江南项目前期策划报告.doc

江南项目前期策划报告

1 市场调研分析
1.1 南宁市宏观经济环境研究
1.1.1 南宁市宏观经济概况
南宁作为广西民族自治区政治、经济、文化、金融、信息中心，是全区经济最具活力及外向限度最高的城市。南宁市对外开放积极灵活，市政府鼓励外商投资公司以各种方式来南宁合作，不仅享受国家给予的沿海、沿边地区对外开放优惠政策，并且还能享受西部省区和少数民族自治区的特殊政策，给予外来投资者最大的方便和实惠；近年来南宁市引资力度大，对于经济增长起到很大的拉动作用。
下面将通过对南宁市的相关经济指标进行分析，以此来研究南宁市的宏观经济情况：
（1） 国内生产总值（GDP）
——近年来增长趋势明显加快，进入高速发展期。

南宁的经济一直以来都呈现稳步发展的趋势，但从2023年开始，进入一个高速发展期，近两年来，平均增长速度在10-15%，随着着经济的高速发展，房地产的发展前景极为看好。

（2） 城乡居民人均可支配收入
——南宁市城乡居民人均收入稳步增长，生活质量逐渐提高。

居民收入不断提高，并且2023-2023年，提高幅度明显增快，与此相适应，居民改善居住条件的欲望增强，这为南宁市房地产市场需求的连续增长打下了坚实的基础。

1.1.2 南宁市城市发展规划
(1) 中心城市形象以及中心城市效应已经开始日益凸现
——南宁的总体城市定位为西南地区最具经济活力和开发潜能的中心城市
2023年，经国务院批准，南宁市行政区划调整为六个城区和六个县，分别是兴宁区、青秀区、江南区、西乡塘区、邕宁区和良庆区六个城区，武鸣、横县、马山、宾阳、隆安、上林六个县，总面积22295平方公里，居住着壮、苗、回、瑶等36个少数民族，总人口为634.43万人，其中，市区人口为244.1万人。为发明良好的投资、生活环境，南宁市依托资源和环境优势，加强城市建设，进一步完善基础设施，提高政府办事效率，增强城市竞争能力和聚集力，努力把南宁建成为西南地区最具经济活力和开发潜能的中心城市。

(2) 近几年城市规划的方向是东向和南向，江南区将形成一个以点带面、由中心向四周环行辐射的发展趋势。
通过近十年的开发建设，琅东、凤岭新区城建用地已渐近饱和，而江南区已经成为南宁市6大区域中仅次于青秀区的心仪楼盘，在吴圩、苏圩等新划归江南区的区域之后，江南区将继续成为房地产市场的“黄金区域”，并以点带面，由邕江桥头板块和白沙大道板块向四周辐射。

1.1.3 最新政策调整对南宁房地产行业发展的影响
■ “国八条”政策
一是强化规划调控，改善商品房结构。（略）
二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。（略）
三是加强对普通商品住房和经济合用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济合用住房价格要严格实行政府指导价。
四是完善城乡廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。（略）
五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。
六是加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。
七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严厉查处违法违规销售行为。
八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。

小结： 国八条的重点是克制房地产投资过热，控制房地产的价格泡沫，调节房地产的结构供需矛盾。但南宁房产市场目前还处在上升阶段，不同于北京、上海、杭州等房地产热点城市，房产新政的出台，对于南宁房地产市场影响极小。虽然对南宁购房者的心态产生一定的作用，致使购房市民观望心态开始上升，但受整体供求影响，南宁楼市并不会沉寂太久，相信在近段观望期以后又将迎来一个新的发展期。

1.2 南宁市房地产总体发展趋势分析
1.2.1 南宁市商品房供求关系分析
■ 南宁市房地产市场供应与需求现状分析

(1) 根据上图显示，2023年一季度全市批准预售面积放量较为温和，二季度稍有回落但到了第三季度呈放量态势上升，全年300万平米的预售面积刚好达成政府预期中的目的，而到了2023年第1季度，南宁的商品房预售则创了历史同期新高。
(2) 2023年第1季度，南宁的商品房预售创历史新高，根据历史数据记载，季节的交易总量与全年的交易总量有着较为相似的发展节拍，因此，以第1季度的交易总量也可大体静态地体现年交易总量的大体范围。除2023第1季度预售面积略大于销售面积外，其余各季度的销售量均大于预售面积，整体供求状况在去年也较为畅旺。

■ 南宁市房地产市场供求状况预测
南宁的城市发展刚进入一个快速的发展期，与此相相应的是旧城的拆迁改造、本地居民对住房品质的需求提高，以及因城市知名度的提高而吸引来的投资者等众多因素，由此刺激市场需求度的拉升，需求量仍然会呈现不断上升的趋势，求大于供应或供求基本持平将是南宁房地产市场未来几年的重要特性。

1.2.2 南宁市商品房价格走势分析——整体保持增长的趋势

小结：由上图可见，从 2023年到2023年第1季度南宁市的商品房销售价格基本上保持稳步增长，增长幅度在5-10%。出现价格回落的是在2023年，当时由于江南区大量的低价房供应，拉低了整个成交价位，随着其它区域的供应量的增多，上述情况在2023年得到扭转，继续保持上扬的趋势。

1.2.3 南宁市各区域房地产现状扫描及分析
2023年，经国务院批准，南宁市行政区划调整为六个城区和六个县，分别是兴宁区、青秀区、江南区、西乡塘区、邕宁区和良庆区六个城区，以下则以各行政区域来进行区域分析。
（1） 重要区域概况及居住价值分析
目前，在南宁市的房地产市场，具有较强竞争力的区域重要是西乡塘区、青秀区、江南区、良庆区，且这四个区域的重要板块与本项目的可比性较强，因此下面针对这四个区域做进一步的分析。
■ 青秀区——该区拥有优越的地理位置和自然环境，区位优势显著，在目前南宁市六大城区中，城区环境和发展前景最被看好。
² 生态环境：青秀山和石门森林公园所在地，并座拥邕江东，环境较佳；
² 城市规划：近几年城市规划的方向是向东向南，青秀区的3大板块琅东板块，凤岭板块尚有仙葫板块都是城市规划的重点，未来几年的开发力度将继续增长；
² 交通条件：拥有横贯南宁市东西走廊的主干道民族大道以及南北座向的环城高速，交通最为便利；
² 居住氛围：随着近几年的市政的利好和城市规划的导向，该区已经形成一定规模的居住人口，居住氛围仅次于西乡塘区；
² 商业配套：南宁国际会展中心、体育中心、文化中心均在该区，并拥有多条繁华的商业街，商业配套最为成熟；
² 升值潜力：现均价约3300元/㎡，近年及此后几年内南宁市房地产发展的重点，升值潜力大。

■ 江南区——南宁市轻纺、化工、制糖、机械、建材、电子、饲料加工业等工业的重要基地。
² 生态环境：南宁市3个工业园所在地，工厂众多，环境较差。
² 城市规划：2023年开始城市规划南拓的重点，邕江桥头板块和白沙大道板块近年来发展迅猛；
² 交通条件：拥有交通主干道白沙大道和江南路，交通条件良好，仅次于青秀区；
² 居住氛围：该区重要为工业区，居住氛围不浓，但近几年入住的人口增多，情况有所改观；
² 商业配套：该区的生活配套、商业配套和娱乐配套都比较落后，有待完善；
² 升值潜力：近几年城市建设的重点，现均价约2550元/㎡，升值空间较大。

■ 西乡塘区——地区空间广阔、耕地面积多、人口众多，随着经济实力的不断增强，将会成为首府的“西部明珠”。
² 生态环境：环境相对一般，除了靠近南宁市动物园的高新板块环境较佳外，其他的两个板块永新板块则比较一般，城北板块是旧城区所在地，生态环境则较差。
² 城市规划：该区相思湖流域地处邕江上游，具有良好的自然环境和人文条件，市政府将把它建设成集教育、文化、旅游、生态、经济发展为一体的多功能大学城和科技产业城；
² 交通条件：拥有南北座向的环城高速秀厢大道，以及北湖路明秀路等交通要道，交通较为为便利；
² 居住氛围：人口众多，邻里关系密切，居住氛围最浓；
² 商业配套：该区为老城区，生活配套基本齐全，但商业配套等有待完善；
² 升值潜力：现均价约2600元/㎡，升值空间一般，但将较为保值。

■ 良庆区——南宁市辖区面积最大的城区，大交通较为便利，农业发达。
² 生态环境：处在南宁郊区，环境较佳。
² 城市规划：2023年开始城市规划南拓的重点，靠近白沙大道一带将是近几年开发的重点；
² 交通条件：处在郊区，交通不甚便利；
² 居住氛围：以村民居多，有一定的居住氛围；
² 商业配套：处在郊区，商业配套落后；
² 升值潜力：房价最为便宜，现均价约1950元/㎡，有一定的升值潜力，但由于地处偏远， 升值空间但比不上其他三个区。

（2） 各区域竞争分析
根据上述的分析，我们给这四个区域的居住价值评分，最高为“★★★★★”，最低为“★”。
重要指标
区域

西乡塘区
青秀区
江南区
良庆区
生态环境
★★★★
★★★★★
★★
★★★
城市规划
★★★
★★★★★
★★★★
★★
交通条件
★★★
★★★★★
★★★★
★★
居住氛围
★★★★★
★★★★
★★★
★★
商业配套
★★★★
★★★★★
★★★
★★
升值潜力
★★★
★★★★★
★★★★
★★

小结：由于青秀区得天时及地利众优势于一身，故所开发的物业属高端产品适合开发高档写字楼、公寓以及大型商业物业；江南区及西乡塘区由于区域定位为城市副中心所开发的物业将处“金子塔”的塔身位置，适合开发中档住宅公寓、配套商业以及少量的高端产品以满足整个区域的需求及现状；而良庆区由于地处城市边沿地带，故所开发的物业将定位在“金子塔”的塔底部分，为纯居住型的住宅物业，在配以少量的自足型商业配套。
综合以上的区域概况与区域价值的分析，我们可以看出项目所在区域江南区与其他三个具有较强市场竞争力的区域相比，优势在于：
（1） 交通便利。江南区是南宁市水、陆、空的交通枢纽和南宁市作为大西南出海通道和枢纽城市的重要门户，同时是广西最大的商品流通地。
（2） 区域房产价格具有竞争力。房产价格相对于青秀区来说比较便宜，与西乡塘区的房产价格较为接近，假如产品上有所突破、性价比高的话，竞争力将强不少。
（3） 升值潜力较大，自住投资两相宜。江南区近年随着市政的利好，成为城市规划的重点，经济连续增长，房地产业也发展迅猛，已经出现了锦绣江南与金康天和人家等代表性楼盘，该区域未来几年房地产将继续稳步增长，房价有较大升值空间。
（4） 城区功能的转变，成为仅次于青秀区的“黄金区域”。目前江南区的性质正由工业区改变为居住区，逐渐改变别的城区对江南区的见解，这样有助于吸引别的城区居民来江南区入住，形成一定的跨区域购买效应。

1.3 江南区房地产市场分析
1.3.1 江南区区域概况
（1） 城区概况：地区宽广，土地资源丰富。江南区位于珠江支流邕江的南岸，是南宁市“一城两岸”的半壁江山，占地1154平方公里，人口40.2万人，辖有江南街道办事处、福建园街道办事处，以及那洪和沙井镇两镇，是上世纪50年代末60年代初兴起的老工业城区。
（2） 区位优势：南宁市水、陆、空的交通枢纽和南宁市作为大西南出海通道和枢纽城市的重要门户。西南地区最大的铁路货运编组站——南宁南站、“西南出海大通道钢铁长龙”南昆铁路、通往东盟地区的国际联运铁路——湘桂铁路，以及连接南宁与广西沿海港口城市的钦防、钦北铁路均交汇于此；辖区内尚有用于货品集散的铁路专线20多条，仓储运送公司30多家，是广西最大的商品流通地；通过南宁城市快速环道和南宁外环高速公路，北可上南宁水任高速公路，直通贵州、重庆、四川，西可往南宁昆明高速公路，东可走桂林北海高速公路、南宁梧州高速公路，南可下已经开工建设的南宁－凭祥高等级公路、南宁－北海、南宁－防城港高速公路；辖区拥有连接机场的高速公路，距南宁国际机场不到30公里，尚有西江港、亭子港两个内河天然良港，1000吨级船舶可以直达广州、珠海和港澳地区，9座桥梁将江南江北紧紧相连。
（3） 经济发展：南宁市轻纺、化工、制糖、机械、建材、电子、饲料加工业等工业的重要基地，发展潜力较大。1958年以来，南宁市先后在江南区兴建南宁化工厂、南宁制糖造纸厂、南宁造船厂、南宁绢纺厂、南宁麻纺厂、南宁铝厂和南宁平板玻璃厂等一批大中型公司，使江南区逐步发展成为南宁市重要的工业基地。而最近两年来，随着各项重点工程纷纷落户江南，以及城市交通路网的日益发达，江南区的区位优势业已空前突出，城区经济建设正处在突飞猛进的发展当中。这块尚有待进一步开发的“处女地”，正备受广大中外客商的共同瞩目。

1.3.2 江南区房地产供求关系分析（住宅、商业）
■ 江南区房地产市场供求现状分析——整体市场求略大于供
时间
江南区（万M2）
2023年第1季度批准预售面积
28.65
销售面积
25.24
2023年第2季度批准预售面积
13.52
销售面积
17.57
2023年第3季度批准预售面积
35.31
销售面积
43.91
2023年第4季度批准预售面积
25.12
销售面积
32.65
2023年 批准预售面积小计
102.6
销售面积小计
119.37
2023年第1季度批准预售面积
27.56
销售面积
35.82

由上表显示，江南区除2023第1季度预售面积略大于销售面积外，其余各季度的销售量均大于预售面积，整体供应状况在去年也较为畅旺，多层物业类型的楼盘较受欢迎，且在2023年第1季度明显比批准预售的要高。加之政府未来发展重心放在东、南方向，房地产市场在该区域形势依旧看好。

■ 区域未来供应状况分析
1) 江南区土地供应状况
根据国土出让信息总汇表显示江南区去年至今年国有土地出让面积约为21.78万平米左右，折合容积率测算未来供应量大体在51.45万平米，其中规划多为小高层及多层建筑，绝大部分面积为住宅，商业及写字楼各占一小部分。
2) 江南在售项目剩余供应状况
n 江南所有在售项目剩余货量分析
项目名称
总供应量（万M2）
剩余量（万M2）
金沙湾
4.2
2.5
锦绣江南
31
16
翠岭人家
5
5
金康·天和时代
4
4
盛景名庭
6
4
合计
52
31.5
目前整个江南区在售楼盘共有5个，其余楼盘剩余货量多为商业部分，住宅部分均已售罄；以上几家在售楼盘共同点在于剩余住宅部分多为小高层建筑，自身规模为商住型项目。

n 地块周边项目的剩余供应量
项目名称
总供应量（万M2）
剩余量（万M2）
金康·天和时代
4
4
翠岭人家
5
5
锦绣江南
31
16
合计
44
25
上述三个项目与项目地块同属白沙路段，其中翠岭人家对本地块项目影响最大，另两个项目虽同属一路段，但相距较远且物业类型不同，为高层及小高层住宅。而翠岭人家则是在地块项目对面，该项目规划以多层住宅为主小高层住宅为辅的半围合式社区，在推广周期及价格比较上将做为本地块项目的直接竞争对手。
综上所述，未来江南区域剩余土地的供应量和目前剩余未售货量的总和为82.95万平米。

1.3.3 江南区商品房价格趋势分析
(1) 南宁市房地产市场价格分析——整体保持增长的趋势
小结：由上图可见，从 2023年到2023年第1季度南宁市的商品房销售价格基本上保持稳步增长，增长幅度在5-10%。出现价格回落的是在2023年，当时由于江南区大量的低价房供应，拉低了整个成交价位，随着其它区域的供应量的增多，上述情况在2023年得到扭转，继续保持上扬的趋势。

(2) 江南区域各板块房地产市场价格走势
■ 总述——江南房地产市场价格受供求关系以及政府规划利好的因素影响，整体价格呈现明显的上升趋势。
虽然江南区域为本来的工业集中区，但近几年受市场整体供求关系的影响，以及政府对江南规划的利好，江南区域房地产价格呈现明显的上升趋势，除了远郊的良庆板块价格增长稍缓之外，其他板块的价格从2023年至今，维持在10-15%的上升幅度，上升趋势较为明显。
■ 邕江桥头板块——现均价2845元/㎡，是江南房地产市场价格最高的板块，且呈连续增长的趋势。

■ 白沙大道板块——现均价2515元/㎡，处在江南的中心位置，价格也出现连续增长的趋势，是江南区上升势头最快的区域。

■ 良庆板块——现均价1948元/㎡，处在远郊位置，距离城市中心较远，价格增长幅度相对慢于江南其他两个板块，其中鑫金·现代城均价仅为1750元/㎡，拉低了板块价格，其他在售项目在2023元/㎡以上。

(3) 白沙大道板块几个重要楼盘价格走势及分析
白沙大道板块较有影响力的楼盘有南国花园康城、荣宝华商贸城、金康天和人家和锦绣江南。

² 在2023年，南国花园康城以1650元/㎡的低价入市，到了2023年销售均价达成2350元/㎡；
² 荣宝华商贸城也以1600元/㎡的低价入市，但由于以商业为主，其住宅价格变动幅度仍低于周边楼盘，到2023年的销售均价达成2168元/㎡；
² 同样以低价入市的尚有金康天和人家，2023入市时的价位是1350元/㎡的低价入市，在做了营销推广之后，销售价位提高幅度较大，到2023年的销售均价达成2680元/㎡；
² 锦绣江南在2023年以2100元/㎡的价位入市，到2023年的销售均价达成2650元/㎡。
小结：白沙大道板块重要的几个楼盘金康天和人家、锦绣江南、南国花园康城其入市价与销售均价相差较大，大约在600元/㎡左右，都有较为明显的增长趋势。

(4) 项目价格预测
² 受整体供需关系，以及市政利好的影响，价格上升的趋势将是未来几年江南房地产市场的主基调，但不排除受政府阶段性调整而出现的价格微跌以及增长放缓的情况。
² 近来由于国家宏观调控政策的影响，消费市场出现持币观望的态度，价格上升的趋势有所放缓，但由于南宁住宅市场是以自住的需求为主，整个调控政策对南宁房地产市场的影响较弱，且根据江南房地产的供求关系，预计在2023年，整个江南房地产价格仍将保持上升的趋势。
² 本案占地122.581亩（81720.66㎡），位于江南区的主干道白沙大道中段，交通条件十分便利，但附近生活配套和交通配套有待完善，且受东南向的烟囱影响较大，因此在整体价格上可按略低于周边市场的价格标准进行预测，假如项目在年终进行销售的话，销售均价可以控制在2400-2500元/㎡之间，并且不排除通过策划包装以及产品提高，价格进一步拉高的也许。
1.3.4 江南区房地产市场产品分析
选定以下项目周边10个在售楼盘作为市场扫描。（金康天和人家、南国花园康城、翠岭人家、锦绣江南、金沙湾花园、盛景名庭、雅典卫城、阳光新城、鑫金·现代城、滨江·丽景花园）

n 产品规划布局分析
从目前项目周边各大在售楼盘整体规划布局来看：
（1） 邕江桥头板块——盛景名庭、雅典卫城占地的面积在4000m2左右，在布局方面相对单一，都是呈L字型布局。
（2） 白沙大道板块——锦绣江南、金康天和、南国花园康城、金沙湾花园、翠岭人家。
（3） 良庆板块——阳光新城、鑫金·现代城、滨江·丽景花园都是坐北朝南以排列式或错落式布局。阳光新城部分入口广场组团、VIP会所组团、步行商业广场组团是以半围合式布局，来加强组团的主题性，但同时也损失了部分南北朝向摆位价值。滨江·丽景花园在别墅、多层、小高层都进行组团，组团划分明显。从总体上看，为了充足运用江景资源，南高北低呈阶梯式布局。

n 建筑规模及建筑类型分析
(1) 规模和容积率分析
板块
项目名称
占地面积
容积率
总建筑面积
邕江桥头板块
盛景名庭
1.0万m2
6.0
6.0万m2
雅典卫城
0.4万m2
5.0
2.0万m2
白沙大道板块

锦绣江南
10.7万m2
2.9
31.0万m2
金康天和人家
1.8万m2
2.2
4.0万m2
南国花园康城
4.5万m2
1.6
7.2万m2
金沙湾花园
2.1万m2
2.0
4.2万m2
翠岭人家
2.0万m2
2.5
5.0万m2
良庆板块
阳光新城
33.3万m2
1.6
55万m2
鑫金·现代城
3.3万m2
2.2
7.3万m2
滨江·丽景花园
6.1万m2
1.8
11.0万m2

² 邕江桥头板块的项目占地面积最小，大部分在1.0万m2，而容积率最高，达成5.0以上，这与其靠近市中心，生活配套较为齐全有关；白沙大道板块的项目占地面积大部分在2—5万m2，而容积率也多数在2.0—3.0这个区间内；良庆板块的项目占地面积大部分在5万m2以上，并出现了像阳光新城这样占地达33.3万m2的大盘，而容积率最低，多数控制在2.0以下。
² 按上述数据对比，本案的占地面积较大，达成8.17万m2，仅次于占地面积达10.7万m2的锦绣江南，在本板块属于大盘；而容积率方面将控制在2.2以下，这相对于锦绣江南和翠岭人家来说，也具有一定的优势。

(2) 建筑类型分析
板块
项目名称
多层（%）
小高层（%）
别墅（%）
邕江桥头板块
盛景名庭
0%
100%
0%
雅典卫城
0%
100%
0%
白沙大道板块
锦绣江南
72%
28%
0%
金康天和
61%
0%
39%
南国花园康城
100%
0%
0%
金沙湾花园
77%
23%
0%
翠岭人家
34%
66%
0%
良庆板块
阳光新城
100%
0%
0%
鑫金·现代城
100%
0%
0%
滨江·丽景花园
48%
43%
9%

² 从三大板块的项目建筑类型方面进行分析，邕江桥头板块的项目以小高层为主；白沙大道板块的项目产品供应种类较为丰富，有多层、小高层和别墅；良庆板块的项目以多层为主，另一方面为小高层。
² 从白沙大道板块几个重要楼盘的建筑占地面积与容积率方面进行分析，周边项目的产品供应种类相对其他区域来说最为丰富，涉及多层、小高层、别墅，但从整体看，区域发展高档物业的市场竞争力相对于其他区域较弱，区域内别墅等高档物业销售速度不抱负，因此建议本案立足中档市场，并以多层和小高层为主。

n 户型面积配比分析

(1) 目前该区域重要以三房和二房为主力户型，销售速度也较快，主力面积集中在76-100㎡，另一方面在101-130㎡，重要为经济型户型，大多数业主属于一次置业者。
(2) 面积在131-160㎡比例占14.4%，由于大面积户型缺少需求，所以161㎡以上的户型推出量仅为1%，并且销售较为缓慢。
(3) 由于2023年别墅用地停止批出后，2023年的别墅市场呈现逐步升温，江南区部分楼盘推出不少别墅新货，但由于居住环境在高档市场缺少市场竞争力，销售状况不佳。

通过以上分析可以看出，该区域产品还是以76-85㎡的二房和95-130的三房户型为主流，销售速度较快的是110-120㎡左右的三房和76-85㎡的两房。建议本案以该两种户型配置为主。

1.3.5 项目所在区域房产消费者分析
根据现有的资源以及资料，对项目周边两个项目的客户情况进行记录，以此对项目所在区域的房产消费者进行分析。
(1) 消费群来源分析——本区域及青秀区消费者为主，西乡塘区也占有不小比例。
江南区和青秀区的客户群体共占62%以上，西乡塘区的客户群体占28.9%，上述三个群体是本区域最重要的消费群体，其他区域中以周边县城客户所占比例较大。

(2) 消费群购买年龄层次——20-35岁年龄段的购房群体是本区域的重要群体
这个年龄层次的购买群体多为一次置业，因此，在购买户型时也选择面积相对较小，总价相对较低的二房二厅和小三房两厅。

(3) 消费群家庭结构——以二口、三口之家为主
夫妻二人及一家三口的客户群体所占的比重较大，夫妻二人这一客户群体基本以新婚夫妇为主，属一次置业，现大多都以在外租房为居住条件，因此对第一次购房都持谨慎态度。而一家三口的购买群体也都以年轻家庭为主，对于现所拥有的居住环境并不满意，因此为了改善居住条件，选择购买三房。

(4) 个人月收入——集中在1000-2023元之间的比例最高
消费群集中的收入以1000-2023元/月为主，高收入的客户数量比例较低。

(5) 消费群所从事的行业分析——私营公司、国营公司的中、低层工作人员为主。

1.4 项目重要竞争对手分析
■ 锦绣江南
（1） 总占地面积：160亩（合计10.7万m2）
（1） 总建筑面积：31万m2
（2） 容积率：2.9
（3） 建筑形式：多层、小高层
（4） 配套：社区社有500米长沿街大型南国风情骑楼街铺，5000 m2开放式休闲场，1000 m2南北中央景观园林及大型阳光泳池，羽毛球场，多功能会所。
（5） 项目开发：一期占地100亩，总建筑面积15万，总户数1005户，有18栋多层和小高层住宅所组成，幼儿园等，二期60亩，规划成7栋小高层住宅社区。
（6） 户型面积：现推出小高层14#、15#栋，其中14#楼为69套，15#楼为51套，重要以三房为主，有经济型、跃式型和宽松型，面积在113-128 m2之间。
（7） 现场包装：销售中心还设有二房和三房样板间，让客户能更直接的体验户型的空间结构。
（8） 目的客户群分析：随着项目在产品和价格上的升级，目前以跨越了区域限制，吸引不少中心城区的客户，其中新城区的客户占50%以上，多数以年轻人群为主，相对经济实力但是雄厚。

■ 金康天和人家
（1） 总占地面积：27亩（合计1.8万m2）
（2） 总建筑面积：4.0万m2
（3） 容积率：2.2
（4） 建筑形式：多层
（5） 户型面积：由多栋多层住宅坐北朝南所组成，部分首层为临街商铺，金康天和人家共推出239套，108-116 m2三房为119套，77-78 m2二房为120套。三房和二房各占一半，虽然产品形式单一，但低价格路线和营销策略抓住此区域的客户的需求，100-115 m2三房和80 m2两房最受消费者欢迎。
（6） 目的客户群分析：业主重要是该区域以及周边城乡的人群，年轻人占多数。

■ 阳光新城
（1） 总占地面积：500亩（合计33.3万m2）
（2） 总建筑面积：55万m2
（3） 容积率：1.6
（4） 建筑形式：多层
（5） 配套：全区除VIP会所组团是框架结构，其余为七层多层砖混结构所组成，总规划为4800户，120平米中心广场，4000 m2多功能会所以及30000 m2步行商业街。
（6） 户型面积：目前所推出的组团有丽水苑、风林苑、碧涛苑共500户，从推出的户型来看，以97 m2的小三房和115 m2的三房为主。
（7） 营销策略：四房和楼中楼两种户型产品一直销售缓慢，营销策略是走低价策略。
（8） 目的消费群分析：消费群以该区域的居民以及其周边县城的人群为主，多数为一次置业。

◆ 综合点评
（1） 从总占地面积与容积率来看，周边的重要竞争对手以占地5万m2以上的大盘和为3.0以下的容积率为主；
（2） 从产品供应方面来看，周边项目的产品供应种类相对其他区域来说最为丰富，涉及多层、小高层、别墅，但从整体看，区域发展高档物业的市场竞争力相对于其他区域较弱，因此建议本案以多层和小高层为主；
（3） 从户型面积方面来看，江南区的畅销户型以76-85㎡的两房和110-120㎡的三房为主；
（4） 从项目定位与营销策略方面来看，畅销产品多数定位为中低档产品，营销策略方面多数以低价入市，通过整体包装与营销策划进一步提高价格，建议本案以立足于中档市场为主，且在包装上可以借鉴锦绣江南设立样板房，给消费者直观的感受，从而进一步拉动销售。
2 项目分析
2.1 项目地块分析
2.1.1 项目位置和四至范围
本项目本案占地122.581亩（81720.66㎡），位于江南区的主干道白沙大道中段，北临白沙大道和菠萝岭，南靠凤凰纸厂，西邻槎路肉菜市场，东连江南路和汽配物流仓储中心。
图片

2.1.2 项目地块的地形地貌
■ 地形
本项目的地形比较方正，进深约550米，西面临街（北湖北路）长约160米。

■ 地貌
项目地块的地势平坦，但原为深坑属于填土而成。

2.2 项目周边状况分析
■ 交通环境分析
项目目前交通环境良好，路网形成“一纵二横”干道系统，周边有多座桥梁横跨邕江顺畅通达南宁市各区。
白沙大道——双向六车道环城快速公路，东段通过白沙大桥直达兴宁区的黄金商业地段，西段通过清川大桥直达西乡塘区的各个高等学府；
江南大道——双向六车道城市主干道，南段通过邕江大桥直达城市中心商业区，北段直达良庆区；
亭江路——双向四车道城市道路，通过永和大桥直达南宁火车站；

■ 周边居民构成与配套分析
通过我司人员的实地调查，把项目地块周边区域的居住环境和街区文化大体分为3个区域：

区域
居民构成
生活配套
教育
重要在售楼盘
特点
菠萝岭
居民区
重要为七八十年代的私人房及一部分厂区宿舍为主，本地老市民相对较多，生活水平尚可
目前配套相对完善，有银行、餐馆、菜市场、小型超市等，但档次较低
菠萝小学、
石柱岭小学、
群英小学、
模具厂职工学校
目前只有翠岭人家一个在售楼盘，均价在2500元/㎡
该区域属于私人住宅及工业居住结合区，原纤维厂、模具厂、无线电厂等均设在此区
白沙大道居民区
此区重要是新建楼盘社区为主，大部分是商品房，居民生活水平属于中档偏上
由于为新建社区生活配套相对较少，重要集中汽车专卖店和小吃店为主，以及小型市场
无
目前在售楼盘，金康天和人家、南国康城、锦绣江南、荣宝华商城，均价都在2600元/㎡左右
该区域属于新建的商品房社区，随着区域生活配套和交通配套的不断完善，该区域会有一定的发展潜力
槎路
居民区
以那洪乡及一部分的厂区宿舍为主，居民生活水平属于中档偏下
目前配套较完善，临街配有商铺、菜市，购物饮食较方便，沿亭洪路商铺较多
槎路小学、那洪小学
目前无在售楼盘
该区域以老式的住宅房及一些旧厂社区，但由于以前为附近的城乡圩日中点，商业配套尚可

小结：作为城市的老工业区，拥有较为集中的工厂宿舍区，以及道路都为重新改造十分的平坦宽阔，往来城市中心便利等优势，但由于区域的工厂、城中村混杂，人员素质参差不齐，对区域的居住影响较大。在后期的推广中应当对优势加以运用，对劣势加以规避。 在现板块的各居住区域的比较中，地块所在的居住价值好于槎路居民区，略次于白沙大道居住区，但现在该区域在售楼盘的供应量已所剩的都只有小高层及商业项目，因此项目在本区域内的销售竞争项目只有翠岭人家。

2.3 项目SWOT分析
■ 优势（S）
1) 项目总占地122.581亩，在市场上有一定的规模优势；
2) 项目的容积率2.2，所建的建筑以多层为主，多层也是现区域内所稀缺的,项目推出后会具有很强的区域产品竞争优势；
3) 项目所在路况非常好,通往其他城区的道路十分便捷；
4) 项目附近的教育配套齐全，中小学较多，能解决客户对子女读书的顾虑；
5) 项目地块所成交价格较低，介时较低的入市价格将具有较强的竞争优势；
6) 目前江南区的性质正由工业区改变为居住区，逐渐改变其他区域的消费者对江南区的见解，形成一定的跨区域购买效应，从而吸引其来江南区入住。

■ 劣势（W）
1) 项目东南向毗邻凤凰纸厂，受其污染影响较大，会对客户购买时形成负面影响；
2) 项目邻近公交车站很少，只有外环二线通过，公交交通不甚便利；
3) 项目所在地块为新填土起来的地块，周边生活配套有待完善；
4) 项目所在区域的人文素质较低，加上周边的城中村也会对客户导致购房者的心理影响。
弱化：引进一些抗污能力强的树种，形成抗污绿化带，以最大限度的减少东南向的烟囱导致的污染；发展商与南宁市公交车总公司沟通，开通2－3条公交专线；项目必须树立鲜明的市场形象并形成自己的核心竞争力，在市场上形成良好的认知度和美誉度，从而对抗项目弱势。

■ 机会（O）
1) “东盟博会”落户南宁，奠定了其在西南部的中心地位，加快了南宁经济发展，南宁城市辐射能力的加强对于项目来说也存在一定的契机；
2) 随着南宁市重新划区，江南区由工业区逐渐为居住区，在未来年间将有大量人口陆续落户此区，形成一定的商品房购买需求；
3) 项目所在江南区现在已经基本无多层可售，区域的消费市场有较大的潜力；
4) 虽然目前南宁的产品设计、营销推广方面已有很大的提高，但整体产品水平还是处在一个比较落后的阶段，因此对于本项目仍有很大的提高空间；
5) 开发商在本市已有多个开发项目的案例，会对购买者树立购买信心。
突破：从产品局部上形成突破，形成差异化、性价比高的产品，从而吸引市场的关注。

■ 威胁（T）
1) 跟本期拍卖的土地尚有三块，假如项目动工时间延迟，在未来势必会有新的项目对项目导致威胁。
2) 锦绣江南、金康天和人家等在此区域已经初步树立了项目品牌，同时均有一定的后续供应，对项目具有一定的威胁。
3) 市场对项目所在江南区的普遍认知形象不佳，将会影响到项目推广。
规避：运用差异化的产品和良好的包装，形成强势的项目品牌形象，建立江南指标性楼盘的地位。