南汇新场亿凯商城营销策划商.doc
《南汇新场亿凯商城营销策划商.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《南汇新场亿凯商城营销策划商.doc(24页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、上海东方名品城策划报告目 录一、市场分析1、上海别墅分析2、南汇别墅分析3、上海商铺分析二、项目分析三、客户分析四、广告推广计划1、诉求点2、客户对策3、销售计划4、媒体计划市场分析(一) 上海别墅市场分析据初步调研,目前上海别墅市场在建和在售楼盘约150个。2023年上海别墅呈现出供大于求的态势,市场前景令人担忧。2023年上海别墅市场如何发展、消化,价格是否继续一路走高,这些问题都值得大家认真思考。我们认为,高端别墅市场供应不容乐观,但经济型别墅走俏上海。资料显示,目前上海别墅市场由前几年供不应求一下子变为集中供应格局,并在近三年内将形成供应高峰期。2023年上海在建别墅156万平方米,当
2、年销售面积约为50万平方米;2023年在建别墅约400万平方米,当年销售面积在100万平方米上下;2023年在建别墅面积约800万平方米。上市楼盘重要集中在松江、莘庄、虹桥、沪青平公路沿线等地,2023年仅佘山就有20多个别墅项目集中上市。别墅供应量正在成倍增长。根据先进国家经验,一般来说,住宅消费分为4个阶段,第一阶段,人均GDP3000美元以下为解困期;第二阶段,人均GDP30008000美元为数量发展期;第三阶段,人均GDP达成800015000美元为质量期;第四阶段,人均GDP超过15000美元为个性舒适期,即别墅概念。上海正处在第二阶段,别墅市场也处在初步发展阶段,可以消费别墅的本地
3、客户毕竟有限。2023年上海别墅市场价格上涨幅度普遍超过普通住宅价格平均上涨幅度,我们认为,一旦消费能力跟不上供应量,别墅就会过剩。因此,投资商、开发商需要谨慎入市,而对于一些在销个案应尽量快速去化以规避市场风险。事实上,上海市别墅总开发用地近2万亩,平均每个项目的占地面积在10万平方米左右;以容积率0.7计算,近两三年内,上海别墅市场的供应量将达成940万平方米,这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。所以,要在两三年内消化掉近千万平方米的新建别墅,那么平均每年必须卖掉300多万平方米,即1万套以上。而短期内的需求是多少呢?据中房指数办公室的一项调查数据分析,在购房者中只有5%的家庭会选择
4、别墅物业,照此推算上海的别墅年需求量就只在7600套左右,建筑面积为200多万平方米,与1万套的供应量相差24%。显然,短期供应量的增长速度已超过了需求量的增长速度。从上海市房地产交易中心的数据也得到了证实,目前上海市还没有实现年平均成交1万套别墅的市场记录和市场消化量。反映在从价格分布的供求关系上,目前上海市场的别墅较多集中在100万200万元的价格段,占到了供应总量的46%。另一方面是总价在200万300万元的中高档别墅,占总量的17%。而总价在100万元以下的经济型别墅和总价在300万元以上的豪华别墅分别为15%和12%。但是根据数据显示,2023年上海别墅市场的消化结构分布为300万元
5、以上的豪华别墅0.04%;100万300万元的2.3%,100万元以下的占97.66%,高端别墅供求比显示其严重失衡,并且近来上海别墅市场已出现了成交放缓迹象,经济型别墅走俏上海。特别是,50万左右为界的中低端别墅具有市场潜力,我们认为,随着普通住宅市场总价的不断上升,更多初具实力的边沿买家将有机会进入经济型别墅的消费市场,因此总价在控制在5080万元以内的别墅需求量还将有所提高。(二) 南汇别墅市场分析南汇西枕黄浦江与上海市区相望,北接浦东新区,东濒东海,南临杭州湾。南汇北翼有连接上海两大空港的外环线;东北端是浦东国际航空港;东南端是上海的重要出海门户芦潮港。根据南汇区整体规划,未来南汇将以
6、芦潮港建设为龙头,开发重心向沪南路以东,外环线以南区域转移,在罗南路两侧建设高科技园区,成为上海工业新高地。并致力于“一区二带三园”的开发建设,“二带”中的“南六公路旅游经济带”涉及:桃源民俗村、野生动物园、桃城度假村和新馨度假村等一批旅游资源,所以南六公路沿线的个案均就位于此。南汇地区别墅重要聚集在沪南公路及南六公路沿线。 重点个案分析南汇地区内别墅多以水景为主,近期开发的东方夏威夷便是其中的代表,而康桥半岛花园更是以200万平方米的占地面积成为了上海目前在建的最大社区。(1)、东方夏威夷简介: 该案位于南汇县沪南公路5388弄,原茜琦乐园地块,总占地面积53万平方米,社区共有400栋独立式
7、别墅。共分三期开发,当前开发的一期有106幢别墅,共有8种房型,面积在220396平方米之间,并且每户均享有400800平方米私家花园,社区绿化率达成了65%,容积率为0.25。单价在60008000元之间,总价为130万300万。建筑风格:社区内的水系是先前就设计好的,共计45000平方米,原是个水上俱乐部,后才改建成别墅项目。因其独特的水景布置以及整个社区所体现出的是一种纯美式的建筑风格,所以,东方夏威夷因此得名。(2)、康桥半岛花园简介:该案位于沪南路2727弄,属于康桥工业区内,与浦东新区隔(外)环相望,总规划占地200万平方米,社区预计为7800户。共分为南加州园、夏威夷豪园、半岛豪
8、园、迈阿密水岸、新泽西风情、密苏里假日(假日公寓)等板块。其三期重要是以联体别墅为主,第四期的新泽西风情即将开盘,共有别墅200套,单套面积217-227平方米,预售均价的5000元/平方米比第一期的“南加州园”的平均2550/平方米的售价要高出近一倍。建筑风格:社区具有浓厚的美式风格,但这一点从其规划命名就不难看出,所有以美式风格来命名,第四期的迈阿密水岸更是将天然水系引入社区,而在其房型设计上,都带有美式住宅风格,纵观该地区的其他个案也都倾向于美式风格。配套:该案为超大型的社区项目,开发商在社区内集中兴建了以提供市政管理,医疗卫生,银行,邮局等服务为主的社区中心,以及1.7万平方米的购物中
9、心和饮食广场,该案也是“一城九镇”的城市周边住宅发展规划中规模最大的“周康中心镇”的核心组成部分,而中福会幼儿园、2023制尚德实验学校、英国国际学校汇集在此。使该案成为了一个规模庞大的配套齐全的社区。 特点分析:(1)、产品开发较早,已形成沿线特色作为南汇地区的康桥镇与浦东新区相邻,在地价上与新区有明显的差异,所以一直以来就成了开发的热点,特别是别墅类项目,初期的经典花园、绿宝园、海通花园以及现在还处在开发阶段的康桥半岛花园都是这一地区的代表,而随着近阶段枫林雅苑、东方夏威夷沿沪南公路不断向南汇内部沿伸,南六公路已出现了大盘,该地区已形成了带状分布。(2)、价格落差大,市场缺少细分该地区内的
10、价格落差比较明显,如初期的海通花苑(均价3350元/平方米),康桥半岛一期(南加州园)的售价只有2300-3000元/平方米),近期的枫林雅苑只有(3500-3980元/平方米),而与东方夏威夷(均价为7000元/平方米)、罗山绿洲别墅(均价11400元/平方米)相比,落差相称明显,价格显示,该地区缺少市场细分。(3)、风格以美式为主,水景别墅占据主导地位该地区的别墅项目中,风格重要以美式的为主,如东方夏威夷,以夏威夷式的水景辅以乡村别墅;罗山绿洲别墅以美式佛罗里达风格设计为主,特别是每家每户都有私家码头,康桥半岛花园更是所有以美式风格命名(详见重点个案分析之康桥半岛花园),第四期的“迈阿密水
11、岸”也力图建造水系生态。 本地区重要楼盘一览表楼盘名称价格(元)类型占地面积(万M2)容积率备注康桥半岛花园2700-5000混合型200.10.9绿宝园租14525/月独立租赁经典花园3328联体150.5东方夏威夷均7000独立520.24罗山绿洲别墅9800-13000独立160.3枫林雅苑均3740独立20.4枫丹白露别墅5180-6000独立280.2上海蓝堡6000-8000独立23.30.26未开盘建德南郊花园均8000独立未开盘(三) 上海商浦市场分析目前上海的商铺投资异常火爆,从大大小小的商铺展示会可窥一斑。据不完全记录,上海正在形成114个大型居住区,可发展形成的社区商业面
12、积达成250万平方米。按照此面积计算,预计上海的商铺市场价值在600亿元左右。按商铺形态分类,重要涉及三大类:一类是市级商业中心,涉及南京东路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家汇商城、豫园商城、新客站不夜城、浦东新上海商业城。这些商业中心在上海有极高的知名度,并一般历史悠久。重要以高品位百货店、特色百货店、专业专卖店、文化娱乐设施、楼宇餐饮为主;二类是区域商业中心,一般是各行政区域经济中心,涉及五角场、老西门、曹家渡、中山公园、虹桥、大柏树、提篮桥、打浦桥、上海莘城、武宁新城、彭浦、昌里等。这里的经营行业相对丰富,涉及购物中心、特色百货店、大型专业店、专业专卖店、文化娱乐设施、大型综合超市、
13、餐饮、生活服务设施等;三类指社区(居住区商业),一般为沿街商铺,经营行业以生活便利为主,涉及社区购物中心、超市、便利店、菜市场、大众化餐饮网点、物资回收网点、生活服务网点、文化娱乐、沐浴、美容美发、快餐店等。 商铺租售行情在99年开始出现反弹后,呈稳步上扬的态势 在经历了2023年一季度的阶段性调整后,上海的社会消费品零售总额又呈现连续走高的态势,2023年12月份社会消费品零售总额达成184.94亿元,同比增长了13%,商业的不断繁荣已呈现出较为明显的趋势。商铺租售行情在99年开始出现反弹后呈稳步上扬的态势,这也从一个侧面证明了上海商业市场的繁荣趋势。 高投资回报率促使商铺市场仍然处在供不应
14、求的局面据调查,2023年上海大多数商铺的租金已经比去年上升了15%,远远高于商务楼、高档住宅公寓、酒店式服务公寓等其他房产投资产品。一项针对上海人投资商用房类型的调查显示,82%的上海人选择了商铺,而只有18%的人选择办公楼。据上海信义房产对2023年住宅用房投资收益分析,住宅用房的投资回报率约为6-8%,而商铺的投资回报率则至少在8-12%以上。在赚钱效应的示范下,越来越多投资客经营其中。随着更多的普通投资者被投资获利的丰厚性所吸引,市场对商铺的需求正进一步放大。目前商铺市场仍然处在供不应求的状况。 商铺购买以投资为主,面积大小按需求不等调查显示,商铺购买大多数为投资买商铺的,而用于自己经
15、营的只是少数。55%的上海人是为了出租而购买商铺的,而出于自营目的购买商铺的人为35%,此外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。 市场给本案发展的良机。原有的旧城改造拆迁将使传统的商业消失,商业流重新寻找新的经营地点,这给商业拓展带来了新的机遇;而更重要的是,大量卖场及批发市场的出现使居民传统休闲消费和平常消费呈现出第三极态势,即规模化与低成本效应使其成为传统商业区域的有力挑战者。 我们认为,本案最大的优势在于其规模效应,不同商家聚集一起而产生的聚集效应一来可以互相影响,吸引八方客源,二来可以充足运用物流,有效减少营业成本,假如再运用错位经营,就我们看如本案能在“礼品、饰品”这一领域有
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 南汇 新场亿凯 商城 营销策划
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【w****g】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【w****g】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。