我国房地产证券化的影响因素及实现路径探究.docx
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1、 我国房地产证券化的影响因素及实现路径探究 摘要:房地产证券化是房地产融资手段的创新,是随着全球房地产金融业的发展而衍生出来的房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表,是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。我国目前对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段。关键词:房地产证券化;作用范围;实现路径中图分类号:F293 文献识别码:A 文章编号:1001-828X(2016)003-000-02一、房地产资金来源金融创新是必由之路,融资渠道多元化势在必行,开发形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级市场,与一级市场相结合,以分散银行的信贷风险,所以,我国发展与推广房地产证券化势在必行。目前,国内资
2、本市场重间接融资,轻直接融资,重银行融资,轻证券市场融投资,市场交易总量比较小,二级市场流动性不足。二、房地产证券化的发展需求1.商业银行的需要(1)近来银行所发放的房地产贷款坏账比例逐年升高,给商业银行的正常经营和业务拓展带来风险。利用房地产证券化可以将表内的资产表外化,将风险权数较高的贷款从资产负债表中剔除,提高银行自有资本占风险性资本的比例。(2)会造成银行的流动性不足原因有两点,首先商业银行的主要资金来源是居民的短期存款,而房地产贷款是长期债权资产,这就直接造成了资产和负债的期限结构矛盾问题和流动性不足问题,其次存款的利率会随政策的变动而随时波动,而贷款是固定利率,由此而产生的利率风险
3、会影响银行的收益率。房地产证券化将银行的贷款组合打包出售给投资者,获得资金,在此过程中长期资产也就转换为高流动性的短期资产,银行可以进行二轮投资获得收益和提高安全性。2.金融市场的需要我国的金融市场主要以间接融资为主,资金配置率不高。随着金融业竞争加剧,货币市场已不再是闲置资金的唯一选择。投资人可将资金投资与资本市场,扩大了融资渠道。通过不断的房地产证券化,可以有效地将储蓄转化为投资,为资本市场增加收益稳定的投资产品,改善资本市场结构,活跃金融市场,进一步提高资金的使用效率。房地产证券化市场可以根据基础资产设计出各种类型能够适应投资者需求的特定证券产品,这种灵活性和创造性正是这种证券的最大魅力
4、。3.房地产市场的需要为了保障投资者的利益,房地产证券化的经营主体就必须向社会大众披露投资标的物的投资情况和运营过程,有利于抑制土地投机与垄断,规范房地产市场的发展,不仅直接、快速地通过资本市场向社会大众募集资金,并可大幅度减轻房地产商沉重的利息负担,降低成本,增加筹资渠道,将社会闲散资金集聚到房地产市场,从而促进房地产市场的进一步的发展。4.投资者标准化、细小化的有价证券形式,大大降低了资金投入的门槛,为小型投资者提供公平参与房地产投资的可能性,吸引更多的闲散资金进入这一领域。三、房地产证券化的一般机制1.房地产投资信托证券化房地产投资信托资金主要有两个去向,一则是权益型,投资于房地产实业,
5、收益来源由租金和房地产增值构成,二则是抵押型,作为金融中介的角色,主要业务是发放房地产抵押贷款和购买房地产抵押贷款支持证券,收入来源是发放抵押贷款所收取的手续费和利息。2.房地产抵押贷款证券化房地产抵押贷款证券化主要参与者如下:(1)借款人以房地产作为担保,向银行贷款(2)金融机构以抵押贷款的方式将资金提供给借款人,形成债权债务关系。(3)特殊目的公司。债权创始机构将同类型的贷款进行汇总,以出售或者信托的方式交付给特殊目的公司,特殊目的公司以发行证券交付给投资者,成为发行机构。(4)信用增级机构。为了吸引资金流,改善发行条件,顺利实现房地产证券化,可以通过内部和外部信用增级,提高证券信用评级,
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