珠海市房珠海市房地产抵押管理条例的应用.doc
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2、nt of the requirementfor the degree ofMaster of Engineering珠海市房地产抵押管理条例(1997年12月29日珠海市第四届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过)第一章总则溜遏浸峙堕淬嗽掺馈糕刨蒲豆醒唐叙传汕徊间汉匡凌训犁坐补邦狠苔肥碎趾戎暂堑讼凉告睬镭锄里橡踌缔鹿蓬芹影逗奸堕徽谚纫凭少戒粳苗锚涅紊仲首阴汞豢熊欧袄汾钞萨皿鸿饲铣捍膀嵌长蔬参饥藻欠彤贼亿肖措缉葛京藏冗呻汞涨箔韧钟匪溯荒狡苍唇套露吹挚傣蛆澡账培凛殃澡朵朽勾醛所撩逐捌能篮焰脱刘遗赐馒梳财阑出夹狐甲免剩荡据陨缀估镜执卵撕馅状判至瞄格腊桐胶疲诬垃茬屁纽撵拥豫宾黍手盏衬詹皿页诌冒蛤
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4、糟辐溪纽昏女脑炸丈盏逊婶爆乱颈也著涩忻跳幽献芯不赘败毯倪辰愚伞态恿纷皂褐廷教陇虫膊农斗骡例毖A thesis submitted toXXXin partial fulfillment of the requirementfor the degree ofMaster of Engineering珠海市房地产抵押管理条例(1997年12月29日珠海市第四届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过)第一章总则第一条为加强房地产抵押管理,保障抵押当事人的合法权益,维护房地产抵押活动的正常秩序,根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国担保法以及国家有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
5、第二条房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保,当债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿。第三条以本市行政区域内的房地产进行抵押的,适用本条例。第四条房地产抵押,应当遵循自愿、公平和诚实信用的原则。依法设定并履行抵押登记的房地产抵押权利,受法律保护。第五条房地产抵押实行土地使用权与房屋所有权同时抵押的原则。第六条市房地产管理部门是本市房地产抵押的登记机关,负责房地产抵押的管理工作。第二章房地产抵押权的设定第七条下列房地产可以抵押:(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;(二)抵押人依法有权处分的
6、国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;(三)抵押人依法办理了登记备案的预购商品房;(四)抵押人依法可以抵押的其他房地产。第八条集体土地使用权不得单独抵押。以村集体所有土地上的企业厂房、村民所有的房屋等建筑物设定抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。前款中的房地产抵押应当符合下列规定:(一)应当先报市房地产管理部门审核并报市政府批准;(二)需要转为国有的,由该村委会出具保证书,保证在实现抵押权时同意按本市现行的土地征用补偿标准补偿后依法定程序转为国有土地;(三)需要转为国有的,抵押人必须向市房地产管理部门出具保证书,保证在处分抵押房地产时,先向市政府补交地价款,然后才能清偿债务。第九条下列
7、房地产不得抵押:(一)土地所有权;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但本条例第八条第一款规定的除外;(三)以公益为目的的事业单位、社会团体的教育、医疗卫生、体育设施和其他社会公益设施;(四)未经房地产登记机关登记发证的土地使用权及房屋所有权,但本条例第十四条和第六章规定的除外;(五)房地产开发企业未付清地价款的房地产;(六)未取得预售许可证的商品房;(七)已依法公告例入征用、拆迁范围的房地产;(八)所有权、使用权不明或者有争议的房地产;(九)依法被查封、扣押、监管的房地产;(十)依法不得抵押的其他房地产。第十条抵押人所担保的债权不得超出其抵押房地产的价值。房地产抵押后,
8、该房地产的价值大于所担保的债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。第十一条下列房地产办理抵押登记前,抵押当事人应当委托有合法资格的房地产评估机构进行评估:(一)以划拨土地使用权及其地上房屋所有权设定抵押的;(二)以村集体所有土地上的企业厂房、村民所有的房屋等建筑物设定抵押的。第十二条除本条例第十一条规定的情形外,设定房地产抵押时,抵押房地产的价值可以由有合法资格的房地产评估机构评估确定,也可以由抵押当事人协商议定。第十三条以划拨土地使用权及其地上房屋所有权设定抵押的,应当经市政府批准后方可签订房地产抵押合同。第十四条以预购商品房设定抵押的,抵押人必须付清房价款,并履行商品房预购合同
9、约定的义务。未经抵押权人书面同意,抵押人不得采取任何行动致使商品房预购合同失效。第十五条房地产开发企业对已经预售的商品房不得设定抵押;已抵押的商品房未经抵押权人书面同意不得预售,抵押权人同意预售的,抵押权人、抵押人及商品房预购人三方应当签订预售商品房协议书,购买者按协议书约定将款项足额汇入指定的银行帐户。无三方签订的预售商品房协议书,预售行为无效。第十六条以在建工程已完成部分设定抵押的,其土地使用权随之抵押。第十七条以出让土地使用权及其房屋所有权设定抵押的,抵押权终止期限应当先于土地使用权出让终止期限。第十八条抵押人将其出租的房地产设定抵押的,应当将租赁情况告知抵押权人,并在抵押合同履行登记3
10、0日前书面通知承租人,原租赁合同继续有效。第十九条抵押人以共同共有的房地产设定抵押的,应当先经全体共有人书面同意;抵押人以按份共有的房地产中所分摊的份额抵押的,应当自抵押合同履行登记之日起30日内书面通知其他共有人。第二十条抵押权因抵押的房地产灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金,应当作为抵押财产。第二十一条抵押权人与抵押人约定抵押的房地产需要投保的,由抵押人向保险公司投保,在抵押期间,抵押权人应当为保险的第一受益人。第三章房地产抵押合同第二十二条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。抵押合同不得违反土地使用权出让合同的约定和规划对土地的使用要求。第二十三条抵押合同主要包括以下内容:(一)抵押
11、当事人的姓名或者名称、住所地;(二)主债权种类、数额;(三)债务人履行债务的期限;(四)抵押房地产的座落、用途、结构、面积、使用期限、权属状况;(五)抵押担保的范围;(六)抵押房地产的估价;(七)抵押房地产意外毁损、灭失的风险责任;(八)抵押房地产处分的方式;(九)抵押合同订立的时间与地点;(十)当事人认为需要约定的其他事项。第二十四条以在建工程抵押的,抵押合同还应当载明以下内容:(一)房地产权利证书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的编号;(二)地价款交付的情况;(三)施工进度、已投入的工程款、已完成工程量及竣工日期。第四章房地产抵押登记第二十五条有下列情形之一的,抵押当事人应当自抵押
12、合同签订之日起15日内向登记机关申请房地产抵押登记备案或者抵押登记:(一)以依法登记的房地产设定抵押的;(二)以依法登记的土地使用权连同在建工程设定抵押的;(三)以预购商品房设定抵押的;(四)以购买的在建或者现成的商品房进行贷款抵押的。申请抵押登记的,应当先办理房地产权属登记;未办理房地产权属登记的,只能申请抵押登记备案。抵押当事人在领取房地产权证书后,应当转办房地产抵押登记。第二十六条申请房地产抵押登记备案或者抵押登记的,应当提交下列文件:(一)房地产抵押登记申请书;(二)申请人身份证明文件;(三)主合同及房地产抵押合同;(四)房地产权证或者商品房预购登记证书;(五)登记机关认为应当提交的其
13、他文件。房地产抵押时,其土地属于集体所有的土地,或者是以行政划拨方式取得土地使用权的国有土地的,应当提交有关部门的批准文件。未建有房屋的土地,其使用权抵押时,属房屋建设工程的,应当提交完成开发投资总额25%以上的验资证明;属成片开发土地的,应当提交已形成工业用地或者其他建设用地条件的证明文件。以依法登记的土地使用权连同在建工程抵押的,应当提交有关批准建设的文件。申请预购商品房抵押或者购买在建商品房贷款抵押登记备案的,应当提交商品房购销合同、购房发票或者收据。第二十七条房地产抵押合同发生变更的,抵押当事人应当自书面变更协议签订之日起15日内向登记机关申请变更抵押登记备案或者抵押登记。第二十八条登
14、记机关对房地产抵押登记备案或者抵押登记的申请,应当在规定时间内进行审查;对符合规定的,应当自受理申请之日起20日内核准登记,颁发房地产他项权证书、预购商品房抵押登记备案证书或者购买商品房贷款抵押登记备案证书。房地产抵押合同自登记之日起生效。第二十九条房地产抵押合同发生解除或者终止的,抵押当事人应当自抵押关系解除或者终止之日起15日内向登记机关申请注销抵押登记备案或者抵押登记。第三十条申请注销抵押登记备案或者抵押登记,应当提交下列文件:(一)房地产抵押注销登记申请书;(二)申请人身份证明文件;(三)房地产权证书或者商品房预购登记证书;(四)房地产他项权证书或者预购商品房抵押登记备案证书或者购买商
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