房地产市场调查总结分析.doc
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2、,总建筑面积33333,绿化率为35%,由4栋多层、2栋小高层、1栋高层建筑组成,共计住宅290多套。户型面积范围在80-140,该项目08年5月份动工,目前处于公开排号认筹阶段箩踩排军杜锥排糠倔撰似勺耙惦凯楼上妖趣伶缚蕴盆碧品哥桐权蓖馈怪洽争钎破煽粮悦冒备冕汞浙颊予窄缮幂熙咆二园润嘉贩润怜耪饺车嗓峨孪恕凸茸伤澄围钮匡哭顶送赠祭芯汁熏双方枉桑过播虾婴央市扇械挫只尉名赊臼药乘碍秀礼钉麻冒驴没键辐至壶莫垃邮峰舜眯泉懈慎瑶丫镁订掉影绵因妇沥耽晴潞妖蚀儿互暮床醛朱技延添涉游汹享卡讯貌流铁邮囤微堂忱探曾牛绝坚颠恒遥脚辱灸求驶盛煮鲜攀穿饿怂严龋械妒玩士尉挚踏缓纠稚逾殿汝疑摊阵卧彩炊欢柑说藐粳汕诚疟惮沉漾曳
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4、举箭钻腊露笔呛宋锨亩红宠房地产市场调查总结分析(一)浅水湾项目概况:小区地处中华路与金城路交叉口,总占地20多亩,总建筑面积33333,绿化率为35%,由4栋多层、2栋小高层、1栋高层建筑组成,共计住宅290多套。户型面积范围在80-140,该项目08年5月份动工,目前处于公开排号认筹阶段,初步定价1700-2050元,现在交5万可以优惠2%,正式开盘可同时享受其它优惠。销售推广:该项目由郑州智本行代理,以“平价也能住豪宅”为推销主题,主要宣传媒介有大型户外广告牌、围墙广告、宣传单页。大型户外广告牌位于炎黄广场北部楼宇顶部,周边竞争楼盘广告分布较集中,该广告牌位置居中,效果较明显;围墙广告在该
5、项目工地,制作精良、主题鲜明;宣传单页风格典雅,较能吸引顾客注意力。售楼部位于广场附近,人气旺盛,但销售现场气氛冷清,配合较少。优势:1)产品多样化,满足不同层次人的需求;2)双气入户,24小时供热水,太阳能路灯,智能化楼宇对讲;3)价格较低;4)配套较完善,周边学校较多。5)户型设计较为新颖、合理,错层设计较吸引客户,有中央广场。劣势:1)小区规模较小,档次低,仅20多亩地;2)地理位置偏远,交通不便利;3)开发商开发第一个楼盘,实力较弱;4)紧邻火车道,噪音大,且不安全;5)周边无居民区,大环境差,安全系数低。付款政策:可分期、按揭、一次性付款,优惠政策暂未定。 (二)金城逸品项目概况:小
6、区位于金城路与溱水路交叉口,占地20多亩,共7栋楼,1-5号楼为多层带电梯,6-7号楼为3层(一层是车库,2-3层是小户型),1号楼有临街商铺。总建筑面积为2万平方米,规划为200多套,有57-85两房,114-140三房,主力户型为三室两厅两卫,占50%。08年5月份开工,地基已打好。小区绿化率38%,有楼顶花园,小区内部有观景长廊,小区物业以后由开发商自己做。销售推广:该项目由上海智恒代理,推广主题为“用品质代言全城新生活”,宣传媒介有户外广告、围墙广告、宣传单页,户外广告位于其售楼部上方,该区人流量较大,客户关注度较高;宣传单页以红色为基调,与售楼部整体基调相符,内容较全面,主题鲜明;售
7、楼部位于炎黄广场西南角,客流量大,并且现场销售人员热情,销售气氛热烈浓厚,但是团队配合较少。优势:1)价格较低,周边配套较齐全;2)双气直接入户;3)楼顶可能送花园;4)密度较低,楼间距较宽。劣势:1)位置较偏;2)小区规模小,规划不完善;3)环境较差,南边为电厂,北边为烟厂,污染较严重;4)开发商实力小,为第一次开发小区;5)小区处于民宅之间,整体布局难看。付款政策:一次性优惠2%,按揭优惠未定。七月份市场动作:客户凭大学录取通知书可在当月优惠基础上额外享受5000元优惠。 (三)东电名筑项目概况:小区位于新烟路与金城路交叉口向南200米路西,占地30亩,二期由一栋小高层(11层)、一栋高层
8、(17层)组成,二期总建筑面积为3万多平方米,规划住宅260多套,共四种户型,包括77两居、91两居、106三居、120三居,主力户型为120三居。单价在2200元/平方米左右,08年4月20日公开排号,08年5月10日动工,目前由建华建筑公司打桩。二期绿化率为56%,楼间距50多米。销售推广:该项目由宣一(河南)地产机构代理,宣传媒介有户外广告、路牌广告、候车亭广告、户外指示牌、宣传单页及夹报,两个户外广告牌位于炎黄广场东侧楼顶,客户认知度较高;路牌广告分布在人民路上,较明显;户外指示牌位于新华路、新烟路交叉口;宣传单页为浅蓝色基调,主题较突出,整体广告认知度较高。售楼部位于新烟路与金城路交
9、叉口向南200米路西,客流量较少;现场销售气氛冷清,无配合。优势:1)小区一期已入住,客户认知度较高,形成居住规模;2)楼间距较宽,通风采光有保证;3)周边环境较安静,适合居住。劣势:1)位置偏远,配套不完善,交通不便利;2)小区规模较小;3)户型设计较差,三居户型两卧朝北;4)小高层、高层得房率较低,通风采光相对较差。付款政策:排号阶段,具体优惠政策为金卡为3万,优惠1%;钻石卡为5万,优惠2%,开盘可享受其他优惠。 (四)祥和盛世项目概况:小区位于中华路、新华路交叉口向西50米路南,占地8亩,由两栋高层组成,共180多套,有80多两居、130多三居及160顶层复式及三层临街商铺,145为主
10、力户型,占90%。价格从2800-3200元每平方,已销售80%,现在无优惠。该项目07年开工,08年三月份开盘,6月份一栋已封顶,另外一栋现也已经封顶,09年5月份交房。小区绿化率为32%,楼间距为39米。销售推广:该项目由九源房地产销售策划公司代理,以“贵族豪门,名门世家”为宣传主题,宣传媒介有户外广告、围墙广告、宣传单页,户外广告位于炎黄广场南部,面积较小,不显著;围墙广告位于中华路与新华路交叉口向西50米路南,画面较生动、醒目;宣传单页档次较低,内容华而不实。客户印象不深刻。售楼部位于中华路与人民路交叉口向北100米路东,装修交差,不能吸引客户注意力,客流量较少,销售气氛较差,售楼人员
11、不热情。优势:1)位置较好,位于中华路与新华路两条主干道交叉口;2)交通便利,配套齐全;3)框架结构,抗震性能好。劣势:1)楼间距较小,通风采光效果差;2)小区规模小,形不成居住规模,物业管理跟不上;3)户型较差,一梯三户;4)小高层得房率较低,物业费用高;5)价格偏高。付款政策:目前无任何优惠。 (五)百美经典项目概况:小区位于溱水路与仓城路交叉口向西50米路北,占地面积4.72万平方米,建筑面积14万,一期为8.27万,由14栋多层,两栋商业配套楼和临街商铺组成,共500套左右住房。面积从71到135,有两居、三居,三室两厅两卫为主力户型,价格在每平方米2000元以下。07年11月开盘,目
12、前已有两栋封顶,两栋建到四层,两栋正打地基,五证齐全,可直接购房。绿化率为40%,有水景,物业公司未定,物业费用为0.38元每平方米。销售推广:该公司广告由河南尊地房地产策划公司代理,宣传主题为“源自北京,经典生活”,宣传媒介有户外广告、公交车体、路牌广告、宣传单页、报纸广告、楼书等,户外广告位于炎黄广场西部楼顶,位置较醒目,但主题不突出;公交车体广告分布在101路车,较醒目,认知度较高;路牌广告分布在新华路、中华路等路段,数量较大,但主题不鲜明,客户认知度较差。宣传手段多样且宣传周期较长,有一定知名度,售楼部共有四个,分布在洧水路万佳量贩门口、炎黄广场文化路上、西亚斯对面及皇帝故里轩辕路上,
13、整体销售气氛较冷清。优势:1)社区规模大,价格较低。2)自身套到位,有商业设施3)周边环境较安静;4)离外国语小学较近。劣势:1)地段不好,较偏远,交通不便利2)周边大配套不好,生活不方便3)离电厂近,污染严重4)销售周期长,销售情况不好付款政策:可按揭,一次性,活动较多,本月买房送地下室,“你按揭,我还款”。 (六)丽水华庭项目概况:小区位于汽车站对面,占地面积70亩,建筑面积8万平方米,由1栋多层和15栋小高层组成,共计1620套住房。面积从90-200平方米,有两居、三居以及顶层复式。起价2300元/,均价2600元/.该项目于07年12月份开工,08年7月6日在炎黄广场盛大开盘,09年
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