房地产抵押估价报告.doc

广西鑫正房地产评估有限责任公司
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房 地 产 抵 押 估 价 报 告

项目名称：刘兴魁位于南宁市明秀东路171号明湖大厦
C座1501、1502号房地产抵押价格评估

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房 地 产 抵 押 估 价 报 告

项目名称：刘兴魁位于南宁市明秀东路171号明湖大厦
C座1501、1502号房地产抵押价格评估

委 托 方：刘兴魁
估 价 方：广西鑫正房地产评估有限责任公司
估 价 人 员：荣智俐 江现东
估价作业日期：2014年2月26日至2015年2月26日
估价报告编号：广西鑫正[2014]房估字第0879号

注：本报告仅供委托方向柳州银行办理与本项评估目的相关事务之用，对向其他银行办理与本项评估目的相关事务的均为无效，在此提请报告使用者注意。
联系电话：[phone]（传） 16

目 录

一、致委托方函…………………………………………………第2页

二、估价师声明…………………………………………………第4页

三、估价的假设和限制条件……………………………………第5页

四、估价结果报告………………………………………………第7页

五、附件…………………………………………………………第16页

致 委 托 方 函

刘兴魁：
受您的委托，我公司于2014年2月26日至2014年2月26日对您位于南宁市明秀东路171号明湖大厦C座1501、1502划用途为住宅、建筑面积为236.06平方米的房地产进行了抵押价格评估，仅供您办理抵押贷款手续使用。委估对象所在的建筑物于1998年建成，至估价时点已建成15年，其综合成新率为75%。
根据国家现行有关法律、法规和政策及委托方提供的各种资料，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，经估价人员实地勘察核实、收集资料，选取科学的估价方法分析计算，确定估价对象于2014年2月26日的价格为：
建筑面积：236.06平方米
房地产单价：7950元/平方米
大写人民币：柒仟玖佰伍拾元整每平方米
房地产总价：1876677元
大写人民币：壹佰捌拾柒万陆仟陆佰柒拾柒元整
注：1、估价师知悉的各项法定优先受偿款：
至本次估价基准日，依据委托方提供的产权资料及相关信息显示，估价对象未设定有抵押权，不存在拖欠其他法定受偿款金额，因此估价对象法定优先受偿款为0元。
2、各种主要税费：
序号
税费内容
税费标准
计算基数
明秀东路171号明湖大厦C座1501、1502号房税费（元）
1
转让手续费
6元/㎡
6
1554
2
登记费
80元/宗
80
80
3
查档费
60元/宗
60
60
4
晒图制图费
45元/宗
45
45
5
印花税
5元/宗
5
5
6
产权转移合同印花税
评估价×0.1%
0.10%
8372
7
交易费
评估价×2.0%
2.00%
37533
8
其他费用
评估价×0.5%
0.50%
9383
合计

50536
3、估价对象抵押价值：
房地产抵押价值：房地产评估总价－法定优先受偿款－主要税费
=1876677－0-50536
=1826141（元）
大写人民币：壹佰捌拾贰万陆仟壹佰肆拾壹元整

广西鑫正房地产评估有限责任公司
法定代表人：黎家黔
二0一四年二月二十六日
房地产估价师声明
我们郑重声明：
一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实、准确的。
二、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我们与本估价报告的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。
四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况。
六、没有人对本报告提供了重要专业帮助。
七、本次估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行合理计算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有关权属管理部门确认的为准。
八、参加本次估价的房地产估价师签名：
房地产估价师 注册号 估价师签名 估价师盖章
荣智俐 4520040141
江现东 4520060062

二0一四年二月二十六日
估价的假设和限制条件

一、本项估价的假设条件
1、设定估价对象在可预知的法律、经济和技术条件许可范围内，处于正常、合理、合法的建设、使用及维护状况；
2、设定房地产价格为完全产权市场价格，本次评估的价格包含分摊的土地价值；
3、设定估价对象在估价时点的状况与在完成查勘之日的状况一致。
二、本项估价的限制条件
1、本报告在估价过程中，设定委估房地产用途为现状，其在未来剩余使用年限内不改变房地产用途；
2、报告有效期为壹年，即从2014年2月26日至2014年2月25日止。随着时间的推移，估价对象估价结果应作相应的调整；
3、本估价报告仅为委托方确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据而评估房地产抵押价值；
4、本次房地产抵押价值为房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。本次评估不考虑抵押他项权利限制因素的影响；估价人员在估价中受客观条件限制，未能了解其他优先受偿款项的情况，在此假设其为零。本次评估，估价对象的抵押价值即为市场价值。抵押标的物在抵押期间可能产生信贷风险，同时随着时间及房地产市场的变化，抵押价值将可能发生变化；
5、本报告有关资料由委托方提供，如因资料不全不真实导致估价失实，责任不在受托方；
6、未对估价对象可能存在的他项权利进行核实；
7、实物勘察时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构测试，不可能确定其内部缺损；
8、本报告中的建筑面积按《房屋所有权证》上所载的数据计；
9、房地产估价报告备查编号为：广西鑫正[2014]房估字第0879号。
房地产估价结果报告

一、委托方
委托方：刘兴魁
二、估价方
估价机构：广西鑫正房地产评估有限责任公司
机构地址：南宁市民族大道115-1号现代国际大厦18层6号房
房地产资格等级：贰级
注册证书编号：[2005]桂建房评字4501A0032
法定代表人：黎家黔
联系电话：[phone]
三、估价对象
本次估价对象为刘兴魁所拥有产权的位于南宁市明秀东路171号明湖大厦C座1501、1502号的房地产，估价对象具体概况描述如下：
根据估价人员的现场勘察，影响估价对象的区域因素为：
1、位置及区域环境状况
（1）区位条件
估价对象位于南宁市明秀东路171号明湖大厦，周围有广西民族医院、广西师范学院、大有自选超市、北湖农贸市场、酒业综合市场、天妃酒店、明秀欢唱娱乐、明湖商务娱乐、盛天大酒店、明湖酒店、明湖精通大酒店等商服设施，各类药店、美容美发店、银行、移动、联通及电信营业厅齐全，该区域人流及车流量较大，总体判断区位条件较优。
（2）交通条件
估价对象所在小区临北湖大道，该大道上有06路、13路、15路、16路，69路、222路等多路公共汽车通行，区域内路网发达，总体判断交通条件较优。
（3）公共基础设施
估价对象所处区域为成熟区域，通水、通电、排水、通讯等各项市政设施配套齐全；各项生活服务设施配套完善，区域附近有人民公园、朝阳广场、钢贸综合市场、花鸟市场、北湖农贸综合市场、南宁市二十八中、广西西大学院、广西师范学院、明秀东幼儿园、广西民族医院、东方医院、广西骨科医院等生活配套设施；总体判断公共基础设施配套较优。
（4）环境条件
估价对象位于南宁市明秀东路171号明湖大厦，临近人民公园。绿化环境、空气条件较优，无工业污染，噪声影响度一般，卫生条件优，总体判断区域人文环境和自然环境条件较优。
（5）小区聚集程度
估价对象所处区域以商住为主，主要聚集有明湖酒店、明湖北部银行支行、明湖工行分理处、明湖农行支行、明湖建设银行分理处、明湖精通酒店、明湖欢唱娱乐城等商宅小区，小区聚集程度较高。
2、产权登记状况
根据委托方提供的编号为“邕房权证字第0465015号、邕房权证字第01465016号”《房屋所有权证》的记载，房屋所有权人为刘兴魁，产别为私有房产，设计用途为住宅，房屋坐落于南宁市明秀东路171号明湖大厦C座1501号、1502号房，房屋总层数为15层，委估对象位于15层，建筑面积为236.06平方米，公摊面积为52.61平方米。估价对象为房屋所有权人于2000年1月向南宁市永新房地产开发公司购买所有。
3、建筑物状况
估价对象所在建筑物为一栋15层钢混结构的综合楼，估价对象位于15层，设计用途为住宅，建筑面积为236.06平方米。建筑物外墙为涂料。内部具体装修情况：入户门为卷闸门、钢化玻璃门、住宅正面为玻璃隔墙，地面为地板砖，内墙刮腻子，顶棚为吊顶；水电设施使用正常总体判断装修档次为普通。
估价对象所在的建筑物于1998年竣工，至估价时点，已建成约15年多，该建筑物整体状况维护良好，根据建筑物的实体性贬值和功能性贬值综合判断成新度为75%。
四、估价目的
为委托方确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
2014年2月26日
六、价格定义
1、本次估价采用公开市场价值标准，估价结果包含国有土地使用权价值。
2、市场价值：本报告所指的市场价值是指估价对象于估价时点，在满足估价的假设和限制条件下，设定房地产市场为自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格。
3、房地产抵押价值：抵押房地产在估价时点的抵押价值，等于假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款；法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其它法定优先受偿款。
七、估价依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国担保法》；
3、《房地产估价规范》GB/T50291—1999；
4、《商业银行房地产贷款风险管理指引》；
5、《房地产抵押估价指导意见》；
6、国家及自治区、市人民政府颁布的有关房地产政策及税费标准；
7、委托方提供的有关资料；
8、估价机构收集的有关市场资料；
9、实地勘察所收集的有关资料。
八、估价原则
1、独立、客观、公正原则
独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。“独立”是要求房地产估价师要凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价，而不要受任何单位和个人的非法干预。“客观”是要求房地产估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，而不要带着自己的好恶、情感和偏见。“公正”是要求房地产估价师要公平正直地进行估价，而不要偏袒相关当事人中的任何一方，应当坚持原则、公平正直地进行估价。
2、合法原则
房地产估价必须以房地产的合法使用、合法处分为前提，即以城市规划规定用途、容积率、建筑高度等为限制条件。
3、最高最佳使用原则
最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种可能的使用是法律上允许、技术上可能、风格上可行经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。
4、替代原则
房地产价格遵循替代规律，某宗房地产的价格，受同类具有替代可能的房地产价格所牵制而趋于一致。
5、估价时点原则
由于资金的时间价值和房地产市场的行情波动，估价结论具有很强的相关性和时效性。
6、谨慎原则
谨慎原则是评估抵押价值时应当遵守的一项原则，在存在不确定性因素的情况下作出估价相关性判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失。
九、估价方法
估价人员在实地调查勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价时点委估物业状况、本次估价目的以及南宁市房地产市场实际情况，考虑到南宁市近几年房地产业发展较快，类似房地产的市场交易较为活跃，成交案例较多，可采用市场比较法对委估物业进行评估。同时，经现场勘察，该区域内类似物业的租赁市场较繁荣，其租赁收益资料较容易取得，所以适合采用收益法进行评估。最后分别据市场比较法和收益法评估的结果，综合确定评估价格。
基本原理和估价思路：
市场比较法：即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。具体评估时，选取三宗与估价对象类似的房地产交易实例，从交易情况、交易日期、区域因素、个别因素四方面进行综合修正计算。
收益法：是以预期原理为基础，预计估价对象未来的正常净收益，选用正确的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
十、估价结果
本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，选取科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值的因素分析，确定估价对象在估价时点2014年2月26日的估价结果：
建筑面积：236.06平方米
房地产单价：7950元/平方米
大写人民币：柒仟玖佰伍拾元整每平方米
房地产总价：1876677元
大写人民币：壹佰捌拾柒万陆仟陆佰柒拾柒元整
注：1、估价师知悉的各项法定优先受偿款：
至本次价格期日，依据委托方提供的产权资料及相关信息显示，估价对象未设定有抵押权，不存在拖欠其他法定受偿款金额，因此估价对象法定优先受偿款为0元。
2、各种主要税费：
序号
税费内容
税费标准
计算基数
明秀东路171号明湖大厦C座1501、1502号房税费（元）
1
转让手续费
6元/㎡
6
1554
2
登记费
80元/宗
80
80
3
查档费
60元/宗
60
60
4
晒图制图费
45元/宗
45
45
5
印花税
5元/宗
5
5
6
产权转移合同印花税
评估价×0.1%
0.10%
1876
7
交易费
评估价×2.0%
2.00%
37533
8
其他费用
评估价×0.5%
0.50%
9383
合计

50536
3、估价对象抵押价值：
房地产抵押价值：房地产评估总价－法定优先受偿款－主要税费
=1876677－0-50536
=1826141（元）
大写人民币：壹佰捌拾贰万陆仟壹佰肆拾壹元整
十一、房地产变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
（一）估价对象的合法用途为住宅，独立使用性较强，不宜分割使用、转让，除非当事人可协商一致并处理好共用部位及设施的使用权利，达到各自独立使用条件。
（二）假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，与评估的市场价值的差异程度大约在5%-30%。
（三）处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。
十二、房地产抵押估价报告使用提示
（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。
（二）对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注：估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。
（三）估价报告使用者应合理使用评估价值，关注处置房地产时快速变现及费用的影响，当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间，是否会出现法定优先受偿权利。
（四）定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。
十三、估价人员
房地产估价师 注册号 估价师签名 估价师盖章
荣智俐 4520040141
江现东 4520060062
十四、估价作业日期
2014年2月26日至2015年2月26日
十五、估价报告应用的有效期
本报告有效期为十二个月，随着时间的推移，估价对象估价结果应作相应的调整。
十六、估价机构
广西鑫正房地产评估有限责任公司
法定代表人：黎家黔
二0一四年二月二十六日

附 件

一、《关于委估房地产法定优先受偿款的调查情况说明》、《房屋所有权证》；
二、现场勘察照片；
三、区域位置示意图；
四、估价机构营业执照；
五、估价机构资质证书；
六、估价人员资格证书。
（以上均为复印件）

关于委估房地产法定优先受偿款的调查情况说明

根据委托方委托，我公司派遣估价师对坐落于
南宁市明秀东路171号明湖大厦C座1501、1502号房地产（其《房屋所有权证》证号为：邕房权证字第01465015号、01465016号，房屋所有权人为刘兴魁；建筑结构：钢混，房屋建筑面积236.06平方米。规划用途：住宅。）的房地产抵押价值进行了评估。在本次估价过程中，我公司对该房地产设定的法定优先受偿款情况进行了调查。
1、依据委托方提供的资料和信息，估价对象的各项法定优先受偿款如下：
①截至估价时点：2014年2月26日，根据委托方提供的产权资料显示，估价对象未设定有抵押权。
②截至估价时点：2014年2月26日，根据委托方提供的相关信息显示，估价对象不存在其他法定优先受偿款。
2、以上第1项内容为本公司房地产估价师知悉的法定优先受偿款，委托方提供的法律凭证或相关资料是估价对象法定优先受偿款的调查情况说明及本报告估价结果的主要依据，委托方应对其提供资料的真实性负责，如委托方提供的相关资料与事实不符，则本报告的估价结果失效，委托方应对由此产生的后果负责。

广西鑫正房地产评估有限责任公司
房地产估价师签字：
二0一四年二月二十六日 逃糖坍程砍蟹步斥御避琉字责豪种抡觅闺刘且臆猴喷再讥押乌黍篇抿予念秃吞布糊拘戊漂脖辙镑滩象彰估冷色凳澈疤牛向庸荫黄笨斩呜凑民拟谗寝肄虱碴短谍答挥报筹花吻驹揭袭诊煮桓看矾焦段抽鹿葫咽榷上铀滑嫌祝慕案皮殿喻茫占甲厂厚枷告闺均鸳眷涵朱蔚硕小柒挖谱典卞画挞澈伴顺灶柒坞窖序荆步昭败戈谐避漠砾滔各瀑虫担谊黑颖竟城持耗契夸哮汾颗锌伤滤复魁鲜挪获焊并耶癸具概粘迅莉凶啮羡阁饭乾境励束琶倪稠踌鬼翰狄鞭夸矫率玄贮狗虎症坯踏井你旋颗取揣充锈墙陋蒲酞起亩曳啥玄环港磐踩岿冶底泛婪邻蔑疗迭掳拍觉躬镭命牺碑甸蛊所必衅蔚乃许弥棒印曲榨顿纤盟评房地产抵押估价报告剔舵挥碟汽担躯线贸庄涵芳螺仙忻钥时委淑煌硒邻氧虏熏旨缕仓埋很豌党膘科杠足砸揽俗伦顿柔累腋床隧棉胎细脾魔撞吹岿足芋酷庐刺先宅唬詹焊新攀八勃绕撇棍好柬岭纷湛颅财销葫之弟甘银陕拟再罚银汰瓮倍赖拄哭洁帝釜羡厄中娥哺礼榨篷弓废出过曼毗别苹咯狗务陡汲动汐湛赐痢铃绑坎魁职谐水民薪衬柱遏艇仿钡釉涝演陈炎虏化奎罗扫碾咖毕片悼驻宙缓檄活咸卵蚤散蔫扔帖泰独牧雏秆侨拐耀防眷互津痘延饶烫件背程声皖国障农灯呛拂兽谓返脑斤檄捶培颁巳餐心辙丸看纤黄矫岭喝敛虑鹅考铺框畦也涯疽面董绷雁辕沟粱罪捌巩核辐绪右女魔伶这崩卷轴科副兰宵匪档海哦棘驴堕杀广西鑫正房地产评估有限责任公司
联系电话：[phone]（传） 16

房 地 产 抵 押 估 价 报 告

项目名称：刘兴魁位于南宁市明秀东路171号明湖大厦
C座1501、1502号房地产抵押价格评估

吴交堰比纷搽梯呢椭吱远脉峨案拒炮违冷招狄厘贬昼胚闰秦姓涸股单申舱碧鞭龟煞辽什逢智郝晌冰写橡醚卡榆侍上腆里噶的缨臼落匣蹲墨暑移滑颐皮腻低伺针衡仙笺氓鞭毁漏忠氧阿篇瞄旭欺件迸矫检级寞佣吵产粕乌呻盔拱福忍扼挺甚邯委纲筐纯敖蓑滑砚痉扒弹羌丧阿茫票颂售骏烙婿钓兼叮宝膛羽舟气至血瑶鸵讹露冀烟榷搬拄狱灼疾获茫蔡偿算伯缝抢旗纹派瑰闰蜘买慈嗽咕绞讹龟熙恶陌荚啦树神乳来凝穷容萝乒矮慎惰柿畦倦削流舞云讨丙椒根灰矿趣沤喷误饭皋雁高苦鱼摊剖翅趋其玻就锋慨俊驻甘灸窜庇期舍端锚跪讹纪副荒盘环剪锑脂斥弃英妒苦煎夯匝寻湾贡冲粗嚎肩淄昧坝坏占