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房地产价格认定存在的问题及对策

郑秀凤
摘要：房地产价格认定是价格认定工作的重要内容之一。近年来，随着经济社会的发展及城镇化进程的推进，因行政征收、执法活动、国家赔偿及涉案等申请房地产价格认定的数量呈逐年增多趋势。规范房地产价格认定工作，有利于保障纪检监察、司法和行政工作的顺利进行。本文以福建省莆田市涵江区为例，通过深入调查本辖区内房地产价格认定工作现状，分析存在的主要问题，并结合笔者多年价格认定基层工作实践经验，提出相关完善措施及对策。
关键词：房地产；价格认定；问题及对策
价格认定，是指经有关国家机关提出，价格认定机构对纪检监察、司法、行政工作中所涉及的，价格不明或者价格有争议的，实行市场调节价的有形产品、无形资产和各类有偿服务进行价格确认的行为。房地产价格认定是其中的重要内容之一。近年来，随着经济社会的发展及城镇化进程的推进，因行政征收、执法活动、国家赔偿及涉嫌违纪、刑事案件等申请房地产价格认定逐年增多，且该项业务呈多樣化、复杂化、专业化等特点，给价格认定工作带来新的挑战。为进一步规范房地产价格认定工作，保障纪检监察、司法和行政工作的顺利进行，本文以福建省莆田市涵江区为例，通过深入调查房地产价格认定工作现状，分析存在的主要问题，并结合笔者多年价格认定基层工作实践经验，提出相关完善措施及对策。
1辖区内房地产价格认定工作现状调查
本次调查时期为近五年（2012-2016年）内本辖区房地产价格认证工作情况。经调查，共办理房地产价格认证业务317宗，按业务类型细化再分类，其中：行政征收类房地产价格认证221宗、行政诉讼类房地产价格认证58宗、国家赔偿类房地产价格认证17宗、涉及违纪或刑事责任类房地产价格认证2l宗；按年度办理数量分类，其中：2012年度39宗、2013年度44宗、2014年度67宗、2015年度82宗、2016年度85宗；从价格认证专业技术队伍方面调查：辖区内价格认证机构的专业技术人员共6人，其中具有价格认证相关专业高级职称1人、价格认证相关专业中级职称1人、一般价格认证工作人员4人，该6人中：专门从事房地产价格认证专业技术工作的人员1人、承担房地产价格认证辅助性工作的人员1人，其他人员则从事家电、鞋帽服装、交通工具等非房地产类价格认证工作。
通过以上调查分析可知：行政征收类业务占房地产价格认定工作比例高达69.7%，是房地区价格认定工作的主要业务类型，行政处罚或行政诉讼类占18.3%，其他类型业务各占一定比例；近五个年度中（2012-2016年），各年度办理数量占五年办理总数量的比例分别为12.3%、13.9%、21.1%、25.9%及26.8%，业务量呈逐年增长态势；从价格认证专业技术人员方面分析，专门从事房地产价格认证的专业技术人员偏少，房地产价格认证队伍整体素质有待进一步提高。
2房地产价格认定工作存在的主要问题
2.1认证业务受理环节不够规范
房地产价格认证的首要环节是业务委托及受理，该环节存在的主要问题：一是先行办理业务后再补办委托受理手续，程序倒置，甚至出现认证工作先行开展后而委托方中途放弃委托业务等被动工作局面；二是委托事项及认证目的不明确、表述不清晰，如：为委托方了解咨询标的物市场价格、请予以认证某某房地产价格等，无法判别委托认证目的系为了行政征收、或是违纪、或是刑事责任认定类事项等；三是委托书附件材料不齐全，如：房地产权属证书、面积勘测成果等未提供。
2.2认证过程中对房地产权属性质及面积的判别不精准
在房地产认证工作实践过程中，对认证标的物的权属性质及面积的判别是核心要点之一。部分认证案例既提供土地使用证（2016年起土地使用证和房产证“二证合一”，称为“不动产登记证”），又提供土地地批文，二者权利主体、面积及用地范围不一致，处理方式通常是仅根据土地使用证载明的信息予以认定，缺乏全面考虑意识；另一类问题是对部分权属有纠纷、有异议的房地产，未予以严格界定便进行价格认证。
2.3部分房地产认证选取方法不适当或测算过程修正系数取值未进行合理说明
对于商品房的认证方法还是比较好把握的，但对于政府投资建设的安置房或保障性住房的价格认定实践中，却难以把握，造成认证方法的偏颇，如：采用市场比较法却较少考虑是否有足够多的可比性交易案例，采用收益法是否剔除应补交土地出让金部分或准入交易前应向政府有关部门缴纳的税费部分。另外，在各类房地产价格认证测算过程中，对于价格认定期日修正系数、开发利润率等取值缺乏客观的分析及合理说明。
2.4行政征收类房地产价格认定业务中存在的几个特殊问题
通过以上工作现状调查分析可知，行政征收类是辖区内房地产价格认定工作的最主要业务类型，现着重分析这类业务存在的问题：一是判断是否属于行政征收业务类别的标准不清，甚至仅凭委托书中简单的文字表述便认定为行政征收类业务而予以办理；二是未严格区分集体土地及地上物征收和国有土地及房屋征收这二种情形，造成认证过程中业务认知上的偏差，或造成适用相关法律、法规及文件规定紊乱；三是对重大、疑难的价格认定事项缺乏有效的解决机制。
2.5房地产认证技术人员不足、队伍整体素质水平不高
由于受机构编制的限制，实行新招人员扩大价格认证队伍存在极大的困难。因此，着重于在现有人员及专业技术条件下挖掘技术人员潜能、优化分工安排方面显得尤为重要，目前这方面显然做得不足。主要表现在：相关人员缺乏专业技术业务能力的多面性，特别是能独立完成房地产认证工作的人员较少，或者既能从事房地产价格认证业务、又能从事家电、鞋帽服装、交通工具等非房地产类价格认证工作的技术人员少之甚少，且房地产认证辅助性技术人员专业技术水平有待提高，队伍整体素质水平不高。
3规范房地产价格认定工作的相关措施及对策
3.1进一步规范受理环节的相关制度endprint
一是严把委托受理程序关。应严格遵照先委托受理后办理具体业务的相关规定，强化价格认证程序意识，具体做法有：建立受理窗口及受理专人负责制，实现定点定人受理；建立受理登记制，实现受理有登记记录、无登记记录则不办理的机制。二是在受理环节注重收件材料的初审把关。主要是价格认证委托书中的内容要规范，如委托方名称、联系人及联系方式、委托事项、委托价格认证目的及提供的材料清单等要详细明确，特别是委托认证目的表述要规范化，系为了行政征收、行政诉讼、违纪或刑事责任认定等目的要表述清楚，同时，委托方提供的附件材料要完整并进行校对，如：是否提供不动产权证书、测量技术成果、规划总平面图及有关文件等材料，并校对原件、复印件后盖校对章。
3。2房地产价格認证实务中若干具体业务问题的处理
一是认证标的物产权证书判别方面。对既提供土地使用证（2016年起土地使用证和房产证“二证合一”，称为“不动产登记证”），又提供用地批文，且二者权利主体、面积及用地范围不一致的情形，建议按以下方式处理：由委托方向国土资源管理部门发出书面函，要求对土地权属、面积及四至范围作出认定，并出具书面认定意见，作为价格认定依据。对于委托方要求价格认定的房地产存在超出产权证范围、四邻有纠纷或异议的情形，应本着谨慎认证及合法性原则，不纳入房地产认证范围，但对于历史遗留问题且后有补办规划、土地、竣工验收等相关手续的，则由委托方提供城乡规划、住建、国土等部门相关处理意见后，可予以价格认证，并在认证声明中描述相关情况。
二是合理选取房地产认证方法，客观取值修正系数并予以充分说明。对于政府投资建设的拆迁安置房或保障性住房，在价格认定方法选取时应视不同情况作出判断，若周边可调查的类似房地产交易案例均为国有土地且交易案例较多，则可选取市场比较法；若为集体土地拆迁安置房，或者虽为国有土地但周边交易案例较少的，则考虑选用成本法测算，并考虑土地性质为划拨；对于价格认定期日修正系数取值方面，应根据委托认证房地产的用途、当地交易市场价格行情及指数变化趋势等综合因素进行取值，并作充分说明，如：商住房地产受国家房地产政策宏观调控影响近年来价格呈增长放缓趋势、工业用地则受国内外经济下行压力影响价格呈稳中略有增长趋势等；成本法中的开发利润率取值也应视认证对象的不同用途而区别对待，如：营利性房地产价格认证中的开发利润率可取较高值，工业房地产价格认证中的开发利润率则应取较低值，建议按4-6%取值，并作详细说明，如：工业厂房属自建自用性房地产，不对外销售，其开发建设后的利润部分较难通过房地产市场交易体现，考虑到工业房地产开发建成前后的价格变化，适当选取一定的开发利润值。
三是行政征收类房地产价格认证实务中若干特殊业务问题的处理。行政征收类房地产价格认证在本辖区房地产价格认证业务中占有较大比例，应着重完善、细化该类认证业务的相关制度。首先是在受理环节时，应以委托方提供的省政府或国务院批复的集体土地征收文件，或国有土地收储相关文件、征收公告及经政府批准的征收实施方案等，作为受理、办理征收类房地产价格认证业务的必要材料；其次是要严格区分集体土地和国有土地征收二种情形，在认证过程中分别适用《土地管理法》及省、市级政府颁布的集体土地及地上物征收补偿标准和《国有土地上房屋征收与补偿条例》及具体项目的补偿方案；最后是建立健全重大、疑难房地产征收类价格认定事项的解决机制，通过建立重大疑难业务问题集体讨论制度、征询有关部门专家或房地产估价师专业意见制度、设立各县区价格认证系统同行们的微信群以便沟通、发函上级价格认证主管部门请求解读政策等，破解征收类房地产价格认证难题，最大限度保障认证的合法性。
3.3提高技术人员整体素质，借用外界力量弥补人员技术不足
从内部方面应着重解决挖掘技术人员潜力、优化分工安排问题，具体措施有：高、中级技术人员起到带头、牵头作用，更新拓展业务知识，通过网络继续教育、现场业务培训、与同行单位业务学习交流等方式提升业务水平，特别是能做到面面俱到，既能从事房地产价格认证业务，又能从事家电、鞋帽服装、交通工具等非房地产类价格认证工作，以便于机动安排其工作任务；加强对初级或一般技术人员的业务指导和帮扶，并引导其考取或参加评审价格认证中级以上的相关资格或称职，包括培养房地产价格认证技术人员。从外部方面可充分发挥“专家库”作用，将土地、房产、建筑、工程造价及房地产评估等领域的专家纳入“专家库”名单，外聘专家除协同参与本单位房地产价格认证的疑难技术问题外，还可有针对性开展房地产价格认证的业务讲座，由专家进行现场指导，用好用活“专家库”，进一步提高本单位技术人员业务水平和整体素质。endprint

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