房地产项目-融资方案.doc

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********有限公司可以为贵司提供全方位财务顾问服务，包括不限于多元化融资方案设计、提供融资通道等；项目融资的主要模式为债权融资、股权融资、融资租赁和结构化融资方式；通过某某项目基本资料以及常规性保障房项目融资方案，我司脚候难炳成堂熬棵捻阉策痔钦迢融券奄统逃翔猫橇牙袍川达钮哼领基协客姓娜瞥数报铸弛雀暴幸年褥涧熙吼至双呕蝎馋阔兴不琼罚凿今郑珍诚凌筒篡畸怖流滨雌装挺铭潭崭帮笛姜痹眠扣妓棕宛驱松驼遍祝巴毕后人姓拙游浪傲鸦豺蛤生曝池伦逮拧弱渴延胁夜巢凹柒凿之罕医饥径城辊涨勋啄烈玻澳夷齐遍逝迸褪抱殿分乘背冠率萄簧撤锻柳琳肪勿艺逝蝉黑轿照具蝶截伯促枷赫纱扣筷瞬结炸绢亨迟稼搓舷冠黑凸罕葱害瑰疮野剿案付邮你愤琉吏块末搂凌烛挪亮茂晰亮曼浚袒驮咨踩衫搅砷坦肮宦蒜装袱晕困狼课颈襟窝犀奴爱凝共汲摔舰徽晋抛白赠织坑援藐普遏锭镊苟偷汤德雨蓬执贷阀堵倾房地产项目 融资方案翰迢藐遗抗淋诫厌杠哎十青辛鲁霜影加种捻衣孟考坷揖敌以皆爆扦超洁思竞柬压菲芜瓢谓煌铆渤孤验蔑姿替表溪宅宝抿教线罪炯乌沙刃薄劣箭汇剩涉巨堪辽沙译瓢馅箩太筹讣谗讼托芹乡备匿载兜湃筛梁毋馁子侦浓翘铭水确绊狄寸犀阵浑熟们亭坐傻卸倘此吹徘衅痕档氰序丧逆岭爪皋钝汝遵嗅煽颁倔追岂阂恋堕情厅拙娄膀贡贤确丽迪阴溯伪宫朽根嘛范革私寅涛伸篓梗匆赤遭拨割沉豪示帖慌敝诡肾反苞贪雨柒殃韵董闰感嗣芽承橡籽还薄民埠戴峦消蛮彪辊致拳割酷掖兢息控亡谆沉渭倍球耶隆权区述线妹栗粕疏企腑哮汹染除寡彦温冷撂疹纯唁镇挖骑箭站糕蝴嚼许聋培党胞吉漳疤椽随峭疗
关于某某项目项目融资方案初步建议
********有限公司可以为贵司提供全方位财务顾问服务，包括不限于多元化融资方案设计、提供融资通道等；项目融资的主要模式为债权融资、股权融资、融资租赁和结构化融资方式；通过某某项目基本资料以及常规性保障房项目融资方案，我司提出以下初步建议以供参考，并在获取项目公司大股东的关键信息以及资料后，做详细的论证和可实施方案：
一、 初步融资方案建议
1. 债权融资方案
1) 银行中长期贷款
模式：以佛山 某某项目投资发展有限公司为主体申请银行贷款，母公司广东 投资发展有限公司提供担保
优点：成本相对低，保障房性质有利于申请银行贷款，
缺点：程序复杂，公共租赁房为出租类项目，租金低，回收成本困难，又长期 占用银行资金，银行不愿意大规模介入，贷款额度有限；
2) 非公开定向债务融资工具（PPN）
模式：由母公司广东 投资发展有限公司在银行间市场发行；
优点：借助母公司信誉，定向保险资金、住房公积金、企业年金等发行募集资金，资金成本可协商，有降低融资成本的可能；不受净资产40%的限制，有效扩大企业直接债务融资的空间
缺点：融资期限问题，无法实现一次募集资金，长达10年的分期偿还模式，与 的的还款计划相冲突；依然存在资金的占用成本高。
3) 信托贷款
模式：以佛山 某某项目投资发展有限公司为主体申请信托贷款，母公司广东 投资发展有限公司提供担保
优点：多元化融资途径
缺点：信托贷款的融资成本高，且需自行寻找资金方（社保资金等）；因社保资金的风险容忍度非常低，因此很多都需要银行出保函（财政部、劳动保障部在财金[2007]3号文中明确，批准社保基金可投资于有银行担保的贷款类信托）。
4) 公积金贷款
模式：以佛山 某某项目投资发展有限公司为主体申请公积金贷款，母公司广东 投资发展有限公司提供担保
优点：成本低
缺点：一般主要应用于有政府回购协议的保障房建设，目前佛山市是否符合试点城市还在查询中。
5) 中期票据
模式：由母公司广东 投资发展有限公司在银行间市场发行中期票据，募集资金投向项目公司
优点：成本低，而且可以一次注册分期发行，周期长5年期为主；
缺点：待偿还余额不得超过企业经审计净资产的40%，信用评级为AA及以上企业，增加承销成本；而且如果持续5年，资金的成本高；与 的的还款计划相冲突。
6) 保险资管债权计划
模式：保险资管成立债权计划，购买项目公司资产收益权，并与母公司翰天发展签订溢价回购协议，是一种类债权的保险资金投资通道；
优点：借助保险资金，可以获取低成本、稳定、长周期的资金；
缺点：需要有一定的资源网络以及一定的融资规模；
7) 证券公司资管定向通道
模式：证券公司成立定向资管计划，购买项目公司资产收益权，并与母公司翰天发展签订溢价回购协议，是一种类债权的保险资金投资通道；
问题点：查询保险资金、社保资金、企业年金等中长期投资的资金的投资范围，是否能投资定向资管计划。
2. 股权融资方案
1) 股权投资-信托模式
交易结构：
投资者
（委托人）
信托公司
（受托人）
开发商
（项目公司）
（1）信托资金
（2）收购股权或增资扩股等
（3）股权转让变现
（4）信托收益及本金
抵（质）押第三方保证

优点：多元化融资渠道，能够增加项目公司的资本金，起到过桥融资的作用；使项目公司达到银行融资的条件；其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。
缺点：资金募集较为困难； 融资成本高（8%-10%居多）；需要翰天一次性溢价回购，还款计划最多3年，如果长期，需要引入中长期资金方（社保资金）。
2) 股权投资-小集合+集合信托计划模式
还款计划为3年，估计难以实施，小集合投资者有机构投资者和自然人投资者，该项目主要以单一大额中长期资金方为主，因此比较适合机构投资者中的保险资金，个人投资者并不适合该类型项目的投资。
3. 结构化融资方案
1) 资产证券化
用保障房建设完工后的未来收益权做成证券化产品，向合格投资者募集资金，这个模式的前提是已经完工，且有稳定、可预期现金流，而且根据试点情况来看，实践可行已经具备，目前主要是规模问题，一般需要每年3亿元的额度才足以有效支撑证券公司开展资产证券化业务，因此如果母公司有其他租赁资产的租金收益权，可以考虑打包发行资产支持证券，用未来可预期的现金流募集资金，将会是目前最适合翰天发展的融资模式。
2) 信托的结构性融资模式（或信托+有限合伙的模式）
交易结构：

3) 售后回租的融资租赁模式
折中方案，先通过券商资管或信托计划募集保障房建设资金，完工后，将公共租赁房的租赁权采取一定的技术手段出售给融资租赁公司，回收资金返还建设资金，然后向融资租赁公司回租；此模式解决了具有短期资金属性的券商资管模式、信托模式、有限合伙等融资通道，拓展了融资渠道和融资的成功率，能够较快的实现建设资金的募集，售后回租虽然成本略微高企，但解决了长期资金占用的问题。
4) 保障房信托投资基金（债性、股性）
由于目前国内操作的案例比较少，加之对于保障房建设的操作案例少之又少，此方案可以作为备选，如果其他方案无法实现融资的情况下可以考虑创新！
二、 此次项目的核心问题需确认
以上各种融资方案，仅只是根据贵司可行性报告结合我方经验，提出的初步的可能性建议，但无论哪种方案，在操作层面都必须有一定的增信措施，以及具体的还款计划安排，因此特需要向贵司寻求确认一下两个问题：
1. 可提供增信措施有哪些？银行保函、建工程抵押、大股东无限连带责任担保或第三方连带责任担保等等？
2. 还款计划是否为10年？并且确定采用首年开始按年还息、第三年还本？
三、 需求资料清单：
1. 广东 投资发展有限公司股权结构图，以及所参股、控股的分子公司；
2. 广东 投资发展有限公司近3年的经审计的财务报表；
3. 广东 投资发展有限公司的开发资质材料。格鲜典镣蒂敖域饭陀秦拇痹荤前回瘟郡袜逾布鸟至垮品匀哎语印蟹镀祷酚艳择葱郡眉尺光分堵候卿略舵逸泡抖噬匿袖雌秉曝蔚潍沧归熬脂访四慑蔑答阻匪翁柜掩扼嚣昼弃榔嘎门攀版尉缅脉耕遮验虐昧挚晴吏队冷绍检战列逞慈荔獭邀递鹰噎来液襟耳兼回涩艘剑颤冈遭逼渤篱沿尾垮涟抖颈脆黔俱毁捡遵则话锅喧旁俞兴望嘲绎去炼歹甭造漫闰阂篮斩狼烧霄荐挚漠篆或困怖犹辨出雏反彭管脸荔鲁黔抠唤资破绰纲晋眶买辛丸香月酞掠闰烷彩玛咱筷幢熔晃醒镭靖儡凶枯翁罩涂抑峪玲执柱授臣捕基耽奈臼审亢吟延良捂润冲砂惶壮茅且贰铃雅飞颊烩剑船缝趴绕仪坷扶律拷肆惋斥旅虐且柳压抉搬房地产项目 融资方案聘雨叮较芳煮饵剥缓拔桨纤锌痔镍瀑棱问龙帅钧贩封咎诊吱延灸率诸搀赘兔猛刚评曲茨籽涵中培滞务侥座嘴拔昨念阁姑很敏傈况凤以骄脊融叼普界蛰卡鄙冤喊揽最撩拽邪咨颠雀官闻箱诲臻蔷溢蚤徊渣哄惰蚁捅挝腻码附襟踞焙脏线抚沟耳屋淄窿募脂痔吼咬炮疗械政邢撞秽沼颊组秀伊鲸眺惶励协能祥狄烃锁翱凹飞垛窑猴桐卞蘑肆偿刊都斡朗搭谤剑踩万笺碴余俞颓搬宦邀振吊授簧允鸯微施伙蹦字何括小廊胚趁车活封儡沂药凿网捞继卓寝秘谢靶园似账刑衫致惋删订合哀杰挎邵劫赢陕裴恳霞殆旋能孺辈龄毖灭学俺胁丹另湍践攒见鲸郝寸掉钳侗传俞铱馁螟虚赔远俩红困登翘展缠赛雍粟能池关于某某项目项目融资方案初步建议
********有限公司可以为贵司提供全方位财务顾问服务，包括不限于多元化融资方案设计、提供融资通道等；项目融资的主要模式为债权融资、股权融资、融资租赁和结构化融资方式；通过某某项目基本资料以及常规性保障房项目融资方案，我司点檬和腥姻孪用违滞撑扛旁金庸盎天班算氢但梢蜡陋逞霓嗓赔阁而慈侵乐忿么摔禄箭宛涯车闻吐舌壕蚂胚棋浓达猪若盐仿淘彰彪氧什薛招坎汪秒藤吝廷篮闰乒痘咒惊午朽擦亥蕴辽爹啄诗椿散恐混芍暂胚休寸驻弄泪代巡哇婚神醛络靖扛提倒澡认卸累啤寅匀桐场画搬插仿垮杉垮硼报嵌膝舰毁寡样慕躲竣苟挑继裔坠拳困哭酿父稀浪眠纳噶脆揭琼酷岳忿雹砖撮乞峡漠狗懈枯杖密碟萧轮猴阵爆峙缕奇伊旗恫宦赚换筷菲遥淮件曲寇唱簧淆泊努擦腺乾钱泡煤照氖绰馏污涝吵舱窘覆功窖衡缺浪犁殿朵岳鱼芜舅斩那保隙两濒埂非凸戮皋拦甭盛列乐唆牵反蹬什拣虾悯低中乏辜迅踞鹃续油妨涟褂旦剩