设计任务书范本含景观、精装及售楼处示范区设计任务书.doc

XXXXXXXXXXXX项目
设计任务书

2023年3月9日

目录
1 项目概况 4
1.1 项目区位 4
1.2 用地指标 5
1.3 交通条件 5
1.4 周边环境 6
1.5 周边现状 7
1.6 植被情况 7
1.7 市政条件 9
1.8 红线外的不利因素 10
2 项目定位 10
2.1 形象定位 10
2.2 客户定位 11
3 规划设计原则及建议 11
3.1 规划原则 11
3.2 经济技术指标 13
3.3 配套建议 15
3.4 停车建议 15
4 园林景观设计建议 16
4.1 核心思绪 16
4.2 重点打造体育公园，以运动为主题 16
4.3 与会所结合，打导致为京城最大的私属会所公园 17
4.4 运动主题的功能 17
4.5 绿色生态情趣景观的打造 19
4.6 西区设计建议 20
4.7 东区设计建议 21
5 会所及示范区设计建议 21
5.1 会所面积及功能建议 21
5.2 会所设计要点 21
5.3 示范区的整体建议 22
5.4 示范区的销售动线建议 22
5.5 示范区的节点布置建议 23
5.6 售楼处形象规定 24
5.7 样板间建议 25
5.8 售楼处建议 25
5.9 会所作为售楼处的功能分区及设计规定 26
6 整体风格建议 28
7 住宅设计建议 30
7.1 高端住宅户型设计要点 30
7.2 户内各功能空间面积尺度参考 31
7.3 大堂尺度及层高建议 33
7.4 精装修建议 34
8 商业设计建议 43
8.1 商业规划理念及风格 43
8.2 商业业态建议 44
8.3 设计要点 46
9 节能环保智能化建议 47
9.1 设备设施建议 47
9.2 智能化建议 49

1 项目概况
1.1 项目区位
该宗地具体四至范围是：东至东四环路，南至广渠路，西至大郊亭中路，北至百子湾南路。如下图

1.2 用地指标

地块
编号
用地性质
用地面积（㎡）
容积率
建筑面积（㎡）
密度
限高（m）
绿地率
A4—1
居住
44722.342
2.8
125222
25%
60
30%
A4—3
托幼
4600
0.8
3680
30%
12
35%
A4—4
小学
13400
0.6
8040
16%
18
35%
A4—7
体育公园
20800.103
0.05
1040
25%
30
30%
A4—8
住宅混合公建
10900.051
4
43600
30%
80
30%
A4—10
住宅混合公建
24634.669
4
98538
30%
80
30%
A4—9
代征绿地
5264.548㎡

代征道路
31598.548㎡
总用地面积（㎡）
155919.765
建设用地（㎡）
119057.165
总建筑规模（㎡）
280121.4428（含廉租房15000）
其中可出让253401.4428
1.3 交通条件
大交通成熟，可达性便利度局限性。
四环路口与高架相接，只能通过桥底辅路进入本项目，前后环路出口距项目有一定距离，且交通状况不佳；西侧来访车辆目前可于大郊亭桥下掉头；为增长可达便利度，建议在图示位置开辟左转出口。

1.4 周边环境
周边氛围成熟，未来建筑密集。
周边有多个成熟社区。
项目必须考虑对周边用地遮挡退让，交通承载压力等问题。

东四环路
两广路
大望路

金港国际

合生地块

PEKINGHOUSE
后现代城

托幼
托幼

金长安

大成国际

金海国际
三里屯一中
易构

绿化用地

1.5 周边现状

1.6 植被情况
1) 周边绿化
² 南侧国槐护路
• 用地南侧紧邻双向八车道的广渠路，目前道路绿化隔离带植被种植情况及长势情况良好。
• 用地南边界的行道树为国槐，胸径10cm左右，处在幼年期。国槐生长年限长，成年树树冠圆润秀美，可以预计随着时间的推移，会在未来形成很好的街道景观。
² 东侧绿带已成
• 用地东侧邻近四环高架桥，中间有规划中的25-30m宽绿化隔离带。现有绿地中植被生长情况良好，重要乔木树种为柳树，胸径6-7公分。
2) 内部植被
² 地块内部植被茂盛，现有上百棵树木，30公分胸径以上估计约占70%，后期需要结合社区规划移植
² 现存植被基本为北京乡土树种，重要品种为杨树，零星散布有刺槐、国槐、臭椿、榆树、柳树、栾树、构树等树种，缺少档次较高的名贵欣赏树种。
现状大树集中区域如图所示，建议规划方案应考虑结合大树现址进行规划布局建筑设计，务求尽量多的保存成树。

大树集中区域，建筑应避让

• 大胸径的杨树分布较为集中，树木分布位置如图所示。
• 用地内成年大树的树势强健，除个别形态较为优美，多数植株树形杂乱，做为景观树树形较差。

1.7 市政条件
1) 上水
² 广渠路、东四环路有现状上水管，百子湾南路、大郊亭中路、百子湾东路、社区一号路有规划上水管，具体位置见规划意见书附图。
2) 雨水
² 东四环路西侧有现状雨水管，北京化工厂现状雨水管。大郊亭中路、百子湾一街有规划雨水管。
3) 污水
² 向南可排入现状半壁店暗沟，东四环路、百子湾二街、百子湾一街和广渠路均有现状过路管预留至东四环。
4) 电力
² 由待建的平乐园110千伏变电站供电，电缆线路长度约为0.6公里。
² 但由于平乐园110千伏变电站出线开关柜数量有限，根据供电征询方案，需在本项目用地范围内建设10千伏开闭站加以解决，此开闭站如需建设考虑在地下安排。
5) 燃气
² 广渠路有现状天然气中压线。
1.8 红线外的不利因素
1) 主干道方向噪音问题突出
² 项目东侧四环路、南侧两广路，有噪声干扰。
² 西侧公交场站，有噪音干扰。
2) 存在日照遮挡问题
² 用地最北侧现状住宅楼已公平退线本项目设计方案中考虑正常退线。

金港国际

合生地块

PEKINGHOUSE
后现代城

易构

东四环路
大望路
两 广 路
噪音
噪音
噪音
绿化用地

2 项目定位
2.1 形象定位
1) 与公园共生的 • 城市居住综合体
2) 以高端居住功能为项目的核心功能，强调居住物业的价值最大化，以高端住宅供应为主，并结合各地块的不同用途及价值，形成不同产品形式的高档住宅和公寓产品。
2.2 客户定位
1) 客户构成
² 公司家、驻华外籍、海外背景、社会名流、投资人等。
2) 客户特性
² 工作全球化、生活复合化、思想国际化、城市无界化、需求发散化、置业多元化。
3) 客户定位
² 财情横溢的国际北京人——全球城市流动精英。
² 他们是具有较高购买能力和较强品位追求的人群，他们对北京城市资源有极强的依赖感，不管他们来自何方，北京是他们生活轨迹和工作版图中重要的一环，在这里有他们无法割舍朋友圈和专属的圈层活动。
3 规划设计原则及建议
3.1 规划原则
1) 分区规划
² 根据用地特性和项目定位，将项目用地划分为东西两区。
² 西区为高端住宅区，重点打造高端宜居的特性，强调私密性、豪华品质感，将公园绿化纳入整体规划的范畴内考虑。
² 东区是以居住、商业功能为主的都市高档公寓，以地标形象、都市感强的现代建筑群落为主，承担相应的城市角色和城市功能。
² 拟先行建设体育公园，西区先于东区面市销售。

西区：高端住宅区
东区：都市公建区

2) 地块及产品角色
² 西区住宅部：
• 高端大户型，最多两个单元拼接，形成更多的三面采光端户型。
• 以大树保存区为轴线，打造集中大园林景观，同时充足运用体育公园景观资源和东侧界外绿化用地的优越大面积绿化条件，进行一体化规划。
² 西区体育公园：
• 重点考虑其景观内部化私有化设计的也许性，以及如何将其资源更好的与居住区紧密相连，提高西区的居住品质。
² 东区公建区：
• 公建区仍以居住功能为主，通过精品商业街营造高端休闲氛围。
• 打造极具特色的公建立项居住类产品。
² 东区保障性住房：
• 建议设在居住适宜性较差的临四环路的位置，避免对项目高端居住群落形成太多的负面影响，尽量让出北侧景观面。
• 保障性住房应为独立建筑有独立出入流线，不与商品房混淆。
3) 分区规划要点
² 西区：
• 更注重营造大面积集中景观园林和私密性更强的居住氛围。
• 尽量设计为南北通透一梯少户的板式建筑。
• 人车分流、尽量全地下停车、保证富余的车位。
• 可以考虑地上留隐蔽车行通道和部分临时停车位。
² 东区：
• 可以接受东西向或塔楼形式。
• 可以考虑部分地上停车位。
3.2 经济技术指标
1) 西区：高端住宅区

户型面积㎡
房型结构
建议建面比
设计规定
备注
550-600
复式4卧多厅独立书房
300㎡以上户型的顶层
所有的卧室都应满足全套间含卫生间和衣帽间设计标准。
起居的景观需求大于朝向需求。
设服务回路，佣人房带独立卫浴。
主仆分入双通道。
规定标准层为一层1~2户。
应充足考虑东侧界外绿化用地景观资源优势布局楼座。
层高3.3米。
此产品尽量建设在A4-1地块内。
复式产品仅考虑设立在园林中间楼栋，临路以及临学校产品不予考虑。
平层4卧多厅独立书房
320-350
4卧多厅
30%
多功能房（如家庭厅、影音室、会客厅等）。
3卧多厅
30%
强化主卧套设计（如套内书房、双更衣间、双卫浴等）。
240-280
4卧多厅
20%
设独立书房，并且其中1～2个卧室可不带卫生间。
可接受主仆不分入的形式。
佣人房可不设独立卫浴，也可作为储藏间使用。
规定标准层为一层1~2户。
层高3.1米。
此产品约9800㎡可建设在A4-8地块内。
3卧多厅
20%
强调私密生活，注重对主卧套的打造。
或强调社交空间，加强对起居系列的打造。
小计
建面125222㎡
100%
均为居住产权
² 考虑在A4－1地块做台地设计，提高项目品质，丰富园林设计，从而保证西区纯居住立项的高端形象。

2) 东区：都市公建区
产权类型
户型面积区间㎡
户型结构
建议建面比
设计规定及备注
公建产权
A4-8、A4-10
50以下
1卧1卫1厨1厅
40%
保证卧室、卫生间、厨房、餐厅功能在空间内得到体现
70-100
1卧1卫1厨2厅或2卧1卫1厨2厅
60%
100m2以上户型只设立在端单元，并保证南北向或东西向通透
100-120
2卧1卫1厨2厅
公建公寓合计
61069㎡
100%

住宅产权
400-420
4卧3卫多厅（功能房如家庭厅、影音室、会客厅等）
10%
顶层复式，只在A4-10地块设计，A4-8地块不设计复式产品。
180-200
2卧2卫1厨多厅（独立书房/多功能房）
40%
南北通透，北侧直面绿化用地景观，2梯2户，此类产品建议设立在A4-8地块，并且严格控制产品面积在此建议范围之内，提成两个户型段产品。
210-220
3卧3卫1厨2厅
50%
南北通透，北侧直面绿化用地景观，2梯2户，设立在端户型。
住宅合计
56069㎡
100%

精品商业

建面10000㎡

地上1-2层，可独立小体量也可沿街底商，纵向分割销售。
会所

建面1040㎡

地上1040㎡，地下约2023㎡（规定采光可步出与景观结合）。
廉租房

建面15000㎡

合计

建面142138㎡

将A4-8与A4-10地块综合考虑，将住宅产权的产品沿北侧摆放，最大限度的发挥北侧的景观资源优势，临广渠路的一侧放置公建产品的公寓和商业，提高项目展示性以及发挥临街商业价值。
3) 设计优化原则：
本项目产品类型较多，上表仅给出了根据市场需求得出的销售型物业配比表，但是鉴于规划条件限制，设计师可以在参照市场的基础上，对建议指标进行适当调整。
² 建议西区优化方向以景观最大化摄取为目的，大户型应更多的占有景观资源；
² 建议东区优化方向以提高180㎡以上大户型所占面积比例为目的，更多的南北通透的可以直接欣赏北侧绿化的大户型，更利于提高项目品质并促进销售：
¨ 住宅产权部分，必须要可以享受到北侧公园景观，且保证户型南北通透和一梯两户；
¨ 最大限度的发挥北侧公园景观价值，尽也许多的做180-200平米的户型，必要能保证一梯两户；
¨ 根据整体公建公寓市场情况，享受不到公园的公建部分做投资型小户型产品。
² 上述表格中面积规定皆为最终销售面积，视具体设计情况可以在此范围内浮动，但总体平均面积应满足此规定。
3.3 配套建议
为保证西区的私密性，营造高端居住品质，建议在西区不设外向型商业，可以按照规范千人指标，折算为会所及社区型商业配套。
会所结合体育公园设计。
东区商业总体规模控制在约10000㎡，地上1-2层，可独立小体量也可沿街底商，纵向分割销售。
关于托幼和小学，需要根据具体的学校设计需求进行规划设计（托幼及小学用地不在土地出让协议之内）。
3.4 停车建议
1) 需求：
² 本项目客群重要使用奥迪A6L、奥迪A8L、奔驰S系列、宝马7系、宝马X5、保时捷卡宴、保时捷911、路虎揽胜系列的车型，比常规轿车略宽敞，在设计车位和车道时应充足考虑。
² 西区地下车库的建设拟分期进行，因此地下车库的设计需充足考虑分期施工的可行性。
2) 车位比：
² 主打人车分流全地下停车的概念，但地面上预设隐蔽车道满足消防车道和少量临时访客停车位。
² A4-1地块原则上按照1户2个车位设计，由于地下车库只建一层，若车位数量无法满足需要，可以接受在局部设立立体车位。
² A4-8和A4-10地块住宅产权产品按照1户1.5个车位设计，商业产权产品按照1户0.7个车位设计，整体上按照1户1个车位控制。
4 园林景观设计建议
4.1 核心思绪
强调体育公园的CBD风格，突出与会所室内部分的结合，体现健身+商务休闲的功能，综合进行体育公园的设计。体现如下两个原则：
1) 专属性
考虑到与会所的结合，强调体育公园的专属性以及私密性。
2) 特色性
作为项目最先的展示点和最具特色的卖点，强调其设计的特色，涉及建筑特色和功能特色两个方面。
4.2 重点打造体育公园，以运动为主题
1) 双向联通的体育公园
² 把体育公园打导致为项目的景观轴心和豪宅区的内庭院。
² 以体育公园为坻景，使商业活力轴独具特色吸引力。
2) 将A4-1的住宅地块与体育公园做连接设计
² 可通过高架构件将两片用地相连接，使之成为一片完整、气派的绿化平台。但需要充足考虑此平台和周边景观的连接。
² 可考虑分别做出立体景观的变化，形成一个景观平台的趋势。
² 充足考虑该立体绿化平台上下的交通组织与景观组织，并保证相关的净空规定。
3) 体育公园私有化设计
² 将体育公园内部化设计，充足考虑西区的住宅景观资源最大化，考虑会所商务功能外延的空间解决。
4) 架空立体景观
² 整体微地形设计，屏蔽道路的干扰，营造私属生活感受。
² 建议引入立体景观园林概念，通过微地形，设立半地下车库。
² 营造出采光有景观的停车环境，体现高端居住品质。
5) 运动主题的打造
² 以运动为主题，赋予更多的运动休闲和娱乐功能。
² 引入大众化的室外运动项目，作为会所在空间上和功能上的补充和延伸。
4.3 与会所结合，打导致为京城最大的私属会所公园
1) 与会所的关系
² 会所作为体育公园的组成部分，互相之间在健身、商务两大功能上互补；
² 将会所的部分商务休闲功能设立在公园内。
2) 与本项目的关系
² 项目的私属公园、社区的内庭院；
² 业主均是会所的会员，可通过预约的形式使用会所公园内的设施。

4.4 运动主题的功能
² 运动不分贵贱，同时迎合北京日益国际化的生活方式，提供时尚、崇高的运动场地。
² 建议设立综合运动场地，提供如：网球、篮球、儿童野趣设施等运动项目的运动场地，使得作为景观节点的广场同时具有功能性。
² 网球：世界四大绅士运动之一，是高端住宅项目中普遍具有的健身配套，网球场地普遍采用塑胶地面，四周边挡网高度一般在4-6米之间。

² 篮球：重要迎合大众化的健身需求，通常设立1-2块标准场地，采用塑胶地面。

² 儿童野趣设施：提供儿童嬉戏的场合，营造亲情、和谐的居住氛围。

² 慢跑径：1~2公里慢跑，步行设施，将公园各设施有机的联系

² 5人制足球：标准足球场地

4.5 绿色生态情趣景观的打造
1) 蜿蜒的水系营造绿色生态景观
² “有山皆是园，无水不成景”，水景能带来 “家”的温馨，体现居住区温馨、舒适、休闲。
² 在北京水资源缺少的状态下，水体太大难养护且成本较高，水景设计应当注意宜“小”不宜“大”、宜“曲”不宜“直”。

2) 丰富的植被营造绿色生态景观
² 结合水景，良好的种植设计能为水景发明休闲、舒适的氛围，进而提高本项目的人文品味与生活气息。
² 在设计过程中可以直接移植绿地内的原有植被，这样不仅减少了成本，也使绿化效果立竿见影，保证了绿化效果。

3) 特色小品提高公园的文化品位和内涵
² 景观小品或散落在绿化从中，或立于水面，使景观具有欣赏性、参与性、和艺术性，同时富于文化内涵；
² 景观小品不仅丰富了景观层次，也能激发人们的想象力与好奇心，寓欣赏性、游乐性与教育性为一体 ，有助于本项目故事性、辨认性的营造，提高项目的内涵。

4) 对居住产品影响的考虑
景观部分的设立保证A4-8地块产品的幽静氛围，而体育设施的排布则尽也许运用微地形以及特定位置进行解决，以减小对楼座的影响。

4.6 西区设计建议
集中大面积园林景观更能提高项目品质，得到客户认可。
与项目整体建筑风格匹配，风格可以混搭。
通过运用多元化的景观元素（珍稀植被、大面积水景等）营造层次丰富的景观效果。
应考虑对项目用地界外东侧绿化用地的借景。
4.7 东区设计建议
由于用地面积限制，难以形成大面积的内部园林景观。
可以采用现代风格，便于后期维护管理，注重打造个性化特色化的风格气质。
5 会所及示范区设计建议
5.1 会所面积及功能建议
² 建议结合体育公园设计；
² 室内部分：地上面积做足1040㎡；地下可考虑扩展2023㎡左右的空间，采用下沉式庭院。
² 室外部分：设立600~1000㎡功能空间，作为举行小型聚会以及活动的区域。
² 会所的具体功能细分尺寸可参考下表进行设计。
功能
功能细分
面积㎡
备注
健康功能
力量区
50

有氧器械
100

跳操房
140

动感单车
30
　地面、墙面装置
羽毛球
200

壁球室
100

乒乓球室
50

游泳池/桑拿/更衣室/淋浴间
1200
设备器材位置
休闲功能
红酒雪茄吧/咖啡吧
300

棋牌/影音室
70/40
设施器材位置
聚会联谊/会议
400/40+40
活动隔墙、电器位置
私人VIP包房
100

餐饮功能
运动主题餐厅（中/西餐）
640
燃气/电磁炉/排烟/污水及网络等
合计

3600

5.2 会所设计要点
² 整个项目的会所结合体育公园设计，会所重要服务于业主的常规康体健身等功能，并强调健康主题，具有较高文化品位；
² 以会所为核心的同时要注重室内外互动，让客户提前体验未来生活场景和环境；
² 建筑设计可以将东方文化理念与园林结合，体现生态环保与自然界和的特色，营造具有文化气质的高端休闲氛围；
² 会所的立面设计应结合体育公园整体规划，不应过于突兀，但内部装修必须具有与本项目豪宅客户相匹配的品质，建议引入国际知名品牌结合务业管理经营；
² 会所经营管理公司对于会所会有一些特殊的设计和功能规定，可前期接触并了解；
² 在售楼处与会所功能转换方面，要考虑到会所和售楼处的良好结合，保证可以良好实现售楼处各项功能。
² 由于有大面积的玻璃立面以及顶棚，会所以及售楼处采暖以及制冷需要重点考虑，以保证后期的良好效果
5.3 示范区的整体建议
² 功能齐全、设备设施完备、考究装修和档次高端的会所一定可以胜任为一个好的售楼处；
² 先期会所作为售楼处，结合体育公园打造体验式营销场景；
² 需要在售楼处设立临时样板间，样板间根据需要可外接设立；
² 示范区标准动线安排：停车→礼宾接待→园林示范→售楼处→托管区→沙盘及文献展示→3D影音室→茶点区→无障碍看房→专人签约；
² 以体育公园和会所（售楼处）为核心，室内外互动，让客户提前体验未来生活场景和环境，在公园里开展各种体验活动，积聚人气。
5.4 示范区的销售动线建议
Ø 针对不同的客户情况制定不同销售动线：
² 意向较好且时间富余：售楼处→园区→样板间1→样板间2 →样板间3 →形象长廊→售楼处
² 意向较好但时间有限：售楼处→形象长廊→样板间（园区可作回访的重要参观动线）
² 有老人同行：售楼处→形象长廊→样板间（参观2个样板间后，可安排老人由电瓶车由园区接回售楼处休息等待）→园区→售楼处
² 有儿童同行：售楼处→样板间（参观1样板间后，可安排专人带领儿童至售楼处或儿童区进行游戏）→园区→形象长廊→售楼处
² 二次到访客户：样板间→园区→售楼处
² 约访客户：电话约至售楼处→样板间→园区→售楼处
² 市调人员：售楼处→样板间
5.5 示范区的节点布置建议
² 按照项目展示的规定布置营销节点，达成全景式体验营销的效果

位置
规定
节点一
项目围墙
通过具有品质感的围墙或围档，营造项目高端形象
节点二
道路入口
设立门岗，形象墙，营造私属感
节点三
示范区入口
体现大气、高端的项目形象
节点四
示范区内部景观
通过景观打造，营造绿色、健康的人文气息
节点五
售楼处（会所）
形象、品质突出，尊贵感强

1
2
3
4
5

5.6 售楼处形象规定
² 定位：不仅是售楼处，而应是展示中心+体验中心；
² 关键词：大气 醒目 高品质；
² 强调室内与室外的景观联动，提高室内观感；
² 概念展场，强调空间的运用；
² 颠覆传统展示道具——环幕影相+虚拟沙盘：将社区规划制作成环幕电影，结合动态的沙盘，塑造最新型的销售体验

² 主题各有不同----内外互动，空间自由转换；设定多种空间各样主题风格。
教育
绿色生活
国际化交流中心

5.7 样板间建议
² 为保证售楼处功能的完整性，建议将样板间设立在售楼处外部，做临时样板间，并由看房通道连接；
² 样板间风格：
¨ 奢华型

¨ 经典高端型

¨ 现代简约型

² 样板间户型：
¨ 365平米户型一套（项目主力户型样板）
¨ 280平米户型一套（项目主力户型样板）
¨ 公建公寓户型一套（项目主力户型样板）
² 样板间套数：3套
² 样板间服务：
¨ 每个样板间可设立户主背景，增添情趣和投入感
¨ 样板间入口设立情景展板，并有专业讲解员上前恭迎，并陪同参观
5.8 售楼处建议
售楼处面积2600-2800㎡，涉及开放功能区、签约区、办公区及样板区三个功能空间，如下表所示：
楼层
功能空间
面积
备注
首层
开放功能区
1040㎡
客户接待、洽谈及签约区等功能空间
地下一层
办公区
600-800㎡
项目销售团队现场办公的空间
活动区
300㎡
举办各种活动
外接临建
样板区
600-800㎡
365㎡、 280㎡、公建公寓三种户型
合计
2600-2800㎡

² 开放功能区：
开放功能区规定大气，体现出本项目的高端定位，参考市场上同类项目，拟定本项目的开放功能区为1040㎡左右，若面积局限性可部分进行外接的临建设立。
² 办公区、签约区：
控制办公区面积，600-800㎡即可以满足基本的办公需求；不与客户接触部分可以考虑简装。
² 样板区：
365㎡ 、280㎡、公建公寓三种户型各设立一套样板间；
5.9 会所作为售楼处的功能分区及设计规定
² 主体建筑层数不超过两层（可考虑局部一层）。首层入口大堂需要挑空设计，如挑高8米以上，突出豪华、气派的项目特质；
² 展示区空间功能涉及区域规划展示、项目整体规划展示、单体建筑展示、工法材料展示等，空间上要满足参观讲解动线流畅，以及高科技3D沙盘等技术空间的规定；
² 对于豪宅项目，洽谈区在宽敞明亮的同时，更加需要重视人性化、尊贵服务和私密性，考虑项目洽谈区以来宾室和单独洽谈区的形式体现；
² 各功能分区面积需求以下表为基础面积，可根据需要具体情况而放大。
首层空间：
项目展示及客户接待功能
功能空间
面积需求
备注
前台
约15㎡
靠近正门入口,能同时坐下3-4人；考虑以入户玄关方式，可代客储存衣物；
临时等待休息区
约35㎡
供客户临时休息使用，能同时坐下5-6人
区域沙盘讲解区
约100㎡
销售现场初步讲解空间，客户将在此直观了解区域未来发展前景
社区沙盘讲解区
约100㎡
销售现场的核心空间，客户将在此，在销售人员的讲解下，直观、细致的认知项目，光线和照明要充足，周边要有楼盘形象墙，建议保存顶部采光。
开放洽谈区
约100㎡
销售人员在此区域与客户进行细节的洽谈，给客户做置业计划，回答客户的一些置疑等，沙盘区南侧洽谈区与沙盘区之间用软隔断进行间隔，在举行大规模室内活动的时候可以打开，形成一个完整空间。
VIP（影音室 ）
约100㎡
2-3间，空间尺度和家具摆放规格相对较高，配以智能化情景模式系统，兼顾VIP洽谈室及高级影音室功能，至少一间具有大客户签约功能。
水吧服务区
约50㎡
要能兼顾休息区、沙盘、洽谈区
儿童活动室
约30㎡
由陪护人员负责看护的儿童活动室，体现项目对客户细致入微的关照，同时可让带儿童到访的客户可以不受干扰的了解项目。
销控区公示材料展示区
约20㎡
项目销售情况展示/证件公示
来宾室/签约区
约200㎡
拆提成若干个独立包房，内设视听系统，体现高端项目专属私密服务的高贵品质，同时可满足对私密性规定较高的客户需求；
辅助功能空间
300-400㎡
过道、楼梯等，规定大气，可以体现出项目的高端品质
合计
1040㎡

地下空间：
客户签约及销售人员办公功能
开发商营销人员办公区
约80㎡
按照10人设立（分管副总、营销总监、营销经理、销售主管、推广主管、策划主管、客服主管、营销助理、2名实习大学生）保证自然采光；
代理公司办公区
约100-120㎡
按照30人设立
按揭银行办公区
约25㎡

物业办公区
约25㎡

更衣室
约20㎡
男女分开
卫生间
约50㎡
规定设立便于从客户活动区和办公区便利的到达
机房
约5-10㎡

会议室
约80-100㎡
保证能召开30人规模会议
储藏室
约50-100㎡
存放协议、客户资料、楼书等
客户活动通道
（面积允许情况下可选）
客户参与活动的等候区域，设立沙发茶几等，与首层同等装修标准
危机公关包间
约15-25㎡
按照包房标准设立，解决危机公关事件
客户活动厅
约300㎡
举办客户活动及聚会，保证自然采光以及对外的联通，与首层同等装修标准，客户活动区与办公区路线不要交叉
活动区配套
约50㎡
设立吧台（兼顾茶水间、备餐间的功能），衣帽间
辅助功能空间
200-300㎡
过道、楼梯等，规定大气，可以体现出项目的高端品质
合计
1000-1200㎡

样板区：
外接临时样板间
户型一
365㎡

户型二
280㎡

辅助功能空间
看房通道可设为主题展示
100-200㎡
看房通道、过道等
项目工法/材料展示/中化品牌及公司文化
合计
700-800㎡

6 整体风格建议
1) 项目整体价值的实现，很大比重取决于项目整体的风格。
² 整体风格必须符合高端客户主流审美，并且富有极强的价值感。
² 注重整体风格细节层面的打造，体现项目的高品质性。
² 同时要与整体的景观相融合。
2) 本项目建议考虑Art Deco 风格：经典城市视觉盛宴。
² ARTDECO风格是欧式新古典主义的演绎进化。
² 典型的例子是美国纽约曼哈顿的克赖斯勒大楼(Chrysler Building)与帝国大厦(Empire State Building)，其共同的特色是有着丰富的线条装饰与逐层退缩结构的轮廓。
美国克莱斯勒大楼

² 本项目建议参考其设计手法，立面材料采用石材或高档陶板。
² 同时在设计的时候注重对标志性的打造和对细节的把控。
杭州丁香公寓

3) 沿街底商立面。
² 整体风格与上部协调统一，追求高档精品的气质，选材成本应略高于上部居住物业，增强细节表现。
4) 建筑天际线建议。
² 整个项目最高点应设在A4-1用地内，规定既看见界外东侧绿化用地也能眺望A4-7体育公园的位置。
7 住宅设计建议
7.1 高端住宅户型设计要点
1) 交通设计与私密性：
² 豪宅空间分级：豪宅客户首要关注私密安全，因此建筑空间设计必须保障私密空间的营造，同时从公共空间到私密空间应有一个合理过渡，屏蔽或分流不同圈层人群。
² 主仆分入双通道概念：三梯两户，仆人专用一部电梯，从仆人入口进入户内；主人则乘坐专属电梯，由专属电梯厅，经玄关进入户内，提高了豪宅的私密性和身份感受。
² 地下空间充足运用：地下一层可以结合下沉景观园林设计，与首层入口大堂形成气派的双大堂公共空间感受；地下二层则可以设计为避难室、分割为私人酒窖或收藏室，租售给上层业主，满足豪宅客户对地下空间的需求。
2) 三回路明晰：
² 起居回路、卧室回路、服务回路流线互不干扰。
3) 多厅设计：
² 高端客户更需要社交空间，多种不同功能的厅堂，接待亲朋，展示个性。
² 起居室一般都在80平米左右，此外尚有影音室、会议室、正餐厅、家庭室等多厅室串联，组成可分可合的巨大社交空间。
4) 豪华主卧套：
² 客户会比较注重主卧套的奢华感受，一般300㎡以上的户型，主卧套系面积为55~60㎡左右。
² 主卧套内涉及小玄关、双洗手盆四件套卫生间、步入式衣帽间、书房、阳台或露台。
² 次卧室也应有独立卫生间，并尽量配备衣帽间。
5) 登堂入室的细节设计：
² 玄关是豪宅入户的脸面，从专属电梯厅步入大门，看到空中花园有水有绿，实现了传统中国居住理念进门对景的文化意境。
² 豪宅内部不怕交通空间浪费，这正是豪宅体现品质的重点，这些阳光照射不到的小过厅，可以赋予钢琴厅、展廊、收藏室等特殊功能。
² 生活阳台也是高层高端住宅需要的空间，假如采用户式中央空调设备，则会在此处安放室外机，所以应与服务回路设备间等紧密结合设计。
6) 西区豪宅首层解决建议：
² 部分豪宅项目首层通过价格杠杆实现销售，首层的价格要低于项目整体均价，如禧瑞都等；
² 部分豪宅项目通过设计手段对首层进行解决提高附加值，实现溢价销售，重要形式涉及：赠送花园、赠送采光地下室、设为大堂会所或首层二层复式设计。
² 针对本项目西区的豪宅产品，建议采用市场主流方式，及通过赠送首层花园的方式，提高首层价值，实现最终销售。
7.2 户内各功能空间面积尺度参考
1) 西区：
² 户型面积550-600㎡；分户门宽度1.8m双开，高度2.4m以上：
服务回路
起居回路
卧室回路
其它面积
细分功能
面积㎡
细分功能
面积㎡
细分功能
面积㎡
细分功能
面积㎡
工人房
4~5
玄关
8~10
主卧套
睡眠区
25~30
户内交通空间
45~50
工人卫浴
2~3
起居室
70~80
主卫
18~20
标准层公摊
30~40
洗衣房/设备间
4~5
多功能厅
15~20
步入室衣帽间
10~16
大堂等公摊
5~10
储藏室
4~6
家庭厅
25~30
休闲区/书房区
10~16

生活阳台
3~4
收藏室/过厅
8~10
次卧1
睡眠区
20~25

独立书房
15~18
次卫
8~12

正餐厅
20~25
衣帽间
6~8

中西厨
18~20
次卧2
睡眠区
16~25

阳台1
4~6
次卫
8~12

阳台2
4~6
衣帽间
4~6

客卫
7~8
次卧3
睡眠区
16~25

次卫
8~12

衣帽间
4~6

本类小计
17~23
本类小计
194~233
本类小计
153~213
本类小计
80~100
² 户型面积320-350㎡；分户门宽度1.6m双开，高度2.2m以上：
服务回路
起居回路
卧室回路
其它面积
细分功能
面积㎡
细分功能
面积㎡
细分功能
面积㎡
细分功能
面积㎡
工人房
3~4
玄关
8~10
主卧套
睡眠区
25~30
户内交通空间
30~35
工人卫浴
2~3
起居室
50~60
主卫
12~18
标准层公摊
30~35
洗衣房/设备间
3~4
多功能厅
15~20
步入室衣帽间
8~12
大堂等公摊
4~5
储藏室
3~4
独立书房
10~12
休闲区/书房区
8~10

生活阳台
2~3
正餐厅
16~20
次卧1
睡眠区
20~25

中西厨
12~18
次卫
8~10

阳台
3~5
衣帽间
6~8

客卫
7~8
次卧2
睡眠区
16~25

次卫
8~12

次卧3
睡眠区
15~18

次卫