安徽大型项目策划报告.doc
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1、安徽某大型项目策划报告目 录一、项目市场环境分析31*市简介32对外交通53经济环境64城市建设8二、项目发展市场分析住宅部分101*房地产市场现状102*房地产市场存在的问题113*房地产市场发展机遇114典型住宅项目13三、项目发展市场分析商业部分151*商业发展环境152商圈分析153*商业市场预测174商业物业市场分析19四、项目分析231项目概况232项目区域环境分析243项目地块分析274项目市场竞争情况28五、项目定位281项目SWOT分析内外部因素总结282项目定位的基本原则293项目整体定位294项目定位30六、项目定价分析331*房地产价格现状332*房地产价格预测343现
2、阶段项目价格预测34七项目营销建议38一、项目市场环境分析1*市简介1)地理区位2)城市基本属性中国重要的能源基地、华东地区的“动力之乡”。3)行政区划总面积2596.4平方公里,其中市区面积1091平方公里,建成区面积78平方公里;总人口231万,市区人口140万人;辖有5区1县:田家庵区、大通区、谢家集区、八公山区、潘集区和凤台县(2023年从合肥市长丰县划归的6个乡镇分属不同的区)。4科教实力在地级市中,*市具有较强的科教力量,科研机构和大专院校20余所,每年有近万名高校毕业生步入社会。2对外交通*位于淮河之滨、安徽中部,处在承东启西、南北通衢重要位置,区位优越、交通便捷,是沿海通向中西
3、部的通道走廊。1)铁路 阜淮铁路通过津浦线、*线、商阜线与京沪、京广、陇海、京九四大铁路动脉相贯通。2)公路 206国道横贯全市。*距上海、南京、芜湖、合肥分别为5个小时、3个小时、2个小时、1个小时行程;2023年7月,京福高速*连接线建成,打通了连接苏浙沪、融入长三角的快速通道;正在修建中合(肥)-淮(南)-阜(阳)高速公路,其实验段已于2023年11月动工,预计2023年终建成。3)机场 合肥机场至*110公里,蚌埠机场至*30公里4)淮河水运 通长江、连大海,可四季航行。3经济环境1)经济发展处在新一轮增长周期的上升阶段2023年以来,煤、电等能源产品供需紧张、价格上涨,*煤、电支柱行
4、业快速增长;同时,*处在长三角腹地,正好可以承接长三角地区的新一轮产业转移;由于京福高速*连接线的建成,*的外部交通环境得到极大改善,*吸引的外来投资不断增长,也为经济提供了新的增长点。预计2023年*的GDP将达成210亿元,增幅为16%,是1995年以来增速最快的一年。2)人均GDP将突破1000美元2023年,*的人均GDP达成8045元人民币,折合974美元;如按10%的发展速度计算,2023年将达成1071美元。根据消费经济学理论和国际经验,当人均GDP达1000美元时,居民消费结构将从生存型向享受、发展型转变,过去的奢侈品将转化为居民的必需品;汽车、电脑、高档电器加速进入家庭;人们
5、对于住房条件改善的需求也将不断增长。3)第三产业较落后,但发展较快主导产业:煤炭、火力发电、化工;优势产业:医药、纺织、机械、轻工;三次产结构:10.5:51:38.5(2023年)。工业在国民经济中的比重最大;第三产业虽然占较大比重,但发展落后,房地产业、商贸服务业等,都处在起步阶段。2023年开始,商业领域外来商业公司不断增长,苏果超市、正大易初莲花购物中心、台湾好又多大卖场等相继进入*。4)居民收入和消费情况人均可支配收入: 2023年*城乡居民人均可支配收入为5345元,2023年达成6010元,增长12.4%;2023年经济增长速度为16%,高出2023年3.6个百分点,人均可支配收
6、入的增幅也将高于2023年,预计可达成7000元左右;总体而言,处在较低的水平,但上升的势头较快工资收入:平均月工资水平大约850元左右,低者400元不到,高者超过1万元;教师、政府公务员的工资较能代表一个地区的薪资水平,大约1200-1500元/月;以行业来看,金融、烟草、电信等行业的工资较高,约2023-3000元/月;采掘业职工工资收入最高,月收入大多超过1万元/月;消费支出结构:“吃”方面的消费支出仍然占较大比例,恩格尔系数较大,2023年为44.6;但随着收入水平的增长,用于服饰、通讯、居住等方面的将会增长,恩格尔系数呈下降趋势。5)经济发展规划积极融入长三角,迎接产业转移办好一个园
7、区:*经济技术开发区建设三大基地:亿吨煤基地、华东火电基地、煤化工基地。发展六大产业:煤炭电力产业、化工医药产业、机械电子产业、建材冶金产业、纺织服装产业、轻工食品产业4城市建设1)城建现状缺少规划,城市建设落后*是一座能源型城市,城市“因煤而兴”。由于国有煤矿“大而全、小而全”的建设,一座煤矿就相称于一座卫星城市。加上国内城市规划水平的低下,*市长期以来都没有规划,城市建设异常落后,特别是城市中心区田家庵区,房屋破旧、道路凹凸不平,公共绿化无人管理;到2023年,*市建成区面积仅89.44平方公里。2)发展规划东扩南进,接轨长三角由于城市边沿的煤炭资源即将开采完毕,煤矿将向远离市中心的地方发
8、展,以“煤”立市的*,面临着经济产业结构调整和城市功能转型的现实。新一任市政府领导班子上任以来,开始着手进行*的经济调整,加强了80年代就设立的经济技术开发区的建设,招商引资取得较大成果,先后有韩国、中国万向集团、托普软件等入驻开发区;同时,委托上海同济大学编制的*市城市总体发展规划也即将完毕,其基本的思绪是:东扩南进,接轨长三角。3)旧城改造中心城区复兴,房地产、商贸流通业先行由于旧城改造的成本较高,近年*的城市建设投入大多集中在城市外围的基础设施上,如206国道的翻新、瞬耕路拓宽、经济开发区的基础设施等,中心城区很少有大规模的市政工程建设。这也是中心城区较落后的一个重要因素。但田家庵区发挥
9、其作为*的政治、经济、文化、商贸中心的优势,在对外招商上以“房地产、商贸流通业”为开路先锋,不断吸引外来商业公司投资。已经建设中的商业项目有:泰国正大易初莲花*购物中心、台湾好又多世贸广场店、南京苏果超市、北京华联*购物中心、钟郢商贸城等;房地产项目:龙湖汇景豪庭、*财富中心、国庆广场等这些项目建成后,旧城区的城市面貌将会有所改观。二、项目发展市场分析住宅部分 1*房地产市场现状1)发展迅速从2023年下半年开始,*市房地产开始快速发展。2023年全年完毕房地产开发投资5.13亿元,比2023年增长36%;2023年一季度完毕投资0.88亿元,同比增长36.9%;上半年完毕投资2.51亿元,增
10、长46.91%;前三季度完毕投资4.14亿元,增长41.71%;2023年全年完毕投资6.72亿元,比2023年增长31.04%,比1999年增长87.4%。进入2023年,受国家宏观调控的影响,房地产开发投资增幅有所减缓,但上半年仍累计完毕的投资3.13亿元,增幅比2023年同期回落了22.5个百分点,但仍然比2023年同期增长24.4%,房地产开发仍呈快速发展态势。2023年1-6月份,全市房屋施工面积150万平米,商品房销售面积达1648万平方米;6月底,全市住宅房空置仅为7万余平方米,同比下降了3328;房地产投资占GDP比重的达成3.95%,创历史最佳水平。2)供应量集中3)商业营业
11、用房投资较多2*房地产市场存在的问题1)市场规模小 2023年全年的商品房销售面积只有40.33万米2,销售额只有5.14亿元,尚不如上海单个楼盘的销售量;2023年虽然增长迅速,销售面积预计在60万米2左右,但总量仍然较小。 2)房价低 2023年,*商品房平均销售价格1274.5元/米2,甚至比长三角许多县级市的房价都低;2023年有一个较大的涨幅,预计均价可达1500元/米2 ;但总体而言,*房价仍然较低,最贵的惠利花园城项目,销售价也只有1800元/米2左右;3*房地产市场发展机遇1)居民住房消费意愿强烈*居民的住房现状普遍较差。2023年,*城市居民人均居住面积为14.98米2(20
12、23年15.81平方米);47%的人住二居室,20.5%住三居室;居室内有厕所卫浴设备的只有一半,无卫生设备的占到26%;只有10.5%的住房有暖气设施;以国际上的经验,当人均GDP跨过1000美元之后,在人均居住面积达成35平方米、人均GDP达成3500美元之前的相称长一段时期内,都是住房面积提高和住房质量改善的阶段。*目前正好处在这一阶段,居民的住房消费开始发生变化,从本来的“有得住”到“住得好”。2)本地开发水平落后,“外来和尚好念经”与居民日益增长的居住消费需求不相称的是,*本地的房地产开发水平比较低,重要表现是:开发规模“小”、摄取环境营造“差”、建筑外立面“土”、户型设计“落后”。
13、这是与其处在房地产市场处在起步阶段相联系的。3)高档次物业缺少目前*开发的项目多为多层建筑,小高层建筑刚刚开始出现;高层建筑除了安徽理工大学的两栋学生宿舍楼外,在住宅项目中就再也难觅踪迹;别墅开发更是一片空白;4)开发公司缺少土地储备,市场供应少且较集中*本地的开发公司大多数都没有土地储备,市场供应在近一两年内将集中于几个大项目,如城区西南部的惠利花园城。由于市场供应的减少,2023年下半年,房地产价格开始大幅上扬,与去年同期相比的涨幅达成28.75%,部分较好地段的房价已经突破2023元/米2。5)城市转型,中心城区吸引力增长长期以来,由于各煤矿基本上都是“大而全、小而全”的建设,中心城区的
14、功能被分散,中心城区(田家庵区、大通区)城市人口80万不到,只占所有城区人口的一半多一点;城市建设处在无规划的混乱状态,城市建设较落后。九五计划以来,*逐渐从单纯依赖能源工业开始向多种工业转型,经济技术开发区、民营科技园区等工业园区建设不断取得新的成绩;主城区的商贸流通业发展迅速,成为*新的经济增长点;此外,由于谢家集、八公山、潘家集等都是“以矿立区”,居住环境较差,且生活配套等不如中心城区便利。因此,各区人口有向中心城市集中的趋势。6)东扩南进,大通区首当其冲在*新一轮城市发展中,大通区正好位于“东扩南进”方向,是城市发展的必经之路;此外,大通区离城市核心区最近,并且道路、空气等城市环境在*
15、几个区中是最佳的;而老城区田家庵区由于居住环境差,并且拆迁改造的成本巨大,在市场竞争中处在一定的劣势地位; 4典型住宅项目u 惠利花园城地理位置:洞山路、惠利大道交汇处,北连国庆西路紧邻*实验中学和安徽理工大学占地面积:1900余亩建筑面积:136万平方米容积率:1.23绿化率:50%建筑密度:25%规划产品形态:6F、7F的多层公寓为主,少量12F小高层销售价格:一期1600元/米2,二期1800元/米2;销售情况:一经推出即抢购一空;因素:项目规模大,产品规划较好;建筑密度低,绿化率高,花园式居住区,环境较好,正好与*市民改善居住环境的需求相吻合;此外,其临近*实验中学、安徽理工大学以及市
16、政府的地理条件,也使其居于较好的竞争优势;三、项目发展市场分析商业部分1*商业发展环境1)商业市场容量:2023年实现社会消费品零售总额51.16亿元,除物价指数比上年增长8.0%; 2023年为55.6亿元,比上年增长9.2%;2)商业辐射人口:城区人口150万,核心城区人口80万;3)商业消费能力:近几年,居民收入增长较快,商业消费旺盛;2023年人均GDP达成974美元,2023年突破1000美元,消费结构向2商圈分析*现有的商业集中在两个区域,一个是以龙湖路为主轴的龙湖路商圈,而另一个是位于淮滨路、以东城市场为核心的老城区商业圈。 1)龙湖路商圈核心商圈以龙湖中路为主轴,向外辐射至朝阳
17、路、国庆中路、学院路以及人民路部分路段。业态齐全:百货商场4家:华联、胜发、四海、第一百货商业步行街:*商贸文化广场专卖店:LINING、利郎服饰、安踏鞋业、劲霸男装、(大众品牌为主)餐饮:肯德基KFC、超市:苏果超市(好又多、易初莲花、北京华联等即将开张)商铺租金:一般3-4.5元/天/米2;朝阳路龙湖路交叉口最贵,7元/天/米2;龙湖北路、龙王沟路最便宜,1-2.5元/天/米2 ;商铺面积:30-70米2较多,开间4-6米,进深一般在10米商铺售价:底层:12023元/米2;1F、2F连卖:8000-9000元/米2营业时间:8:30-19:00 日均人流量:8万人次左右消费客群:涵盖*各
18、阶层,主力消费者为中高收入阶层,大部分为商圈周边经济效益颇好的企事业单位;2)老城区商圈由淮滨路、淮舜北路两条商街构成,辐射周边的人民路和香港路建材一条街;业态:以沿街店铺为主,兼有商厦和专业市场商厦:华联商厦专业市场:香港路建材一条街沿街店铺:品牌较杂,多为低端品牌业种:淮滨路重要经营服装、鞋帽类为主;淮舜北路、人民路则以零售业为主;租金水平:一般在1.5-3元/米2之间,淮滨路租金最高,东城市场租金达成6.7元/米2消费群体:大都来源于老城区周边市民及*郊区等低收入者,人流量大但消费力不强3*商业市场预测1)城市商业辐射力将大大增强*城市具有较强的区位优势,206国道、铁路、淮河等连接着*
19、与其他城市;特别是京福高速*连接线建成后,*的交通环境更是大幅改善,城市商业的辐射力有了对外扩张的也许;田家庵区正是抓住这一点大做文章,“商贸立区”的发展战略已经启动。因此预计*的城市商业辐射力在3-5年内会不断增大。2)城市发展加快,新商圈呼之欲出目前的市场情势来看,以火车站为核心的城市西南部商圈已经快要成型,银行、浴场、酒店等虽然分布较为零散,但其商业 呈现聚集趋势。而城市“东扩南移”的发展战略,必然会带动商业向东南方向转移,东部的大通、南部的市政府一带,在不久的将来也必然形成新的商圈。3)新的商业业态改变消费者消费观念即将开张的正大易初莲花*购物中心、好又多世贸广场店、北京华联购物中心等
20、项目,都是*目前所没有的商业形态。它们开张之后,必然会给本地居民的消费观念带来一定冲击。4)商业档次提高,高端消费回归本地一方面居民收入的增长,迫切需要高端的消费品;而另一方面,外来商业经营者的进入,必然会带来先进的经营管理理念,也必然会带动*整体商业档次的升级,原本流失到外地消费的一部分高端客源将会回归本地消费。5)商业市场容量增大,但商业市场竞争将会加剧对外商业辐射力增强以及居民消费水平的提高,必然促使*的城市商业容量增大;但另一方面,由于外来商业公司的不断进入,商业的竞争也必将趋于剧烈。4商业物业市场分析1)市场供应情况近两年,*在商业物业的供应方面开发力度较大,2023年上半年全市商业
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