安置房项目框架协议.doc

合作开发框架协议
御水佳园安置小区开发框架协议

项目主办方： （简称甲方）
项目开发方： （简称乙方）

一、项目概况
1、项目名称
御水佳园安置小区
宿迁市宿城区安置房项目
2、项目性质
安置房开发建设，所安置房实行“限制销售对象、限制销售价格的”的双限政策；甲乙双方确定，采取“统一规划、分期实施、定向销售”。如无销售对象造成积压，甲方应按照限价标准予以全部回购。
二、项目基本概况：
1、 该项目坐落于宿城区经济开发区中部，具体四界：
东至地表水厂、西至民便河、南至其它规划用地、北至南二路；
2、 规划建设用地159000m2（约238.5亩），总建筑面积240000m2，其中：住宅建筑面积233000m2、商业建筑面积7000平方米；
3、 该项目规划建设10栋高层（18层）、10栋小高层（11层）、24幢多层住宅（5-6层）；入住总户数为2008户，机动车位1810个。
4、 该项目总体规划设计 容积率1.5 建筑密度21%，
绿地率38%，形成开放型的庭院绿化和优美的小区环境。
1、 5、项目开发期限：该小区一期工程建设周期从基础出正负零开始，计时为期18个月，一期工程建成交付使用。
三、项目合作开发主体
1、项目销售对象指定方、回购方（以下简称甲方）
宿迁市宿城区经济开发区管委会
2、项目开发方乙方
江苏兴业建设有限公司（以下简称乙方）
四、项目开发模式
1、项目地块规划内土地征用、拆迁、补偿、安置等工作由甲方负责。
2、在甲方与乙方共同协商基础上，甲方应保证促使乙方依法通过公开招拍挂程序取得该宗地块的土地使用权。
3、项目开发所需资金，由乙方负责筹措，确保项目按期竣工交付。
五、甲方的权利义务
1、负责项目地块规划内土地征用、拆迁、补偿、安置等工作。
2、负责组织协调项目地块道路红线外基础配套设施建设，达到“三通”，即临时用水、用电通，道路畅通，满足工程施工的要求。
3、在项目竣工交付前四个月内，负责组织完成项目地块道路红线外基础配套设施建设，并达到“七通一平”。
4、协助乙方通过合法程序，取得项目所占地块的土地使用权。
5、负责项目的建筑规划、勘察、设计工作。
6、负责项目的建筑规划设计方案的评审、安置房户型确定工作。
7、协助乙方办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。
8、协助乙方为该项目开发建设融资，并提供融资银行需要的相关资料。
9、负责对项目开发建设全过程的质量、安全、工期检查和监督。
10、负责维护协调该项目的总体施工环境，排除人为干扰，维护施工秩序，确保工程进度；
11、负责协调沟通涉及该项目的市、区有关部门和单位，包括：建设、规划、土地、环保、环卫、城管、质监、公安消防、人防、气象、供电、供水、供气、银行、电信、广电等；
12、 如发生地下文物考古及保护等一切费用，由甲方承担。
13、 负责落实涉及该项目的安置房优惠政策，逐项逐条落实到责任部门和责任人。
六、乙方的权利义务
1、负责项目地块道路红线内的前期工作，如临时施工用水、用电的建设等。
2、负责项目《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的办理。
3、负责筹措项目开发建设所需资金，确保项目顺利实施。
4、按已确定的建筑规划设计方案、总图建设方案、单体工程施工图，负责组织工程建设并在规定的期限内竣工，质量达到合格标准。
5、按照建设主管部门的有关规定和《招投标法》的要求，负责落实工程建设单位的招投标相关工作；
6、 严格按照甲方提出的建筑设计方案中总平面及效果图的要求，对建筑主体外立面的材质及颜色、小区绿化及景观，精心组织设计、施工。
7、 强化环保意识，加强节能减排，按照土地摘牌的相关条件，在施工建设中积极推广新型建筑材料；
8、 根据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《监理规范》、《规划法》及江苏省建设工程验收程序的要求，及时联系质量监督站、设计院、监理单位、施工单位，分阶段、按规范实施对工程质量的验收；
9、 负责小区的配套设施建设，包括小区道路、照明、绿化、弱电智能设施、消防工程等，保证总体竣工验收达标；
10、负责施工建设现场管理、督促协调工作，保障安全施工、文明施工。
11、接受甲方对项目开发的督查和指导。
七、关于安置房的销售工作
1、乙方负责该安置小区的成本分析及预算编制工作，经甲方审批后实施；
2、该小区政策性安置住房的销售价格为：项目实际开发成本（包含税费等）+国家规定项目利润；并经甲乙双方共同协商确定。
3、土地费用：包括按招拍挂实际价格缴纳以及交易发生的所有费用，即包含土地中标价、契税、土地权证登记费等乙方取得《土地使用权证》所应缴纳的全部费用。甲方设立基准计价25万元/亩的土地最高限价，超此限价，甲方必须在土地保证金入账后30日内将超出部分全额返还给乙方，否则甲方应向乙方支付每天该部分金额万分之五的滞纳金。土地融资成本（按人民银行同期贷款基准利率上浮2%计取）。
4、前期费用（含“三通一平”费用等）、规费、建筑市场缴费（含各类政策性缴费、各项行政事业性收费等）、其他费用（包括项目开发过程中的审计、律师、工程监理、招标、环境监测、测绘、验收费用等）、配套费用及相关税费等按实际发生计入项目成本。
5、建安费用：
（1）工程结算价格执行《江苏省工程量清单计价规范》及配套文件和相关规定。
（2）工程量计算依据为合同约定范围内甲方提供的设计施工图，以及经过甲方确认的现场签证、设计变更。
（3）材料价格采用本工程施工时宿迁市造价信息部门的同期材料信息指导价，该指导价没有列出的材料可由双方共同进行市场调查确定。
（4）乙方按照以上原则编制建安费造价。在工程竣工验收合格后，再由甲、乙双方共同委托的造价机构进行审核和决算审计，并经双方共同确认后，作为最终的建安费
6、财务费用：计息资金金额按乙方实际投入资金动态计算。计息期间，为投入资金实际占用期间，包括建设期和销售期。利率以人民银行同期贷款基准利率上浮2%计取;
（1）建设期利息：计息基数为本项目的总成本，从资金投入当日开始计算，在建设期结束时（即竣工之日）起15个工作日内甲方将建设期内的费用所产生的利息支付给乙方。
（2）竣工验收合格之日起三个月内，开始计算双方确认的尚未销售的包括工程建安费在内的销售基数的回购期利息。
7、投资回报率：按 项目总成本 的 3 %计取。项目总成本包括上述第2—4项费用之和。如果甲方在乙方拍得土地30日内没有将第1项全部土地费用（不含超限价部分）归还给乙方，则第1项全部土地费用（不含超限价部分）计入项目总成本，含土地融资成本（按人民银行同期贷款基准利率上浮2%计取）。
8、项目管理费用：按项目总成本的3%计取。
9、上述第3-8项之和构成项目总成本。
10、竣工之日后30天内由乙方组织编制完成工程结算书，由双方共同委托造价咨询单位，在工程结算书编制完成后的90日内完成结算审价工作，确定建设工程最终销售及回购价款。
八、项目销售期限
1、本协议项下项目分期实施，每期工程销售期为一年；
2、每期工程建成竣工之日，即为销售期的开始之日。在销售期届满之日起十五个工作日内，如果仍有剩余房屋没有销售，甲方一次性向乙方回购100%剩余房屋及支付相应利息。
九、保证
为了保证乙方在本项目的投资安全，甲方须向乙方提供以下方式的保证：
1、协议签订1个月内，甲方应向乙方提供和配合乙方办理符合乙方需要的有关项目资料，资料包括但不限于项目的立项报告及批复、可研报告及批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、环评报告、图纸审查报告、施工许可证、项目的有关背景资料、项目概算资料等证明材料，以及银行需要的相关资料。
2、甲方负责出具项目资金列入年度财政专项预算的有关县人大决议，该决议列明回购款来源、额度和时间等实质性内容。并由市政府授权的财政部门出具无条件不可撤销的还款承诺函或保证文件。
3、为了保证本项目的顺利实施，甲方同意以 为乙方提供融资担担保。
4、甲方同意以本项目的土地和在建工程作为乙方在融资银行的融资抵押。
5、乙方将根据甲方回购款支付情况，将甲方的担保物的抵押权力进行逐步释放。甲方完成本项目回购责任时，乙方应将甲方的财政还款承诺书以及政府人大决议及时交还给甲方。
十、特别约定
1、因甲方的原因导致开发建设工期延误的，乙方以书面形式提出后，开发建设工期应予以顺延，并要求业主方赔偿相应损失。
2、甲方负责项目地块道路红线外的市政配套设施的建设，费用由甲方承担；项目地块道路红线内的市政配套设施建设，由乙方负责，甲方帮助协调。
3、回购期间，如甲方不能按本协议支付回购款，则甲方同意乙方公开（不限对象）向市场销售安置房，所售安置房与回购款等值，所得销售款首先支付乙方应得回购款，剩余部分由业主方支配。
4、每期工程的回购价款全部支付给乙方后，方办理房屋产权证。
十一、违约责任
1由于乙方原因，乙方未在规定的时间内完成安置房建设，应按该期工程未完部分的万分之五向甲方支付违约金。
2 甲方未按回购条款支付回购款的，每逾期一天，应按未回购量所对应的回购款的万分之五向乙方支付违约金，并承担违约责任。
十二、协议书生效和终止条件
1、本协议书的生效条件：
（1）双方均签字并加盖公章；
（2）甲方提交给乙方的各类承诺和保证性质的文件、文书满足要求；
（3）已办理本协议合法性的相关手续，并经融资银行认可，签订了融资协议。
（4）本协议经宿迁市宿城区经济开发区管委会批准后实施。
在满足以上四项条件时，本协议书即可生效。
2、本协议书的终止条件：
（1）完成本协议书所规定的各方所有责任后终止；
（2）双方协商一致同意并签署相应解除协议后本协议书终止。
在满足以上一项条件时，本协议书即可终止。
十一、争议
在本协议执行过程中，各方本着诚信合作、尊重事实、互惠互利、科学发展的原则，在发生争议时，应首先采取友好协商的方式进行解决，当解决未果时，可依法向人民法院提起诉讼。
十二、其它
10.1 本协议未尽事宜，双方协商解决。
10.2 本协议一式四份，双方各执二份。

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甲方： 乙方：

代表： 代表：
2010年 月 日 2010年 月 日

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