老风井别墅规划方案设计任务书.doc

唐山南湖老风井项目
规划及方案阶段设计任务书

唐山开滦茂华房地产开发有限公司
2023.6

一、项目基本情况
1、项目概况
项目位于唐山市路南区南湖生态城核心区，小南湖公园的南侧，居住环境生态宜人。项目被规划市政路分为东西两个地块，东侧用地性质为居住用地，西侧用地性质为商业金融用地。

区域位置图

地块条件图
2、宗地状况
☆ 宗地四至范围：
项目北邻建设中的南湖公园植物园，南邻唐胥路，西邻小南湖湖面，东侧为规划市政道路。
宗地现状：

项目南边界（唐胥路）

项目北边界（南湖植物园）

项目东边界（规划市政路）

东侧住宅地块西边界
3、气候气象
唐山南临渤海，北靠燕山，地形复杂，气候多样，属暖温带季风型大陆气候。四季分明、季风显著、降水集中是唐山气候的总体特性。 城市是在春季干旱，夏季炎热多雨，冬季寒冷。2023平均气温已接近11  C，其平均年降水量达760mm。
4、规划指标
1) 东侧居住用地（A-01）基本设计规定：
² 建设用地面积：145415.75平米；
² 地上建筑面积：101791.03平米；
² 容积率： 0.7；
² 绿地率： ≥30%；
² 建筑高度： ≤12米；
² 建筑退线： 地块北侧、东侧退线5米；地块南侧、西侧退线3米；地块内地裂缝两边各退线30米，永久保存井架退线3米。
² 代征绿地（A-02）：17169.74平米。
2) 西侧商业金融用地基本设计规定：
² 建设用地面积：74963.87平米；
² 容积率： 0.8；
² 绿地率： ≥30%；
² 建筑高度： ≤12米；
² 建筑退线： 地块北侧退线5米；地块南侧退线6.5米，地块东侧退线3米；沿湖泊岸退线15米。
² 代征绿地（A-03）：3523.34平米。

二、项目发展思绪
(一) 东侧居住用地（A-01）
1. 项目定位：

南湖景观核心区，首席城市别墅

解读：
² 城市别墅，聚合城市的繁华便利和别墅的稀缺尊贵双重特质。
² 南湖景观核心区——地段价值与景观价值的双重解读
2. 项目形象定位

“守护城市与自然的美墅

3. 客群定位：
唐山新富阶层
n 行业来源：
——能源行业、市政高官、高管为主，新知权贵为辅助。
n 来源半径：
——唐山市以及周边富裕区县，均有一定的辐射。

4. 产品定位
以舒适小独栋别墅形象为主的低密度别墅社区
——重要产品类型以小独栋别墅和联排别墅为主。
三、项目的设计要点及规定
(一) 总体规划建议
1. 规划设计原则
1) 贯彻“以人为本”、“尊重自然”、建设生态型，独特建筑风格的、并且适于现代生活的，又具有鲜明个性的人性化居住空间；尊重人性和自然规律，力求做到产品生态化、环境生态化、社区规划生态化，将本项目打导致为唐山财富阶层的第一居所的别墅社区。
2) 整体项目按照统一规划、分期实行的原则，对项目东、西地块进行总体规划布局。
3) 在规划用地以及建筑产品设计上，遵循经济合理的原则，充足考虑产品的性价比；同时要考虑项目的可操作性和可连续性，以便于项目的分期开发和分期销售。
4) 项目设计应高度重视景观设计，建筑设计与景观设计互相配合，以充足达成两者的互相协调，强调建筑、景观及周边环境的融合。
5) 针对目的客群的消费特性，设计充足体现具有第一居所特性的别墅社区特点与风格。
6) 设计理念必须与项目开发的思绪相协调。
7) 人防规划应满足唐山市规划管理规定，可与地下车库结合在一起考虑，在合理范围内尽量避免设立人防。
2. 规划设计建议
1) 产品分区：根据本项目的定位，将项目产品分为独栋别墅和联排别墅两大类产品，充足地块的周边资源条件，分区规划独栋和联排产品。
2) 资源运用原则：区域内考虑景观资源向优质产品类型倾斜的原则，中央景观带附近的产品类型考虑面积较大的独栋别墅产品。
3) 在产品布局中条件允许的前提下，可考虑组团错落布局的方式，避免出现产品布局僵化，影响视觉效果。
4) 联排别墅规划应以4联排为主，局部区域受地块条件影响可考虑6联排。
5) 遵循别墅用地最大限度私有化的原则，除了园区入口区域和地裂带区域作为中央景观外，其余部分考虑尽量多的南北朝向的别墅，压缩道路面积，在最大限度上增大庭院面积，保证私家庭院的完整性。
6) 竖向设计：社区的整体高程应北高南低，结合周边市政的道路、雨污水管路标高（雨水管底标高为15.3米，污水管底标高为14.12米）综合考虑，尽量考虑重力自流的方式排放雨污水。
7) 根据园区的竖向设计，结合现状的高程条件，大体估算回填的土方量。
8) 道路系统：社区内部除主环路外，其他部分不考虑地上行车。主环路设计时，通过竖向设计配合园林景观尽量减少对周边户型居住品质的影响，以保证住户使用的安宁和私密性。
9) 停车方式：采用组团式地下停车的方式，每户不得少于两辆私家停车位。地下车库出入口的设立，应注意其与主环路的关系。
10) 主入口考虑设立在居住地块的西侧和东侧地块，入口应紧密结合整体规划，并充足考虑景观设计、交通组织设计，力求做到充足体现其典礼感、形象性、标志性，在第一时间给人以强烈的视觉冲击力。同时应考虑满足未来的封闭化管理方式的规定。
11) 在规划设计时，应考虑为社区服务的设备设施用房的大体位置（开闭站、燃气调压站、消防控制室、弱电控制室、监控室、物业管理用房等），能放在地下的尽量放在地下部分，并且结合我司提供的周边市政条件，考虑开口位置。
3. 建筑单体设计建议
1) 建筑立面建议
² 立面风格：
l 采用浪漫典雅的法式建筑风格，该风格建筑造型严谨，普遍应用古典柱式，内部装饰丰富多彩。法式建筑线条鲜明，凹凸有致，特别是外观造型独特，大量采用斜坡面，颜色稳重大气，呈现出一种华贵。
l 联排别墅设计时，应考虑4联排作为一个统一的整体，外立面按照大独栋的方式设计。
² 立面材料：
外墙：采用暖色调石材为主、局部考虑面砖、防石涂料等，突出材料的质 感，体现法式古典主义雍容华贵。
门窗：采用铝包木门窗。
屋面：水泥瓦。
落水系统：铝合金成品落水系统。
户门：成品法式木门
2) 产品类型及配比
根据市场定位情况，本项目的产品类型为：独栋别墅和联排别墅。
具体的产品配比如下：（请营销部、百达行确认）

独栋
别墅

地上单体建筑面积（m2）
户型种类
数量配比（%）
285
4
30%
320
2
10%
370
2
8%
500
1
2%
联排
240
4
50%
3) 功能区建议
一方面，由于别墅单体面积较小，不也许把每一个功能区都做得尽善尽美；另一方面，客户需求千差万别，对房间功能的定义也有自己的想法。因此对各功能区灵活定位，给客户充足的自由，也尽量提高空间的运用率。
以下是对几个重要的功能区说明:
（1） 客厅：
作为度假别墅内重要的公共活动功能区，客厅重要是满足家庭和度假同伴公共活动的需求。建议客厅尽也许朝南，保证采光，并尽量考虑与室外的景观的沟通，部分户型可以考虑在客厅外接一个阳光露台，尽量增强与室外的交流，在有也许的情况下尽量考虑挑高。500平米的户型考虑除客厅外，设立家庭室，客厅部分宜挑空解决。
（2） 厨房：
厨房要把握其尺度的合理性，370㎡以上户型在尺度上考虑可设立中西厨房。
（3） 主卧、主卫：
充足考虑采光和与室外景观的呼应，其中主卧卫生间要舒适、宽敞、通透， 给业主自由装修的空间。
更衣室：满足一般性规定即可。
（4） 露台：
一层露台：此部分露台重要的功能是作为室内外空间的过渡区，也是室外活动的重要区域。
二层露台：尽量保证足够的露台空间，给人充足与大自然接触的机会
（5） 工人房
工人房设计以经济合理为原则，位置考虑设立在地下一层，设独立的卫生间。
（6） 壁炉
部分户型考虑设立壁炉。
4) 重要户型功能尺度建议（请营销部、百达行确认）
（1） 联排户型240㎡左右（地上）
内部功能
数量
辅助功能
重要尺度
开间
1

开间≥7.2m
进深
1

进深≥14m
客厅
1

开间≥5m（南入户），高度不低于3.9米，35平米
餐厅
1
独立餐厅
15平米
厨房
1
中西厨房兼顾
10平米
主卧
1

开间≥4.5m，面积≥20 ㎡
主卫
1
步入式更衣间
面积≥10㎡
次卧
3
有一个可作书房
开间≥3.3m，面积≥12 ㎡
卫生间
3

面积≥4.5㎡
车库
1
地下室内2个车位

工人区
1
工人房、独立卫生间
6㎡左右
其他功能空间

由设计方根据设备设施需要酌情考虑

（2） 独栋户型285-320㎡左右（地上）
内部功能
数量
辅助功能
重要尺度
开间

进深

客厅
1

开间≥6m，高度不低于4.2米，30平米
餐厅
1
采光的独立餐厅
20平米
厨房
1
中西厨房兼顾
12平米
主卧
1

开间≥4.5m，面积≥20 ㎡
主卫
1
带步入式更衣间
面积≥12㎡
次卧
3-4
有一个可作书房，一间可带卫生间
开间≥3.3m，面积≥12 ㎡
卫生间
3

面积≥5㎡
车库
1
地下室内2个车位

工人区
1
工人房、洗衣房、独立卫生间
8㎡左右
活动房
1
地下室
20平米
其他功能空间

由设计方根据设备设施需要酌情考虑

（3） 独栋户型370㎡以上（地上）
内部功能
数量
辅助功能
重要尺度
开间

进深

客厅
1
挑空空间
开间≥6m，高度不低于4.2米，35平米
家庭室
1

≥20平米
餐厅
1
采光的独立餐厅
≥20平米
厨房
1
中西分厨
开放西厨15平米，中厨10平米
主卧
1

开间≥4.5m，面积≥25 ㎡
主卫
1
带步入式更衣间
面积≥15㎡
次卧
4
一层设立一间带卫生间的老人房，二层设立两个次卧
开间≥3.6m，面积≥12 ㎡
卫生间
3

面积≥5㎡
车库
1
地下室内3个车位

工人区
1
工人房、洗衣房、独立卫生间
10㎡左右
活动房
1
地下室
20平米
影音室
1
地下室
20平米
其他功能空间

由设计方根据设备设施需要酌情考虑

5) 单体庭院建议
（1） 庭院是单体建筑的补充和烘托，根据市场调研，客户对私家庭院的面积非常关注，设计中应力求最大限度地完善不同方位的院落与室内在行动、视线、景观等关系的解决；考虑私家庭院与公共景观之间的融合；私家花园的围合形式力求多样化，丰富视觉效果，同时考虑对私密性的保护。

（2） 庭院尺寸建议，以下尺寸仅供参考（请营销部、百达行确认）
户型
花园面积
240
≥80㎡
285
≥120㎡
320
≥150㎡
370
≥180㎡
500
≥250㎡
6) 产品升级建议
（1） 后期部分产品要考虑市场需求的升级，调整产品的类型，对产品面积、功能进行调整。
（2） 在后期预留比较大的单体基地位置，以便后期根据市场情况推出高总价产品。
7) 样板区建议（请营销部、百达行确认）
样板区和售搂处的位置范围详见附图
样板房：在样板区别墅中共选择6-8套左右作为样板房组团，用来展示别墅室内户型特色以及功能分区，并在240㎡左右、285㎡左右、320㎡左右三类户型中各选择一套较典型的户型精装修。
售楼处：（联排别墅的四联排中三联）
（1） 总面积： 750㎡，共三层
（2） 内部重要空间分布：
一层：门区、服务台、模型区、影音区、来宾洽谈区、酒吧台
二层：代理销售经理办公、甲方营销办公、签约、财务、会议室
地下：物业管理、销售员办公、保安室、库房
模型区： 面积不小于，放置一个大模型以及若干单体模型，边沿布置3～4组洽谈桌。
放映区： 大约为30㎡，用于放映三维动画影片，布置成家庭影院的样子；客户进入售楼处后，一方面由业务员带到这里观看三维动画影片，对项目有一个感性理解后才参观模型。
来宾洽谈区：建议做1～2个相对私密的“红酒雪茄”室（一大一小）内部可容纳3～4人、5～6人，进行深度洽谈和未来签约之用。
办公区： 所有办公室都集中在二层
景观： 整个景观区形成一个较为完整和独立的景观区，并考虑与后续社区的结合。
8) 造价控制（请造价部确认）
（1） 建安成本控制：
独栋 元/平方米； 联排 元/平方米；
（2） 园林绿化成本控制
主入口及中央景观轴 350元/平方米；
售楼处及样板间 600元/平方米；
公共空间及宅前绿化： 300元/平方米；
唐胥路沿线及看房动线：250元/平方米；
四、设计依据及设计成果规定
1、设计依据
☆ 《建设工程勘察设计管理条例》
☆ 《建筑工程勘察设计市场管理规定》
☆ 《建筑工程设计文献编制深度规定》
☆ 国家及唐山地方有关建设工程勘察设计管理法规和规章
☆ 建设工程相关批准文献
2、开发商提供的资料
<div align="center">序号</div>
<div align="center">资料及文献名称</div>
<div align="center">份数</div>
<div align="center">提交日期</div>
<div align="center">有关事宜</div>
1
现状地形图
1

2
该地块规划局规划设计条件
1

3
发包人设计任务书
1

4
市政综合管线条件
1

5
地勘成果报告
1

3、设计成果规定
分为规划概念方案阶段和建筑概念方案阶段
1) 概念规划方案阶段
☆ 设计成果电子文档1份及图册8份。(图纸电子版DWG文献)
☆ 设计成果
◇ 设计说明及经济技术指标
◇ 区域位置分析图
◇ 总平面渲染图
◇ 景观系统分析图
◇ 建筑形态分析图
◇ 产品分区图
◇ 停车示意图
◇ 交通分析图
◇ 消防示意图
◇ 分期建设示意图
◇ 重要建筑景观概念示意图
◇ 总平面图（CAD）
◇ 日照分析图
◇ 道路结构示意图
◇ 竖向剖面图
◇ 主力独栋、联排建筑标准层平面图、纵向剖面图
◇ 主力独栋、联排建筑重要建筑外立面效果图（各两张）
◇ 规划工作模型
注：上述设计成果需提供A3缩印本8份，A1彩色展板1套，电子文档1套，DWG格式文献、工作模型1个（比例适当）
2) 建筑概念方案阶段（最终提交成果）
◇ 设计成果电子文档1份及图册8份(图纸电子版DWG文献)
◇ 设计说明
◇ 重要外墙材料说明
◇ 总平面图深化修改（平面彩图）
◇ 彩色总体鸟瞰图
◇ 经济技术指标表
◇ 单体种类分布图
◇ 景观系统分析图
◇ 道路系统分析同
◇ 所有户型平、立、剖面及指标表
◇ 所有单体表现图（每个单体不同角度两张）
◇ 样板街区重要街景组合立面渲染图（4张）
◇ 各组团地下停车平面图及整体竖向分析修改调整
◇ 重要街景组合立面图
◇ 样板组团模型（1：500）
注：上述设计成果需提供A3缩印本8份，A1彩色展板1套，电子文档1套，DWG格式文献、样板组团模型1个（比例适当）
4、设计时间进度规定

工作内容
工作进度
提交成果
备注
1
概念规划方案阶段
4周
概念规划方案成果
提交唐山市规划部门审批通过
2
建筑单体方案阶段
5周
概念规划方案成果
提交一期工程报规证方案
3
初步深化设计阶段阶段
3周
初步深化设计成果
分期提交甲方审核
4
施工图设计阶段
7周
施工图
分期提交唐山市施工图联合审查

唐山开滦茂华房地产开发有限公司
2023/6/28