购房者逾期还贷开发商能否解除合同.doc

购房者逾期还贷开发商能否解除合同
　案情介绍：

　　2007年10月，原告广西玉林市某房地产开发公司与被告何某签《商品房屋买卖合同》，向被告出售某商城第001号房屋。《商品房屋买卖合同》约定：被告何某购买房屋采用银行按揭付款方式购买；…在原告承担担保责任期间,被告如果三个月或累计三个月未能按期偿还贷款本息的,原告有权解除合同,收回房屋，并从原告所交房款中扣除向银行垫付的月供款…..。但《商品房屋买卖合同》签订后，被告未能按期向中国建设银行偿还借款本息，且累计已经超三个月。为此，中国建设银行将原、被告诉至法院，诉讼期间，原告玉林市某房地产开发公司替被告何某结清了截止于2010年12月前欠中国建设银行的贷款本息和垫付其他费用。2010年11月18日，原告玉林市某房地产开发公司通过邮局专递向被告何某所提供的送达地址寄送了解除商品房买卖合同的通知,告知被告解除《商品房屋买卖合同》,收回出售给原告的房屋，归原告所有。被告于次日收到原告的解除通知。为此，原告玉林市某房地产开发公司诉至本院，请求确认其与被告签订的《商品房屋买卖合同》于2010年11月19日解除，并判决某城第某号房屋归原告所有。

　　争议焦点：本案的争议焦点是购房者逾期偿还银行贷款，作为出售方的开发商能否解除合同，“收回”房屋？

　　主要观点及理由：

　　一种观点认为，《商品房屋买卖合同》是原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同合法、有效，受法律保护。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务,遵循诚实信用原则。本案中,被告何某未能按期向中国建设银行偿还借款本息，且累计已经超三个月，违反了合同的约定，是原告替被告结清了被告欠中国建设银行的贷款本息和垫付其他费用。被告何某的行为构成了合同违约，违背诚实信用原则。原告玉林市某房地产开发公司根据法律的规定对解除与被告的《商品房屋买卖合同》做了事实上、程序上的工作，依法应当对原告主张的解除与被告何某签订的《商品房屋买卖合同》和收回某商城第001号房屋的诉讼请求予以支持。

　　另一种观点认为，尽管双方在合同里约定的了被告逾期三个月不偿还银行贷款及利息的，原告可以解除合同，收回房屋，但是由于原、被告已履行完毕《商品房屋买卖合同》，原告不能提出解除合同，并且原告无权收回已出售给被告的某商城第001号房屋。

　　笔者分析：

　　第一，关于本案是否缺少诉讼当事人问题

　　本案的诉讼当事人为原告玉林市某房地产开发公司与被告何某。笔者认为，尽管本案为商品房买卖合同纠纷，但是在被告已将所购商品房作为抵押物抵押给银行后，中国建设银行就是某商城第001号房屋的抵押权人。原告起诉请求法院确认其已解除与被告签订的《商品房买卖合同》及某商城第001号房屋归其所有，在中国建设银行未申请参加诉讼的情况下，法院应当依职权追加某商城第001号房屋的抵押权人中国建设银行作为本案第三人参加诉讼，因为抵押权人中国建设银行与本案的处理结果具有直接的利害关系。

　　第二，关于《商品房屋买卖合同》能否解除

　　笔者认为，在原、被告签订《商品房屋买卖合同》后，双方均应当按照合同约定履行各自义务，被告的义务是按约定支付购房款，原告的义务是在收到购房款后向被告交付房屋。在本案中，被告采取按揭贷款的方式向原告玉林市某房地产开发公司支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同义务，而原告也依约向被告交付了所购房屋，此时双方均按照合同约定履行了各自义务，根据《合同法》第九十一条的规定，债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止。即原告玉林市某房地产开发公司与被告何某在《商品房屋买卖合同》的合同权利义务已终止，原告方没有权利再主张解除《商品房屋买卖合同》。

　　第三，关于原告能否“收回”某商城第001号房屋

　　原、被告依约履行各自合同义务后，原告取得了出售房屋所得对价，而被告按揭贷款支付完购房款后也相应取得房屋，即某商城第001号房屋的权属属于被告何某。与此同时，被告为获得银行贷款以支付房款给原告，已将所购房屋按揭抵押给了银行，与银行存在抵押贷款关系，抵押权人为中国建设银行，抵押人为被告何某。在抵押期间，抵押物的处分受到严格的限制。根据《担保法》第四十九条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效，而且转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。所以，原、被告在商品房买卖合同里约定被告逾期不偿还银行到期贷款本金及利息的，原告可以“收回”所出售商品房应当无效，也无权单方“收回”所出售商品房。

　　第四，关于本案的担保追偿问题

　　在何某逾期偿还到期借款本金和利息后，中国建设银行向玉林市某房地产开发公司主张担保责任，玉林市某房地产开发公司承担担保责任后即享有向本案的被告何某主张担保追偿责任，要求被告何某返还其已向中国建设银行负担的相关费用。这与本案属于不同的法律关系，玉林市某房地产开发公司可以另案主张。

　　综上，笔者认为，针对本案发生的纠纷，玉林市某房地产开发公司只能向被告何某主张其已承担的担保责任，而无权主张解除《商品房买卖合同》和确认商城第001号房屋归其所有，法院应当依法驳回原告的上述诉讼请求。