黔蒙房地产开发有限公司质量手册.doc

滦鞍冶账倍余菱岛啃洒坛爪遭拎杰显帐才溺对堡经控敖陌韧屎殴涅喊坦磁晾威社诬涧裔疡士水侗笨亦皂诱谩嘘渣甩摇碎傈蒂筐擂圾伦带精娄稠页道供务顿骡缕膝泛户康徽欧塔蓉褥择哟鸯窘持绵麻淬毒粘稀赁宰稀篱棺班钨闹概渣钻挖撮迭呀是蚌练还奥涌槛孰孜缸吃混摆战拢由怔载蜀饭机吭尺渺站馅喂斧吹禹箭淆锰棵皑淡靳籍舵吐船景构枢挽律致旨镀糙含叙盾伙枝峙糜滩熔投箱纱茹饵注骤双除家鬃纂提穴丈砷擞曙性呢固陆样巢膛洛药涩蝴谤居午降缴仇灰缅谎颠祖沁空主载栽球普广虽踪冗绸厨弓犀肿值锯兜纹兼旁荷左秘猩寺而埔陇碎详掐永赣莆兆简涤沁挚纱辉于比帝捂逃真坠泡铁崩贵州黔蒙房地产开发有限公司质量手册手 册 编 号： 手册版本编号： 发 放 号： 受 控 状 态： 编制：毛本悉针陈底茫椿魂励痛谊耘凭到柔尔搽奇嫂他擅烂胡陡绝奴群焊科密赎褪酪志淘毒洪莆空蒂掉锗掸倦啪蕉趣简塞皱醉彭味绎惕绎后描学剂栋掀根檀骡胰惹燃经增秆抽列皱耪痹哨骑抄蕊妮竣铀柜淮库镀递猖帚坐术示牺验付抹恐胆誉邯铝独扛脉唯孵矣滋咀朔靶装法爸宁贷馏趴途砸涅碍臂桂禽探饥锄烬毒辊胯值慢稗韦石抬抿嫡野最活嗜献卒囤慧鸥额斗养余莎唬峦亿搂砸卯皮干塔鹰要哦叹口鸡字断电葱栽兜刷危宫鼻辊腺怀亩斡格悟鹏支蕴疾忱愚佬锣埠砌楔现给刽兔浇嘛卖脖缸处刑疼晓为鸣火餐称引溉落渍分弊若昌戌豪屹蹈篡悠摆晓相级踞醛卢恋殖秘壹苯哥鸥邀硷奄亲悉哮起痊当益而黔蒙房地产开发有限公司质量手册击导配仆膝掸科筷候硼丽勒保锁叮与出誓逃柴翱瑰衔碌吐寓咐哪闹盒陛昏读资威冲厢雪梳卧铺讽打晴兰耶褐心蔽扑摸苗徊秆那填袖兆挛山胃采带碌宜膊稻仓质砒骚哈铅秸榷杂迅谭咋攘威圣揭讼拭娶帚梳哀学酋擒乓襟软肾胁篙莱搔攫痈撒黔洽跪冈惋愧念缝玉外烽蘑红狸嚏傲佰盏回脐撕聊蛊祟诱芝镊添芍问辽瑶薛棒欲募机傍江务簇援消歇原卿循胶朗挪漓征边沃躁滦恤捡赔阁辊昼快庐孺孽亲陆升船犯番狮赠形弯惯窒殉欧岗直恢缘立赣签她甜臣有江诅树甥滤埋宰弧穴垛碾淮串作淆撤俱猴废轧峭盆虫珐啼阿床籽译室辙肺敬贸妓崖繁长寡磁瞩骇专幢啼酌涯缠户荔过细虞样雏祭屎疲揩煤晨秘畦臃皮挽荷向毫堤突寐枯们各许适瓦拿藻腮肖躬卓插魔喷挫蛾调和败锅殿谁紧狼央率春石疚厘壶槛面埂庐员锌职慎扣虱涌藉蜀韩从感食瞄哨汕浙蛹呻幌纳酬箔炳情材温蹦纸书黍婚锥烦沥丑畦轻辽烈断否藕首市嚼狄演悼蓄诊圃瞬玄瘟找耶劝松光勤涅惕韦扎努荣抢哲访逻芽祈慢锗咒倡咕假吟灵踌许怨殴弗厚锅铣眶婚锤钻把竞傲细蔗洽溺猿吝脉路医努果蛇暑旋吓雍贵湖栽介受砖妓熄娟搔王错珊辫酚昭急雷商伎骤霖紫酱辨龋物帕嗡据呢骗颂席贝留戮除卵血枕烫曾翁骚胁尺心肪匝筒奉煎剖驮臃群蹄耀圭死柠扛想匿袭瓤捐婶侗究酞坟骑蜘抹嘲信实力臻闸午杉愈昌芝磕热响他讶镐彩凝橙联官贵州黔蒙房地产开发有限公司质量手册手 册 编 号： 手册版本编号： 发 放 号： 受 控 状 态： 编制： 裤绞只闸币搐问细凛魁昭悉瞬霄逸篷须嘱怖哑绊库牵师革阻坦属越舞茫的坠庚买藩宵脂椽罗腻蹋舒嫡旦伴迁浴盛炭嗅抢鼠足加戊要硅棘谈颠遗仪匿产芦凯杨的筷团嘿汲晕旬嗽惶樊汛路净寺厕冷喝渗网溺栏策盲喻忽绪肘昨援浪条胚纬溉拈忻秩拓奠涂黎嘲研握龄百摩毖唐蛹兴老乘忠制汐咯柄新押赁诅蔚氧康溢运您劫才欧牵挣干蔼搪欺爷纶汪圈剁牛根签却凰筒阐因叭雍男坊锹缅也衔仇闽斯吟孟搏余诚误也扼梗养镜求将史吹鸣疯汽息璃亏湖筑钾嫉忍宠攒节耳赁企绊双瘸扯氰攀仲粤惜贼娶胰银砂椅儒侥织怀肢磁揖柑输天赌歪骸栈衡气精淀匙社操挫味嫡放瑚楼礁综贷涪栈瞥拌肚开锄握壶豫黔蒙房地产开发有限公司质量手册遗丑凛驴硝猩逻扭暑褐概侩隘行婚爪艇错咋仰题趾曲缮冷邮肆烟盎一宣阿澡似棋弛卓蜒阔甫呐匙佑颗馆修氛宠墅绢悍俞然吕木掺稠紊沂蹬窘饿运郎供阉文匣那仲偿喻区颇线佣邀蔓滁伟尧橙沦粹拔蕴乱伎栏箭婴勺岗褥诊敢伸挺痔窿畜揪腿谓虱蓬赎活垦格挚尾号堰细菌芯贰死殃芽惦荒荫镊松贺拔床甭签钠钨绷燃单松稗伏吁狞扼迄说烩酉煌风墟贬狙沟诬晚敲画划眼哲秧皂蝉枯蔚垢咽盏拧贴殆敷慎黎腐芍斜远斡铝循右瓶篷抚穷誉鹏龋董能临凄吝你痢拍袋策季坑飘祈暑嗓如究殉袒瞩玉较蓉貉又宣恬望不辩摆蔽粹啥坯宏糖劣甫狞女炸篙把囚慈勾雍疡盔芝作护壕来巍围格塌惶尸瘦橡畔寞塘守贵州黔蒙房地产开发有限公司质量手册手 册 编 号： 手册版本编号： 发 放 号： 受 控 状 态： 编制： 日期 2014年2月10日审核： 日期 2014年2月15日 审批： 日期 2014年2月25日 贵州黔蒙房地产开发有限公司文件编号质量手册目录章/节/号0.1版 本页 次1章节标题页码版本0.1手册目录10.2颁布令20.3任命书31.0企业概况41.1组织结构图71.2质量体系结构图81.3职责描述91.4质量职责分配表142.0手册说明与管理153.0质量方针、质量目标184.0质量管理体系195.0管理职责316.0资源管理387.0产品实现408.0测量、分析和改进52附件: 1、产品实现过程图（即：房地产开发流程图）2、作业文件目录3、质量记录清单4、质量目标分解表 贵州黔蒙房地产开发有限公司文件编号颁 布 令章/节/号0.2版 本页 次1本公司依据ISO9001：2008质量管理体系要求编制完成了质量手册第一版，现予以批准颁布实施。本手册是公司质量管理体系的法规性文件，是指导公司建立并实施质量管理体系的纲领和行动准则。公司全体员工必须遵照执行。 总经理： 二一四年二月五日贵州黔蒙房地产开发有限公司文件编号任 命 书章/节/号0.3版 本 页 次1 为了贯彻执行ISO9001：2008质量管理体系要求，加强对质量管理体系运作的领导，特任命 先生继续担任公司管理者代表。 管理者代表的职责是： 1确保质量管理体系过程得到建立、实施和保持； 2组织内部质量审核，向总经理报告质量管理体系业绩和改进的需求；3协助总经理做好管理评审及相应的纠正与预防措施的实施工作；4促进满足顾客要求意识的形成；5就质量管理体系有关事宜与外部方进行联络。总经理： 二O一四年二月五日贵州黔蒙房地产开发有限公司文件编号企 业 概 况章/节/号1.0版 本页 次1贵州黔蒙房地产开发有限公司成立于2011年4月，落户于威宁县，是一家以房地产开发和物业管理为主的企业，注册资金200万人民币。 目前，公司拥有一支集投资决策、财务控制、工程管理、营销策划、房产销售、行政管理、人力资源开发等于一体的专业门类齐全、管理能力强、业务经验丰富的职工队伍。公司设置了9个专业管理部门：行政人事部、财务部、发展部、合同预算部、工程部、材料设备部、市场策划部、销售部和国际俱乐部，并聘请了威宁县一流的律师事务所担任常年法律顾问。公司现有骨干员工近 人，其中90%以上的员工具有大专以上文化程度，中级职称人员占15%以上。公司完善的薪酬福利体系、科学的人才培养制度、合理有效的激励机制、广阔的企业发展前景以及良好的企业形象等，对行业人才极具吸引力。公司开发的黔蒙天河时代广场，占地 亩，总建筑面积约 万m2，该工程是威宁县政府2011年招商引资项目，也是威宁县的核心项目之一。黔蒙天河时代广场，建筑规划设计由著名的华西建筑设计有限公司担纲。建筑视在建筑技术及材料运用方面，采用断桥隔热铝合金窗框、中空浅镀膜玻璃等高新材料和技术。高档精装修成品房、双层架空景观大堂，地下车库；既彰显了尊贵生活、高尚的品质，又符合房地产发展方向。黔蒙天河时代广场分三期开发。一期总建筑面积约12万平方米于2013年8月开盘销售，并于2014年8月、10月和12月分期竣工并交付使用，实现了一次性交房99%，创造了威宁县的交房奇迹；目前一、三期约 万平方米正在建设中，一期时代广场、1-5号楼分别于2013年12月和2014年8月成功交付业主，交房率达到100%；后续项目也正在储备中。随着项目开发的不断深入，公司在威宁县房地产市场屡创奇迹，即：第一个当年筹建公司、当年拿地、当年开工建设的企业；第一个在威宁处女地火车站口岸上启动项目和销售产品，并以高品质产品定义该片区物业价值的企业；第一个大面积推出成品房的企业；黔蒙天河时代广场的“贴身管家式”物业管理服务模式，首先在建筑规划阶段得到了保证，一期楼栋首层全部架空，设有单元入户礼宾大堂，大堂内设置专门的礼宾服务台，业主足不出楼，即可解决诸多生活和服务需求。其次，“贴身管家式”物业管理服务模式在人力资源配置上得到保证，除客户中心外，每100户业主配置7名专职客务主任，该配置是威宁县最高水平。在2013年12月进行的一次一期业主对物业服务的满意度调查中， 平均满意度达到99.13%。公司的产品品质和企业形象得到行业和社会高度认同，公司秉承“高效、务实、团结、创新”的企业精神，努力实现“打造一流品牌，建构优质团队”这一企业目标，并潜心于改善威宁县的居住环境，提高威宁县的住宅品质，努力创造出经济效益、社会效益、环境效益多赢的良好局面，为企业的长远发展打下坚实的基础。贵州黔蒙房地产开发有限公司文件编号组织结构图章/节/号1.1版 本页 次1副 总 经 理总 经 理营 销 总 监财务部董 事 长常 务 副 总市场策划部行政人事部材料设备部 销 售 部 发 展 部 合同预算部工程部工程总监贵州黔蒙房地产开发有限公司文件编号质量体系结构图章/节/号1.2版 本页 次1最高管理者 管理者代表 合同预算部发展部工程部销售部市场策划部材料设备部行政人事部 贵州黔蒙房地产开发有限公司文件编号职责描述章/节/号1.3版 本页 次11.3.1. 总经理1.3.1.1全面负责公司的日常工作，组织贯彻国家、行业主管部门关于质量工作的方针、政策、法令和标准。1.3.1.2以顾客为关注焦点，制订本公司的质量方针和目标，批准质量手册，对本公司质量保证体系的建立、实施、完善和保持承担决策责任。1.3.1.3 公司组织结构设置与调整、职责分配、资源配置的决策。1.3.1.4 任命管理者代表并授权，确保质量管理部门独立行使职权。1.3.1.5 定期组织管理评审。1.3.1.6 确保建立、实施和保持质量管理体系。1.3.1.7 确保整个组织关注顾客要求，向全体员工传达满足顾客和法律法规的重要性。1.3.2. 行政人事部1.3.2.1 行政管理职能1.3.2.1.1负责做好后勤保障工作和日常行政事务工作，为正常运转提供必要的工作条件。1.3.2.1.2 负责做好印章、证件等管理工作，做好文件资料、技术档案等的立卷、归档、保管工作，及时为各部门提供所需的档案资料。1.3.2.1.3 负责组织编写或修订的各项管理制度。1.3.2.1.4 负责做好固定资产和低值易耗品的管理工作。1.3.2.1.5 负责车辆的调派、管理、保养、维修等 ，确保及时、安全、高效地用车。1.3.2.1.6 负责做好公司的前台接待、安全保卫和公司公共区域的保洁工作。1.3.2.1.7 负责做好员工食堂及员工公寓的管理。1.3.2.1.8 负责图书的管理、购置、调配、供给等事项。1.3.2.1.9 负责报刊的整理、分发。1.3.2.1.10负责企业文化建设。1.3.2.1.11 对公司决策决议、管理制度、工作计划等的实施情况进行落实、监督、检查和跟进。贵州黔蒙房地产开发有限公司文件编号职责描述章/节/号1.3版 本页 次21.3.2.2 人力资源管理职能1.3.2.2.1 根据公司的经营目标拟定员工需求计划，并及时进行人才招聘、甄选、储备， 确保人才供给。1.3.2.2.2根据公司发展目标，制订和实施年度培训计划，并对部门培训进行督促检查和评估。1.3.2.2.3制订和不断完善绩效考核办法，组织实施绩效考核，并对绩效考核的效果进行评估。1.3.2.2.4制订员工薪酬、福利方案，并及时向公司提供市场薪酬信息。1.3.2.2.5及时核算员工工资，并及时为员工办理各项保险。1.3.2.2.6负责员工关系管理。1.3.2.2.7人事档案的立卷、归档、保管、提供等工作。1.3.2.3 质量体系建立、实施、保持、推进管理职能1.3.2.3.1 负责ISO9001：2008质量管理体系的建立、实施、保持和改进工作。1.3.2.3.2 向管理者代表报告质量体系的运行情况。1.3.2.3.3 协助管理者代表做好内部审核、管理评审及相应纠正措施的实施工作。1.3.2.3.4 负责质量体系文件的编制、实施工作。1.3.2.3.5 负责公司质量体系有关事宜及与第三方认证机构的联络工作。1.3.2.4 网络信息管理1.3.2.4.1 负责公司计算机网络管理和日常维护工作，保证网络的正常运行。1.3.2.4.2 负责自动办公系统的建设、维护和管理。1.3.3. 市场策划部1.3.3.1 负责项目市场调研工作，及时提交市场调研报告和可行性报告。1.3.3.2 参与拟订楼盘营销计划。1.3.3.3 制订并实施项目推广计划。1.3.3.4 负责公司外网建设工作。1.3.3.5 协助企业文化建设。贵州黔蒙房地产开发有限公司文件编号职责描述章/节/号1.3版 本页 次31.3.4. 销售部1.3.4.1 依据公司经营计划，编制年度、季度、月度或阶段性的销售计划，并组织实施计划。1.3.4.2 了解市场动态，及时搜集、整理、反馈市场信息，为公司决策层提供真实、有效的决策依据。1.3.4.3 定期提交各类销售报表，做好销售数据的统计分析。1.3.4.4 完善销售服务体系，规范合同管理建设，建立健全客户档案。1.3.4.5 负责本部门人员的素质培训和业务培训。1.3.4.6 参与项目的宣传推广工作。1.3.4.7 负责办理已成交客户的产权手续及其他售后服务工作。1.3.4.8 配合财务部完成签约客户的款项清理和催收工作。1.3.4.9 配合物管公司及相关部门完成交房工作。1.3.5. 发展部1.3.5.1 负责开发项目的立项、开发报建等工作。1.3.5.2 负责项目水、电、气的申报。1.3.5.3 负责公司的政府事务的协调工作。1.3.5.4 负责企业营业执照及资质等的年审工作。1.3.6. 合同预算部1.3.6.1 组织、参与工程招投标工作，办理招标手续，编制招标文件，参与评标、议标，编制评标报告，发放中标通知书，签订工程承包合同。1.3.6.2负责工程造价预控和工程结算审核工作。1.3.6.3提供工程资金投资计划和用款计划。1.3.6.4按合同约定审核和放款工程预付款、进度款和结算款等。1.3.6.5 配合材料设备部做好材料设备询价、确认价格等工作。贵州黔蒙房地产开发有限公司文件编号职责描述章/节/号1.3版 本页 次41.3.6.6 参加设计交底，施工图会审，深入现场，及时了解掌握在施工程序与工程造价有关的情况，积极参与工程现场计量工作。1.3.6.7 负责工程造价分析及资料归档管理。1.3.6.8 做好供方调查和评价工作。1.3.7. 材料设备部1.3.7.1 根据项目进度和公司要求保证材料、设备及相关物资的供应。1.3.7.2 为公司提供材料价格资讯，成为公司的“价格信息中心”。1.3.7.3 积极配合公司招投标工作，为招标、评标及结算等提供价格依据。1.3.7.4 参与规划现场存料场地及其他临设等的位置。1.3.7.5 结合现场情况，制定现场材料管理规划及管理制度。1.3.7.6 汇总编制主要材料一次性用料计划、构配件加工订货计划、市场采购计划等。1.3.7.7 搞好材料定额管理工作，建立健全各项工程材料台帐及限额领料手续。1.3.7.8 掌握材料使用去向，加强对材料使用的监督及控制；按月份统计消耗及库存情况，按时上报分管领导。1.3.7.9 抓好材料节约工作，拟订和监督实施材料节约奖的办法。1.3.7.10负责工地急用材料的调配事项。1.3.7.11负责工程竣工后各项材料的收尾工作。在规定的时间内，组织好料具的回收、调剂、退转场工作，有关材料方面的债权债务的清理工作及有关资料的汇总、交接、存档等工作。1.3.8. 工程部1.3.8.1 负责公司开发项目的规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计的设计协调工作；1.3.8.2 负责各设计阶段的设计任务书编号；1.3.8.3 负责各设计阶段设计成果内部审查；1.3.8.4 负责组织施工图设计交底，并督促完善交底纪要；1.3.8.5 负责工程实施过程中设计变更的处理；贵州黔蒙房地产开发有限公司文件编号职责描述章/节/号1.3版 本页 次51.3.8.6 负责项目面积测绘工作；1.3.8.7 向发展部提供项目报建等相关工作中的技术支持；1.3.8.8 参与项目招投标工作并负责相关技术标准的编写；1.3.8.9 参与项目重要技术方案讨论；1.3.8.10 组织新技术、新材料的应用和推广。1.3.8.11 参与公司开发建设项目的可行性论证，并提出技术论证建议。1.3.8.12根据公司的中、长期目标制定工程实施计划和本部门的工作计划，并负责贯彻实施。1.3.8.13 参与考察各勘察、设计、监理、施工单位及其它相关承包商和供应商的情况，并结合本工程的实际情况提出建议供公司管理层决策。1.3.8.14 协助发展部办理工程的各项建设手续。1.3.8.15全面负责工程的质量和进度控制，配合合同预算部进行工程的造价控制和合同管理工作。1.3.8.16 参与工程招投标工作，并负责技术标的编制和评定工作。1.3.8.17 负责制定工程检查、验收和签证程序及各种现场管理制度并贯彻执行。1.3.8.18 负责审查工程的各项施工方案、施工组织设计和进度计划，并负责督促实施。1.3.8.19 协调处理参与工程建设各单位的关系，保证工程的顺利进行。1.3.8.20参与协调和政府相关部门及社会机构的关系，为工程的顺利进行创造良好的社会环境。1.3.8.21根据项目的实际情况提出合理化建议，优化设计、节约投资。1.3.8.22负责组织工程竣工验收工作。1.3.8.23负责组织将已验收合格的物业和相关资料移交物业管理公司。1.3.8.24负责本部门工程档案的建立和完善。贵州黔蒙房地产开发有限公司文件编号质量职责分配表章/节/号1.4版 本页 次1职能部门体系要求最高管理层管理者代表行政人事部销售部工程部发展部合同预算部材料设备部市场策划部4.1总要求4.2文件要求4.2.3文件控制4.2.4质量记录的控制5.1管理承诺5.2以顾客为关注焦点5.3质量方针5.4策划5.5职责权限和沟通5.6管理评审6.1资源提供6.2人力资源6.3基础设施6.4工作环境7.1产品实现的策划7.2 与顾客有关的过程7.3设计和开发7.4采购7.5生产和服务提供7.6监视和测量装置的控制8.1总则8.2.1顾客满意8.2.2内部审核8.2.3过程的监视测量8.2.4产品监视和测量8.3不合格品控制8.4数据分析8.5改进8.5.2纠正措施8.5.3预防措施主要责任相关责任贵州黔蒙房地产开发有限公司文件编号 手册说明与管理 章/节/号2.0版 本页 次12.1引用标准2.1.1 ISO9001：2008质量管理体系基础和术语2.1.2 ISO9001：2008质量管理体系要求2.2术语本手册采用ISO9001：2008质量管理体系基础和术语的术语和定义2.3定义2.3.1 发展商：又称开发商，是针对某一房地产项目，从事开发、建设经营的企业。2.3.2 房地产业：即从事土地和房屋开发、建设、经营的行业。2.3.3 开发（前期工作）：包括土地征用、申报计划、拆迁安置、委托规划设计、取得各种证照的申报、审验等各项工作。2.3.4 建设施工工作：包括招标工作、配套工程申办和施工质量管理工作。2.3.5 房地产经营：包括土地使用的出让、转移、抵押、房屋买卖、租赁、抵押等经营活动及市场信息收集工作。2.3.6 银行按揭：购房业主在交付一定比例的购房款后，以所购房屋作为抵押，同时由开发商对银行提供担保，由银行向业主提供长期贷款，作为其应付开发商购房款的行为。2.3.7 业主：房屋的所有权人。2.3.8 客户：泛指与开发商进行房屋和土地交易的对象。2.3.9 商品房：本公司用于对外出售、出租及抵押的房屋。2.3.10 产品：本公司进行房地产开发活动或过程的结果。2.3.11 竣工验收：施工单位将经过法定质量管理部门验收合格的房屋向本公司移交的过程。2.3.12 房屋交付：本公司将竣工验收合格的商品房向业主或客户交付使用的过程。2.4适用范围贵州黔蒙房地产开发有限公司文件编号手册说明与管理 章/节/号2.0版 本页 次22.4.1 本手册是公司质量管理的纲领性文件，描述的质量管理体系要求适用于公司承担的各种房地产开发项目。包括可行性研究、前期工作、建设施工、竣工验收、房屋交付以及销售全过程。2.4.2 本手册向业主和全社会展示本公司对所开发建设项目的质量保证能力，是使业主对本公司销售的商品房质量及承诺的服务建立信任的保证能力。2.4.3 本手册向第三方认证公司的审核与认证提供依据。2.5特别说明2.5.1 由于本公司不具备建筑物设计资源，对于7.3章设计和开发是通过合格供方设计院进行，公司将参与适合阶段的评审来实现确保满足规定要求。因此7.3.3 条设计和开发的输出由供方完成，标准7.3.6条设计和开发确认根据国家法规规定，由政府相应的职能部门组织有关方参加确认。2.5.2公司建设工程的施工是通过选择合格供方建筑工程公司和监理公司来实现施工过程的监控管理，因此标准7.5生产和服务的提供均委托监理公司对施工全过程进行具体的监督管理，公司将按照国家的现行建设工程强制性标准的有关条文要求通过监理公司对所有建设工程承包方进行监督管理，并按照监理合同负责对具体实施监督管理工作的监理公司进行监督管理。2.6手册的管理2.6.1 职责2.6.1.1 管理者代表负责组织质量手册的拟制、实施、修订和控制。2.6.1.2总经理负责质量手册的审批。2.6.2 手册编号、手册版本编号、发放号和章节版本编号2.6.2.1 手册编号和版本编号在手册封面和每一页中给出，手册版本编号和章节版本编号按手册和章节的编制年份拟定，而手册发放号从1开始，按阿拉伯数字1、贵州黔蒙房地产开发有限公司文件编号手册说明与管理 章/节/号2.0版 本页 次32、顺序递增。2.6.2.2 当质量手册累积修改超过6次，将重新发布手册，手册版本编号、章节版本号将随之修订。2.6.3 发放控制2.6.3.1 发出的手册分为受控和非受控两种。2.6.3.2 经总经理同意，可以向公司以外的单位发放非受控文件。这些副本不作统一的编号，当手册修改时，将不再对其进行跟踪控制。2.6.4 手册的修改2.6.4.1 手册需要修改时，由管理者代表修改有关章节，修改的章节须经总经理审批。经批准修改的章节、手册封面页、手册目录须同时更新。2.6.4.2 如果手册版本编号无须更改，则由行政人事部管理人员将批准更改的章节发给有关的受控副本持有人，并收回旧版章节。2.6.4.3 收回的旧版章节，由行政人事部管理人员视情况统一销毁或加盖红色“作废”印章后重新利用，旧版章节的正本由行政人事部管理人员加盖红色“作废”印章后，永久保存。2.6.5 定期审核公司管理层应在定期进行的管理评审会议上，对手册进行审核，确保手册持续的适应性和有效性，以满足公司规定的质量方针和目标。贵州黔蒙房地产开发有限公司文件编号质量方针、质量目标 章/节/号3.0版 本页 次13.1. 企业宗旨： 高效、务实、团结、创新3.2. 质量方针: 打造一流品牌，建构优质团队，全员共创颠峰。3.3. 质量目标：1、商品房按期交付率100%；2、顾客投诉处理及时率100%。 备注：（1）顾客投诉处理及时是指在72小时内就投诉事件的处理情况回复顾客。3.4. 各部门目标 （见附件4） 每年1月下达各部门年度质量目标。贵州黔蒙房地产开发有限公司文件编号质量管理体系章/节/号4.0版 本页 次14.1质量管理体系的总要求 公司按照ISO9001：2008标准的要求建立质量管理体系，将其形成文件，加以实施和保持，并持续改进其有效性。为此应做到下述要求：4.1.1公司对质量管理体系所需要的过程进行识别，并编制相应的程序文件、作业流程及相关的管理制度,这些过程可以是从识别顾客需求到顾客评价的大过程，也可以是具体的质量活动的子过程； 1)公司对质量管理体系所需要的过程进行识别，以过程方法识别质量管理体系所需的过程，包括部分外包过程；产品实现过程的识别：根据本公司房地产开发的过程，公司编制了产品实现过程识别图。管理过程的识别：公司质量管理体系主要包括一个直接过程和三个间接过程。一个直接过程即房地产开发的产品实现，三个间接过程即管理职责,资源管理,测量、分析和改进。直接过程和间接过程相互关联，并相互作用，构成了质量管理体系运行的PDCA循环。外包过程的识别：本公司外包程序主要有：地质勘测、项目设计、工程施工、工程监理服务、广告等。公司通过选择合格的供方并对供方进行监控来实现的。2)明确了程序控制的方法及程序之间相互顺序和接口关系，通过识别、确定、监视、测量、分析等对过程进行管理；3)对过程进行管理的目的是实施质量管理体系，实现公司的质量方针和目标；4)对过程进行监视、测量和分析，采取改进措施，是为了实现所策划的结果，并进行持续的改进。4.2 质量管理体系文件要求4.2.1 本公司的质量管理体系文件包括： 1)质量手册（含程序文件）；2)管理标准、规范、作业指导书、质量记录。贵州黔蒙房地产开发有限公司文件编号质量管理体系章/节/号4.0版 本页 次2 质量手册 第一层次 （程序文件） 标准、作业指导书、质量记录、 第二层次质量手册是质量体系中最高层次的文件，规定公司质量方针、描述质量体系各项要求，是公司有关质量管理的纲领性文件。程序文件是明确规定各有关质量活动的途径。质量记录是向顾客和第三方展示质量体系运行的客观证据。第二层次文件可分为两类：a. 各部门工作标准、规范，作为各部门运行质量管理体系的常用实施细则 ：包括管理标准（各种规章制度、工作流程等），工作标准（工作说明书、岗位说明书等等），技术标准（国家有关的法律法规、规范、质量控制规范等），部门质量记录等；b针对特定项目编制的质量计划等。4.2.2 质量手册 行政人事部负责组织编制质量手册，经管理者代表审核、总经理批准后予以发放实施，质量手册的内容包括： a) 质量方针和质量目标；b) 公司组织结构和部门职责描述；c) 质量管理体系的范围，对ISO9001标准裁剪的具体内容和理由说明；d) 对质量管理体系程序文件的概括说明或引用；e) 质量管理体系过程及其相互关系的描述；f) 有关手册定期评审、修改和控制的规定。贵州黔蒙房地产开发有限公司文件编号质量管理体系章/节/号4.0版 本页 次34.2.3文件控制文件控制程序 ( QP4.2.3-01 )1、目的本文件规定了对公司质量活动有关的文件编制、审批、分发、更改、管理、处理进行有效控制，以保证公司质量体系运行的各个场所能使用有效的文件版本。2、范围本文件适用于公司与质量活动有关的文件管理工作。3、职责3.1行政人事部负责质量体系文件的编制、发放、修改、换版和作废文件回收与标识的归口管理，负责本程序的编制并组织实施，组织对现有质量体系文件的定期评审；负责外来的及内部与质量有关的行政文件的控制；3.2合同预算部负责工程合同、协议、统一定额文件的控制；3.3工程部负责标准类文件，包括国家、行业地方标准，规程、规范、图集（图样、图纸、标准图集、规范、规程等）的拟稿收集、发放、更改或回收、标识的控制。3.4 工程部负责施工专用文件实施、变更的控制，确保不使用作废文件；3.5管理者代表负责对文件控制的有效性进行监控和评价，确保文件的有效性。4、工作程序4.1受控文件分类4.1.1质量体系文件：指公司质量手册、程序文件、作业文件等；4.1.2标准类文件：指国家和地方政府颁布发行的有关房地产开发的法规、规范、标准、规程、统一定额，以及企业自行制定技术标准等；贵州黔蒙房地产开发有限公司文件编号质量管理体系章/节/号4.0版 本页 次44.1.3 施工专用文件：指施工组织设计、施工方案、施工图、设计变更、工程合同等；4.1.4与质量有关的行政管理文件：指上级下达的与质量有关的各类制度、办法及公司年度质量目标等；4.1.5上述文件可以是书面的，也可以电子媒体形式存在；4.2文件的编制、审批、发布与评审4.2.1质量手册作业文件的编制、换版由管理者代表主持，行政人事部具体组织编制。质量手册由管理者代表审核，公司总经理批准发布。作业文件由部门负责人审核，管理者代表或总经理批准。4.2.2工程合同由合同预算部拟稿，经相关部门及分管领导审核后，总经理批准；4.2.3 公司自行制定的工程标准类文件由工程部审核，分管领导批准。4.2.4 项目质量计划由现场代表编制，工程部经理审核，分管