产权案例-没有房产证签订的房屋买卖合同是否有效.doc
《产权案例-没有房产证签订的房屋买卖合同是否有效.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《产权案例-没有房产证签订的房屋买卖合同是否有效.doc(3页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
没有房产证签订的房屋买卖合同是否有效 案情:2006年3月,王某与胡某签订《房屋转让合同》,约定王某将其购买的集资房一套出卖给胡某,房价12.6万元,同时约定,王某协助办理过户手续。合同签订当日,胡某付清了房款,王某将房屋交付给胡某。 2008年3月,王某向法院起诉,以房屋转让时尚未取得房产证为由要求法院确认房屋买卖合同无效,相互退房退款。 经认真研究,认为房屋转让合同有效。 分析: (1)没有任何关于没有取得权属证书的房屋买卖合同无效的规定; (2)《房地产管理法》第37条关于“未依法领取权属证书的房地产不得转让”的规定,是指没有权属证书的房产在法律上所有权不能转移,并不是指不能订立转让房产所有权的合同,更不是指订立的转让合同无效。 《合同法》第130条规定:“买卖合同是出卖人转让标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”众所周知,房屋买卖分为两道程序。一是双方就买卖房屋经协商达成一致,签订房屋买卖合同,明确双方的权利义务,当事人之间发生债的法律关系,双方均受合同的约束;二是双方依合同履行义务。买受人应依约支付价款,出卖人应将房屋交付买受人并办理过户登记,将房屋所有权转移于买受人。可见,合同关系是因,过户登记、转移所有权是果。过户登记能否进行、所有权能否转移只是合同能否得到完全履行的问题,与合同的效力无涉。以房屋没有取得权属证书、不能办理过户登记为由反推合同无效是颠倒因果关系,不符合交易的顺序与逻辑。 结合本案,王某与胡某签订《房屋转让合同》时,王某已实际取得对房屋的支配权,对房屋有完全的处分权。至于过户手续,当然可以待取得房屋权属证书后履行。我国《物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同的效力。”《最高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第56条规定:“买卖双方自愿,并立有契约,买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续。” 我们知道,我国房地产市场上销售的房屋绝大多数是期房,即房屋销售时尚未盖好,更遑论取得房产证了。如果象原告所说的那样,没有房产证就导致买卖合同无效,那么我国房地产市场会是一种何等混乱的景象?!那样的话,所有的房地产开发商都可以随时以“签订合同时没有取得房产证,房屋买卖合同无效“为由,随意撕毁合同,肆意侵犯买受人的利益,而买房人付了款得不到房子的不合理、不公平现象就会变得合法、合理,《房地产管理法》的这条规定岂不成了开发商恶意毁约的“保护神”、老百姓买房的“拦路虎”了吗?谁还会去、谁还敢去买房呢??房地产业也只能是死路一条了!因此,根据房屋买卖的交易行为顺序、内在逻辑及以上法律规定,对《房地产管理法》第37条关于“未依法领取权属证书的房地产不得转让”的立法本意应理解为:此条旨在贯彻不动产物权的登记生效主义,是指没有权属证书的房地产在法律上所有权不能转移。而不是指不能订立转让房产所有权的合同,更不是指订立的转让合同无效。原告以此规定主张《房屋转让合同》无效是对法律的理解错误,不应得到支持。 (3)“未取得权属证书的房地产不得转让”只是行政管理性规定,并非效力性规定,不能作为认定合同无效的依据。 我国法律法规中有大量的强制性规定。这些条款一般是用“不得”、“禁止”、“应”等词语表述。但不是违反任何强制性规定都导致合同无效。民法理论认为,强制性规范又可分为效力规范和取缔规范。法律法规明确规定违反将导致合同无效的,是效力规范;没有明确规定违反将导致合同不成立或者无效,只是规定违反应受到有关机关行政处罚的,属于取缔规范(见王利明著《合同法研究》2002年11月第一版中国政法大学出版社第658—659页)。可见,只有违反效力性强制规定的合同才无效。《房地产管理法》的上述规定并未明确规定违反此规定的合同无效,因此不属于效力性规定,不能作为认定合同无效的依据。 (4)从维护“诚实信用”这一民法的“帝王原则”和鼓励交易,建立诚信社会的要求出发,应认定合同合法有效。 我国已建立并正在健全社会主义市场经济体制。社会主义市场经济是鼓励交易和保护交易的。所以,无论是《民法通则》还是《合同法》,对于合同无效的认定都持十分谨慎的态度,不轻易判定合同无效。早在1988年发布的《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》第85条就规定:“财产所有权合法转移后,一方反悔的,不予支持。财产所有权尚未按原协议转移,一方反悔并无正当理由,协议又能够履行的,应当继续履行;如果协议不能履行,给对方造成损失的,应当负赔偿责任。”,努力维护合同效力,贯彻诚实信用原则;在市场经济日益健全和完善,全国人民致力于构建“和谐社会”“诚信社会”的今天,诚实守信更是发展社会主义市场经济的基本原则,是建设和谐社会的基础。《合同法》、《物权法》无不以鼓励交易、维护合同效力为原则。- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 产权 案例 没有 房产证 签订 房屋买卖 合同 是否 有效
咨信网温馨提示:
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,个别因单元格分列造成显示页码不一将协商解决,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【可****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【可****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,个别因单元格分列造成显示页码不一将协商解决,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【可****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【可****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。
关于本文