龙岗宝龙工业区商业配套项目定位方案.doc
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1、龙岗宝龙工业区商业配套项目定位方案类别:我的文章 评论(0) 浏览(2353) 2023-09-24 11:39 标签:策划推广 营销策划 一、宝龙工业区商业需求分析一)宝龙工业区经济发展及公司现状分析1、宝龙工业区基本概况宝龙工业区位于宝龙碧岭片区,是深圳市龙岗区高新技术产业带上面积最大的高新技术园区,规划面积31.7平方公里,由宝龙工业城和碧岭工业区组宝龙工业城遥感图成,其中宝龙工业城规划面积11.6平方公里,碧岭工业区规划面积为20.1平方公里。至今为止龙岗区政府在宝龙碧岭片区的开发建设上已经投入8亿多元人民币。目前,宝龙工业城土地基本平整完毕。同时道路、供电、供水、通讯、燃气等市政管网
2、已铺设完毕,基本实现“七通一平”,发展初具规模。碧岭工业区作为片区发展的后劲,目前正在紧锣密鼓地开展征地、规划以及市政配套建设等工作。宝龙工业城位于龙岗区中心位置,以四通八达的高速公路连接着龙岗、深圳和香港以及其它珠江三角洲地区,是深圳市高新技术产业带中地理条件最优越规划最佳的园区之一。2、片区公交体系和道路交通规划宝龙工业城为先规划后招商的高新科技工业园区,其内部交通网络建设十分完善,但由于仍处在建设期,各项规划设施尚未健全,交通状况重要表现为以下特点:1)内外交通路网健全宝龙工业城对外交通路网发达,有机荷高速、深汕公路、深惠公路、水官高速、盐坝高速、梅观高速等高速公路跨区而过,距深圳宝安机
3、场50公里,距皇岗口岸38公里,距罗湖口岸28公里,距盐田港17公里,距蛇口港50公里。园区到市中心、深圳宝安机场、盐田港及南部海滨均在30分钟车程内。宝龙工业城内部交通路网已经形成,现有宝龙大道及宝龙一路至宝龙七路、锦龙大道、高科大道、清风大道等,贯穿东西的宝龙大道承担着重要的交通运送功能。2)公共交通匮乏与宝龙工业城路网健全形成较大反差的是其内部公共交通匮乏,宝龙工业城内现有公交线路较少,现有的3条线路为823、861、985,另在临近宝龙工业城的深汕公路上有366、866、985三路公交线路设有宝龙工业城站点,但工业城内部消费者需要步行较长距离才干达成该站点,不利于消费者出行。3)交通规
4、划健全,交通环境不断改善。根据在龙岗区交通规划科及龙岗交通局运政科的调查了解,根据规划,未来在宝龙工业城内将设有2个公交首末站及1个枢纽站,其中公交枢纽站设在锦龙大道与南同大道北部。2个公交首末站1个在宝清路与南同大道交汇处,1个在宝龙工业城502地块。同时根据规划,将新规划3条公交线路在宝龙工业城内绕行,另规划有内环路、第二通道等即将建设。铁路方面规划有深厦铁路穿过宝龙工业城西面,同时规划12号地铁将在宝龙工业城东面穿过,13号地铁将在宝龙工业城北面穿过。附图:宝龙工业城交通系统规划示意图3、片区配套1)生活配套宝龙工业城周边生活配套设施完善,可以满足公司高管和技术骨干居家、休闲等平常生活需
5、要,园区5公里范围内的龙岗中心城,规划、建设有一流的商品房社区,是抱负的居住场合。2)教育配套片区周边拥有龙岗、平岗、龙城、坪山等多所中学和十余座小学。3)医疗配套片区有龙岗区中心医院、龙岗区第二人民医院、坪山医院三所三甲医院。4)商业配套园区周边散布岁宝百货、百佳购物广场、人人购物中心、万佳百货等十余家大型商场。5)娱乐配套园区北侧的中信绿色高尔夫球场、龙园和南侧的马峦山旅游中心、龙岗区体育中心、龙岗大众高尔夫球场都可供休闲娱乐。6)金融机构配套周边有四大国有商业银行、各股份制银行以及保险公司等金融机构。4、龙岗及宝龙工业区经济发展龙岗自建区以来,大力推动基础设施建设,努力改善投资环境,积极
6、进行各项改革,扩大对外开放,取得可喜的成就,全区经济连续快速建康发展。全区国内生产总值GDP2023年达成223亿元左右,增长17.2%,比深圳市增幅高2.98个百分点;而2023年GDP预计将会达成288亿元,增长14%。近年来,龙岗区国民经济一直保持健康快速的发展趋势,并形成了以高新技术、先进制造、现代物流和滨海旅游为支柱的产业体系。2023年,全区实现地区生产总值1053.87亿元,第一、二、三次产业的增长值分别为2.47、694.59、356.82亿元,三产比例是0.2:65.9:33.9。2023年,全区共完毕工业总产值1734亿元,同比增长22%;实现外贸出口138.3亿美元,同比
7、增长8.9%;实现外商直接投资实际运用外资3.7亿美元,同比增长31.9%。2023年,龙岗区工业总产值超亿元的公司有196家,实现工业总产值1260亿元,占全区工业总产值的72.3。初步形成了以工业为主导,“三高”公司稳步发展,商贸、运送、房地产、旅游等第三产业初具规模的外向型经济格局。宝龙工业城是深圳市龙岗区开发建设较早、规划完善的大型工业区,位于龙岗街道与坪山街道交界处。片区重要以IC芯片制造业、电子信息、光电子、机电一体化、汽车电子、汽车制造等高新技术产业为主导。一流的硬件环境和优质的政府服务,吸引了大批国内外知名公司蜂拥而至。园区半导体制造业代表故意法半导体、深爱半导体、方正微电子、
8、华润微电子、天马微电子等;汽车制造业品牌公司有五洲龙汽车、中集专用车等;知名电子制造公司有华强三洋、同州电子、思达仪表、兄弟工业等。现已入驻 48 家高新技术公司,其中已投产的29家公司,其总产值达成 200亿元。部分代表公司投产情况表(节选)投产情况公司名称已建意法半导体公司比亚迪股份有限公司深圳市二砂深联有限公司兄弟工业(深圳)有限公司深圳天马微电子股份有限公司深圳市五洲龙实业发展有限公司深圳市兴日生实业有限公司深圳市顺嘉高新建材有限公司深圳思达仪表有限公司深圳京能集团有限公司(一期)深圳深爱半导体有限公司太平洋电线电缆(深圳)有限公司深圳市华大电路科技有限公司深圳市欧帝光学有限公司深圳市
9、方正微电子有限公司在建深圳市同洲电子股份有限公司深圳市益心达医学新技术有限公司深圳市兰普源照明科技有限公司正在办手续创益科技发展有限公司华润微电子(深圳)有限公司时运达(深圳)电子有限公司明利五金电业(深圳)有限公司深圳市赛格导航科技股份有限公司5、宝龙工业区入住公司现状分析宝龙碧岭片区以IC制造产业、电子通讯产业、汽车制造产业为产业导向,汇集一大批国内外知名公司。宝龙工业城以宝龙五路为界线,将宝龙工业区一分为二,宝龙五路以东为东片区,宝龙五路以西为西片区。附图:宝龙工业城东、西片区划分图1)宝龙工业区东片区公司概况宝龙工业区东片区位于宝龙五路以东,截至到2023年终,进驻投产公司总计为29家
10、,公司重要以IC芯片制造、医疗器械生产、IT通讯器材生产、打印复印器械生产、服饰生产、家私生产、玩具生产、小型电子元器件生产等行业为主,截至到2023年员工数量达成35,040人左右。从公司员工比例来看,在IC芯片制造、医疗器械生产、IT通讯器材生产、打印复印器械生产等资金资本密集型的现代新型行业公司中,由于公司自身科技含量高,产品附加值大等特点,公司员工人数相对较少,但公司员工素质、学历相对较高;同时由于这些公司技术性、管理性的特点,故而在这些公司之中,高学历、高收入、高规定的“三高”型中高层技术、管理员工所占比例较高,其所占比例范围在1030之间。从收入来看,这类公司各层次员工相对于其他行
11、业员工起点高,收入也相对高。我司对工业园区的收入状况调查结果也印证了这一观点,普通员工的工资在1500-2500元/月之间,中高层管理人员工资则在6000元以上。而从事服饰生产、家私生产、玩具生产、小型电子元器件生产等行业的公司,由于公司为传统的劳动密集型公司,技术相对成熟,需要以大规模生产来减少成本,这些公司员工数量相对较大;同时由于生产相对简朴、公司自身科技含量不高、产品附加值低等特点,使得公司更多需求的是技术纯熟的蓝领工人,所以该类公司多为员工数量多,厂区规模大的生产型公司,其中高层技术、管理员工所占比例较小,在510之间。其员工收入情况为,普通员工工资在800-1300元/月之间,中高
12、层员工收入则在3000-5000元/月之间。2)宝龙工业区西片区公司概况宝龙工业区西片区位于宝龙五路以西,截止到2023年终,进驻投产公司总计为10家,公司重要以汽车制造、医疗器械生产、IT通讯器材生产、仪器仪表生产、光学设备生产、养殖设备生产、高新建材生产等行业为主,截止到2023年终,西片区员工数量为45000人左右。从公司员工比例来看,由于西区公司进驻较晚,公司普遍为汽车制造、医疗器械生产、IT通讯器材生产、仪器仪表生产、光学设备生产、养殖设备生产、高新建材生产等行业的资本密集型及劳动密集型公司,公司科技含量高、产品附加值大、公司工业产值高、公司规模大、员工数量多。鉴于这些公司固有的特性
13、,宝龙工业区西区公司的员工素质、学历、收入低于IT、芯片制造等行业公司的员工,但高于其他传统行业公司员工,介于两者之间。由于这些公司规模较大,对管理和技术规定也相对较高,故而在这些公司之中,高学历、高收入、高规定的“三高”型中高层技术、管理员工所占比例也较高,其比例范围在728之间。从收入情况来看,这类公司各层次员工收入低于IT、芯片制造等新型行业公司员工,但高于其他传统行业公司员工。我们的调查结果也印证了这一观点,在这一行业中,普通员工工资在1100-2023元/月之间,而中高层管理人员工资则在300010000元之间。二)宝龙工业区消费人口布局及未来消费群体分析1、宝龙工业区消费群体分析随
14、着大型公司入驻数量的增长,宝龙工业区将建设成为以集成电路产业为龙头,带动软件设计、芯片制造、封装、测试及其配套生产公司的高新技术工业区,作为此类工业园区,其区内的消费群体将呈以下特点:1)年轻化作为高新技术产业园区,工业区内的人员以中高层管理人员、高级技术工人和从事基础工作的普通工人为主,该群体整体年龄较为年轻,特别是作为主力消费人群的普通工人年龄一般在20-30岁之间,消费观念较靠前。2)消费时段规律化由于区内消费群体属于“上班族”,消费时段集中于下班后和节假日,而上班时间段人流量较少,故人流量呈现出随时间变动而变化的规律。3)以低档次消费为主,少量中高档消费片区内公司普通员工占据70%以上
15、,因此消费群体以低档次消费为主,配有少量的中高档消费品以满足片区内中高层管理人员的消费需求。2、未来消费群体的消费需求1)零售需求工业区现有约8万人人口规模,对生活用品、休闲娱乐等需求巨大。目前消费场合重要集中在街区小店、集贸市场,随着政府投资的加大,大型公司的进驻,区域内消费群体的收入必将进一步提高,对大型零售商家、连锁超市需求在现有的基础上将进一步加大。2)大工业环境下的商务消费需求通过近十年的发展,龙岗区工业从本来以“三来一补”为主的单一型格局发展到十大行业齐头并进、快速发展的“大工业”时代。目前建有龙城工业园、宝龙工业城、坂雪岗工业区、葵涌高新技术生态走廊等四个大型工业区,深圳市龙岗大
16、工业区也设在龙岗区内;全区共有工业公司5315家,其中内资公司1207家、“三资”公司1245家、三来一补公司2863家(如宝龙工业城的比亚迪),此类公司所带来的商务需求也将日渐彰显,如商务酒店、商务餐厅、会晤中心等方面需求较为突出。3)娱乐休闲需求由于区域内年轻人较多,加上目前工业区离深圳市中心较远,大批工业区内员工下班之后的交友、会友、休闲、娱乐需求也较为突出, KTV、电子游戏城、网吧和酒吧等休闲娱乐场合将受到年轻人欢迎。4)女性的消费需求深圳城市人口女多男少,并且以年轻女性为主体,消费以服装、服饰、化妆品等为主,消费档次取决于收入水平。龙岗女性以工薪阶层女性、打工妹为主体,年轻喜欢扮靓
17、,最重要以时尚、潮流的服装、饰品(如腰带、挎包、头饰等)、物美价廉的流行化妆品为消费主线,对高档化妆品、护肤品的需求不大,档次基本上集中在中低档,少量的中档消费。三)项目所在区域商业需求分析1、宝龙区比亚迪公司1)比亚迪的发展比亚迪股份有限公司始建于1995年,由 20 多人的规模起步,短短十年时间内迅速成长为 IT 及电子零部件的世界级制造公司,为全球第二大移动能源供应商,被誉为“制造业基因携带者”,“国际OEM皇帝”和“世界OEM隐形冠军”。2023年,比亚迪在香港证券交易所上市,创下了54支H股最高发行价的记录。2023 年比亚迪跻身为全球第二大充电电池生产商。同年涉足汽车工业,收购原秦
18、川汽车有限责任公司,组建比亚迪汽车有限公司。2023年,比亚迪入选全球公司新兴百强。今天,比亚迪股份在全球拥有员工100,000 余人,公司市值已超过300亿港币。目前,比亚迪IT及电子零部件产业已覆盖手机所有零部件及组装业务。比亚迪创建于深圳,如今这里也是比亚迪的总部所在地和电池重要的生产基地,50万平方米的工业园内聚居约2万多名员工。2)比亚迪员工的商业需求比亚迪宝龙工业园建成时间较短,却安顿了2万多员工,周边及自身配套设施不完善,在比亚迪园区内,配备了少量购物场合,但业态比较单一,食堂仅有两个,一般在规定的时间出售早、中、晚三餐。员工选择外出就餐的因素有以下几个: 园区内食堂太少,员工太
19、多,吃饭排队时间太长,部分员工不愿长时间排队等餐。 食堂在规定期间内出售早、中、晚三餐,员工额外时间就餐不方便。 食堂伙食较差,导致部分员工选择外出就餐。 食堂菜式较少,为换口味而外出就餐。2、区域内人员消费需求发展在深圳1200万外来人口中,大部分遍布在关外数以十万计的工厂内,由于厂区性质的限制,厂区生活配套的严重局限性使得大部分厂区员工选择外出消费,厂区员工的消费方式也在逐渐改变,比亚迪公司所在的区域是深圳工业园区一个缩影。1)员工购物场选择重要为大中型超市在调查中,选择在大中型超市购买平常生活用品的员工比例为88.4,说明绝大部分员工普遍偏爱到大中型超市消费。而从员工居住情况来看,超过6
20、5的员工居住在公司宿舍中,也就是宝龙工业区内,表白员工平常购物消费外流情况相称严重。在工业区没有大中型超市且交通状况较差的情况下,部分员工会选择到周边配备有购物专车的超市购物。那些班次频繁的购物专车在一定限度上也缓解工业区员工出行购物的压力。2)员工平常消费开支较为集中在调查数据中,服装、日用品、通讯费用、休闲娱乐占员工所有消费支出的80.18,由于收入水平较低,大部分员工只能满足于平常生活用品的消费开支。而对调查问卷进行分析发现,在产业链中所属位置较高的、对员工素质规定较高的、在公司经济效益较好的一些公司中,其员工对于学习的规定也较高。3)员工的其他需求及业余生活需求较大根据调查,银行、邮政
21、、书店、餐厅、培训中心、美容美发、医院、电影院、网吧、歌舞厅、溜冰场、公园为员工需求量较大的选项,表达这部分有较大市场需求。在员工业余生活安排中,逛街、看电视、上网、会朋友、学习及其他休闲娱乐占据了员工绝大部分业余时间。二、宝龙工业区商业现状分析一)宝龙工业区现有经营及规划商业与生活配套用地分析1、宝龙工业区商业配套及生活配套用地分布图图例说明: 已建成商业配套; 规划中待建商业配套; 规划中生活配套用地 1)现有商业配套 地块 地块 地块(已建成但尚未开始经营)2)规划中待建商业配套 地块 地块 地块 地块 地块3)规划中生活配套用地 地块 地块 地块 地块 地块二)项目所在区域商业现状分析
22、1、周边商业分析项目周边已形成2个发展较成熟的商圈,为福乐购商圈和南约村商圈,工业区内金众蓝钻风景项目配套有一定的商业面积,但目前商业尚处在前期销售阶段,尚未有商家进驻。1)在项目所在地的为福乐购商圈,商圈重要以宝龙大道为主干道,宝龙大道呈东西走向贯穿其中,商圈中的商业重要以福乐购超市为主,及超市周边的众多临街商铺,以此来服务于周边公司。福乐购商场侧面福乐购商场大门 2)在项目以北是南约村,住宅比较多,居住氛围比较浓厚,商业重要分布在宝坪路两边,重要商业有江业百货和家和福百货商场,以及围绕这两个重要商业的零散型商业。家和福商场江业百货 3)第三个商圈为金众蓝钻风景商圈,为金众蓝钻社区开发的服务
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