![点击分享此内容可以赚币 分享](/master/images/share_but.png)
宏益华集团郑州优胜北路项目市场策划报告.doc
《宏益华集团郑州优胜北路项目市场策划报告.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《宏益华集团郑州优胜北路项目市场策划报告.doc(52页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、 宏益华集团宏益华集团 郑州优胜北路项目郑州优胜北路项目 市场策划报告市场策划报告 (中国)机构中原分支机构(中国)机构中原分支机构 20232023 年年 1111 月月 2828 日日 宏益华集团郑州优胜北路宏益华集团郑州优胜北路项目项目市场策划报告市场策划报告 前言:前言:受“厦门宏益华集团公司”委托,我机构市场部就贵司“受“厦门宏益华集团公司”委托,我机构市场部就贵司“郑州优胜北路郑州优胜北路项目”的市场开发定位项目”的市场开发定位对郑州市的地产项目及商业经济环境进行了调查研究,并对郑州对郑州市的地产项目及商业经济环境进行了调查研究,并对郑州市与项目同质、同区域内的重要在售和新开发项目
2、进行调研分析。市与项目同质、同区域内的重要在售和新开发项目进行调研分析。通过对大环境市场分析与研讨、郑州城市概况分析、城市地产开发环境分析、房地产开发市场现状以及对项目地块的通过对大环境市场分析与研讨、郑州城市概况分析、城市地产开发环境分析、房地产开发市场现状以及对项目地块的 SWOTSWOT 分析等等,初步设定产品的市场定分析等等,初步设定产品的市场定位方位方向以及产品规划的基本建议,藉此,以能提供有助于项目开发的可参考市场资讯而倍感荣幸,并衷心感谢向以及产品规划的基本建议,藉此,以能提供有助于项目开发的可参考市场资讯而倍感荣幸,并衷心感谢厦门宏益华集团公司厦门宏益华集团公司各位领导的大力支
3、持和帮助!各位领导的大力支持和帮助!本次市场调研重要的分析课题有:本次市场调研重要的分析课题有:市场环境的调研市场环境的调研 分析市场开发前景(经济发展状况);分析市场开发前景(经济发展状况);房地产开发环境调查房地产开发环境调查 分析城市房地产发展开发空间;分析城市房地产发展开发空间;重要地产开发项目调研重要地产开发项目调研 分析市场开发限度及竞争情况,借鉴成功和失败项目经验;分析市场开发限度及竞争情况,借鉴成功和失败项目经验;分析定位产品分析定位产品 探讨项目定位方向、产品定位建议和开发的其它思绪。探讨项目定位方向、产品定位建议和开发的其它思绪。目目 录录 第一章、第一章、郑州市房地产市场
4、环境分析郑州市房地产市场环境分析4 4 第二章、项目区域市场分析第二章、项目区域市场分析1414 第三章、郑州在售高层(高档)项目分析第三章、郑州在售高层(高档)项目分析2222 第四章、区域重点个案分析第四章、区域重点个案分析3030 第五章、项目分析第五章、项目分析3434 第六章、第六章、项目市场定位及目的市场分析项目市场定位及目的市场分析4242 第七章、产品规划建议第七章、产品规划建议4646 第一章第一章 郑州市房地产市场环境分析郑州市房地产市场环境分析 一、一、郑州市概况郑州市概况 郑州市地处中华腹地,为河南省省会,省政治、经济、文化中心,位于河南省中部偏北,北临黄河,西依嵩山,
5、东、南接黄淮平原。全市总面积 7446.2 平方公里,其中市区面积 1010.3 平方公里,2023 年建成区面积 262 平方公里。现辖 6 区 5 市 1 县:金水区、二七区、中原区、管城区、惠济区、上街区、巩义市、登封市、荥阳市、新密市、新郑市、中牟县。全市总人口 700 余万人,城乡人口近 400 万人,中心城区人口 348 万人(涉及暂住人口)。城市历史城市历史 郑州是国家历史名城,“中国八大古都”之一,曾 5 次为都(夏、商、管、郑、韩),8 代为州(隋、唐、五代、宋、金、元、明、清)。自然资源自然资源 郑州煤矿总储量 50 亿吨,居全省第一位,耐火粘土品种齐全,储量达 1 亿吨,
6、占全省储量的一半;铝土矿储量 1 亿吨,占全省的 30,天然油石矿质优良,是全国最大的油石基地之一。城市交通城市交通 郑州处在我国交通大十字架的中心位置,拥有陇海、京广铁路,107、310 国道,京珠、连霍高速公路,新郑国际机场与国内外 30 多个城市通航,拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货品转运站,一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各一个,货品可在郑州联检封关直通国外,已经成为一个铁路、公路、航空兼具的综合性交通枢纽。工业经济工业经济 郑州拥有工业公司 5 万多家,分跨 100 多个工业门类,以铝、汽车、食品、纺织等为主导产业,是全国纺织、冶金建材工业基地,氧化铝产量占全国一半左右。2
7、023 年全年所有工业完毕增长值759.7 亿元,比上年增长 20.8%。商贸经济商贸经济 郑州是国务院拟定的 3 个商贸中心试点城市之一,拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场,年成交额超亿元的就有 30 多家。消费品市场繁荣活跃,2023 年全年社会消费品零售总额 706.7 亿元,比上年增长 14.5%。商贸城建设进一步加快,年末全市共有批零贸易住宿餐饮业网点 16 万个,商品交易市场 359 个,批零贸易公司商品销售总额 1166.3 亿元,商品交易市场销售总额 643.5 亿元。经济形势经济形势 近几年郑州市经济增长率呈上升趋势,预计未来几年都将保持较好的增长
8、势头。郑州市历年 GDP 增幅:2023 年 10.7、2023 年 10.9、2023 年 14.7、2023 年 15.5、2023 年 15.8;2023 年郑州完毕国民生产总值为 1650 亿元,同比增长 15.8;2023 年全市在岗职工平均工资 16694 元,比上年增长 11.1%,市区城乡居民人均可支配收入 10977 元,同比上涨 13.6%。旅游资源旅游资源 郑州的旅游资源比较丰富,有轩辕黄帝故里、裴李岗文化遗址、大河村遗址、夏都阳城遗址、商城遗址等上古时期的历史遗迹,而以黄河游览区为主的黄河历史文化旅游区和以少林寺、嵩山国家森林公园为主的嵩山风景名胜区也给郑州增添了无穷的
9、魅力。远景规划远景规划 按照河南省委、省政府和郑州市委、市政府的规定,郑州规划到“十一五”末实现经济总量 3050 亿元,城市建成区面积 350 平方公里,市区人口 420 万;到 2023 年,实现经济总量 6700 亿元,城市建成区面积 500 平方公里,市区人口 500 到 600 万。随着国家“中部崛起战略”的实行和郑州城市发展规划的贯彻,郑州将逐步发展成为具有中原文化特色的社会主义现代化商贸城市和全国区域性中心城市。2 2、20232023 年郑州市房地产发展状况分析年郑州市房地产发展状况分析 1 1)、整体概述及图表分析:)、整体概述及图表分析:具体如下图:郑州市具体如下图:郑州市
10、 2023 年年 110 月份商品房销售情况柱状图月份商品房销售情况柱状图 .商品房销售套数柱状图:0100020003000400050006000700080001月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 套商品房住宅非住宅 .商品房销售面积柱状图:01000002000003000004000005000006000007000008000009000001月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月平方米商品房住宅非住宅 .商品房销售价格柱状图:0100020003000400050006000700080001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月元/平方米商品房住宅非住宅 2)、
11、)、房地产物业类型供求分析房地产物业类型供求分析 从不同物业类型的供求结构上看,多层和高层住宅仍是商品房供应和销售的主体,但在上半年新增的项目中,高层及小高层项目占到整体预售项目的 50%,不难发现,郑州市随着土地供应紧张及居民对于居住面积需求的日益增长,项目的高度都在拔高,这也是市场发展的合理趋势。非住宅商品房供过于求明显。截至 2023 年 6 月底,非住宅商品房空置面积为 45.21 万平方米,其中商业用房空置面积 36.61 万平方米,比 2023 年增长 29.31 万平方米,所占比重由去年同期的7.9%提高到 36.3%。出现这种情况,一方面是由于受商业地产高额的利润吸引,项目开发
12、时较多地建设非住宅用房,近两年开发商大量投资大型商业物业、社区商铺,导致商业地产大量涌入市场,商场、写字楼售价较高引发消化不良,导致一年之内待销房较多,商业地产投资呈现出过热、过快的势头。3 3)、)、区域市场供求情况分析区域市场供求情况分析 从不同区域供求结构上看,中区、东区、西区和北区仍是中心城区商品房供应和销售的重要区域,4 区合计占市区供应总量的 77%,占销售总量的 81%,表白郑州市商品房整体上区域供求结构基本合理。在各区域当中,中区的供销比为 0.87:1,表白中心区仍是市民购房的首选,供不应求。北环以北区域商品住房供应过量,在中心城区各区域中空置面积最大(占中心城区住宅空置面积
13、的 24%),且目前房地产开发存量土地最多(占中心城区住宅开发存量土地的 47.3%),而南区和西区市场需求较大,供应却局限性。4 4)、)、户型面积市场需求情况分析户型面积市场需求情况分析 从住房供应类型上,居民对普通住宅和经济合用房的需求占 85%,而目前市场上中低价位普通商品住房和经济合用房的有效供应为 70%,尚有一定差距;居民欲购房面积在 90120 平方米之间的超过 50%,而目前市场消费比例局限性 25%;相反 140 平方米以上的大面积高档住宅却相对过剩,空置面积占住宅总空置面积的 83.5%,表白中低价位、中小套型普通商品住宅和经济合用房供应相对局限性。5 5)、)、购房者来
14、源地状况分析购房者来源地状况分析 成交客户中省内市外占 46%,这使郑州数年以市内居民购房为主的局面得以改写,郑州市的项目正吸引着周边城市的人们来郑州安家落户,这其中也涉及大量在郑州工作的外来人员。6)、)、购房者年龄和付款方式情况分析购房者年龄和付款方式情况分析 在商品房消费人群中,25-35 岁的客户占总体成交客户的 43%,购房人群渐趋年轻化,人们的购房观念不断转变,攒一辈子钱买房的人越来越少,62%的客户选择按揭贷款,房子是生活的必需品,在权衡租房与买房之后,中国人固有的“居者有其屋”观念加速了许多人买房的决定。7 7)、)、二手房销售情况分析二手房销售情况分析 2023 年前三季度,
15、郑州市二手房完毕交易 12191 套,共计 105.53 万平方米,二手房均价为 2196 元/平方米。预计全年二手房可完毕交易 1.6 万套 140 万平方米。相信随着城市建设的不断加快,居民对于住房需求的不断增长,很多收入仍处在中低水平的客户会更加青睐二手房市场,因而郑州市二手房市场将会朝着更加繁荣的方向发展。3 3、郑州、郑州今明两年住房规划今明两年住房规划 1)、年终前争取公布两期经济房年终前争取公布两期经济房 2023 年建政策性保障住房 120 万平方米(其中经济合用住房 75 万平方米,国有困难公司运用自用土地集资建经济合用住房 35 万平方米,廉租住房 6 万平方米,周转住房
16、4 万平方米)。据透露,今年年终前争取再公布两期经济合用房房源,预计要有 2023 多套房子。2)、)、政策房:下半年建政策房:下半年建 120 万平方米万平方米 2023 年,郑州市住房建设总目的为 620 万平方米,在 2023 年年初拟定年度规模总量 550 万平方米的基础上,新增 70 万平方米。6 月 1 日前已实行 386 万平方米,6 月 1 日后住房建设目的为 234万平方米。计划建设商品住房 114 万平方米(其中限价商品住房 12 万平方米);政策保障性住房(经济合用房、国有困难公司运用自用土地集资建经济合用住房、廉租住房、周转住房)120 万平方米。2023 年住房建设规
17、模总量 700 万平方米,计划安排商品住房 560 万平方米(其中限价商品住房 140 万平方米);政策性保障住房 140 万平方米。商品住房占总量的 60%,限价商品房占到总量的 20%,其余分别为廉租房、周转房等。国有困难公司运用自用土地集资建经济合用住房和房改危旧房改造 40 万平方米。3)、)、商品房:大多在东区北区商品房:大多在东区北区 东区和北区成为 2023 年下半年商品房发展的重点。东区有 8 个建设项目,占 37%;北区有 9 个建设项目,占 34%;南区占 24%;西区占 5%。为引导小户型发展,90 平方米以下住房面积占 70%的建设项目,将优先建设 102 万平方米。2
18、023 年,东区(含郑东新区)建设商品住房 165 万平方米;南区建设商品住房 40 万平方米;西区建设商品住房 63 万平方米;北区建设商品住房 89 万平方米;中区建设商品住房 46 万平方米;高新技术开发区建设商品住房 11 万平方米;经济技术开发区建设商品住房 6 万平方米。4)、)、限价房:定在长江路南大学路东限价房:定在长江路南大学路东 为解决住房“夹心层”的问题,2023 年起,郑州初次推出限价商品房。在长江路南,大学路东,预计建设 12 万平方米。房子均价初步定为同地段商品房均价的 80%。2023 年,东区(含郑东新区)建设限价商品住房 20 万平方米;南区建设限价商品住房
19、13 万平方米;西区建设限价商品住房 35 万平方米;北区建设限价商品住房 46 万平方米。5)、)、经济合用房:以南区为主经济合用房:以南区为主 预计今明两年是经济合用房大丰收的一年,公开销售的数量会较多。今年下半年,有 13 处经济合用房开工建设,其中南区是经济合用房建设的重要方向,预计共 37 万平方米;西区、东区、北区分别是 20 万平方米、11 万平方米、7 万平方米。而 11 处国有困难公司运用自用土地建设经济合用房也在建设之中,西区则是建设最多的地方,共建设 846 万平方米,中区、北区、南区分别为 581 万平方米、465 万平方米、442 万平方米。这两种房子的户型所有要达成
20、 90 平方米以下。2023 年,南区建设经济合用住房 20 万平方米;西区建设经济合用住房 23 万平方米;北区建设经济合用住房 30 万平方米;中区建设经济合用住房 3 万平方米;经济技术开发区建设经济合用住房3 万平方米;高新技术开发区建设经济合用住房 4 万平方米。6)、)、廉租房:分别在西区南区廉租房:分别在西区南区 为保障贫困家庭有房住,今年,郑州市初次开建了两处廉租房,面积都是 3 万平方米,分别位于西区和南区。西区在农业路以南,西环路以东。南区在城东路西,长江路两侧。户型也是规定 90平方米以下的占 100%。同时在长江路南、大学路东建设 4 万平方米的周转住房。2023 年,
21、南区建设廉租住房 3 万平方米,周转住房 3 万平方米;西区建设周转住房 4 万平方米;北区建设廉租住房 4 万平方米,周转住房 3 万平方米。7)、建)、建房安排:七类项目优先开工房安排:七类项目优先开工 为保证规划顺利实行,郑州将结合公司只有资金和项目的前期准备情况,按照“七优先、九不准、三控制”的原则,优先安排 7 类建筑面积 90 平方米以下、住房比例超过 70%的项目开工,控制3 类项目开工。7 类优先安排的项目涉及:类优先安排的项目涉及:通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得国有土地使用证的项目;政府批准的城中村改造项目;收购、兼并破产公司的项目;成规模的旧城区改造项目;有开发实力(年开
22、发能力在 10 万平方米以上)且销售信誉好(销售率在 90%以上)的房地产公司的项目;房地产开发扫尾的项目;土地闲置时间相对较长的项目。3 类控制开工的项目涉及:类控制开工的项目涉及:运用土地进行别墅和高档商品房建设的项目;运用房地产开发公司名义变相为单位职工集资建房的项目;建设规模小于 2 万平方米的项目。8)、廉租房扩大保障范围)、廉租房扩大保障范围 新规中,对广大低收入群体最佳的消息是,郑州市不仅减少了申请廉租房的门槛,还扩大了廉租房保障的范围。一方面是减少“低保”家庭申请廉租住房的条件,将现行“低保”家庭申请廉租住房的条件由人均住房建筑面积 12 平方米以下调整为 16 平方米以下,保
23、障标准原则上不超过人均建筑面积 20 平方米。此外保障范围由现行“低保”家庭向人均月收入低于“最低工资标准”的家庭延伸。凡家庭人均月收入低于“最低工资标准”且人均住房建筑面积在 12 平方米以下,并符合郑州市人民政府规定的其他申请廉租房条件的家庭可以申请廉租住房,保障标准原则上不超过人均建筑面积 20 平方米。保障对象向市级以上劳动模范等先进人物延伸。在郑州市市级以上劳动模范等先进人物中,凡家庭人均月收入低于“最低工资标准”且人均住房建筑面积在 16 平方米以下,并符合郑州市人民政府规定的其他申请廉租房条件的家庭都可以申请廉租住房,保障标准原则上不超过人均建筑面积 25 平方米。(以上数据摘自
24、郑州市房地产管理局发布信息)第二章第二章 项目区域市场分析项目区域市场分析 一、一、区域环境分析区域环境分析 1 1、区域界定、区域界定 依据本项目的地理位置、交通网络、商业分布等因素,对本项目所需重点分析的区域作范围界定,大约在以本项目为中心,半径 1.5 公里的范围内,北至黄河路,东至文化路,南至太康路,西至陇海铁路沿线。2 2、区域描述、区域描述 交通发达,市区两大主干道(金水路和南阳路)贯穿其中,十多条公交线路川行,且临近火车站和长途汽车站;但是交通的弊端也不可小视,这里的车流量较大,特别是到上下班高峰期,经常出现堵车的现象;市政配套齐全,拥有多家市政机构、医疗机构、金融机构和知名教学
25、机构以及各大中型购物超市,生活配套相称完善;拥有人民公园和金水河滨河公园,是不可多得的自然景观及生态资源;居住氛围较浓,区域内拥有数十个规模不等的社区,其中涉及像天下城这样的大型高档社区,也有像优胜花园、城中央这样的中档社区。二、二、区域在售项目分析区域在售项目分析 区域内在售项目有住宅、商铺等,具体分析如下:1 1、住宅:住宅:该区域目前在售项目重要有:天下城三期、城中央一期、都市 A 座以及尚城国际花园等,具体分析如下:1 1)、)、住宅规模住宅规模 3.22.41.86.5012345678910天下城三期都市A座城中央一期尚城国际花园区域项目在售住宅规模比较(单位:万平方米)2 2)、
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 宏益华 集团 郑州 优胜 项目 市场策划 报告
![提示](https://www.zixin.com.cn/images/bang_tan.gif)
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【天****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【天****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。