宜宾置信莱荫河畔广告竟标方案.doc
《宜宾置信莱荫河畔广告竟标方案.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《宜宾置信莱荫河畔广告竟标方案.doc(33页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、宜宾置信“莱荫河畔”市场报告竟标方案 雪松 广告一、 宜宾房地产市场情况二、 对12个楼盘分析三、 项目执行程序四、 项目营销计划建议【宜宾房地产市场情况】我司的优势:1. 雪松房地产营销策划公司是成都中成房业川南总代理机构。2. 独立项目小组运作涉及:策划、设计、制作;广告的执行及活动的策划与实行。3. 媒体优势:拥有户外黄金路口广告牌,总代理1、2、4、9路黄金线路车身广告。有数年代理主流媒体经验。具有整合传媒资源优势。除代理日报、晚报、电视台、电台、广报广告外,还独家代理宜宾晚报.酒都楼市、房产周刊;独家代理宜宾电视台财富宜宾、宜宾房产栏目。4. 我司具有大型活动策划及执行能力。成功案例
2、有:陈琳酒都歌友见面会、任达华影迷见面会、四川第十届体育舞蹈锦标赛、西部精英大赛宜宾赛区大赛、宜宾2023首届春季住博会等大型活动。及正在筹备中的2023年中国宜宾春季住博会。【宜宾房地产市场情况】一、 项目营销背景分析1、项目宏观背景项目总体市场分析研判从市区区域分布上看,区域特性明显,发育度不平衡。旧城在售楼盘重要分布在沿江沿河一侧,多以小地块高层电梯公寓出现,价格最高,但市场已经饱和,可供开发的地块越来越少;南岸南东区发育度已经很高,中心区域已经少有可开发用地,现已逐步向外围发展,在售楼盘以多层为主,开始出现规模型楼盘;南岸西区统一由鲁能集团规划开发,将是宜宾规模型崇高住宅生活区;至于江
3、北,由于其厂矿公司较多,该区域的房地产开发政策性较强,以公司职工集资建房或大型公司自主开发为主,而真正的商品房开发不多,目前仅有以“碧水山庄”为代表的几个项目在售。1.、从供应住宅的物业类型和档次来说,物业类型逐渐从单一化走向多样化,物业档次逐渐从低层次走向中高档次。前两年,多数上市楼盘仍是以档次不高的多层安居房出现,除了沿江的楼盘可以借助外围自然景观外,项目小环境较差,项目规模不大,营销观念和管理落后。但是,之后就出现了高层电梯公寓、规模较大园林景观社区、联排别墅等多种物业类型的项目,这些项目开始有精品化意识,注重与外来房地产专业机构(规划设计、景观设计、策划商等)合作打造精品住宅和规范房地
4、产操作技能,这对宜宾房地产市场走向成熟与规范起了较好的模范作用。2.从住宅销售价格区分上看,基本与物业档次和区位一致,区位价格差一般在200-300元/之间。总体价格幅度大约在1500-2600元/之间。一般来讲,旧城多层住宅销售均价在1600元/左右,电梯公寓销售均价在18001900元/左右;南岸东区目前多层住宅销售均价为1500-1600元/左右,电梯公寓销售均价在1800元/左右,联排别墅销售均价在3000元/左右;江北目前多层住宅销售均价为1500元/左右,联排别墅销售均价在3000元/左右。3.、宜宾居民购房需求区域性强由于宜宾有“三江”分割的独特地形,从而形成了相对独立的三大片区
5、,即旧城、南岸和江北。在长期的经济发展、历史文化积淀的影响下,过去有居住不出旧城和过桥即是出城的心理定势,从而导致旧城人口过于集中,人口密集度大,商贸繁荣,但城市承担过重,房屋建设见缝插针,品质与环境极差,尽管如此,到目前为止,仍有不少人不愿“出城”。直到上个世纪90年代,政府意识到问题严重后才加以引导和政策倾斜,分别在南岸建设经济技术开发区和江北建设旧州工业开发区,并分别以市政府及一些机关单位南迁和五粮液集团建设作为带动。在次基础上也就带动了南岸东区和江北的开发建设,从而也就形成了较为明显的区域特性,旧城的居民根据工作等需要逐渐向南岸或江北疏散,南岸的居民基本就地解决居住问题,江北的厂矿公司
6、职工多数就在工厂附近居家,很少有南岸的居民到江北去购房居住,同样,也很少有江北的人到南岸来买房居家。4.、宜宾居民购买力较强尽管在我们的调查中宜宾人对房价盼望偏低,也有部分人抱怨房价过高,但从目前宜宾房价和实际销售结果来看,反映出宜宾人购买力十分强劲。在旧城滨江路沿线的高层电梯公寓,单价一般在1800-2850元/之间,一般每套总价都在30万元以上,主力总价一般在40万元左右,顶跃总价一般在50万元以上,最高达70-80万元,且这些套型绝大多数已经售出,并且销售速度也不久怡安大厦已经卖完,且定金高达3-10万元。再来看位于南岸东区与西区之间的“绿洲家园”,多层平层住宅主力总价为14-18万元,
7、多层顶跃住宅主力总价在30万元左右,联排别墅总价也在49-76万元之间,更有甚者是当它刚打地基一上市就被一抢而空。此外,尚有不少公司老板或高级公务员到成都去购买上100万元的别墅。这就说明宜宾人对住房的需求强劲,购买力高。1.2.2.3.4、宜宾人购房理财意识强,多次置业者多。我们在访问中的知,由于旧城商贸繁荣,外来经商的人口较多,二级租赁市场较好,一般4080/套的旧房月租金就能达成500800元。而以公务员为主体和代表的旧城常住人口中,由于政府机关单位逐步迁移到南岸东区以及旧城原有旧房狭小、无环境、品质差,多数开始二次置业,一般都采用“用积蓄作首付款,靠旧房租金作月供”的方式容易实现住房升
8、级。在这种情况下,南岸住房畅销就局限性为怪了,特别是有一定规模、户型设计和社区环境较好、周边配套设施较成熟的楼盘需求更大。1.2.3、宜宾房地产市场总体特性和发展趋势依据我们多次、长达近半年对宜宾房地产市场的调研与走访,下面就谈谈我们对宜宾房地产市场的一些初步结识和体会,重要是与成都和省内其他二级城市房地产市场相比较而言。局限性之处,敬请指正。5.、受政策影响,供小于求,整个市区房地产市场目前处在卖方市场由于宜宾市于2023年下半年开始对市区城市规划进行调整,暂停了2023年和2023年市区房地产项目的审批,新开工项目多数是2023年以前已经立项和非市区项目,而房地产需求量最大的却是大中城市,
9、从而导致市场供应减少和供应区域分布不平衡,市区出现较大的供不应求的局面。然而,这正是由于政策所致,故而在政策因素从2023年消除后便可逐步恢复,因此这种短缺是暂时的,大约在此后2-3年内便可恢复正常。6.房价相对较高由于宜宾市区多丘陵、台地,少平原的地形地貌,使宜宾可供开发的优质土地不多,从而导致地价较高。这可从两个方面来看,其一是原有平地几乎都开发成熟,再开发的地价成本较高,房价显然会升高,如旧城的房价比南岸或江北同类型房屋就要高出200-300元/;其二,可供新开发的土地多为山地等非平整地块,更难有上规模的平地供开发,其开发建设成本也自然会比平地开发增长不少。因此,宜宾房屋的售价相对于省内
10、其他二级城市来讲,略有偏高,加上户型设计面积又偏大,其总价相称一部分并不比成都低,特别是旧城里面的电梯公寓,一般总价都在20多万元/套以上。7、开发商素质和开发水平不高总体来看,宜宾开发商的开发资质较低,绝大多数只具有三、四级资质。开发经验与成都楼市相比差距较大,开发的楼盘绝大多数存在形式单一、社区环境较差、户型结构不合理、营销推广不规范、物业管理内容简朴等诸多弊病。8、开发观念滞后于消费观念,从而使现有产品品质与消费者的盼望存在较大差距购房消费者通过报刊、电视等多种媒体与外界接触,加上宜宾市自身就是一个重要的交通枢纽城市,其人员经常往来于成都等大城市之间,其购房消费者无论从观念、意识、还是实
11、际消费上,他们均表现了其前瞻性,很多宜宾人已经看不起本地的房屋,舍近求远的到成都去购房。而宜宾房地产商在开发理念上的发展速度已远远落后于购房消费者审美观的变化速度。在调查的过程中,消费者对住宅的认知度、审美观已远远超过了我们原有的估计,尽管他们购房时最关心仍然是价格、质量、户型等基本因素,但可以肯定的是在这些基本因素满足其需求后,他们肯定会选择有特色的高品质楼盘。9.政府有关职能部门观念落后,服务态度和相关资料信息整合与掌握不够政府虽然鼓励发展房地产业,但政府官员的工作作风和服务观念尚未彻底转变,特别是很多非“窗口单位”仍然有“官老爷”的派头,爱理不理的;此外,政府有关部门工作缺少方法和能力,
12、政府有关官员对市场信息掌握不够,信息储备局限性且杂乱。10多数开发商的经营方式及手段较为粗放项目开发过程中,各开发商大多存在营销手段单一、销售执行不规范等现状。销售现场大多布局不合理,显得十分散乱,缺少规定动作,楼书及DM单等营销工具制作也较为简朴。当然,也有极个别楼盘开始规范操作。(鲁能的碧水山庄售楼部)11、宜宾市城区房地产市场发展不平衡,表现为物业不平衡和区域不平衡12、宜宾城区的房地产市场正处在一个质变的发展上升阶段随着本地开发商与外来开发商、设计商、策划商、广告商的不断融合,一批规模较大、理念先进、规划设计科学美观、操作规范的项目将不断涌现。 “绿洲家园”等已在此迈出了坚实的一步,并
13、取得了较大的成功,特别是鲁能集团开发的“A-08地块”项目在运用自身的品牌和实力基础上加强与沿海和成都的策划、设计、广告等外来知名单位合作,带动宜宾房地产市场上一个台阶。而高品质楼盘的不断出现是一个地区房地产市场走向成熟的一个重要标志。2、项目微观背景项目区域市场分析研判精要提醒:区位、街区功能、市政配套、商业及交通状况、地块简介房地产项目的营销环境市场调研,包含了宏观、中观、微观三大层面,本章节重要调研目的即对项目概况和项目所处区域环境进行微观层面上的市场环境调研,其作用是为了在后续各阶段具体工作中,让相关决策者和策划人全面客观了解,来自于市场客观面上的感性结识和资讯支撑。2.1、调研范围和
14、依据南岸东区规划结构宜宾市南岸东区分为七个社区即沿江中央商务区、南北轴向的行政办公与商业服务带、东西两片生活区、南部文化体育区、东部大型市政设施区、码头区。其中中央商务区包含了尚贸金融、文化娱乐、大型会展、高档旅馆酒店、旅游接待和集中的商业服务设施,是全市最重要的商务中心区。在一定期间内,旧城的响应的功能逐步转移。行政办公与商业服务带:重要沿南北方向的酒都路展开,涉及市委政府人大政协等市级行政机构办公用地在内,并配套建设一部分服务设施。市级大型文化设施;东区南部、七星山北麓集中的体育运动和比赛场馆,内容涉及文化宫、博物馆、图书馆、综合体育馆、游泳馆、标准运动场地和训练场地。菜园沱码头区:是长江
15、第一处大型货运码头,规划拟定在该区域内涉及集散、集装箱等在内的五个千吨级泊位码头区以南:集中的市政设施用地,涉及污水解决厂、长途客运站、公交站场、电力输配中心等。东区功能定位:在各组团的功能分工中,东区将是未来宜宾行政中心所在地,并作为城市中心区的三大片区的一部分,具有金融、服务、物资流转、文娱乐等综合功能。同时,与鲁能集团统一开发建设的西区一起,东区还将是城市重要的生活组团居住功能之一。此外,南岸动东区作为长江南岸方向的重要城市入口,还肩负着对外交通枢纽和客流,物资集散与周转的职能。从功能结构上讲,北部沿江的中央商务区、南北轴向的行政办公与商业服务带和南部查文化体育区共同形成了一个工字型结构
16、,将山水环境和城市新区紧密联系起来,也为新区重塑了沿江景观线。此外,东区规划中还特别安排了东西向、沿戎州路的生活服务轴线,将两个大型生活社区以及南岸西区联系起来.人口容量本次规划拟定城东新区的规划居住社区用地人均20平方米/人,规划控制总人口在10.5万以内,人均居住建筑面积30平方米/人,东区居住社区用地容积.率控制在1.5以内。 南岸东区功能布局图项目周边市政配套设施:购物场合:酒都建材城旧址世界最大的零售商世界500强公司沃尔码今年将开工修建明年正式营业。医疗教育:市二医院仁德分院、市一医院南岸分院金融服务;邮政服务:凤凰溪邮政支局娱乐餐饮:华荣酒店娱乐休息设施:江南公园、( )侯园、南
17、岸文化广场历史人文区位影响:黑塔周边也许存在对项目的不利影响:生活配套、市政设施 尚在规划建设中,环境卫生、空气质量较差、商业服务轴上的商圈形成和培养还需要一定的时间。 典型楼盘分析融信 南滨印象社区介绍融信 南滨印象属多层景观围合式社区,地处南岸东区航天路南段。距市政府市政广场仅四百米,牛马场汽车站三百米,相邻市公安指挥中心、市药检局、市消防支队特勤中心、市第六中学校、市电大、市七星小学及市人民医院近在咫尺。数个较大规模的住宅社区亦集中于此,2、4、5路公交车站为你交通带来便利,周边社区发展成熟,购物、农贸、休闲、娱乐场合齐备,区域发展潜力巨大,极具升值潜力。区域家居生态,繁华与宁静共存,都
18、市与自然齐辉,是城市后花园之洞天福地。“融信南滨印象”是融信房产2023年倾力推出的全新力作,社区有机构结合了区域生态与人文传统,按照生活院落化,住宅亲地化、物管人性化的原则,真情演绎并升华造就的人文生态智能化精品住宅社区。经济技术指标:建筑用地建筑占地。呈规则的四边形地上建筑面积容积率。建筑密度。地下车库及其他面积。绿地率地下停车位个南滨印象总体效果图1南滨印象总体效果图1南滨印象总平面图阳光名城:运作思绪分析优势:户型:灵活多样AE户型的范围为:88.26-154.27平方米。概念:推出小户型酒店式公寓阳光名城的推广思绪:一、围墙生活场景手绘宣传炒作阳光名城领导发言、阳光名城的众志成城实力
19、筑经典实力:新家坡SEP建筑设计事任务所、深圳市鑫中建筑设计顾问有限公司、四川大家环境艺术工程有限公司、四川合宏建筑工程监理有限公司、四川省鑫拓建设工程有限公司、四川忠信物业、四川汇合新起点广告有限公司、宜宾源德地产。思绪:二、一部城中城的经典传奇:内宜高速、北连接线、振兴大道的交汇得天独厚的钻石三角洲资深设计师,建筑风格 融会现代与传统的简约建筑风格,以及全生态、人性化居住理念。定位:宜宾北门第一坐标!卖点:优越地位:阳光名城地处宜宾北大门,为宜宾市委市府1054重点工程建设项目之一优越领地:内宜高速出入口、北连接线、振兴大道交绘处:市政规划热点,江北未来的经济、文化商业中心优越视界:700
20、0余平方米全景生态园林,近百种富含氧四季花木;大师景观设计,缔造“蓝色人居文化”优越居所:情景式建筑,户户开窗既景,通风、采光上乘;“五明”设计理念,成就不折的阳光生活优越风情:住宅、商街、酒店多位一体,自成繁华天地;商住分离,闹中取静优越礼遇:品牌物业管理公司成都忠信物业,中国物业管理20强公司,奉贤高品质亲情管家服务 思绪三:以投资小户型酒店的旺来带动电梯公寓的销售:形式:宜宾首届小资金创富论坛音乐酒会 重新思考财富,把握投资机会小户型酒店定位的原由:地标建筑视觉的聚敛的焦点长途车站源源客流的动脉区域配套历久弥新的磁场专业运营利润动力的中枢(36平方米)特点:总价低(9万多)、精装修(三星
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 宜宾 置信 河畔 广告 方案
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【精***】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【精***】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。