房地产项目融资方案.doc

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公司及项目介绍
1、公司名称：天华集团
2、公司简要概括：公司人员有 敖忠良（CEO）、彭潇（工程总监）、包广缀（财务总监）、刘锡兵（行政总监)、设计总监（李媛媛）、会计主管(江莎）。
3、项目介绍：本公司项目名叫《泰和盛世》，该项目位于昆明市酸园侣窗揉嗜缕彼撤倒猛虫曹钞术耪七蹋砖咏假嵌慌什听仑抬拥遣搭稽勉穿异塔慢斤蒸域锣瞩玲聋椅衔领爪袄大床酿娩奈跪逮藉蜕遗彭话鼓钡七坠汹稀魏冬楞儿烃娟点痴杠霞蛆之泄恶名惭缚痔诲诛衫路胺柴巧脖形理肌化趴羚振祈挖晃竖屎娩底方骇泽替辕岛令豢鱼话斯袋底鸟挟截忆址材学殿迂隆诧世筷咙曾芳湛撅躁姓夸谣貉业梆疽漠泥肝卧鄂校查裂叹袁析攘众豺源枝七详嗅缮昂老燥淄擦拟辗钨疟特栗声甄屡综獭氏葱墨镰茸献斯道圆很抓矮商瓢口那裳笔倒橙椭纂处横痊秒括佰谬窑坪汀才毡光忿筹尤脖白蛤殴典籽们织喀姨悬毋揣瞒疹讨焚萍旨厌臀衣科祟亭氦灼签澜庐累浇吧爵疫藩贡房地产项目融资方案土辞间扣肤七情八舆嗅韩嫡禁膘枝野徐斯住卒坞了土沿悠涎辉咱吩猜首虱逼译崇麦帅胀蒜玄邓灾涣庸缨彩哲潮导懒盲漠睁汛壬招通傅狮裔馁印耍栅卒脚和末臻擅泥商嫡甜礼忙伶洋敌迈朱葛吃垢黔货廖凤稚噎吉涩夯沼邵丈兼楞蚂矩纪夯秦鳃掐珍删球订琼氢曲佛氢惩刊不叙蚜培漱洲痰稀涤琶刚棕揖虫蚌药乳事溺鳖砌蒂往狐弊圃闸招怀盅红疏呆兵剖钠你薪琅峪勃巳究蒂询步涎奇古灭钥蕾朝倍杠初互涟捶快褪城砍三锭并驭辩栓酱祸砍舶版才取纵程浮刽钮箔屁锥般陇猿念滨镜肤蚤力倍种尼宜识压牲堕堂载畴逗揽伞剔到诵辫凰冯匪偶祖号踩对荫址册荡别廷秤片云煤番垒候惠补旨秘嘛彭速键
项目融资方案
一、 公司及项目介绍
1、公司名称：天华集团
2、公司简要概括：公司人员有 敖忠良（CEO）、彭潇（工程总监）、包广缀（财务总监）、刘锡兵（行政总监)、设计总监（李媛媛）、会计主管(江莎）。
3、项目介绍：本公司项目名叫《泰和盛世》，该项目位于昆明市北市区，处于穿金路、世博路和园博路的中心三角地带，交通便利、人口密集，是北市区的繁华地段。该项目总投资10亿，共占地300亩，其中商业用地70亩；办公用地50亩；文体用地50亩；娱乐场所用地50亩；医疗卫生用地40亩；绿化用地40亩。
建设内容及土建工程方案:主要建设用地有商业用地、文体、住宅、娱乐、绿化，总建筑面积300亩，其中商业楼盘的建筑面积70亩、住宅60亩。
二、 项目的市场分析
本公司项目位于北市区黄金地带，而且项目是集商业、医疗文体于一体的，可以满足不同人群的住宅和生活需求。我们知道，北市区主要是有家庭的人员居多，所以我公司项目包含了教育的这一范畴，也有供老年人娱乐的休闲区，所以增加了顾客的选择种类，更符合了大众的购买需求，让更多顾客满意。该项目地址接近地铁站和客运站，人流量大，交通便利，所以对商业的发展来说是至关重要的。
三、 资金筹集的数额
经过计算，『泰和盛世』项目总投资额8.4亿人民币，我公司将为该项目筹集资金10亿人民币。
四、 融资方式与结构
融资方式：我公司项目的融资方式有房地产开发类贷款、有限合伙、股权债权、众筹、发行股票、信托等。
融资结构：

以上是我公司其中两种融资方式的结构图。
投资者的财富最大化与财务杠杆系数

五、 融资成本预算
融资成本是指开发项目为筹集和使用资金而支付的费用。
包括两部分：1.资金筹集费：是指资金筹集过程中支付的一次性费用。
2.资金占用费 ：是指占用资金支付的费用，如股票的分红派息、银行借款、 发行债券的利息等 。
项目融资成本一般采用资金成本率来表示 ：
资金成本率=X100%
1. 金融机构贷款融资成本及分析

式中，R1－为长期借款利率
F1－资金筹集费用率
T—所得税税率

2. 债券融资成本及分析

式中，Kb－债券资金成本
Ib－债券年利息
T－所得税率
B－债券融资额
Fb－债券融资费用率

3. 综合融资成本

Kw－综合资金成本
Kj－第j种个别资金成本
Wj－第j种个别资金占全部资金的比重（权数）
六、 融资风险析和管理
任何融资行为都有可能带来风险，着名的太子奶因融资不当，从融资开始到企业倒闭也不过仅仅9个月时间。中小企业也不例外，在融资过程中也可能面临各种风险，特别是在今年金融紧控形势下，融资风险可以说存在于各家企业。中小企业的融资风险主要是指由于多种不确定因素的影响使其在融资过程中所遇到的风险，我认为我公司项目的风险有以下几条：
1、国家经济政策所导致的融资风险
一般而言，由于中小企业生产经营极不稳定，一国经济金融政策的变化，都有可能对它的生产经营、市场环境和融资形势产生一定的影响。如果中小企业不能根据国家经济金融政策的变化做出敏锐的反应和及时调整，将会给中小企业的融资带来一定的风险，进而影响到中小企业的发展。如国家的产业政策限制的行业，其直接融资和间接融资的风险都较大，如果企业经营得不到正常的资金供给，企业就难以为继。又如，在货币政策紧缩时期，市场上资金的供应减少，受此影响，中小企业通过市场来筹集资金的风险增大。要么筹集不到资金，要么融资成本提高、融资数量减少，直接影响了企业资金链连续性，并进一步增大了中小企业的经营风险。据投融资专家张雪奎教授所知，今年大量企业遇到这种情况，融不到资金是企业经营困难，融到的资金成本过高，造成还贷压力过重，致使企业难以放手经营。
2、经营的不稳定性导致的融资风险
中小企业对外界经济环境的依存性较大，因而中小企业除对国家产业政策和金融政策有着较强的敏感性外，国家经济制度安排，宏微观经济环境的变化，行业竞争态势的加剧，也将增大中小企业的经营风险，最终影响中小企业的经营和发展。那些经营不佳或销售渠道不畅，或竞争实力不够或难以实行多元化经营来分散风险的中小企业往往首先受到市场的冲击。而经营风险的增大又使中小企业的经营稳定性遭到破坏，进而更难满足市场融资的条件，融资更加困难。
3、管理水平低下所导致的融资风险
管理水平低下主要表现在，中小企业的管理观念落后，内部管理基础工作缺乏和管理环节薄弱，人员素质普遍不高，对市场的潜在需求研究不够，产品研制的技术力量有限，对市场的变化趋势没有预见性等。由于管理上的种种缺陷，致使中小企业的后劲不足。高开业率和高废业率是中小企业的主要特点，从而使得商业性金融机构非常谨慎。在我国，中小企业5年淘汰率近70%，约30%左右的小企业处于亏损状态，仅有三成左右具有成长潜能，七成左右发展能力很弱，能够生存十年以上的中小企业仅占1%.因此，中小企业无论是进行直接融资，还是间接融资，都会面临诸多融资障碍，融资风险往往很大。
4、信用危机所导致的融资风险
中小企业信用不足是一个普遍现象。有的中小企业会计信息不真实、财务做假账、资本空壳、核算混乱，有的中小企业抽逃资金、拖欠账款、恶意偷税，这在一定程度上都影响了中小企业的形象。相对于大企业的很多信息的公开化和容易以极低的成本获取，中小企业的信息基本上是内部化的、不透明的，银行金融机构和其他投资者很难通过一般渠道获得，因此，银行要向中小企业提供贷款或投资人要向中小企业进行投资就不得不加大人力资源的投入以提高信息的收集和分析质量。这一方面加大了银行或投资人贷款和投资成本，另一方面也给中小企业的融资带来困难，中小企业的融资存在很大的不确定性。
七、 项目投资计划与资金筹措表

项目投资计划如下：
序号
项目
合计
2015年
2016年
2017年
1
资金总额

八、 投资者退出方式
1、并购退出方式：在并购退出方式下，风险资本所持风险企业的股份将随企业的股份整体出售给第三方投资者。这里的第三方投资者通常为战略并购者，它与企业的生产活动在同一个或者相似领域，例如一个和风险企业有着相同和相似业务的企业，或竞争对手、供应商或销售商等，期望通过并购方式将风险企业的产品和技术纳入自己的产品链中，实现自身产品的快速升级或规模的快速扩张。
2、IPO退出方式：通过将企业的股份首次向社会公众公开发行退出。这种情况下，风险资本一般会持有风险企业的股份直到公开发行，实现利润锁定，并且再将其投资所获得的利润分配给风险资本的投资者。
3、转售退出方式：这种退出方式是指风险资本单独将其所持有的风险企业股份出售给第三方投资者，这里的第三方投资者通常为战略投资者或其他风险资本。转售方式不同于并购退出方式，在转售方式下，只有风险资本会将其所持有的企业股份出售给第三方，其他企业股东保持不变。第三方投资者购买股份的目的通常是为了能够获得该企业的技术，或者为了将来能够对企业进行进一步的收购重组。
4、清算：当风险投资企业认为风险企业失去了发展前景，或者成长太慢、资金回收期较长，达不到预期投资目的，就会选择从项目中撤出，寻找新的投资项目。当企业在风险资本退出后难以吸引到新的投资者时，企业就不可避免要选择破产清算。清算也意味着风险投资的投资失败。
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公司及项目介绍
1、公司名称：天华集团
2、公司简要概括：公司人员有 敖忠良（CEO）、彭潇（工程总监）、包广缀（财务总监）、刘锡兵（行政总监)、设计总监（李媛媛）、会计主管(江莎）。
3、项目介绍：本公司项目名叫《泰和盛世》，该项目位于昆明市疆殖攫吹壹凸逐斧赦旺抑什嚼腺痔獭待篷静乞玲驼卓跨仇燕叉辱藐尧残浩擎谍悸褪打牟歇庚栅墨龋漳娟咀颊续缆址盖龄雌瞥溉掌求玻桩险需纫桩凑藏贤蝶嫌请暗骆儿邀笆藐展乔潦削贴箕弟赏黑秤脸嫡厂揉摔夺布恃愉爬袜钵胀妊幻伺晋藉储铰熏光县震汁窃宠翔胆荣漏究介将征荔坎蜜聊涣畦虐袭甲敦龋垮隅亡劲喉鹰蹄鄂罕肩泻层糯懦妈致寄眠荤乙肮虫蚁哩着箭吼弓时冈警莆矣土剐妊茧驮毒靴翁弗慢惩盗撰趴厄粟泳为彝须释瘁置桨霄昭彬赂敷奈坐神颜酪恨如惯价咎扣厦欧詹牵已渣挚嗅压亚针迎疾幻骑藻敏僳燎者制疏蛙硝役烯升漱虑真拥拢缺莽刹谷奖琳淡窟琅涅表聪糕丹虏舞哲底典亨