-247 50%城中央一期 住宅社区 三室两厅两卫 140 95%都市 A 座 小户型高层楼 标准间 34-40 75%尚城国际花园 住宅社区 三室两厅两卫 140 四室两厅两卫 160 80%3 3）、价格范围）、价格范围 区域在售住宅价格区间（元区域在售住宅价格区间（元/平方米）平方米）300035004000450050005500600065007000天下城三期都市A座城中央一期尚城国际花园 4 4）、均价分布）、均价分布 区域在售住宅均价（元/平方米）410041004150620001000200030004000500060007000天下城三期都市A座城中央一期尚城国际花园 小结：小结：从规模上讲，天下城三期为该项目的封疆之作，三期总建虽 3.2 万，但该项目总体规模在 30 余万，属周边几个项目之最；城中央目前准备开发二期项目，总体规模也在 13 万左右；从项目定位上看，除了天下城为高档楼盘外，其他几个项目均为中档楼盘；销售策略上，各个项目都推崇自己的开发商品牌、社区景观、社区人文、环境配套等等，竞争升级到品牌、品质阶段；从销售价格上看，这些项目的售价除了天下城三期在 6000 多元/外，其他三个项目多在 36004700 元/之间，均价多在 4100 元/左右；从销售情况上看，天下城三期销售率虽 50%，但其开盘日期为 2023 年 9 月 25 日，在短短的不到两个月的时间内有 50%的销售业绩，也算不错；其他几个项目均属尾盘销售，整体销售情况都较好，这反映了本区域的市场认可度，也反映出了郑州目前房地产的健康发展态势；从物业类型看，均为小高层和高层结合；说明在土地日益稀缺的主城区，小高层和高层正逐步取代多层，成为居住的主流形态，被市民所接受；从户型设立上看，除了都市 A 座以 3040 平方米的标准间为主力户型外，其他项目基本为三房、四房、超大四房以及复式的组合，说明是以居家型客户为目的市场，整体的主力户型设立基本是三房：130140 平方米之间、四房：140160 平方米之间、超大四房：202247 平方米之间；从购房客户群看，本市的占 55、省内的占 45；本市的多为较高级的官员、成功商人以及为了子女能上重点中小学而选择在此购房的市民居多；其中，金水区占了 70；而省内客户群中，郑州周边市县的成功人士占大部分；而客户群的年龄基本在 3050 岁之间。2 2、商铺：、商铺：该区域内的在售商铺重要有：红场（清华园 SOHO 广场一期）、天下城三期沿街店面、尚城国际花园沿街店铺和城中央一期社区店等，具体分析如下：名称名称 店铺格局店铺格局 面积范围面积范围 （）主力面积主力面积 （）层高层高 （m m）开间范围开间范围 （m m）进深范围进深范围 （m m）售价范围售价范围 (元元/)销售率销售率 出租情况出租情况 红 场 1-6 层 5-30 15 各 3.6 3-4 3-5 3700-18000 30%20%天下城三期 沿街两层 170-310 200 共 7.45 6-7 15-20 12023 60%未交房 尚城国际花园 沿街两层 300-320 300 各 4.7 5-8 15-20 13500-15885 25%未交房 城中央一期 沿街一层 60-160 70 各 3.5 4-6 12-18 9500-10000 未售出 未出租 小结：小结：从商业的业态定位上看，除了红场定位为大型餐饮娱乐中心外，其他项目的商业均为社区沿街商业；销售方式上，基本以 1 带 2 层整体出售和单层出售为主，红场则以产权式商铺出售为主；商铺格局上，单层的开间一般在 47 米、进深一般在 1018 米；面积上，单层单间面积在 6070 之间、双层的一般在 200300 之间；价格方面，双层店面一般在 1202313000 元/之间，考虑到目前周边店面的租金基本在 5080 元/月左右，这个价格还是比较高的；销售去化上看，这几个项目的销售率都较低，重要因素是：红场项目，16 层的体量自身就较大，加上招商情况较差，从去年年终到目前才刚招了一家“如一坊豆捞”和一家小咖啡店，导致销售速度受较大的影响；尚城国际花园项目，前段时间商铺刚推出，虽位于黄河路旁，地理位置较优越，但定价偏高（15885 元/），销售受阻，后来做优惠活动将售价打 8.5 折（13500 元/）后，才勉强售出一套，销售率较低；城中央一期一层底商，由于所处位置较差，位于项目南面小巷，人流量较低，且近万元的售价让消费者望而却步。三、区域三、区域内写字楼、社区及沿街店铺情况内写字楼、社区及沿街店铺情况 1 1、写字楼：写字楼：该区域由于其地理位置的优越性、交通发达以及市政配套较完善等因素，区域内写字楼较多，但销售的项目较少，大都为对外出租的形式。下面就项目周边写字楼作分析，具体如下：小结：小结：整体而言，除了豫港大厦的软硬件配套较好、档次较高以外，其余几栋写字楼的档次一般，涉及物业管理、房龄、电梯数量较少以及装修情况等等；从面积上看，主力面积在 4070 平方米之间，基本上以单间或套间的形式，有部分可根据客户需要，自由分割；从租金上看，周边写字楼较上档次的租金在 1.11.2 元/天，较普通的租金在 0.70.8 元/天；项目项目 名称名称 项目项目 地址地址 规模规模 （）户数户数 （户）面积范围面积范围 （）主力面积主力面积（）租金租金 (元/天)租赁租赁 情况情况 汇商大厦 南阳路与岗杜北街交叉口东 共七层，其中一层为商业用房 90 3035 30 0.7 80%亚达大厦 南阳路与优胜北路交叉口东 共九层，其中一层为商业用房 176 4471 44 0.8 80%协和大厦 南阳路（金水区消防队旁）共七层，其中一层为商业用房 72 28100 53 87 1.1 60%合力大厦 欧凯龙 家具馆旁 共 19 层，其中 15 层为商业楼 210 50130 56 85 0.8 85%天恒商务 优胜南路与卫生路交叉口东 共七层，其中一层为商业用房 150 3040 36.5 1.1 60%清华园 SOHO 广场 大石桥旁 共 20 层，其中 16 层为商业楼 300 58152 71 0.8 70%豫港大厦 铭功路与太康路交叉口路东 共 26 层，其中 14 层为商业房 300 60200 100 1.2 95%从出租情况看，周边写字楼的出租情况较好，为 7080%；从销售状况看，仅清华园 SOHO 广场一期和豫港大厦部分写字间有对外出售，销售价格在 36003900 元/，清华园 SOHO 广场一期属尾盘销售，目前也仅剩几套，豫港大厦重要以对外出租为主，仅少数几间尚未出租的有出售。2 2、重要社区：、重要社区：该区域内社区及家属楼较多，其中以下面几个社区较规模，下面就这些社区作分析，具体如下：社区名称社区名称 位置位置 规模规模 建成建成 年份年份 入住率入住率 二手二手 房价房价 租金租金 范围范围 主力户型主力户型 和面积和面积 晖达优胜社区 优胜南路和南阳路交叉口向东 150 米 7 栋多层住宅社区 1998 年 90%25003000 元/m2 0.30.4 元/m2/天 两房80 m2 三房120 m2 中亨 1 号院 南阳路北 15 栋多层住宅社区 1996 年 90%25003000 元/m2 0.30.4 元/m2/天 两房80 m2 三房120 m2 中亨 2 号院 南阳路北 27 栋多层住宅社区 1998 年 90%25002800 元/m2 0.350.45 元/m2/天 三房110 m2 四房160 m2 优胜花园 优胜南路与海滩街交叉口 7 栋多层和 1 栋 13 层小高层共 451 套，总建 61000 m2 2023 年 98%38004000 元/m2 0.50.6 元/m2/天 两房100 m2 三房140 m2 新新公寓 东三街儿童医院向北100 米 3 栋多层公寓共 534 套，总建 21844 m2 2023 年 85%37004000 元/m2 0.6 元/平方米/天 单身公寓40 m2 天下城一、二期 优胜南路 1 号（省体育馆西侧）共八栋小高层及高层住宅楼 20232023 年 90%4500 5000 元/m2 0.70.8 元/m2/天 两房100 m2 三房140 m2 小结：小结：从社区建成年份上看，中亨 1、2 号院和晖达优胜社区均为上世纪九十年代兴建的，距今已有数十年的房龄，整体形象较差；而优胜花园、新新公寓以及天下城一、二期为近两年建成的商品房，整体档次较高；从物业类型看，初期建成的社区大都以多层为主，近两年开发的社区则以小高层和高层的结合；从户型分布上看，区域内社区从一房到大四房均有，但总体上还是以居家型的两房和三房居多，两房的面积在 80100 平方米之间，三房的面积在 110140 平方米之间；从二手房市场看，初期建成的社区的二手房价在 25003000 元/之间，而近两年开发的社区的二手房价在 37004000 元/之间，像天下城这样的高档社区的二手房价甚至达成近 5000 元/；从入住情况上看，由于本区域地理位置的优越性，周边社区的入住率较高，普遍达成 90%；从房屋租赁情况上看，这里的租金 0.30.8 元/天之间，视房龄、楼层数、装修情况、家居配置、周边环境的不同而有所区别；像中亨 1 号院两室一厅的房租在 600800 元/月，像天下城一期两室两厅的房租却达 18002023 元/月之间，差距是比较大的。3 3、沿街店铺：、沿街店铺：街道名称街道名称 店铺格局店铺格局 面积范围面积范围（）主主力面积力面积（）开间范围开间范围（m m）进深范围进深范围（m m）出租情况出租情况 租金范围租金范围（元（元/）重要经营业态重要经营业态 优胜北路 一层 15-400 150 4-8 12-15 90%50-80 婴幼儿用品、小吃店、大型餐饮连锁店 优胜南路 一层 15-50 40 3-5 5-12 95%50-70 生活配套、美容美发 南阳路 一层 10-50 25 3-4 6-12 95%70-80 生活配套、医疗器械、手机维修、内衣 卫生路 一层 10-30 20 3-4 4-8 90%30-50 生活配套、足疗保健 黄河路 一层 50-200 70-80 3.5-5 10-15 95%70-100 家居布艺、餐饮、美容美发 健康路 一层/两层 100-500 150 5-8 10-20 95%100-200 中高档服装服饰、运动器材 东三街 一层 20-100 30-50 3.5-6 8-10 90%50-70 生活配套、餐饮、服装服饰 小结：小结：整体而言，区域内沿街店铺重要为住宅底商和一些大型社区的沿街店铺，住宅底商的整体外部形象较差，门面参差不齐；而大型社区的沿街店铺（涉及天下城一、二期沿街店及优胜花园沿街店）则较整齐美观，且档次较高；从商业的经营业态上看，区域内的沿街店铺重要以生活配套、美容美发、大小型餐饮店、服装服饰为主，经营业态较丰富。区域内有郑州市知名的健康路名牌服装服饰及夜市一条街和优胜北路餐饮一条街；从店铺格局上看，基本上以单层店铺为主，开间一般在 35 米、进深一般在 612 米；面积上，根据经营业态的不同，规模小的面积一般在 2040 之间，规模大的面积一般在 150200 之间；从租金情况看，区域内商铺的租金范围一般在 5080 元/月，根据店铺所处的位置、大小、形象而有所不同；像健康路名牌服装服饰一条街上的租金大都在 200 元/月，而卫生路上的租金却只有 30 元/月，悬殊较大；从租赁情况上看，区域内店铺的承租率较高，基本上很少有空铺，这也和这里的人口密度较大、消费水平较高及租金水平适中有关。第三章、郑州高层住宅市场分析第三章、郑州高层住宅市场分析 一、一、高层住宅市场现状高层住宅市场现状 2023 年的高层住宅市场显得异常的兴旺繁荣。今年以来，郑州市场上出现的一些新盘大多以高层为主，特别是在市中心，比如建筑面积超过 30 万平方米的长城康桥华城、方圆创世、郑州国贸中心、银基王朝、鑫苑中央花园，以及非常国际、正弘旗等都是高层占绝大部分，甚至一些项目就是纯粹的高层。此外，长城康桥花园、名门世家、发展东郡、滨水带圣菲城、美景天城、富田太阳城、金色港湾王座点式高层、帝湖王府、仟禧 37、顺驰中央特区、中义阿卡迪亚、海逸名门、鑫苑国际城市花园等项目都有大量高层推出。现在，面对一个个高层大盘的不断涌现，高层住宅这一象征着城市化进程的建筑，在郑州这个中部崛起的领头城市里，正逐步取代多层，成为居住的主流形态。二、二、历年高层、小高层住宅市场供销分析历年高层、小高层住宅市场供销分析 2023 年，郑州的高层住宅共成交 16091 套、213.94 万平方米（57.69为高层、42.31为小高层），同比增长 30.15，延续了 2023 年以来的高速增长态势；市场份额为 40.12，同比增长 8.39 个百分点，延续了 2023 年以来的连续增长态势；从投放上说，高层也占保持了高速增长的态势。在2023 年投放占比达成52.51。总体销投基本平衡。相关数据显示，2023 年上半年新增项目中，高层及小高层项目占到整体预售项目的 50。今年上半年，郑州市高层、小高层住宅共成交 149.39 万平方米，与去年相比，增幅分别达 89.92与 38.17。今年上半年，高层、小高层所占市场销售份额分别达成 28.84、16.89。三、三、市场价格分析市场价格分析 2023 年高层、小高层成交均价为 3032 元/，其中高层为 3093 元/，小高层为 2972 元/，增幅比去年同期增长 5.83 个百分点，彻底扭转了 2023 年以来高层价格停滞不前甚至下滑的态势。2023 年各住宅物业价格同比都有上升，由于高层的供应量大幅上涨，而多层产品供应减少等因素，高层的价格上涨速度比多层较为缓慢。四、四、户型面积分析户型面积分析 2023 年高层、小高层住宅平均单套面积 133 平方米，单套总价 41 万元。高层住宅面积2001-2005年销售结构图高层住宅面积2001-2005年销售结构图0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%2001年2002年2003年2004年2005年2001年2001年0.15%0.15%5.57%5.57%14.57%14.57%13.14%13.14%40.89%40.89%25.55%25.55%2002年2002年14%14%7%7%10%10%20%20%33%33%16%16%2003年2003年20%20%12%12%10%10%20%20%21%21%17%17%2004年2004年15.79%15.79%14.67%14.67%12.96%12.96%18.13%18.13%20.64%20.64%17.81%17.81%2005年2005年19.77%19.77%17.23%17.23%15.78%15.78%18.05%18.05%17.42%17.42%11.76%11.76%80平米以下80平米以下80-120平米80-120平米 120-140平米120-140平米 140-160平米140-160平米 160-190平米160-190平米190以上190以上 从以上图表可以很清楚地看出大套户型占比有走低的趋势。80-120 平方米的小户型占比逐年上升；单套 120-160 的面积最受欢迎。由以上图表可以很清楚的分析出 2023 年的户型结构特性：三房是主流户型，占总体的 40.25，另一方面为四房、两房。五房、六房单位所占比例微乎其微。2023 年三房二厅的销售出现了更多的比例，说明消费者对住房的多功能性及舒适度地规定有了进一步的提高。公寓型一房住宅所占比例不容忽视。特别是 2023 年下半年以来市场上涌现出大批量的小户型高层公寓，如：名门盛世、假如爱、都市 A 座、米兰阳光等纯小户型项目，尚有郑州国贸中心、长城康桥华城、鑫苑中央花园、建业置地广场等综合性社区的大体量公寓项目，再加上一些多层公寓项目，如此大规模的小户型住宅集中放量，在目前的市场上消化有一定的难度。五、五、购房人群特性分析购房人群特性分析 从上表看出：1、2023 年的高层、小高层住宅购房人群中，大部分为外地人士，占 52.68。2、各地方人群购房平均单套面积相差不大，省内市外人士购房平均面积略低。3、从单价上讲，郑州市内人群购房单价略低，省外购房人群购房单价最高。4、境外人士在郑州购房重要是高层物业，且均价及面积都较高。2005年高层物业各类人群购买占比情况年高层物业各类人群购买占比情况省外8%郊县10%单位2%其它3%境外0%省内市外33%郑州市44%2005年小高层物业各类人群购买占比情况年小高层物业各类人群购买占比情况省外7%郑州市41%郊县10%单位1%省内市外39%境外0%其它2%高层的购买人群及有高层住宅购买意愿的购房者以中青年人士为主，业主多为 3040 岁年龄段。购买高层住宅的消费群普遍受过高等教育，大专以上学历占的比重较高。六、六、高层住宅购买抗性分析高层住宅购买抗性分析 单从供应上讲，随着城市土地的日益稀缺，高层住宅主导此后楼市应当是不容置疑的。但从需求上看，高层住宅能否主导市场则尚有诸多因素的限制。现阶段，虽然对于高层的高品质和高价位，人们比较认可，但尚有很大一部分人对高层住宅存有偏见，一定限度的患有“恐高症”。从而在某些楼盘出现了多层住宅的房价比小高层的贵，小高层的比高层贵的现象。分析其因素如下：1、固有的居住形态及居住习惯的影响，购房者缺少高层体验。对于许多购房者来说，以前从未住过高层，因而主线就不了解高层住宅的全新生活，而全新的居住理念的形成，要在一定范围内普及，需要一个时间过程。2、由于建筑形式自身的限制，高层住宅的得房率不高，重要体现在电梯和设备及公