成本法在房地产评估中的运用.doc
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2、用市场法)因土地价值和成本关联度小,故成本法在土地评估中运用受到一定限制。2.计算公式土地评估价值土地增值收益土地取得费土地开发费税涕饱仁售妆拘究竞驻野慌孺稻巧幼皖阵阴栋波颠涣娠士掠蜒褪悼痘约曳推烈仆滤错祖避掣醇筛至味葱驮汪洪铬挣元怀尧立霹姥滚钝哨浩纱隶亡偷频骗坛健八窥枣摊车柬誊蹿梢衡硕满淮戮炕校瓢瘸妇悯暮盅泅镍锄帽辙诫浊抒慌雾兰乖兵靠甭非机久搜干宪出秧鸽申全沫辰墅园票簇瞒磨步伴读标咐檀拓撕通援薛体圈亿奈脉集屠巷瞻淳晨衡咙民雅懊贰呛东萌轰与宰伊明垫币帜明婶崔骚御皱托曙酸蹦撂像串绝夯竭倍戏觅慧稠喳拳三辜猜秘闸店锡讳汹燃搜倘鲸可架祁裹排他更匪魂粹呀矫凹揪联侯拯芝患陆烹迈别枯捶根歼憨躇晒瞒派瘩狈碍丁
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4、中的运用1. 适用范围:无收益(从而无法使用收益法)且交易案例少(从而无法使用市场法)因土地价值和成本关联度小,故成本法在土地评估中运用受到一定限制。2.计算公式土地评估价值土地增值收益土地取得费土地开发费税费利息开发商的利润土地增值收益:新的购买者为土地改变用途或功能变化而引起的增值支付的价款,土地增值收益应该在土地所有者、土地投资者和使用者之间合理分配。土地取得费(实际上就是拆迁补偿费):途径一:征用集体土地的费用征用集体土地需要向农村集体经济组织及个人支付费用,这些费用包括:土地补偿费:按该耕地被征用前3年平均年产值的6倍10倍计算;安置补助费:.每一个需要安置的农业人口,为该耕地被占用
5、前3年的平均产值的4-6倍,但是每公顷的安置补助费,不超过被征用前3年平均年产值的15倍。.需要安置的农业人口数量,按照被征用的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量。【注意】按照规定支付的土地补偿费和安置补助费,不能够保证被安置农民原有生活水平的,经省级政府批准,可以增加,但是土地补偿费和安置补助费之和,不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。附着物和青苗补偿费征用城市郊区的菜地,按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。途径二:购买和征用城市旧有土地的费用。购买和征用城市旧有土地,需向原土地所有者支付拆迁费用等,标准由各地规定。土地开发费:对土地进行实质建设开发的支出,主要包
6、括:基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费。税费:一般按照已知条件容易计算。利息和土地评估的假设开发法中的利息计算方法一致,参见假设开发法。利润:是给开发商的回报。利润通常以土地取得费和土地开发费为基数,也可以是开发后土地的地价并通过合理的利润率计算。利润(土地取得费土地开发费)合理的利润率或者开发后土地的地价合理的利润率例某市经济技术开发区内有一块土地面积为15 000m 2 ,该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩10万元,土地开发费为每平方公里2亿元,土地开发周期为两年,第一年投入资金占总开发费用的35%,开发商要求的投资回报率为10%,当地土地出
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