乐源城商业街委托代理招商合同.doc

“乐源城”商业物业委托代理招商合同二00六年三月“乐源城”商业物业委托代理招商合同甲方：上海乐源城企业管理有限公司乙方：上海中原物业代理有限公司甲方经乐源城项目开发商“上海江东土地房产开发有限公司”授权，全权负责对乐源城商业街商业物业的招商经租和商业街建成后的商业运营管理工作。为项目建成后顺利展开对商业街的商业运营，甲乙双方经协商同意合作展开对乐源城商业物业的招商工作。兹甲乙双方本着自愿、平等、互利的原则，并根据相关法律法规的规定，就乙方受托承担乐源城商业物业代理招商事宜，订立本合同如下，以资共同遵守。第一条 乐源城商业街项目的基本情况乐源城商业街（又称人民东路美食街/步行街）由上海江东土地房产开发有限公司开发，地处上海市南汇区惠南镇人民东路（西起人民东路/靖海路口、东至人民东路/丰海路旁）；地上商业面积约96000，地下面积约15000。物业管理费1.5元/月。目前，该项目商业物业正处在预售阶段中。第二条 委托代理招商的性质、面积和方式一、 甲方向乙方委托代理招商的性质乙方独家代理甲方在上海及国内其他地区招商的物业范畴为在乐源城商业街范围内由甲方在本合同中指定委托乙方独家代理的商业物业单元和面积。在本合同履行期限内，对已委托的物业，除甲乙双方另有约定外，甲方不得自行或委托除乙方之外的第三方作为其代理人在上海及国内其他地区招商该物业。同时，乙方不得再转委托。二、 委托招商面积和确认方式1、 在签订本合同时，甲方暂定委托乙方独家代理招商的物业总面积和相应的物业单元见本合同附件一（附件一：“暂定委托招商物业单元和面积总表”）。其中包括原则上不受预售变量因素影响的约3万商业物业面积（附件二：“委托招商物业单元和面积基本保底基数表”）。2、 对进入附件一范围的物业，在乙方实现招商前（以招商客户与甲方签订租赁协议或类似协议并支付了租赁或履约保证金为准）而先行被预（销）售的，则自动从附件一中退出，但甲方应在该物业单元的网上预售合同签订后第2天以书面形式通知乙方。3、 签订本合同后，对于乐源城商业街项目中已预销售的商业物业，甲方可以根据购房业主的授权，委托乙方独家代理招商并追加入甲方委托乙方独家代理招商的物业范畴。但该类追加委托的书面通知文件，甲方原则上应在2006年9月30日之前出具完毕。并须在2006年9月30日以书面形式（作为本合同附件三）最终确定委托乙方独家代理招商的面积和相应物业单元并通知乙方，但该面积不得少于本合同附件二所列的面积。该附件三面积原则上不应出现先于招商签约而实现预销售而减少，本合同附件三作为衡量计算乙方完成招商率的基数（下称物业总委托面积）。第三条 甲乙双方合作的基本条件经甲乙双方商定，以下各款为双方合作的基本条件：一、 在签订本合同之日后的7个月内，乙方必须完成物业总委托面积的25%（含25%）招商率。届期若乙方不能完成该招商率的，甲方有权撤消乙方独家代理资格或解除本合同。二、 在签订本合同之日后的9个月内，乙方应完成招商率的50%（含50%）。届期若乙方不能完成该招商率的，甲方有权撤消乙方独家代理资格或解除本合同。若甲方行使该权利的，应在届期日之后的15天内书面通知乙方并按本合同相关条款约定，双方结清应付佣金及相关费用。同时，乙方应向甲方完整移交招商工作各类文件资料。三、 衡量和计算乙方完成上述招商率必须同时具备以下条件：1、 租约期限最低为3年的基本条件；2、 招商客户与甲方或购房业主签订了租赁（预租）合同或类似合同并支付了租赁或履约保证金；3、 在50%（含50%）招商率以内部分，除本合同另有约定的情况外，不包括甲方关系客户招商签约的物业单元和面积。四、 乙方代理招商佣金的标准与支付条件和方式1、 乙方代理招商的佣金标准为： 招商率在50%以内的（不含50%），代理招商佣金按60元/计，（招商面积先以暂测建筑面积计，结算时按实测建筑面积计，下同）。 招商率达到50%及以上但未达80%的，代理招商佣金按100元/计；同时按此比例一次性补足前50%（不含50%）已招商面积的差额部分。 招商率超出80%以上的（含80%），对乙方实现招商的物业，代理招商佣金全部按120元/计。同时按此比例一次性补足前80%（不含80%）已招商面积的差额部分。2、 佣金支付的条件与方式： 以招商客户与甲方或购房业主签订了预租（租赁）合同或类似合同并甲方或购房业主收到了招商客户支付的租赁或履约保证金为该物业单元或物业面积实现招商的基本确认条件； 对符合上述基本确认条件的已招商物业单元或面积，甲乙双方每月25日统计和确认一次并于次月5日前甲方向乙方支付该部分代理招商佣金的80%，余额佣金在该招商客户如期入驻并支付了首期租金后10天内予以支付。若因乙方原因招商客户中有届期毁约不能入驻的，则该招商客户代理佣金余额予以扣除，乙方不予享有。否则，甲方仍应按本合同约定如期支付乙方该招商客户代理佣金余额； 在招商率统计确认之前，代理招商佣金的支付，暂按60元/的标准执行；在招商率统计确认之后，代理招商佣金按本条前述标准执行。招商率的统计和确认须在当月25日进行。五、 在本合同签订之日后30天内，甲方分二期先行支付给乙方招商执行经费共计人民币30万元整（大写：叁拾万元整）。支付方式为：本合同签订之日后的三个工作日内向乙方支付第一期招商执行经费人民币15万元整（大写：拾伍万元整）；本合同签订之日后的十个工作日内向乙方支付第二期招商执行经费人民币15万元整（大写：拾伍万元整）。该经费为甲方垫付费用，乙方应专款专用并在招商实施后的甲方应付乙方佣金中予以扣抵返还。若在本合同终止时仍未予抵扣完毕的，乙方届时须予以返还余额。六、 若因承租方、联营方原因，未能如期与甲方签订房屋租赁（预租）合同、联营合同或其他类似意向协议，则甲方应将承租方、联营方已付的定金或押金（租赁保证金）或设柜保证金之50%支付给乙方作为代理服务的补偿（以不超过本合同第三条第4款中规定之佣金标准为准）。若因甲方原因导致承租方不能签订房屋租赁（预租）合同或类似协议或返还定金的，则仍视作乙方完成招商工作，乙方有权按本合同第三条第4款标准收取全额佣金。若当承租方在交付定金或押金（租赁保证金）或设柜保证金并签订房屋租赁（预租）合同、联营合同或其他类似意向协议后,因某方面原因甲方没有履行合同或违约，亦视乙方完成招商代理工作,乙方有权按本合同第三条第4款标准收取全额佣金。第四条 独家代理招商的委托期限自甲乙双方签订本合同之日起至乐源城商业街正式开业日后满3个月时止（但最迟不超过2007年7月底）。除本合同约定可解约条件外，甲乙双方均不能单方面中途毁约，否则责任方须承担违约责任。第五条 独家代理招商优良业绩奖励金一、 乙方获得招商优良业绩奖励的条件和奖励金额对乙方独家代理招商业绩的奖励，是在甲方委托乙方独家代理招商的物业范畴内，对乙方优良完成代理招商目标任务情况下的嘉奖。其条件和奖励金额为：1、在乐源城商业街正式开业的时点，乙方实现招商率达到80%（含80%）及其以上且招商客户履约入驻开业率不低于90%（含90%）的，甲方给予乙方人民币100万元（大写：壹佰万元整）的奖励佣金。2、在乐源城商业街正式开业的时点，乙方实现招商率达到90%（含90%）及其以上且招商客户履约入驻开业率不低于95%（含95%）的，甲方给予乙方人民币150万元（大写：壹佰伍拾万元整）的奖励佣金。3、该两项奖励佣金不予兼得。4、客户履约入驻开业的衡量标准为：客户已支付了首期租金；在乐源城商业街正式开业之日前进场装修。5、招商客户履约入驻开业率按入驻开业客户数除以已招商签约客户数进行计算。二、 对代理招商优良业绩奖励金的支付对乙方代理招商优良业绩奖励条件达到与否的衡量时间，以乐源城商业街正式开业之日为时点并按前款条件在商业街正式开业日之后15天内进行统计并确认。注1：“正式开业”定义：对外营业，即开具第一张购物或其他消费的收据或发票，或发布开业信息的媒体广告、海报、横幅、看板、单页上确定的开业时间，或其它任何类似标志。第六条 关于甲方关系客户1、 甲方关系客户的概念，是指在乙方独家代理的物业范畴内，直接与甲方联系登记并已向甲方明确了经营业态和租赁意向（或类似意向）且已与甲方签订了认租意向书的由甲方联系和积累的招商客户。2、 甲方关系客户原则上在2007年1月后进入乙方代理招商工作流程进行合同洽谈和与甲方或购房业主签约。若根据甲方要求或招商业态布局控制要求，需要该类所涉客户在2007年1月前进入乙方代理招商工作流程的，则签约的该甲方关系客户纳入乙方招商业绩（招商率）计算。3、 当乙方招商率完成达到50%及其以上时，甲方关系客户的招商签约数，全部纳入乙方招商率计算。其中若因甲方关系客户加入的因素而使乙方招商率达到连升2个跳佣级别条件的，则只能适用与前一个跳佣级别条件相应的佣金标准。4、 无论甲方关系客户的签约数是否计入乙方的招商率，在甲方关系客户实现招商并确认后（以签订预租（租赁）合同且已向甲方或购房业主支付了租赁或履约保证金为准），甲方仅按本合同前述乙方完成招商率适用佣金标准的50%支付甲方关系客户的招商佣金。5、 甲方向乙方计算和支付甲方关系客户招商佣金的时间为2007年1月起，并于此后每月25日前根据前述相关规定予以确认，确认次月5日前支付该佣金数额的80%，余额在该招商客户进场装修后一个月内予以付讫。若因乙方原因所涉招商客户届期毁约的，则该招商客户佣金余额甲方不再向乙方支付，乙方也不再享有。否则，甲方仍应按本合同约定如期支付乙方该招商客户代理佣金余额。第七条 招商工作的组织协调与配合一、 在本合同签订前，乙方应向甲方提供乙方的公司业绩及实力情况介绍，撰写好对本项目招商运营思路策划报告以及提交拟委派的工作团队配置名单（含团队成员情况的基本介绍）。本合同签订后，乙方工作团队人员非经甲方同意乙方不能随意调整；若甲方认为乙方委派的工作团队成员中有不合适的，乙方应尊重甲方的意见，及时予以调整。二、 在本合同签订之日后30 个工作日内，乙方应在前述招商运营思路策划报告的基础上，并站在商业街整体招商设计和商业运营的角度，具体结合项目所在区域的特点，明确本项目招商业态的布局结构、租金配置方案、招商政策及对目标客户的招商推介方式，并制订出对委托招商物业的具体招商企划报告和招商实施方案。该报告和方案在经双方充分讨论修订并经甲方认可后予以实施。若该报告和方案在实施中需要进行调整的，在甲乙双方嗣后定期进行的（或临时召集的）招商工作讨论和汇报会上予以决定和解决。三、 乙方在完成本项目招商企划报告和招商实施方案的同步时间内，完成招商工作各相关环节所需的各类招商文件的文本初拟工作（包括招商政策、物业分拆租赁及相关租金配置技术方案、招商租赁合同或类似协议、内部操作流程及配套操作文件、表式等），经双方讨论同意甲方确认后，予以正式制定和实施。甲方负责提供招商所需的本项目开发建设许可文件及物业技术参数资料（相关图纸和配套设施设备数据）。四、 从本合同签订之日后10个工作日起并在本合同履行期限内，甲方应提供该物业临时招商处及现场招商处供乙方无偿使用，并免费提供相应办公设备、文印支持条件及耗材、办公用具、水、电、2条直线电话3条分机及看房车等基本工作条件。乙方对甲方提供的办公室及设备承担安全使用的责任。五、 本项目招商所需的广告及市场推广费用的预算方案，乙方须在提交讨论和确认的招商实施方案中予以提出，并结合招商推广方式说明该预算方案的必要性和合理性，经双方讨论及甲方认可后予以执行。在执行中，乙方负责拟定广告及市场招商推广的分阶段实施计划（含调整计划）报甲方认可。有关广告文案的创意设计由乙方负责。在双方讨论的基础上，甲方有权最后调整和决定物业招商之所有广告及市场推广计划事项。有关广告制作、发布之单位，由乙方负责联系和落实，经甲方同意后由乙方负责执行；在甲方认为必要情况下由甲方与之订立相应合同并按合同所约定内容予以执行。本项目招商的所有广告及市场推广费用，均由甲方承担。六、 甲乙双方各指定一名代表己方与对方进行具体工作协商和联络的工作协调人，负责对对方提出的需由己方协调和确认的具体事宜进行协调。甲方的工作协调人为 ，乙方的工作协调人（详见附件四）。招商工作展开中若涉及重大事项需双方协调的或乙方工作团队的项目负责人无法解决的事项，乙方应及时派出公司法定代表人的授权代表与甲方就重大事项进行沟通、协调或讨论决定。甲乙双方若各自发生与本项目招商工作有关的变动事宜，应由该协调人及时向对方传达或通报。本合同签订后若工作协调人员发生变更的，发生变更方应及时书面通知对方。七、 为做好本项目招商工作中的计划、组织、领导与控制工作及甲乙双方间协调配合事宜，在本合同签订后20天内，由乙方提出招商工作所涉的协同事项和工作秩序建立的基本要求及相应的工作组织方案，经甲乙双方讨论确认后予以实施，并根据后续工作的推进及时予以相应补充调整和完善。第八条 甲乙双方相关的法律责任和权利一、 甲方应向乙方提供本项目招商开展所必需之有效文件，包括授权文书、项目房地产开发许可文件、项目国有土地使用权证书及预售许可证、甲方营业执照等有效法律文件（复印件），以保证本项目招商的合法性。若由于甲方原因导致该物业的权属状况发生纠纷或导致乙方不能正常开展招商（出租、联营）代理工作，则由甲方承担全部责任。若由于上述原因导致乙方受到经济利益上的损失，则乙方保留向甲方索赔及追究甲方相应法律责任的权利。二、 所有与承租方签订的房屋预租（租赁）合同（或类似合同和协议），均由甲方最终审核签字盖章后生效。其中涉及购房业主签约权利和义务的，该租赁合同由甲方负责联系该业主签署或在获得授权条件下由甲方签署。预租（租赁）合同（或类似合同和协议）中的权利义务关系由该合同签署双方享有和承担，与乙方无涉。三、 预租（租赁）合同（或类似合同和协议）签订后，由甲方收受租赁或履约保证金，并由甲方出具合法有效之收款凭证。乙方需敦促或陪同承租方（或类似合同的相对方）按合同之约定及时向甲方付讫该款项。有关预租（租赁）合同（或类似合同和协议）的租金支付和收受事项，按合同中约定的方式予以处理。四、 甲方对根据乐源城项目规划设计所确定的房屋结构与平面布局样式、水电等配套设施和标准及工程质量等事项承担协调解决并按期交房的责任，以保证招商签约客户能如期入驻。五、 乙方对委托物业代理招商的行为应符合法律法规的相关规范和规定。若因乙方或乙方工作团队成员招商行为不当而引起外部性法律纠纷和争议或造成甲方损失的，由乙方负责协调解决。六、 在双方讨论和甲方确认的招商实施方案（包括物业单元分拆租赁及相关租金配置技术方案和报价政策）及工作组织方案的基础上，在实施中由乙方负责该委托物业对外招商工作中属乙方权限范围内的招商事项，并根据本合同和招商实施方案及工作组织方案的设定定期和及时向甲方沟通和汇报工作进展情况，涉及需事先通报或报请甲方批准或确认事项的，须先行通报或经甲方批准确认后实施。七、 乙方应协助甲方与承租方签订好预租（租赁）合同或类似合同和协议。在招商物业交房时，配合甲方并负责做好对招商客户进场入驻的联系工作。在遇有委托物业招商后预（销）售的情况下负责做好对招商客户的沟通协调和合同衔接工作。八、 在签订预租（租赁）合同或其他类似合同和协议时，在与乙方沟通协商的前提下，甲方有权最终确定与客户的合作方式（即采用租赁或其他方式等）和确定最短租赁（或合作）期限以及最低租赁价格或优惠政策。当甲方同意或确定的最短租赁期限（及优惠政策）低于本合同第三条所述租约期限的，不影响对乙方实现招商率的衡量和计算。九、 乙方有权在甲方发布的该委托物业各类招商广告中以独家代理招商的身份披露乙方公司的名称及标记。十、 本合同履行期限内及履行期限终止后的3个月内，甲方应对乙方所受理的准客户（有承租意向并已签订认租书或类似协议之客户）予以确认。经确认的该准客户最终经由乙方代理成交或甲方直接成交，均视作乙方代理成交，甲方应按照本合同第三条第4款的约定支付给乙方各项招商代理服务费用。第九条 违约责任一、 在本合同履行期限内，除本合同约定的中止或解除合同的情况外，任何一方未经对方书面同意不得单方面解除合同。否则，责任方承担违约责任并应当向对方支付违约金，该项违约金为人民币 100 万元整。二、 在招商工作中，乙方应秉承诚信原则，不得与任何第三方串通作假以损害甲方利益。若发生或发现此类情况的，乙方应承担全部责任且甲方有权即行中止合同并不予支付代理招商佣金。三、 甲方应按照本合同相关条款约定，按期足额向乙方支付代理佣金，未按期支付的，甲方应按应付未付佣金金额的日万分之五的标准向乙方承担逾期违约金。四、 若乙方不能遵守本合同的同业保密责任约定或在本合同终止时不能向甲方及时完整移交招商过程中形成的招商资料（包括招商政策、价格方案和客户资料等）造成甲方损失的，乙方须赔偿甲方的损失。第十条 其他一、 对乐源城商业街中纳入委托乙方独家代理招商的物业范畴之外的商业物业，甲方可根据购房业主的授权，以书面通知的方式委托乙方进行一般代理招商。如乙方招商成功的（以招商客户与甲方或购房业主签订租赁合同且支付了租赁保证金或首期租金为准），甲方按100元/的标准支付乙方佣金。二、 甲方同意，乙方在以代理招商为主要工作内容的同时,可为该委托招商物业提供售房（销售）中介服务。在开发商与乙方提供的客户签订买卖（预售、销售）合同并支付首付款后的10天内，由甲方负责按该物业商品房预销售合同金额的1.0%计算销售佣金并按客户购房款付款的同等比例和进度向开发商收取并向乙方转付该物业销售中介佣金。三、 甲方承诺在本合同履行期限内及本合同终止后6个月内，无论何种原因不聘用乙方工作团队成员。否则甲方应赔偿乙方违约金每位乙方工作人员计人民币 50万元整。四、 在本合同履行结束后，若甲方需乙方继续承担代理招商任务且乙方接受的，双方可另行订立委托合同。五、 本合同订立后，乙方应承担同业保密责任，不得向项目所在区域中与甲方委托招商项目具有竞争关系或同业关系的单位和人员泄露本项目的招商情况（包括客户资料）。合同履行结束后，有关招商工作资料应返还甲方保管（除甲方同意且确属乙方需要留存备份的资料除外）。六、 乐源城房地产开发建设项目的开发商给予甲方的授权书为本合同的组成要件。七、 在委托乙方独家代理招商的物业范畴内，为弥补乐源城商业街招商开业率不足或为保障商业街的运营状态和质量，由乙方介绍或联系的客户最终与甲方采取合作经营的方式（联营或参股方式）开张经营的商业物业面积和相应单元，则计入乙方招商业绩及招商率，并按本合同第三条第4款标准支付乙方佣金。八、 本合同未尽事宜，双方另行协商。如有需要，双方可在本合同条件下另立补充协议，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。在合同履行中，如双方发生争议并无法协商解决的，则任何一方均有权依法向本项目所在地人民法院起诉。九、 本合同及其附件一式肆份，甲乙双方各执贰份。经甲乙双方法定代表人或授权代表签字及法人盖章后生效。（本页以下无正文）甲方： 上海乐源城企业管理有限公司（盖章）法定代表人/授权代表签字：签约时间： 联络地址：上海市南汇区惠南镇人民东路2579号联络电话/传真：乙方：上海中原物业代理有限公司（盖章）法定代表人/授权代表签字：签约时间： 联系地址：上海市长宁区延安西路889号太平洋中心23楼联系电话/传真：签约地点： 附件一：暂定委托招商物业单元和面积总表附件二：委托招商物业单元和面积基本保底基数表附件四：乙方服务团队架构表第 13 页 共 13 页