常州金巢大厦商业项目全程策划提案.doc
《常州金巢大厦商业项目全程策划提案.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《常州金巢大厦商业项目全程策划提案.doc(38页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、巢 氏 大 厦 全 程 策 划 提 案第一部分:巢氏大厦产品定位策划主题/功能/户型/客户/价格/配套/规划/景观第二部分:巢氏大厦形象包装策划A.项目主题定位:金巢大厦 制造公司金蛋的商务港B.项目主题演化:金巢大厦商务港的概念:时尚化/国际化C.项目生活方式定位:金巢大厦商务港 商务赢家,前沿生活.第三部分:巢氏大厦广告传播策划A.项目运营总策略:生活方式塑造(商务赢家/前沿生活)板块启动(312国道商业圈)+产品启动(商务港)B.项目广告总精神:金巢大厦商务港 停靠公司游轮,收获财富金蛋 造就商务赢家C.项目广告总标语: 金巢大厦 制造公司金蛋的商务港D.项目推广支撑点: 户型 / 格调
2、 / 品位 / 精致 / 细节/ 主张第四部分:巢氏大厦促销推广策划A.B.C. 第一章 销售总策略一、金巢大厦项目策划总体战略思想1、以专业化的运作方式配合本项目销售方在最短时间内创出销售佳绩,并同时在常州打出“金巢”品牌。2、 强调宣传推广手段的有效性,销售组织的规范性,提高整个开发团队的专业水平。二、完毕目的1、项目目的:市场至上,换位思考,以消费者需求为导向,塑造个性化、差异化产品,引爆市场需求。在最短的时间内以快打慢、速度制胜;坚持风险最小化,追求效益最大化。2、品牌目的:通过项目的运作,树立“金巢”品牌在常州地产界的知名度。三、金巢大厦销售阶段的划分根据本项目定位方向及工程周期,结
3、合商业地产专业运作模式,在销售思绪方面我公司建议走“分阶段销售”路线,即将整个销售周期大体划分为四个阶段:内部认购期(预热期) 公开发售期 强销期(成熟期) 尾盘促销期。四、金巢大厦销售时机选择项目的销售成功与否,不仅决定于项目的自身素质,同时与项目的销售时机也有着重要的关联。从我公司对常州房地产市场的长期研究分析来看,常州地区每年房地产销售传统旺季为5月12月,考虑到“金巢大厦”的工程进度及销售中心、工地现场的包装,前期广告宣传等,本项目销售的最佳时机将是在412月。 建议将公开发售的时间定为5月1日,此时为劳动节假日,有助于借节日气氛烘托销售气氛。同时,根据项目公开销售前的电话征询反馈信息
4、,可在对外公开销售前30天左右进行内部认购,以利于烘托市场气氛,并最大限度锁定诚意客户。 4月18日日-5月1日 7月11月31日20231月内部认购开盘尾盘促销期预热期强销期调整营销策略公开发售期答谢酒会新年祝辞第二章 金巢大厦营销策略一、金巢大厦分阶段销售策略1、有效实行销售策略需具有的条件n 金巢大厦现场售楼处展示功能实行完毕;n 金巢大厦项目有关的销售资料印制完毕;n 整体销售策略制定完毕;n 广告推广计划制定完毕。2、市场预热期策略市场预热期造势要想成功,关键在于本项目在市场上要有高出镜率,引起常州市民的高度关注。为了达成这个目的,我们要做好以下两点:n 高密度效能的广告效果;n 与
5、广告发布密切配合的营销活动。(由于传统媒体效率日渐下降,采用常规的媒体轰炸必然导致推广费用的飞涨,且效果也难以得到保证。因此必须采用灵活的媒体组合与营销活动互动的创新方式,牢牢抓住消费者的注意力,直接而准确地传达楼盘信息、宣传项目的形象。)3、公开发售 强销期销售策略通过销售准备和内部认购期的市场酝酿和信息发布,在此时规定我们有一个“绽放”,强势运用媒体宣传,迅速深化楼盘热销的氛围,同时配合提价和促销,力争在短期内树立起楼盘的形象。通过前期的市场造势,项目在市场树立一定的知名度,将项目的目的客户群从纷乱的市场逐步剥离出来了,他们开始关注本项目。公开发售期,我们重要是采用有效的销售策略,使目的客
6、户群积极理解本项目的卖点,近而被本项目的特色所感染,发生了购买的行为,重要策略是:n 深化项目产品的功能与服务,相应目的客户的需要,为本项目建立强有力的支撑系统,并尽量制造差异点;n 个性化推广,制造出与同区域楼盘的差异点;n 最大限度挖掘及展现本楼盘的价值点;n 短期内迅速建立项目知名度,畅销全市;n 统一形象,整体推广;n 一鼓作气,强势出击;n 稍低价格面市,先期导入时给予客户一定实惠;n 突出渲染金巢大厦 “ 制造公司金蛋的商务港 ”的概念。4、尾盘期策略项目进入后期,一般会出现以下情况:n 项目的宣传攻势减弱;n 剩余单元的单一、位置等条件差,缺少吸引力。一般采用以下的策略:n 主题
7、营销:运用相关事件(如入伙、封顶等)进行相关主题营销;n 客户营销:运用成交客户推荐来延续销售;n 直 销:针对剩余的户型采用直销的方式。5、项目各阶段销售总结项目的运作涉及较多不可预测的问题,故项目销售中也许对各阶段的策略进行调整,而调整的依据来源于我们对项目的阶段销售总结,重要涉及以下几个方面:n 阶段的销售状况分析(广告进线量、客户上门量、广告效果评估、销售状况总结等);n 阶段销售分析总结(评估本月销售量、客户分析等重要阶段分析);n 提供阶段调整广告计划;n 提供阶段广告推广制作。二、具体实行1、内部认购期时间:2023年4月18日4月30日目的:n 预先吸引公众留意、累积客源、避免
8、不必要的流失作用,让客户提早认知本项目,有效的调动周边客户的购买欲;n 吸引客户,同时也是以小规模客户范围作试销,收集市场对项目素质、价格、户型、包装等的反馈意见和接受限度,以便于及时进行调整,为公开销售做好铺垫;n 可以从内部认购中获取客户,从而更清楚掌握客户的购房意向及市场需求;n 在项目正式开盘前推出项目,可为本项目起到初步宣传作用,为项目造势,促成项目正式开盘后的热销;n 是售楼员在培训中一个亲临现场实习的好机会,可以运用所学的知识、方法、技巧去接待客户,回答客户的提问,从而不断锻炼售楼员,提高其业务水平和业务素质,为以后走向正式销售打下坚实基础;n 内部认购时,会以最优惠的价格销售给
9、对本项目最有信心的客户,令其得到最大收益,同时聚集人气。现场环境:n 销售中心装修完毕n 整体条幅(根据工程进度尽也许安排)、围墙布置、现场灯光效果到位n 停车区域已设定n 施工现场展示规范n 部分销售代表到位资料准备:n 宣传单张、海报印制完毕n 楼盘模型与户型模型到位n 内部认购书已确认推盘策略: 向诚意客户收取定金,不拟定房源但拟定基本均价。营销策略:n 重要通过地盘形象(围墙、售楼处)和户外广告牌(导示牌、候车牌、车体广告等),报纸等媒体的软性宣传来让受众了解项目进程;n 高调宣传入市,给予下定者一定优惠,发明条件导致抢购的轰动效应,在剧烈竞争的市场中保证较大的胜算;n 此阶段在整个营
10、销过程中占有举足轻重的地位,即使本次败北,后面尚有补救的机会,但会导致极大的压力,因此要尽量做到只能胜不许败,期间最大限度锁定诚意客户,为正式销售及提价打好基础;广告策略:由于本项目前期炒作性较强,因此应制定一个较为全面和有变化的媒体组合方案。重要运用户外广告、地盘形象和软性炒作结合来做前期铺垫:n 国道及主干道户外广告牌;n 主流媒体广告:常州日报、常州晚报;n 通过新闻缮稿的形式,全面阐述“金巢大厦”项目的开发理念;n 邮递广告。2、公开发售期时间:2023年5月1日7月目的:n 树立项目整体形象;n 使项目优点得到更为进一步和全面的宣传演绎;n 强烈吸引和集中受众注意力,快速积聚人气,形
11、成羊群效应;n 以其独特的物业个性和卖点,明显区别于其他各楼盘的形象,树立实用的、现代的、高附加值的、便捷的、高回报的、价格合理的商业楼盘概念;n 发明良好的销售成绩。现场条件:n 销售中心现场开盘布置完毕n 项目模型展示到位n 销售代表培训完毕,所有到岗n 施工现场整齐资料准备:n 楼盘自身资料准备完毕n 按揭银行、物业管理、智能化、置业计划、协议范本已确认n 价目表制定完毕n 各类楼书、宣传单张、海报印制完毕n 各种法律文献齐全,取得预售许可证n 模型到位推盘策略:控制性销售,推出 层楼面。营销策略:n 充足运用各种媒体(报纸、电视),结合楼盘形象新的变化,强力推出本项目,同时辅助以相应的
12、重大活动,让更多的消费者对项目产生好感进而接受。低投入、高回报、有保障卖点作为宣传与推广的重点让消费者对项目产生认同,进而接受项目;n 运用销售期间的节日、展销会等机会,加大宣传力度,争取掀起认购高潮;n 这一阶段可推出部分优质单位,价格也可适当上扬,但仍以稳中求胜为宜;n 采用独特的营销手段,打造促销攻势、吸引客户成交。广告策略:n 户外广告牌n 主流媒体广告:常州日报、常州晚报、常州电视台n 车体广告n 现场销售中心n 开盘典礼n 电视片新闻报道目的:形成热销局面,为强销期打下良好开端。开盘典礼执行方案:1、开盘时间:2023年5月18日2、活动线索安排 待定(引子)作为一个庆典活动,欢庆
13、的气氛应当浓烈,我们计划用一部分欢庆活动来起到调动买众情绪的作用。由庆典活动来制造喜庆气氛也是为以后的项目打气助兴作准备。 开盘庆典活动司仪应当由司仪主持庆典活动全过程,由司仪来穿针引线,使会场井然有序。 开盘典礼作为一种礼仪活动,开盘典礼当中需由董事长致词;主管领导发言。 开盘典礼结束段由司仪宣布活动结束,邀请参与人员参观售楼处及工地现场。3、活动项目安排 邀请嘉宾入场; 庆典活动开始; 司仪发言,宣布开盘典礼开始,逐个介绍出席的嘉宾; 由董事长致欢迎词并介绍金巢大厦; 邀请有关领导人发言;董事长与有关领导剪彩; 司仪宣布开盘活动结束,嘉宾参观售楼处和工地现场。3、强销期时间:2023年5月
14、28日2023年10月31日目的:n 强化项目形象,n 实现销售的重大突破n 树立项目品牌 途径:n 现场销售中心n 工地现场n 入伙典礼n 密集广告(电视、报纸、电台、传单)n 房地产展销会推盘策略:优质单位、全面推出 层楼面。营销策略:n 当项目销售达成一定的成果时,不仅要维持销售热度,并且要择机掀起另一个高潮,比较有效的措施是举行一些针对性强和延展性强的活动来促进销售,一方面积聚人气,同时在巩固已有的销售成果时,创新的销售高峰;n 本期可以推出所有优质单位,楼价相应上调。内容:n 节日促销;n 配合工程进度,开展系列的宣传活动,以突出项目施工、建筑质量的保证。媒体组合:这个阶段重要运用现
15、场的人气来促进销售,因此,除延展上一阶段已有的户外广告牌和现场形象展示外,投入适量的广告来告知项目销售进程,重要媒体有:n 户外广告牌、宣传DMn 主流媒体广告:常州日报、常州晚报n 电视广告促销策略:(待定)目的:达成80%的销售率,价格较大幅度攀升。4、尾盘促销期 时间:2023年11月1日2023年1月31日目的:n 实现阻力户型的销售、达成100%的销售业绩n 使金巢大厦作为优质高回报的物业形象得到巩固,项目品牌已经树立起来;n 使销售前期碰到的各种问题得到一定限度的解决,销售阻力得到相应缓解;途径:n 送投资计划书n 送税金n 送管理费n 轻松付款策略推盘策略:包装引导阻力单位销售。
16、营销策略:n 采用各类促销手段(但一定保证价格不能下降);n 虽然营销进入尾声,但楼盘形象完好又成为一个销售良机;n 运用售楼员的跟单完毕尾盘销售。内容:n 剩余的阻力户型采用送税金、送电器等形式的优惠活动;n 对外重点宣传金巢大厦现已售罄,感谢社会各界及业主的厚爱。媒体组合:n 户外广告牌;n 宣传单张。促销策略:A、尾盘促销送“多重大礼”在项目销售率达成80时,若此时市场竞争剧烈,销售受阻,在不降价的前提下,可采用买房送礼方式:在一定期间内,可获额外的九八折优惠;朝向差、单位可送全屋装修。开发商这种处处想业主之所想的服务思想,必然受到购房者的热烈欢迎。B、“买房送保险”与保险公司合作,将“
17、房子”与“保险”结合,推出买房送“分红险”、“健康险”和“财产险”等,它即可为业主投资理财又可为业主的健康保驾护航,可谓一举多得,必然会为购房者所青睐。C、抽取折扣的的营销方式(尾盘促销)在某销售阶段或者较重大节假日等规定的时间内购房的客户,可以先选定房子,只交临时订金,到规定的日子由开发商举办抽折扣活动,由客户自己抽取额度不同的折扣,抽不到折扣的客户可享受其它优惠,如免一定数额的管理费等(具体优惠额度待定)。D、老客户介绍新客户的优惠方式尾盘销售阶段,老客户成功介绍新客户购房的,老客户可以享受减免一定数额的物业管理费,新客户可以享受优惠折扣。(新的研究表白,开发商在争取新顾客的同时,还必须重
18、视老顾客,哺育和发展顾客忠诚度。例如,争取一位新顾客所花的费用往往是留出一位老顾客或者通过老顾客介绍新顾客所花费用的6倍。因此,以较低的费用充足运用老顾客的作用和价值,对于开发商来说又何乐而不为呢。)目的:100%的销售率,价格趋于平稳。第三章 价格策略一、影响物业价值的因素n 位置决定价格的最重要因素。n 交通交通是否便利将直接影响购房者的心态。n 环境涉及景色、治安、噪音、空气质量等各种影响因素。n 规模高档办公物业是人们所向往的。n 周边配套配套设施是否完善是购房者考虑的重要因素。n 自身规划完善精美的规划将极大的提高物业的档次。n 建筑设计美丽的外观色彩、互相之间的影响都要充足考虑。n
19、 户型设计在设计中最为重要,良好的户型设计可以极大的刺激购房者的购买欲望。n 物业管理成熟、专业、知名度高的物业管理公司的介入可以直接提升物业形象及促进物业增值。n 发展商知名度品牌就是价值,品牌优势是其他因素无法比拟的。n 工程进度及形象较快的工程进度和良好的工地形象是发展商实力的保证,同时也会给购房者带来信心。n 营销策划的周密性周全详实的市场调查分析、准确的市场定位、合理的销售价格、有效的广告策略、媒体组合、营销策略、推广活动以及合理的整体促销方案等等,是成功销售的基础和保证。以上是决定物业价值的12项基本要素,除此之外,市场的供求状况,同类型楼盘的竞争,本地区经济及人口发展状况,区域概
20、念等因素都将影响物业价格。二、定价依据1、基本因素n 项目的地理位置决定的销售的基本价格;n 项目的自然环境和人文景观决定楼盘的整体档次和定位;n 城市规划及功能定位决定了楼盘的潜在价值;n 其他在销楼盘价格。2、项目区域形象价值点n 便捷的交通;n 完善的生活办公配套。三、定价方法根据我们对常州市商业地产市场目前在售楼盘中与“金巢大厦”类似项目进行的调研,反复比较,运用市场比较法通过对位置、交通、配套、环境景观等影响房地产价值的重要因素进行系数调整后,来拟定本项目销售均价。四、基本均价根据我们对常州市房地产市场进行调研的结果,反复比较市区内商业项目、项目周边竞争项目的价格销售政策,本着“顺利
21、启动、逐步提高”的价格策略,并考虑项目成本、市场接受能力等相关因素,运用市场比较法通过对位置、交通、配套、环境景观等影响房地产价值的重要因素进行系数调整后,来进行项目销售定价。区域因素调整计算表比较项目比较标的物比较物名称本项目颐和花园都市华城濠河名邸友谊商城金恒家园地区级差201919232321交通通达度201717202020生活配套202118232322公共设施202118232321环境景观202220242418合计10010092113113102个别因素调整计算表比较项目比较标的物比较物名称本项目颐和花园都市华城濠河名邸友谊商城金恒家园项目规模202025192019园林景观
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 常州 大厦 商业 项目 全程 策划 提案
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【天****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【天****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。