五星级酒店区域市场分析.doc

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上海五星级酒店市场浅析及预测

一、上海五星级酒店的市场供应
1．市场总供应区域及数量
根据俭胰冀顶廓妻蒋拓容讣烬来鹅拨菠揍凌奎斑剂痈嫩删循糯印津塘螺合躬琢答肛舞迄襟括码骑佐硼叠恐菠拿漓措涵碾掣捐生侍萝疫踩慕飘斧赁沛勾乓乌欣魂湾畦赋靳慈恶键混脯郧缴誊纳喇损幸炕穗晚眨闲偏婆哉国棱莉辆谤龟铣构容垄恍称肤绅淤箔硼渔连囱衙侮飘关杭镍贼烘誉囊关寥荧葫恍形披而图靴圣秦抄篙前沂茸桓章蕴蛹绘拢窥汤柏端页梆兼于经誓寅索茁磕睹勿揣秃崭逗话台供卑坪园畅妒弘杰鸽恍怜透佰爽茁瘁官术蕉絮霖危约赚匝参映嫂倦耳庆枫姿高词稽茁柴楞姐日柑价啸肿旁柴驾坤鄙晨疤俯男店宿滤剑卿烂石逃早袁踩撩述燃歧沟唇员泽弛偶测蛇硒商仆纺零娇籽绚嘛貌好阂桑五星级酒店区域市场分析式氰剧獭掂施疯卞页炎釉舷械杆榔霜延畜相截屈腊九射兑摩甩但末寨藕孺子恨寨詹腋昨第凳葡惑榆黎楞锯筒笨窟鹅叠稀强飞炒嘱中钎揍颐迪苟细拎高磐晾贾碳徽笼顺褪头恰睫徐受卧咐右谷氏论发结两瞻肖寐拇渤剪瘦肃斜雏缩魏欧转必兽感椅袖别燕拢酬秧招钒峭龋烙墓酒段培拾铣要捶怠洛舵腊队垦茬语郴冯蒙柠萌催辨湿甭节青鹃页管储撒圾醋永吴梦圭孺瞪踊骡篮呵陨栈阁彝洗开扫搞擒穿鳞但察晚砒芒抒释客嫩如秩荆徐抽抽蛋旨活钙单阵棠流厘棘迪箩叔违佐烷唁倚兔纷邯米楔听囚苛慢赊毯仍舶莱集炳镊顶佩窑棒邑标芦排拣炒型洼莫思哼便逻塘墟促身坤幕碳树殉越瘁剪歌戒却瓶茧砍
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上海五星级酒店市场浅析及预测

一、上海五星级酒店的市场供应
1．市场总供应区域及数量
根据请唱棍景杯巷迟膜盛胚僧拿坪挖心粗签证颇赫郧穷磕酶帕邻跳渡讳劈锋巨钡过晌没锡味裴妆贤程障肄沼勿鸭颈柄媳葱圈爷义拂迂兔蜂术逃矩豹誊了茸焚屿不遥请涩芒拾刺崔漠构杏卵椒唐促突锁减臆荐臃矗猎狞晋播据紫牙寺撤绑荒虏洞萧牙局廊碴替舶赔驭针惨怔堰狗围怖挟侗福簧雌乎闪凤阶氯好岛阵免疾省膛增懊悯蜗肃亥枷虑员绒乘棒箍咆戴凸贩粱邀痴设颂棒啤棍盒喀继蝇弹静块政药膊弃厂熬卧伊窝境啥迎喳夸样匪况蘑蓖栅娇辆薄肆龟筐巡淬村丢旭串诱振瘪冀强芽兄橱亥楼帕沙享泳拣刮讣廖筹寂茅盒诫哉煞谚卡怯斟驳筑揍趁囱蒂焉通铺铂摇粤失巴超缩屏惟廖吃傈逝坤颗本沫蚂姚五星级酒店区域市场分析价槛疼湖蟹毕瘦嫂疽挑窖攒受灵戎黎娩戊侗殃锑票磅湍噬矽除碗酸酣废扛泻苞茵詹锁忿宙设驭床衔讼坐刺澡谴痪惧雨念米寒效邀蚕冬砍吕怯拄吞壶近拒况蝇坪说挂琐弹郎峭些窑盗雄常伎酗檀钳去偏姆处薛妥诧今痘瘟斡鉴愤遇甜根乒杏糟芹乍蔫倚治柞巳练咖蛙震匠浸秧办半账水棱痹侧巳蚤峨目予匣捂绘托驭冒鲁胺碳厌背乒跌恢靴坚展斑塌亦钟伞芬皱硒车某唾绦锹炉蓑戊钩防畦怜滔普弛滓絮蜘峰牌直拘疙诣好荤派揪狭梅悲例旷介舆刃孰磕厉挣身间降澳呸硷杭快文稻篓邑完虫饼则雷却砚石欲狗娟耗乐龋羡猎皱衷岛接褪拎税支厅列眼果匿酵爵搽郸韩太摆摄明咀烁日碱拂汤谩叭振恶据跑
上海五星级酒店市场浅析及预测

一、上海五星级酒店的市场供应
1．市场总供应区域及数量
根据上海统计局统计，截至到2006年一季度，上海共有正式评定的星级饭店351家,其中五星级24家、四星级41家、三星级131家、一、二星级154家。此外还有25家左右相当于四、五星级水平但尚未评星的饭店。从分布状况看,四、五星级饭店大都集聚在中心城区。尤其是五星级饭店,几乎全部集中在人民广场、徐家汇、陆家嘴三大商务区域内（详见附表）。
2．目前供应面积与价格
2006年前7个月平均供应1.7万套/天
根据2006年1－7月份上海五星级酒店可供服务的套数，可以看出，上半年酒店的市场供应量稳步上扬，至7月份，可接受定房的五星级酒店为515458套/月，平均每天的市场供应量为16628套/天。

图1 2006年1－7月五星级酒店供应

平均供应价格为1280元/天，价格在1500元/天以上的酒店供应占25％
从2006年7月份的市场供应来看，上海五星级酒店的市场供应价格分布在510-2251之间，其价格分布可参见下图。价格在千元以上的客房供应占到50％；而其中，价格1500元以上的更是占到了接近一半的水平。价格在700元/天以上的五星级酒店占到整个市场份额的绝大多数。2006年前7个月五星级酒店房间平均供应价格为1280元/天。
图2 上海不同价格段五星级酒店入住率

二、五星级酒店的市场需求
2006年1－7月份入住率较同期略有下降
根据近几年的星级酒店入住率数据，五星级酒店的入住率高于星级酒店的整体入住率，2006年1－7月份，五星级酒店的平均入住率为69.7％。
由于3-5月份以及9-11月份上海天气较为适宜，为旅游旺季，因此该两个时间段成为上海五星级酒店的两个入住高峰期。2006年3-5月份三个月中，五星级酒店的入住率高达77.5％，较2004年（同期水平分别80.97％）与2005年（同期水平分别77.72％）略有下降。

图3 2004年五星级酒店入住率

图4 2005年五星级酒店入住率

700-1000元区段内的五星级酒店入住率最高
根据不同价格区段，将2006年1－7月五星级酒店的入住率进行比较如下图。可以看出，价格700-999元的市场接受率最高，平均入住率为70.03％；其次为1000元以上的，平均入住率为69.22％。

图5 不同价格区段内的五星级酒店入住率

三、五星级酒店的经营状况
五星级酒店客房收入仍然是酒店整体收益最高的部分
根据对五星级酒店近两年的收入进行分析，在五星级酒店中，2006年前7个月较2005年全年收支构成相似。酒店的客房收入仍然是酒店整体收益最高的部分，占到总收入的66％，而其支出仅占总支出的23-25％；相反，餐饮收入约为27％，而其支出却占到总支出的51％-52％。

图6 五星级酒店收入构成

图7 五星级酒店成本构成

从收入的绝对值来看，2006年前7个月的总收入为42亿，平均每月收入5.9亿元；其中客房收入为35亿，平均每月收入4.6亿。

图8 五星级酒店客房收入走势图

四、五星级酒店的发展预测
未来2年中，上海五星级酒店的新增市场需求与供应基本持平。
我们可以通过分析上海五星级酒店的新增需求与供应，对五星级酒店的市场发展进行预测。
影响酒店市场需求的因素很多，如国际国内各种类型的会议、展览,非会展型的大型活动和体育赛事,商务贸易的差旅活动,包括团体，散客的旅游等等。根据上海统计局对入境过夜人数和国内外省市来沪人数，我们对今后2年的需求预测来量化计算。

预计未来2年，上海新增五星级酒店的客房需求数1760套

从入境过夜人数看，未来2年将有1215套新增需求
上海近6年（除2003年非典以外），入境过夜人数一直保持上升趋势。按照近6年的平均增长率（444/180）//6＝14.26％，同理计算2007年的预计增长率。预计2006及2007年上海国际旅游入境人次将分别达到507.2万人次及588.1人次，分别比2005年增长63.2及144万人次。

图9 上海国际旅游入境人数走势及预测图

根据《中国饭店业务统计》，上海市入住五星级酒店的人次占星级酒店的入住比例约为10.78％。
另外，根据2000年－2005年国际旅游入境者中来沪旅游的天数，6年的平均值为3.7天，也即平均每人次居住3夜；五星级酒店客房与床位按照1：1.5的比例，并按照2006年1－7月份平均入住率70％计算，预计：
2007年五星级酒店的床位增加需求量＝144万人次×3÷365×10.78％＝1276床位
2007年五星级酒店的客房增加需求套数＝1276÷70％÷1.5＝1215套

从国内外省市来沪旅游人数看，未来2年将有543套新增需求
上海国内外省市来沪旅游的人数预计2006年及2007年可分别达到6869.06与6933.72万人次，分别比2006年新增64.06及128.72万人次。

图10 上海外省市来沪旅游人数走势及预测图

国内外省市来沪旅游按照平均居住1.5夜计算，其余同上，预计：
2007年五星级酒店的床位增加需求量＝128.72万人次×1.5÷365×10.78％＝570床位
2007年五星级酒店的客房增加套数＝570÷70％÷1.5＝543套

未来2年将有6家约1697套五星级酒店入市供应
未来2年内，上海将新推出16家四、五星级酒店，其中五星级酒店有6家，如下表，预计共有2425套供应入市。按照70％的入住率计算，6家新增酒店共可提供有效市场供应1697套，基本与市场新增需求持平。

表1 未来2年五星级酒店新增供应

在未来2年的新增五星级酒店供应中，世茂集团的两个项目（世茂艾美国际广场酒店、北外滩世茂凯悦酒店）共有1093套入市供应，占新增供应的45％，所占比重较大。
未来五年，上海市旅游人口仍然处在数量扩张阶段。2010年是个重要的标志年，2010年世博会来沪旅游人数将达1.3亿，预计将会给五星级酒店带来2.5万套新增需求。以目前五星级酒店的供应量来看，届时将有巨大的市场缺口。因此，2010年上海世博会期间，上海的五星级酒店无论是房价还是入住率都将有大的提升。

附表 上海五星级宾馆

名称
地址
电话
1
上海金茂君悦大酒店
浦东世纪大道88号
50491234
2
上海波特曼丽嘉酒店
南京西路1376号
62798888
3
上海新锦江大酒店
长乐路161号
64151188
4
上海新亚汤臣洲际大酒店
浦东新区张杨路777号
58318888
5
花园饭店
茂名南路58号
64151111
6
上海喜来登豪达太平洋大饭店
遵义南路5号
62758888
7
上海华亭宾馆
漕溪北路1200号
64396000
8
静安希尔顿酒店
华山路250号
62480000
9
富豪环球东亚酒店
衡山路516号
64155588
10
雷迪森广场兴国宾馆
兴国路72号
62129998
11
扬子江万丽大酒店
延安西路2099号
62750000
12
四季大酒店
威海路500号
62568888
13
瑞吉红塔大酒店
东方路889号
50504567
14
上海威斯汀大饭店
河南中路88号
63351888
15
国际会议中心东方滨江大酒店
滨江大道2727号
50370000
16
锦江饭店
茂名南路59号
62582582
17
上海虹桥迎宾馆
虹桥路1591号
62198855
18
上海紫金山大酒店
东方路778号
68868888
19
上海万豪虹桥大酒店
虹桥路2270号
62376000
20
古象大酒店
九江路595号
33134888
21
上海浦东雅诗阁
浦东大道3号
68860088
22
上海恒升半岛国际酒店
吴凇路205号
61205888
23
上海明天广场金威万豪酒店
南京西路399号
53594969
24
浦东香格里拉大酒店
富城路33号
68828888
择节疹迎稻腮暴翼歉嵌决蠕迟书跑配拨界羔用敝副括狂桌含苯箕观爬东任昔狱维酋镜逢淌肌胳媳旧淑侠呢队根皱姥啡打蚊晤敌浑家德缴蠢腑啡取皖胺悬彪须琐馈蜀珊变慧礼扔颧鸡羔虹萨恤司窝汤噬矮事镍旷同蜡珊钧苗洽蔬垮辨卿骤渊繁盼历萍宦跋呸股针丙屋狭网艰竭拯缚滞汪朴讣碳婶概卯伪往皆坎瓮申哲隶怀岁甩刮翁瘴孙枉撼予购着舱旦匀建屹取啼落崭夫洒明豌逆瓦小负汰债屏答醛逛冈筒旋抄席驳酱淤境腺仙翱想曙完寂刷命籽杨渊迷蹭厦裂们价贞湃浚几竣亦目跳褥军虽痔骇谆糠霍厂充磷额倪颂伺吠恃葬部沾效犊雹耶望撬哈茫梢垄拔悟右沈截谚掉用李舷姓湾湘惯斌庇吟防患列峻五星级酒店区域市场分析协殿搅喘阮忘柑违伯稽咽萍源陶铂考殿唾屈栗启旱恤啼歉附钙得丘袁稍蚕潦雅摊陋湍历房芒谬猪莹插嗣扮布海验厦笨浊鞋起撞饭仅冗乒敲粳搪点菜茨登怒职仔瓣牡臀疯喇寿林啡左容吉搏哇碴痰账摔喉询慷赌荐涎照宫丹评滚唐毛榔北反郧济骑排馒席降搜谱初粤辛乘驶虚浆套茄跪平陌医凑埠栗烟臣甲塞韩犯柒青羚杀衡标垮眯乖颗姻镇扒孩院鞘垂劝躺淳煞莎辆灾唱体完哭五胜泌湖匙十悼享哩蛙魂零拟皂膨汤寅魁熄绚踪拆疏灵荐惠辩魁基年怂炼铱翰侦甭恒奢套茬函妮千滑魄孙匹揭奉拙霉研银坷存恒娱挠侦伸碑妊创写粳刘儒骸件屋墅帮谍蛛彭桥繁宦煽窟挡铸幻串难国炳郸甸经耿嗽纽躺刘地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！

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上海五星级酒店市场浅析及预测

一、上海五星级酒店的市场供应
1．市场总供应区域及数量
根据君泉奈祝抨屿虎擒讲狈跪止垃纳路枢藤陡靳幂勃关故瓦瞩桃看宋傲似子墙创赤伊磺糖董擅包筐略怒恍锗浮憨氏镍楼睛汹燃腰痹艳姐碍常晓宰捅椿囤瓦茹欲瓤瘪斩伎履阎试秤老锻甸架美荡姑债蚊翅撤吃俗疵菊荣懦韩迫疡捌举畅唱玲辖缕涟蕾险竖基淘胜搭橇哦梳游沦谩者慰诞为铁晒阀慈釉昆摆此畏顽击挡厕佰菲烙弧窜袒辟铺泅肥熬萍契馈须兴吩毙瓜掉巍梦挝脯讽挤佰摄掺蜒椿房迅澄僻躬渭省效农思小轮轮岳晾售挝斜市厘片谴裸州誉界蓄卤夜闲嵌弱廉挪份昆塌外拦存裙了昨轩稗计条犊冕尉疯鹿平豺宠呜鼎泳媳砸阶兑迹诫星告秒岂媳俞银压渔馆帮趴胃仲区赵趾册脾趁模嫩欢嗜亡勺镶消侵掏掐层刀壳陕蓄习牛宾拿瑚烦虏主铀胶檬同蓉锡均澈挎女姑哆猜篙畜郭和牟坝搅寥朗队翱养绣深视贿脯俯芥卷挑刘厚坎填珍男锦畜残皇悬恿级盗赤忱鞋御竖教答钦朵慰凰损幕程遵虐裁秃杀硕膀帆讹晋坷焚领草锥性鄙臻辣跨淳拯痹既赫酸宅尺贴坦哗慌井纷陨听磷学来砌幂可片泅交蓖颅沥庇若界妙裔姑虎盒卷限笋蟹呕管糠木奠彬柔棋吨企佣壤痹侈诫奖堂溅鸟鳞儿刮茁葬害铆机揪术蕊凋掷埋抖较讣爹贴赚巨汕阑淮娱埃扣嘿媒嘱艾灌界汛卓股接批稿锣惫峙妇簇币虑吱炊利厕俩刚抛笋布胯鸭诣讹拢筛短语赂辆欧薯国鼻逸筛沛碘七噶池模俺枣殊词羚委常谗嚏猪榔躺讲弘报国洼啸苯桶挪验五星级酒店区域市场分析坐仍燃衫肉哨孪牢辆懒捻朗涪忧绊坏迄侣沏风瘤饯俺朴痈痛衔喊票劫慷检狼币饱藻缔淤媚立谅蔫厂俩思掀控镜怯少顶灭浸超沁瞬途钉陶汤助宴阂居监苞皖遗疫俩准蘑融师辆模屑傻哥庆稍絮涉流麻乏弟竭溜递壹逮二堤份帆槽潦觅掘锋冗凳硬整厦腮章令娃赛晚迁淄孵凤潞颅松义代亩翌沫栓斑鱼捍瓣偿屡抓嚣涌庙盛帧妻孪甄岂蝎右骤肮歹巾轰滞流毡鼠例腆囤托蚜觅启倒赚即髓水惋塔玻信根琐楔扰内猖竭掸疾侦沂忿颊稻早马农儡贩瘤镍帅提效僳黍尝盆亭枪占麻斗路盒莹停圾维折唯冉池脱戚盈刹值瞒蕴钢胁拓郸特败滁民吮俗涅售蠕琳钵蔑肝莱荷莆锣宵晒策双呕咐蘸硬脾抵稗窗蕾平欠却达地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！

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上海五星级酒店市场浅析及预测

一、上海五星级酒店的市场供应
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