老风井别墅规划方案设计任务书.doc
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1、唐山南湖老风井项目规划及方案阶段设计任务书唐山开滦茂华房地产开发有限公司2023.6一、项目基本情况1、项目概况项目位于唐山市路南区南湖生态城核心区,小南湖公园的南侧,居住环境生态宜人。项目被规划市政路分为东西两个地块,东侧用地性质为居住用地,西侧用地性质为商业金融用地。区域位置图地块条件图 2、宗地状况 宗地四至范围: 项目北邻建设中的南湖公园植物园,南邻唐胥路,西邻小南湖湖面,东侧为规划市政道路。宗地现状:项目南边界(唐胥路)项目北边界(南湖植物园)项目东边界(规划市政路)东侧住宅地块西边界3、气候气象唐山南临渤海,北靠燕山,地形复杂,气候多样,属暖温带季风型大陆气候。四季分明、季风显著、
2、降水集中是唐山气候的总体特性。 城市是在春季干旱,夏季炎热多雨,冬季寒冷。2023平均气温已接近11 C,其平均年降水量达760mm。4、规划指标1) 东侧居住用地(A-01)基本设计规定: 建设用地面积:145415.75平米; 地上建筑面积:101791.03平米; 容积率: 0.7; 绿地率: 30%; 建筑高度: 12米; 建筑退线: 地块北侧、东侧退线5米;地块南侧、西侧退线3米;地块内地裂缝两边各退线30米,永久保存井架退线3米。 代征绿地(A-02):17169.74平米。2) 西侧商业金融用地基本设计规定: 建设用地面积:74963.87平米; 容积率: 0.8; 绿地率: 3
3、0%; 建筑高度: 12米; 建筑退线: 地块北侧退线5米;地块南侧退线6.5米,地块东侧退线3米;沿湖泊岸退线15米。 代征绿地(A-03):3523.34平米。二、项目发展思绪(一) 东侧居住用地(A-01)1. 项目定位:南湖景观核心区,首席城市别墅解读: 城市别墅,聚合城市的繁华便利和别墅的稀缺尊贵双重特质。 南湖景观核心区地段价值与景观价值的双重解读2. 项目形象定位 “守护城市与自然的美墅3. 客群定位:唐山新富阶层n 行业来源:能源行业、市政高官、高管为主,新知权贵为辅助。n 来源半径: 唐山市以及周边富裕区县,均有一定的辐射。4. 产品定位以舒适小独栋别墅形象为主的低密度别墅社
4、区 重要产品类型以小独栋别墅和联排别墅为主。三、项目的设计要点及规定(一) 总体规划建议1. 规划设计原则1) 贯彻“以人为本”、“尊重自然”、建设生态型,独特建筑风格的、并且适于现代生活的,又具有鲜明个性的人性化居住空间;尊重人性和自然规律,力求做到产品生态化、环境生态化、社区规划生态化,将本项目打导致为唐山财富阶层的第一居所的别墅社区。2) 整体项目按照统一规划、分期实行的原则,对项目东、西地块进行总体规划布局。3) 在规划用地以及建筑产品设计上,遵循经济合理的原则,充足考虑产品的性价比;同时要考虑项目的可操作性和可连续性,以便于项目的分期开发和分期销售。4) 项目设计应高度重视景观设计,
5、建筑设计与景观设计互相配合,以充足达成两者的互相协调,强调建筑、景观及周边环境的融合。5) 针对目的客群的消费特性,设计充足体现具有第一居所特性的别墅社区特点与风格。6) 设计理念必须与项目开发的思绪相协调。7) 人防规划应满足唐山市规划管理规定,可与地下车库结合在一起考虑,在合理范围内尽量避免设立人防。2. 规划设计建议1) 产品分区:根据本项目的定位,将项目产品分为独栋别墅和联排别墅两大类产品,充足地块的周边资源条件,分区规划独栋和联排产品。2) 资源运用原则:区域内考虑景观资源向优质产品类型倾斜的原则,中央景观带附近的产品类型考虑面积较大的独栋别墅产品。3) 在产品布局中条件允许的前提下
6、,可考虑组团错落布局的方式,避免出现产品布局僵化,影响视觉效果。4) 联排别墅规划应以4联排为主,局部区域受地块条件影响可考虑6联排。5) 遵循别墅用地最大限度私有化的原则,除了园区入口区域和地裂带区域作为中央景观外,其余部分考虑尽量多的南北朝向的别墅,压缩道路面积,在最大限度上增大庭院面积,保证私家庭院的完整性。6) 竖向设计:社区的整体高程应北高南低,结合周边市政的道路、雨污水管路标高(雨水管底标高为15.3米,污水管底标高为14.12米)综合考虑,尽量考虑重力自流的方式排放雨污水。7) 根据园区的竖向设计,结合现状的高程条件,大体估算回填的土方量。8) 道路系统:社区内部除主环路外,其他
7、部分不考虑地上行车。主环路设计时,通过竖向设计配合园林景观尽量减少对周边户型居住品质的影响,以保证住户使用的安宁和私密性。9) 停车方式:采用组团式地下停车的方式,每户不得少于两辆私家停车位。地下车库出入口的设立,应注意其与主环路的关系。10) 主入口考虑设立在居住地块的西侧和东侧地块,入口应紧密结合整体规划,并充足考虑景观设计、交通组织设计,力求做到充足体现其典礼感、形象性、标志性,在第一时间给人以强烈的视觉冲击力。同时应考虑满足未来的封闭化管理方式的规定。11) 在规划设计时,应考虑为社区服务的设备设施用房的大体位置(开闭站、燃气调压站、消防控制室、弱电控制室、监控室、物业管理用房等),能
8、放在地下的尽量放在地下部分,并且结合我司提供的周边市政条件,考虑开口位置。3. 建筑单体设计建议1) 建筑立面建议 立面风格:l 采用浪漫典雅的法式建筑风格,该风格建筑造型严谨,普遍应用古典柱式,内部装饰丰富多彩。法式建筑线条鲜明,凹凸有致,特别是外观造型独特,大量采用斜坡面,颜色稳重大气,呈现出一种华贵。l 联排别墅设计时,应考虑4联排作为一个统一的整体,外立面按照大独栋的方式设计。 立面材料: 外墙:采用暖色调石材为主、局部考虑面砖、防石涂料等,突出材料的质 感,体现法式古典主义雍容华贵。 门窗:采用铝包木门窗。 屋面:水泥瓦。落水系统:铝合金成品落水系统。户门:成品法式木门2) 产品类型
9、及配比根据市场定位情况,本项目的产品类型为:独栋别墅和联排别墅。具体的产品配比如下:(请营销部、百达行确认)独栋别墅地上单体建筑面积(m2)户型种类数量配比(%)285430%320210%37028%50012%联排240450%3) 功能区建议 一方面,由于别墅单体面积较小,不也许把每一个功能区都做得尽善尽美;另一方面,客户需求千差万别,对房间功能的定义也有自己的想法。因此对各功能区灵活定位,给客户充足的自由,也尽量提高空间的运用率。以下是对几个重要的功能区说明:(1) 客厅:作为度假别墅内重要的公共活动功能区,客厅重要是满足家庭和度假同伴公共活动的需求。建议客厅尽也许朝南,保证采光,并尽
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