万科金域华庭整合营销推广策划方案.doc
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1、单位宗地编号用地位置 用地总面积用 途 大沥401穗盐路“扇面”地段7.7625城乡混合住宅用地402广云路张边桥侧0.4882商业用地404平地村委会泗沥组1.9658商业用地406原大沥三鸟市场地块2.3272商业用地408河东“大三丫”地块4.76城乡混合住宅用地410振兴路编织袋厂地块3.232城乡混合住宅用地411大福摩托车地块11.24城乡混合住宅用地412振兴路“微生物厂”地块1.1817城乡混合住宅用地414振兴路56号0.2036商业用地415工业大道水头高田地段0.192城乡混合住宅用地合计琰茞琰茞4.9848商业用地琰茞琰茞28.3682城乡混合住宅用地推货节奏产品面积均
2、价消化速度一期(2023年终-2023.08)210套别墅180-4006500元琰茞190套公寓、洋房86-130琰茞琰茞二期( 2023.10-2023.06)159套纯别墅26050015000-17000元/5-6套/月Part1 基本概况目 录座落于南国桃园内,环境资源优越;离大沥仅十分钟车程,生活、工作游刃有余;以3个近6万天然湖泊为中心,别墅依山就势,各自拥有独立、优美的景观元素;超低密度、超高绿化率、超强可塑性,切合客户群需求;大型、高档次而充满异国情调的配套设施,满足业主一切生活、娱乐所需。Part1 基本概况优势劣势毗邻321国道、325国道、禅碳路(省道)、广三高速,以及
3、年终竣工的“大沥交通枢纽”距离该地块局限性1km,路网配套完善;毗邻大沥金融商贸区,且靠近大沥体育文化中心,大沥高中、金融、行政机关等市政重点项目,居住环境规划向好,区位发展潜力大;项目周边暂时缺少高素质生活配套;周边村落围绕,治安问题突出;长虹岭工业园区距离项目5分钟车程,生活环境有待改善;现时缺少城市公交直达该项目,生活不便。周边路网密集,噪音问题有待解决;机会威胁可以填补该区域商业住宅的市场空白;大沥商品房供应局限性,供应结构单一,发展较为滞后,强劲购房消费力还没释放;项目地处位置规划看好,且市民认为项目位置不会太偏,处在大沥中心区位“空气差、治安差、大沥居住环境差“进一步民心作为该区域
4、首个住宅项目,周边环境尚待开发,居住氛围不成熟;市民认为该区域成熟发展尚需3-5年,目前认为还较荒凉优势劣势毗邻321国道、325国道、禅碳路(省道)、广三高速,以及年终竣工的“大沥交通枢纽”距离该地块局限性1km,路网配套完善;毗邻大沥金融商贸区,且靠近大沥体育文化中心,大沥高中、金融、行政机关等市政重点项目,居住环境规划向好,区位发展潜力大;项目周边暂时缺少高素质生活配套;周边村落围绕,治安问题突出;长虹岭工业园区距离项目5分钟车程,生活环境有待改善;现时缺少城市公交直达该项目,生活不便。周边路网密集,噪音问题有待解决;机会威胁可以填补该区域商业住宅的市场空白;大沥商品房供应局限性,供应结
5、构单一,发展较为滞后,强劲购房消费力还没释放;项目地处位置规划看好,且市民认为项目位置不会太偏,处在大沥中心区位“空气差、治安差、大沥居住环境差“进一步民心作为该区域首个住宅项目,周边环境尚待开发,居住氛围不成熟;市民认为该区域成熟发展尚需3-5年,目前认为还较荒凉2. 基本数据3. 区域特色与文化表现 大沥是名符其实的文化名镇。大沥是中国民间艺术“醒狮之乡”、广东民族民间艺术“曲艺之乡”和“书画艺术之乡”。原产于大沥的沙皮狗是中国仅有的两种世界名犬之一。基本概况4. 行政区域划分2023,南海镇级行政区域调整,原大沥、黄岐、盐步合并新大沥镇。基本概况改变过去业态分布零散、重叠的缺陷, 发挥各
6、行业的集群效应.提高大沥形象,增强广州经济圈辐射效应加快城市化进程工业、住宅和商业分区清楚,改善以往大沥工业和住宅混杂引起的环境质量问题承接来自广州中心城区的经济辐射和功能转移,向大型会展和现代物流中心等商贸物流业的更高形态发展 4. 行政区域划分-合并优势基本概况5. 交通现状华南咽喉要塞基本概况5. 交通现状华南咽喉要塞广茂铁路、321、325国首、广佛、广三高速公路、广州西环高速公路、穗盐路及南海区桂和、桂丹路贯穿境内,是云南、广西、海南、粤西进入广州的西陆路门户。 距广州白云(花都)新国际机场15公里距离国家一级港口南海港仅10公里。前往香港、澳门的车程约3小时,形成四通八达、交通便捷
7、的交通网络。 Part2 宏观经济1. GDP分析2023年大沥镇GDP达213亿,增长24.74%南海1/10人口,发明南海1/5GDP大沥是南海两个超百亿城乡之一预计2023年大沥GDP可以达成300亿元宏观经济南海龙头强镇2. 大沥镇居民收入分析大沥与南海全区居民储蓄存款余额对比 琰茞2023年2023年增长率人均储蓄存款余额南海872.7亿元983.44亿元12.69%4.8万元大沥235.2亿元282.6亿元20.13%11.6万元宏观经济藏富于民,购买力强人均储蓄存款余额达11.6万 ,远高于全区的平均水平4.8万,居民生活富裕。2023年大沥储蓄存款余额达282.6亿元,占全区总
8、额的28.7%3. 产业结构分析产业结构:工业占主体,第三产业蓬勃发展宏观经济第二产业为主,第三产业蓬勃发展有色金属加工业、商贸物流业、房地产业、内衣业为支柱产业。重点工业卫星镇,经济增长迅速 大沥是广东省重点工业卫星镇和全国乡镇公司百强镇之一。以有色金属深加工业为主,摩托车生产、机械制造、家用电器、制版印刷、塑料建材、制衣制鞋、食品饮料等20多个优势行业.2023年上半年,大沥工业总产值266.51亿元,同比增长26.02%;投资潜力显著,发展后劲强大 2023年上半年,大沥百万元以上招商引资项目56个.其中,计划总投资超千万元项目24个,计划总投资超亿元项目8个。 引入了中国铝业、深圳同心
9、黄金首饰、广东致卓精密轮毂及PCB电子铜等四大项目。3. 产业结构分析-工业占主体宏观经济城市百货、连锁商业、连锁服务业为主体的城市商业体系在大沥已初步形成,提高大沥商业竞争力,3. 产业结构分析-第三产业蓬勃发展有助于该区域城乡化进程加速,广佛黄金走廊正日渐成为以商贸、物流、居住等为核心产业的新兴城区宏观经济4. 大沥支柱产业分析1. 有色金属产业2. 商贸物流业3. 房地产业4. 内衣业:中国内衣名镇宏观经济规模:有色金属生产公司1000多家,年产量超过80万吨,约占全国的35 ,年税收额超过5亿元。 产业链:全国首个“再生金属物流加工基地” ,金属流通量每年200多万吨,约占全国总量的1
10、/3。4.1 有色金属产业 “中国铝业第一强镇”发展瓶颈:粗放型经营的中低端公司无序发展,没有充足发挥规模效应现状宏观经济4.2 商贸物流业-广佛区域性专业市场及物流集散地嘉洲广场、雍景商城、时代广场相继开业,都市名汇、新都会广场正加紧建设,商业业态逐渐丰富,城市商业架构初步形成发展瓶颈:旧有商业档次形象不高,需要合理城市规划提高业态档次 大沥“巴黎春天”商业步行街和黄岐商业中心步行街人气鼎盛.,但缺少规划,管理档次形象不高现状宏观经济广佛区域性专业市场及物流集散地的地位逐步确立南国小商品城、中大小商品城隆重开业,中建博美五金装饰材料城、九龙小商品城、大沥桂江农产品市场、广铁三眼桥粮油物流中心
11、和康力医药物流中心全面施工,广佛区域性专业市场及物流集散地的地位逐步确立。 发展瓶颈:新建大型专业市场还没成型,需要更完善的规划支持4.2 商贸物流业-广佛区域性专业市场及物流集散地宏观经济4.3 房地产业:品牌发展商带动大沥地产大沥是众多地产大锷进驻佛山的试金石,市场竞争甚为剧烈,形成百花齐放之局面。万科、中海、雅居乐、碧桂园和合生创展为争夺市场份额,不断推出新品,销售十分畅旺。发展瓶颈:旧三镇(黄歧、盐步、大沥)旧有功能分区不清楚,工业居住鱼龙混杂,居住环境制约房地产业的升级2023年上半年,房地产投资22.19亿元,同比增长67%;销售面积51万平方米,销售金额27亿元,同比增长12.5
12、% 现状宏观经济4.4 内衣业:中国内衣名镇发展瓶颈:“三来一补”,品牌发展、销售网络受限制,影响公司发展,无自主品牌技术支撑,需要政府引导下大力引入技术人才,发展自主优势。现状大沥盐步是“中国内衣名镇”,也是广东省专业镇技术创新试点之一。大沥镇现有内衣生产及相关公司共140多家.从业人员逾2万人,内衣年产量达1000多万打,约60出口世界各地,以欧美地区为主。宏观经济优二:将10的低端产业或公司向外转移,到2023年完毕2030的工业用地置换,用于建立工业园区,开发铝材等主导产业,实现土地的合理运用。强三:以城南中心商贸区的建设带动加强大沥第三产业发展。城南中心商贸区位于大沥城区南部,规划面
13、积0.5平方公里,未来52023内重点发展各种类型的商业及房地产。未来五年,还将进一步搞好其他配套建设,务求营造更良好的营商环境。 5. 产业发展战略:东优西拓、强三优二解决瓶颈,大沥提出“东优西拓、强三优二”产业发展战略宏观经济5. 产业发展战略:东优西拓、强三优二东优西拓”:大沥东部优化和提高第三产业,特别是商贸、物流业、房地产为主;大沥西部以长虹岭工业园为中心形成新的工业板块,通过几年时间再发明100亿的工业产值,预计2023年大沥GDP达300亿。 宏观经济小结大沥作为一个重点卫星工业城市,处在转型期,旧有城市规划功能布局难以满足大沥二三产业发达,经济实力强需要新的城市规划进行合理的功
14、能分区,实现经济优化发展。产业发展战略:东优西拓、强三优二宏观经济Part3 城市规划1.大沥城市发展规划城市定位:广佛都市区重要的区域性专业市场及物流集散地,佛山具有优良生态环境的新城区,南海重要的制造业基地之一。 规划范围:城市总用地125平方公里,其中居住用地共26.78平方公里 。 城市规模: 2023年总人口规模为65万,2023年为75万。发展目的:对城市进行合理的功能分区与规划建设,实现工业与住宅的合理分区,满足城市发展需要。城市规划2. 城市规划-广佛重要的区域性专业市场及物流集散地引入大量资金和技术人才,是大沥未来重要的经济增长点。 并为大沥商贸业的进一步升级提供大量的消费需
15、求和强势的经济后盾。规划设立大型物流中心,丰富产业结构城市规划2. 城市规划-南海重要的制造业基地之一以建设佛山具有优良生态环境的新城区为基础,保持南海经济龙头地位,升级传统支柱产业制造业。以长虹工业园为中心,转移低层次产业,发展总部经济将低层次产业转移,将公司总部研发、设计、销售、办公等核心部分和高端生产环节留在大沥,发展总部经济。成为南海重要的制造业基地。城市规划2. 城市规划-佛山具有优良生态环境的新城区【物业升级】 【产业升级】 【环境升级】 在未来3年内开展“三旧”改造项目68个,总改造面积220万平方米,其中重点项目26个,改造面积200万平方米。 退陈引新构建新版图。启动联滘片区
16、废旧塑料回收行业,废旧金属回收行业,清除碎布加工行业整治相继进行。下一步,大沥将着手转移废旧棉花加工行业。 同时为有色金属产业、商贸业等支柱产业,搭建平台。 未来3年内,大沥将投资过亿元,对镇内13条主干河涌进行整治,并对村组整治河涌给予补贴。此外,城南污水解决厂的管网铺设正在加速进行,盐步污水解决厂将在年内奠基并争取明年投入运营。中心城区生活污水实现截污的设想不久将会实现。 全面整治升级 促重镇变新城城市规划3. 发展战略:一脊两翼城市规划功能区域区域范围发展方向发展途径一脊是指桂和路以东,桂澜路北延线以西,“千灯湖”以北至联滘的 “商贸综合发展区(CDA)n 大沥未来的中心发展区通过旧物业
17、的改造,盘活土地资源运用东翼指 “黄岐盐步”城市居住综合片区 n 重要发展城市型经济通过旧物业的改造,盘活土地资源运用西翼指“大沥”城市居住综合片区和长虹岭工业片区n 重点发展都市型工业 继续征用和开发土地拓展4. 发展战略:一脊两翼连接南海经济,大沥经济实力与消费力将进一步与南海、广佛融合,同时向西部扩张,带动周边配套及房地产市场的发展。项目位于“西翼”,未来将发展成为大沥新城金融商贸中心。制造业、工业、房地产业全面发展城市规划5. 城市功能分区功能分区清楚,改善居住环境,发挥工业规模效应城市规划“六横” :广佛广三高速、建设大道、广佛新干线、广佛高速与西环高速联系线、穗盐路同庆大道、海八路
18、;“六纵” :广州西环高速公路、佛山一环、桂和路、广佛高速、325国道新线、虹岭路。6. 城市路网建设-与广州无缝对接六纵六横公路建设:东西走向从广州窖口开始,经黄岐海北居住综合片区、商贸综合发展区、大沥居住综合片区后,向南接入佛山禅城区,与在建的广佛地铁衔接。南北走向 与广佛轨道线在海八路站相连;向北,通过商贸综合发展区,与广州地铁5号线延伸线相连;经里水、和顺镇区,与花都区范围内的轨道交通线相接,经花都汽车城、花都中心城区,沿云山大道向东进入新机场。东西、南北轨道建设:城市规划优化后的大沥交通,将有16个出口通往广州,与广州实现无缝对接。从城市总体规划角度,大沥将会加强区域的空间布局优化,
19、奠定广佛经济圈中心的地位。从规划产业发展角度,“东优西拓、强三优二”将有效实现资源优化和产业优化。从城市交通规划角度,路网建设的发展,将会改善大沥的内部交通路网畅顺,以及缩短与周边城市距离。但从商业发展前景而言,城区之间的距离缩短反而更易造就消费力外流的机会,影响本地商业的发展。小结城市规划Part4 房产市场1. 总体印象2023年1-11月南海区各镇街普通住宅成交信息记录大沥镇普通住宅成交面积居南海区之二,成交均价居南海之三全市已售建筑面积(万)已成交金额(万元)成交均价(元/)桂城街道70.84188195916 大沥镇-大沥6.2357215719 大沥镇-黄岐19.311251958
20、20 大沥镇-盐步10.4559715367 大沥镇35.92042115688 里水镇7.8737019421狮山镇32.81411064302丹灶镇16.1883895475西樵镇-西樵12.1383903169 罗村街道-罗村街道9.7353553637 九江镇1.941762131 房地产市场2. 供求关系大沥街道供应和成交面积最少,但价格增长幅度最高,达15%房地产市场楼盘预售套数预售建筑面积(M2)已售套数已售建筑面积(M2)剩余套数剩余建筑面积(M2)2023金碧华庭(金碧轩)166 22,453 155 21,156 11 1,297 碧翠苑163 20,589 162 20,
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