金融《投资分析与组合管理》课程设计-报告.doc

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Tianjin University of Technology and Education

投资分析与组合管理
课程设计

专 业： 金 融 学
班级学号： 10A30130136
学生姓名： 王月

成绩：优 良 中 及格 不及格

二○一五年七月
一、投资政策书
1．可承受的风险水平
1.1自身因素
1.2外部因素
2．投资目标
2.1短期目标
2.2长期目标
3. 中国资本市场发展历程
4.未来预测
二、投资背景分析
1．宏观背景分析
2．行业分析
2.1行业现状
2.2行业特征
2.3行业发展趋势
2.4投资价值分析
3．公司分析
3.1中国银行
3.2五粮液
3.3万达院线
3.4贵州百灵
3.5金地集团
4．公司估值
4.1
4.2
……

三、组合构建
1．等权重组合
（写出计算过程，显示证券及其数量，以下均同）
1.1
1.2
……

2．非等权重组合
2.1
2.2
……

3．市值权重组合
3.1
3.2
……

4．均方差标准投资组合
（除列表显示证券及其数量，还必须选择5只股票；用Excel计算）
4.1
4.2
……
5．任意投资组合
5.1
5.2
……

四、组合实施
1.技术分析模块
运用各种技术分析方法，选择合理买卖时点，插入图表，写出主要决策依据。
1.1
1.2
……

2.操作
（列表显示整个组合，excel表）
五、总结
1.1 宏观数据的获得
1.2 行业分析数据查找
1.3 股票估值
1.4 整体总结

一、投资政策书
1可承担的风险水平
1.1自身因素：
作为学生，入市资金大多较少，学习能力和好奇性强，容易模仿。在校学生从事投资本无可厚非，若未加培训而直接进行实战交易，可能会产生一定的亏损。
学生参与投资，除了要考虑遵循上述基本原则外，还应该注意以下几点
(1) 初始阶段投入资金要少，以获取经验和技能为主，以营利为辅。
(2) 多看少动，遇到困惑时考虑观望，切忌频繁买卖操作。
(3) 注重趋势，不要在乎短周期的K线形态。
(4) 保持良好的心态，涨跌平常心。
(5) 需要学习有关的汪券投资知识武装自己，要有“备”而“炒”。
(6) 要明白股市只是生活的一部分，决不能 把全部的时间和精力都投入到股市。
1.2外部因素：
学生们在校的时间往往是股市开市的时间，而他们离校的时间往往是股市闭市的时间。上课时间炒股肯定是不可以的，所以这就要看大家怎么合理安排时间。
1.3现在的财务状况拥有虚拟财富净值一百万。
2 投资目标
2.1短期目标：
拥有进行自我充电的资金；充盈自己日常开支所需要的资金，可自付学费，为家庭省一笔开支,对于个人自我提升视野有一定的资金，可自费旅游，参与实践活动。
2.2长期目标：
拥有抚养子女的费用和父母的养老费用，拥有用于和家人进行长期旅游的经费， 分析：可以通过具有长期性，高风险的投资工具来实现这些目标。
3中国资本市场发展历程
回顾改革开放以来中国资本市场的发展，大致可以划分为三个阶段。

第一阶段：中国资本市场的萌生（1978-1992） 在这个阶段，源于中国经济转轨过程中企业的内生需求，中国资本市场开始萌生。在发展初期，市场处于 一种自我演进、缺乏规范和监管的状态，并且以区域性试点为主。

第一阶段：中国资本市场的萌生（1978-1992）
从1978年12月中国共产党十一届三中全会召开起，经济建设成为国家的基本任务，改革开放成为中国的基本国策。随着经济体制改革的推进，企业对资金的需求日益多样化，中国资本市场开始萌生。20世纪80年代初，城市一些小型国有和集体企业开始进行了多种多样的股份制尝试，最初的股票开始出现。这一时期股票一般按面值发行，大部分实行保本保息保分红、到期偿还，具有一定债券的特性；发行对象多为内部职工和地方公众；发行方式多为自办发行，没有承销商。
1981年7月我国重新开始发行国债。1982年和1984年，最初的企业债和金融债开始出现。随着证券发行的增多和投资者队伍的逐步扩大，证券流通的需求日益强烈，股票和债券的柜台交易陆续在全国各地出现,二级市场初步形成。
1990年国家允许在有条件的大城市建立证券交易所，上海证券交易所、深圳证券交易所于1990年12月先后营业。伴随着一、二级市场的初步形成，证券经营机构的雏形开始出现。1987年9月，中国第一家专业证券公司——深圳特区证券公司成立。1988年，为适应国库券转让在全国范围内的推广，中国人民银行下拨资金，在各省组建了33家证券公司，同时，财政系统也成立了一批证券公司。1990年10月，郑州粮食批发市场开业并引入期货交易机制，成为中国期货交易的开端。1992年10月，深圳有色金属交易所推出了中国第一个标准化期货合约——特级铝期货标准合同，实现了由远期合同向期货交易过渡。
总体上看，股份制改革起步初期，股票发行缺乏全国统一的法律法规，也缺乏统一的监管，股票发行市场也出现了混乱。同时对资本市场的发展在认识上也产生了一定的分歧。
1992年1-2月邓小平同志在南方视察时指出：“证券、股市，这些东西究竟好不好，有没有危险，是不是资本主义独有的东西，社会主义能不能用，允许看，但要坚决地试。看对了，搞一两年，对了，放开；错了，纠正，关了就是了。关，也可以快关，也可以慢关，也可以留一点尾巴。怕什么，坚持这种态度就不要紧，就不会犯大错误。”邓小平同志南方视察讲话后，中国确立经济体制改革的目标是“建立社会主义市场经济体制”股份制成为国有企业改革的方向，更多的国有企业实行股份制改造并开始在资本市场发行上市。1993年，股票发行试点正式由上海、深圳推广至全国，打开了资本市场进一步发展的空间。
在这个阶段，源于中国经济转轨过程中企业的内生需求，中国资本市场开始萌生。在发展初期，市场处于一种自我演进、缺乏规范和监管的状态，并且以区域性试点为主。深圳“8.10事件”的爆发，是这种发展模式弊端的体现，标志着资本市场的发展迫切需要规范的管理和集中统一的监管

第二阶段： 全国性资本市场的形成和初步发展(1993-1998)
1992年10月，国务院证券管理委员会和中国证券监督管理委员会（以下简称“国务院证券委”和“中国证监会”）成立，标志着中国资本市场开始逐步纳入全国统一监管框架，区域性试点推向全国，全国性市场由此开始发展。1997年11月中国金融体系进一步确定了银行业、证券业、保险业分业经营、分业管理的原则。
1998年4月，国务院证券委撤销，中国证监会成为全国证券期货市场的监管部门，建立了集中统一的证券期货市场监管体制。中国证监会成立后，推动了《股票发行与交易管理暂行条例》、《公开发行股票公司信息披露实施细则》、《禁止证券欺诈行为暂行办法》《关于严禁操纵证券市场行为的通知》等一系列证券期货市场法规和规章的建设，资本市场法规体系初步形成，使资本市场的发展走上规范化轨道，为相关制度的进一步完善奠定了基础。在市场创建初期，国家采取了额度指标管理的股票发行审批制度，即将额度指标下达至省级政府或行业主管部门，由其在指标限度内推荐企业，再由中国证 5监会审批企业发行股票。在交易方式上，上海和深圳证券交易所都建立了无纸化电子交易平台。随着市场的发展，上市公司数量、总市值和流通市值、股票发行筹资额、投资者开户数、交易量等都进入一个较快发展的阶段。沪、深交易所交易品种逐步增加，由单纯的股票陆续增加了国债、权证、企业债、可转债、封闭式基金等。伴随着全国性市场的形成和扩大证券中介机构也随之增加。
到1998年底，全国有证券公司90家，证券营业部2412家。从1991年开始，出现了一批投资于证券、期货、房地产等市场的基金（统称为“老基金”）。1997年11月，《证券投资基金管理暂行办法》颁布，规范证券投资基金的发展。同时，对外开放进一步扩大，推出了人民币特种股票，境内企业逐渐开始在香港、纽约、伦敦和新加坡等海外市场上市；期货市场也得到初步发展。
在这个阶段，统一监管体系的初步确立，使得中国资本市场从早期的区域性市场迅速走向全国性统一市场。随后，在监管部门的推动下，一系列相关的法律法规和规章制度出台，资本市场得到了较为快速的发展，同时，各种体制和机制缺陷带来的问题也在逐步积累，迫切需要进一步规范发展

第三阶段：资本市场的进一步规范和发展（1999-2007）
在这一阶段，1999年《证券法》的实施及2006年《证券法》和《公司法》的修订，使中国资本市场在法制化建设方面迈出了重要的步伐；一批大案的及
时查办对防范和化解市场风险、规范市场参与者行为起到了重要作用；国务院
《若干意见》的出台标志着中央政府对资本市场发展的高度重视；以股权分臵
改革为代表的一系列基础性制度建设使资本市场的运行更加符合市场化规律；
合资证券经营机构的出现和合格境外机构投资者等制度的实施标志着中国资本
市场对外开放和国际化进程有了新的进展。中国资本市场也在2006年出现了转折性的变化。
在这个阶段，中国围绕完善社会主义市场经济体制和全面建设小康社会进行持续改革。随着经济体制改革 的深入，国有和非国有股份公司不断进入资本市场，中国证监会不断加强稽查执法基础性 0 工作，坚决打击各类违法违规行为，切实保护广大投资者的合法权益，维护“公平、公正、公开”的市场秩序。

4. 未来预测
中国房地产的发展与中国的城镇化休戚相关，城镇化是人类社会发展的必然趋势。为什么说城镇化是人类社会发展的必然趋势，有没有其他的发展道路可以走呢。答案是，没有。从远古至今，人类开始只有一种行业：农业。其中包括农林牧渔。很长的历史阶段，人类主要困顿于衣，食两个字。数千年的历史只为填饱肚子，抵御寒冷。没有糖尿病，没有肥胖症。随着社会的发展，农业技术的提高，使得少量人口从农业中解放出来，可以从事商业活动。
从此市场这个无形的潘多拉魔盒就打开了。宣布了工业社会的到来。人类进入工业社会以后，工业产品反过来作用于农业，进一步提高农业生产力，使得更少的农业人口能提供更多的食品及农产品。形成农业人口逐渐减少，解放出来的农业人口进入城市从事工业生产活动的正向循环。因此，城镇化的过程实质上是人口从一个初级行业向更高一级行业转移的过程。也就是人类社会的升级进化的过程。
遥望未来，也许人类社会城镇化的升级就是人类太阳系化，银河系化，泛宇宙化。将生命的种子撒遍整个宇宙。因此城镇化的实质是为人类行业升级，人口转移服务的。使人类社会活动围绕衣，食为中心转变为以住，行为中心。大大小小的城市的出现及发展，汽车，飞机轮船的出现。都是指向这两个目的。航空航天技术的发展昭示着人类要挣脱束缚，飞得更高，走得更远。
因此房地产业围绕的是现代社会人类的两个活动中心之一解决住的问题，是解决身在何处的问题。是征服和占有的问题。因此房地产业永远都不会是夕阳产业。他只会以更高形式的发展。现在回归到中国的房地产发展与城镇化发展的问题。综上所叙，城镇化与工业化是一个硬币的两个面。是人走路的两条腿。国外有个指标，就是城镇化率与工业化率的比值。2010年，美国的“两率”比为4.1，法国为4.11、英国为4.09、德国为2.64、日本为2.48，共同呈现出城镇化率远远高于工业化率的特征。而中国“两率”的比值是1.09。城镇化率与工业化率的比值，代表工业化率对城镇化率的提升能力。
中国城镇化的误区就是：认为多建房子，扩大城市规模就是城镇化。实质上还要将农业人口转变为合格的工业人口。农民进城当农民工。首选是当建筑工人，也算是从事工业生产。但是他们大部分变不成城市人口。为什么？因为政府只负责要他们多建房子，不负责他们买得起房子。不负责把农民怎么升级成城市人口。
如何使城镇化，工业化形成正向循环，就是要让农民建得起房，也买得起房。
让农民建房从事建筑这一单一行业。技术含量不高也容易出成绩，所以政府都爱做。如何把农民变成合格的工业人口。即复杂又耗时。政府兴趣不高。因此中国房地产现状就出现房子空置率高的状况。没有人住的房子是没有灵魂的房子。因为他们的未来主人无法从农民升级为工人。正如凤凰涅槃升级升到一半卡住了一样，是非常难受的。尤其是他们的子女，在城市里见了世面，精神上留在城市，躯壳却还在乡村。城市化不仅仅是人住在城市里，而且包含人的精神内涵，生活习惯，知识水平，思想观念，社会经验，自我认同转化为真正的城市人。简单说就是城市化与工业化发展不相匹配。土地城市化快于人口城市化。

二、投资背景分析：
1．宏观背景分析
在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。但是，万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。知名房地产企业2011年半年报均显示：中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。高盛预计中国2011年和2012年的经济增长分别为9.4%和9.2%，根据房地产发展速度和GDP增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。根据2011年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达13.397亿人，十年间增加7390万人；城镇人口占49.68%，十年间上升13.46个百分点；中国大陆流动人口为2.6亿人，十年间增加1.17亿人。中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。随着经济的持续、较快回升，我国出现了通胀预期加大、通胀压力上升等问题美国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策，又使国际流动性溢出效应更加明显，进一步加剧了输入性通胀压力。2011年7月全国CPI同比涨6.4%，创三年来新高。当前我国通胀压力仍然较大，由于缺少更好的投资渠道，财富向资产投资转移，房地产市场依然是最佳投资渠道。城市发展对土地财政的依赖有增无减2010年国有土地出让收入2.9万亿元，占全国财政收入的35%。与此同时，全国省市县三级政府的负债总额已达到10.7万亿元，其中超过三分之一的债务要靠土地出让金来还。中西部欠发达城市、沿海还没有形成产业支撑的开发区，由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。无论中央出台什么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府的配合，政策想要贯彻实施就基本上是一句空话，地方政府对土地财政的依赖使得房地产调控政策的执行大打折扣。中国经济的持续快速增长、城市化进程的稳步推进、通胀压力、人民币升值预期等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。同时，我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问题，诸如——地价过高、房价过高、投资过热、调控效果欠佳、一刀切政策以及弱势群体意见大等等。基于以上对房地产行业发展前景和政府房地产业宏观调控指导思想的认识，我们对２０１１年及未来几年房地产市场始终保持谨慎乐观。乐观是对行业的发展前景所产生的，谨慎是我们要理性的对待当前房地产调控政策，迎接挑战，把握机遇。

2．行业分析
2.1行业现状
我国的房地产行业大致经历了四个阶段：1978-1991 中国房地产萌芽阶段 1991-1995 非理性繁荣与调整阶段 1995-2003 国内相对稳定协调发展阶段 2003 至今调控反调控和总体反思阶段 目前房地产发展现状为 1、房地产的整体规模增大 2、区域发展不平衡 3、房地产业成为 GDP 上升的主要力量 4、房地产价格提升过快 与此同时， 国内的房地产行业也出现了一些不正常现象，值得引起我们的注意。 1、房地产的整体规模增大 首先，就是我国房地产行业的投资规模逐渐扩大，占社会固定资产投资的比例也逐年 增加。其次是开发规模快速增长。 2、区域发展不平衡 房地产行业区域发展不平衡主要表现在不同地区的增长速度和发展规模上，东部地区 和沿海地区的经济发展水平较高，因此房地产行业起步早，发展更为完善，虽然中西部地区 近年来也得到了飞速的发展， 但是地区间仍旧存在着不小的差距。 其次是城市居民的生活水 平存在着较大的差异，虽然经济的发展使全国各地城市居民的生活水平都得到了很大的提 高，但是从整体上来看，东部地区仍旧要远高于西部地区。东部地区的经济发达，居民较高 的可支配收入使房地产行业在这一地区表现异常活跃。 西部地区的居民可支配收入较少， 因 此房地产行业的发展并不完善，但是受地广人稀的影响，居住面积反而更加宽松。而中部地 区则兼具经济不发达和人口稠密两大弊端，人均居住面积 是最低的。
2.2行业特征
（1） 产业关联度高。房地产行业的产业链长，与建筑施工、建材、银行等行业具有高度关联性。正是这种高度关联性，房地产行业对国民经济的发展具有重大促进作用。
（2）受宏观调控政策影响明显。住宅作为一种基本的生活消费品，其价格波动对民众的生活稳定有着重大的影响。政府综合使用土地利用、信贷政策、财政税收等多种调控措施，来保持房地产市场的健康稳定发展。
（3）资金密集。房地产开发的一次性投资额大，房地产项目开发需要购置土地、施工、安装等费用，对房地产开发企业的资金实力有很高的资金要求。
（4）具有消费和投资双重需求。房地产产品不仅是居民消费品，同时也是投资品。正是因为房地产产品具有的投资属性，投资性需求也是房地产市场需求的主要构成之一。
（5）项目投资周期较长、程序复杂。房地产项目开发周期一般需要2-3 年，资金周转率较低。项目的开发程序比较复杂，这就要求前期项目选择、设计时需进行充分的论证。
（6）业务发展具有较强的地域性。房地产业务开发与项目所在地的经济发展程度、市场环境等具有密切的联系。
2.3行业发展趋势
从近年房地产企业的盛衰起伏中，我们可以看到行业发展的几个重要的趋势性特征：行业资源日益集中，经营规模化正成为趋势；多项目运营、集团化管控成为发展重点；粗放经营向精细化经营方式转化；异地扩张与全国性企业品牌显现； 民营企业力量崛起和壮大；客户的维权意识明显提高。在此背景下，房地产企业的管控手段也在发生深刻的变化： 规模扩张，集团一体化运作，需要企业提升协同效益；以项目、客户为中心的开发项目和客户营销的业务过程一体化； 从资本经营逐步向管理出效益的商业模式转化； 职业经理人的人才队伍，配合现代化的IT管理手段，提升企业的核心竞争力。
2.4投资价值分析
房地产行业周期性明显，对于经济发展和国家政策也异常敏感，起伏波动投资风险都很大，但是国民对于住房的狂热追求也致使房地产行业在投资领域一直处于热门选择，所以房地产的投资价值还是比较客观的，但要时刻注意系统风险，和房地产泡沫的形成。
3．公司分析
3.1保利地产
公司基本情况
保利房地产(集团)股份有限公司简称保利地产，成立于1992年9月14，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业 ，总部位于广州。2006年7月19日于上海证券交易所上市（证券代码600048）成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业，属于流通中的A股。经营范围有出租本公司开发商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁、道路与土方工程施工；室内装修，冷气工程及管理安装，物业管理及酒店管理。批发和零售贸易（国家专营专控商品除外）。
公司经原国家经济贸易委员会2002年8月20日"国经贸企改（2002）616号"文批准，保利南方集团有限公司作为主发起人，联合广东华美教育投资集团有限公司和张克强等16位自然人共同发起设立保利房地产股份有限公司。2006年3月23日，公司名称由保利房地产股份有限公司更名为保利房地产（集团）股份有限公司。本公司的发起人为保利南方集团、广东华美及单亦和、贺平、王小朝、王旭、韩清涛、张克强、李彬海、宋广菊、张玲、陈凯、罗卫民、杨小虎、官集保、刘平、张万顺、谭艳16名自然人。
二、公司报表解读
（一）利润质量分析

图1保利地产2010—2012年利润概况
由图1可以看出保利地产2010—2012年的营业利润，利润总额和净利润均为逐年持续增长的，且增幅较大均匀增长。
表1 保利地产2010—2012年利润及利润增长率概况表
保利地产
2010
2011
增长率
（11/10）
2012
增长率（12/11）
营业利润
7,424,461,491.66
9,964,091,046.45
0.34
13,393,574,322.00
0.34
利润总额
7,404,574,649.86
10,074,092,101.61
0.36
13,532,126,960.01
0.34
净利润
5,505,278,120.39
7,367,200,495.85
0.338
9,978,598,275.36
0.35
由表1又可知2012年较2011年的增长率分别为34%，34%和35%，和2011年较2010年的增长率相差不大，那么关于保利地产是如何保持如此稳定且高效的利润增长的，我们进行分析。
1营业利润：
营业利润=营业收入-营业成本-三项期间费用及损益类项目
影响营业利润的因素有三：营业收入，营业成本和期间费用（销售费用，管理费用和财务费用）所以营业利润持续增长的可能原因为：1 营业收入增长较快；2营业成本增长减慢； 3 期间费用的减少。

图2 保利地产2010—2012年营业收入和成本对比
由图二，保利地产营业收入总量持续增长，且增幅有放大的趋势。报告期内，公司实现营业收入689.06亿元，同比增长46.50%，其中房地产业务结转收入663.14亿元，同比增长46.94%，主要是由于本年竣工交楼面积同比大幅增长。
2012年各月份详细营业收入对比图如下：

数据资料来源：2012年1-- 12月销售情况简报
对比公司签约金额和签约面积我们发现，除2012年1月公司实现签约面积同比下降74.69%；实现签约金额同比下降69.35%之外，其他从2月—12月的签约面积和签约金额都有从30%--79%的不同比率的大幅增长，其中又以7，11，12月的增幅最为显著，但占了最大比例的6月增幅却不是最显著的，说明3，4，5，6月原本就是房地产企业盈利的高峰期。
对于保利地产12年整体的营业利润高增长和其中的1，2月份的营业利润低增长甚至是大幅度下降我们结合了具体政策和行业趋势分析原因有二：
2012年，政府继续调控房地产行业，抑制投机投资需求的“限购、限贷、限价”等基本调控政策没有松动，但在差别化信贷政策支持普通商品住宅消费、房地产企业纷纷加大营销推广力度的影响下，首置、首改等刚性需求得以释放，一二线城市的中小户型普通住宅成交率先回暖，并带动市场整体成交的逐步活跃，全年商品房销量实现了平稳增长，销售价格基本保持稳定，市场集中度进一步提升。央行2次下调存款准备金率及存贷款基准利率，且明确要求满足首次购房家庭的贷款需求，房地产开发商积极应对市场调控，加大产品推售及营销力度。商品房销售在充足的货量供应及相对宽松的按揭贷款政策支持下，从3月份开始逐月回暖。
公司坚持普通住宅产品定位，加大中小户型产品的推售力度，全年累计新推货约900万平方米，新推住宅产品中，144平米以下中小户型产品占比达92%。结合市场窗口期，公司启动“喜春行动”、“幸福扬帆”、“金牌置业计划”、“20周年感恩回馈”等四大系列活动，有效抓住市场机会，才获得了高额利润回报。
注：二、经营业绩和财务状况情况说明
　　公司报告期内收入与利润均取得较大幅度增长，主要源于公司已销售的房地产项目在年内竣工交付并结转收入。公司报告期内实现签约金额1017.39 亿元，同比增长38.91%，为以后年度的业绩增长奠定基础。
资料来源：保利地产2012年度业绩快报公告

表2保利地产2010—2012年营业收入和成本对比及增长率比较

2010
2011
2012
增长率
营业收入
35,894,117,625.86
47,036,222,186.18
68,905,756,710.27
0.464951
营业成本
28,511,658,213.57
37,053,942,947.98
55,923,551,361.24
0.509247

表2.1 2012年成本明细表
分行业
成本构成项目
本期金额
本期占总成本比例（％）
上年同期金额
上年同期占总成本比例（％）
本期金额较上年同期变动比例（％）
情况 说明
房地产
土地成本
1,640,075.28
37.31
932,122.32
31.56
75.95
结转规模扩大，相应地结转成本增加
开发建设及其他成本
2,654,140.00
60.38
1,948,723.98
65.98
36.2
其他
其他成本
101,405.42
2.31
72,771.48
2.46
39.35
合计

4,395,620.70
100
2,953,617.78
100
48.82

由表2 保利地产营业成本持续增长并没有明显的减缓趋势，甚至其增幅还略大于营业收入，但金额上还是营业收入的增长较为突出，所以才可能保持稳定的利润增长。从表2.1 来看，单方土地、建安等成本出现一定程度上涨，主要由于结转项目的区域和产品结构不同。
对于营业成本公司也采取了一些措施进行控制，例如公司以“降本增效”为目标，持续推进集团采购。同时，加强资金筹划，强化“总对总”的融资功能，统筹平衡项目融资，合理控制融资成本。另一方面，进一步完善标准化产品线，完成标准成本模块的匹配建设工作，明确不同模块的总图规划、户型平面、立面设计、材料配置，实现立项、定位阶段的成本预控，基本构成了成本管控体系，但可能其效果在12年来看并不是十分的显著，或许在以后的年份能收到成效。

表3 保利地产2011—2012三项期间费用增长情况表

增长率
2011
2012
销售费用
31.38%
1,252,532,651.85
1,645,610,859.05
管理费用
62.95%
750,334,697.83
1,222,704,124.65
财务费用
128.58%
390,274,058.59
892,093,421.02
合计
57.13%
2,393,141,407.27
3,760,408,400.72

从表3不难看出保利地产2012年期间费用也有较大幅度的增长，财务费用的增长率相较于销售费用和管理费用过高，但从金额上说却是三者相近。总的三费增长率高达57%，加强费用的控制可以使营业利润有更好的增幅。
具体来看，2012年公司实现销售签约带来了销售代理、广告费、营销推广费等销售费用的相应增加。管理费用同比增长62.95%，高于收入增速，主要由于经营规模扩大、在建项目增加，相应人员薪酬、税费、折旧费等增加，以及摊销股权激励费用，其中2012年公司分摊股票期权激励成本6936万元计入管理费用。 财务费用的增加主要是由于不符合资本化条件的借款利息增加所致。

表4 保利地产2011—2012 投资收益项目增减变化表
项目
2011
2012
增减幅度
投资收益
-18,188,191.75
411,368,972.97
-23.62
其中对联营企业和合营企业的投资收益
-20,180,911.17
400,210,811.42
-20.83
2012年保利地产的投资收益也经历了大逆转，从11年的-18,188,191.75扭转为12年的 411,368,972.97相当于向反向翻了23倍，这是他在12年利润增长的一个较重要数值。

表5 保利地产2010—2012盈利能力比较表
保利地产（600048）
营业毛利率
营业利润率
营业净利率
2010年
0.21
0.21
0.15
2011年
0.21
0.21
0.17
2012年
0.19
0.19
0.14
2012年
万科A（000002）
0.19
0.20
0.15
保利地产10—12 年无论毛利率，营业利润率还是营业净利率都较往年相比，略有下降，但降幅不大。和同是房地产龙头企业的万科集团相比差距不大，造成这种情况的原因可能是整个房地产企业的市场问题和国家政策问题。总体盈利能力在整个中国市场还是良好的。

2 利润总额：
利润总额=营业利润+营业外收入—营业外支出
表6保利地产2010—2012净利润情况
项目
2012
2011
增长率
2010
归属于母公司所有者的净利润
8,438,233,558.38
6,530,945,957.44
29.2%
4,919,983,998.37
少数股东损益
1,540,364,716.98
836,254,538.41
84.2%
585,294,122.02
保利地产的净利润增长率接近于30%，少数股东的收益增长更是接近于去年同期的一倍。
表7保利地产2011—2012营业外支出清单对比表
项目
2011
2012
非流动资产处置损失
4,593,520.48
100,774.77
营业外支出合计
44,069,467.95
50,891,907.42

表7.1 具体非经常性损益项目和金额
非经常性损益项目
2012年金额（元）
2011年金额（元）
2010年金额（元）
非流动资产处置损益
95,889.79
-4,533,692.77
1,507,479.28
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益

1561662.48

除上述各项之外的其他营业外收入和支出
138,456,748.22
112,973,085.45
-19,789,254.06
少数股东权益影响额
-12,524,927.24
-9,508,870.19
8,330,252.14
所得税影响额
-35,602,198.11
-31,160,234.97
1,866,344.22
合计
90,425,512.66
69,331,950.00
-8,085,178.42
由上表可得非流动资产处置损益不但没有继续增加反而减少2011年为-4,533,692.77元，而2012年为95,889.79元。
3利润质量分析小结
保利地产的营业收入，营业成本和三项期间费用均大幅增长，总的来看，营业利润能持续增长主要是增长的营业收入抵消了增长的营业成本和三费，建议加强成本费用的控制以保证高利润高收益。

（二）资产质量分析
表8 保利地产2012年部分资产负债项目变动情况表
项 目
期末数
占总资产的比例
期初数
占总资产的比例
变动幅度（%）
主要原因
货币资金
3,267,270.26
13.01%
1,815,261.57
9.31%
79.99
房款回笼和银行借款增加
应收账款
188,028.36
0.75%
105,764.50
0.54%
77.78
结转收入增加
预付款项
1,641,854.69
6.54%
1,254,470.78
6.43%
30.88
预付土地款、工程款增加
存货
18,964,382.31
75.50%
15,210,744.39
78.00%
24.68
房地产项目地价和工程款投入增加
其他应收款
251,221.94
1.00%
412,867.51
2.12%
-39.15
收回向联营和合营企业对等投入款项
长期股权投资
135,079.42
0.54%
98,658.14
0.51%
36.92
确认对联营与合营企业的损益调整增加
固定资产
137,843.13
0.55%
93,980.16
0.48%
46.67
自用、自营物业投入使用增加
应付账款
1,279,288.76
5.09%
954,492.01
4.89%
34.03
房地产预提成本、费用及应付工程款增加
其他应付款
1,529,202.76
6.09%
789,462.95
4.05%
93.7
子公司合作方对等投入资金及保利集团资金支持增加
短期借款
134,800.00
0.54%
212,340.00
1.09%
-36.52
新取得的短期借款减少
一年内到期的非流动负债
2,432,402.94
9.68%
1,180,203.07
6.05%
106.1
一年内到期的长期借款、应付债券增加
应付债券
0
0.00%
428,241.24
2.20%
-100
转入一年内到期的非流动负债
少数股东权益
1,229,313.97
4.89%
680,674.92
3.49%
80.6
子公司少数股东增资及合作公司增加

a. 负债成份结构表
项目
期末余额
期初余额
占负债的比例
流动负债合计
140,471,133,055.12
98,585,942,340.95
0.71527
长期借款
55,850,413,333.13
49,979,786,059.93
0.284387
递延所得税负债
67,550,710.19
102,014,654.45
0.000344
合计
196,389,097,098.44
148,667,743,055.33
1