房地产行业融资现状及对策分析.docx
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1、 房地产行业融资现状及对策分析 王超【摘 要】随着我国房地产行业的不断发展,在我国的经济市场中占据了非常重要的地位。房地产行业的资金筹集成了行业内各企业最重要的工作内容。对房地产行业融资情况进行分析,探索多元化融资渠道,对房地产行业的长久发展具有重要意义。因此,本文通过对房地产行业融资现状的分析,发现其中存在的问题,并提出有效改善现状的对策。【关键词】房地产行业;融资;对策随着中国经济的快速增长,房地产企业需要大量的资金来筹集和使用,这是一个资本密集型企业。目前,中国房地产融资的结构是站不住脚的。房地产开发企业中很少依靠自身的发展资金。而是主要依赖于银行贷款等融资方式来筹集资金,这使得银行系统
2、面临巨大的房地产风险。因此,加强对房地产融资战略的研究是非常重要的。一、房地产企业融资模式(一)传统融资模式房地产融资模式根据不同的融资渠道,可以分为内部融资和外部融资。内部融资主要是不断地将自己的商业活动所得资金转换成投资资金。例如,未分配利润、可在短期内收回的应收款和预收款。内部融资本身具有强大的自主性,具备风险低、成本低的特性。外部融资有以下几种方式:1.预收房款预收房款,即房地产企业在预售时获得的预收购房定金,是内部融资的一种常用模式。2.银行信贷银行信贷一直是中国房地产公司的主要融资方式。房地产公司的融资严重依赖银行贷款。目前信贷有三种基本形式,分别是日常流动资金贷款、项目开发贷款、
3、抵押贷款。3.股权融资所谓的“股权融资”指的是一种融资方式,企业股东准备放弃部分企业所有权,通过增加资本引入新股东。房地产公司的股本融资有三种模式:国内融资、海外市场融资和借壳上市。除去房地产企业首次公开发行(IPO)获得巨额融资外,上市后再融资也是部分盈利佳、信誉好的企业上市后的不错选择。(二)新型融资模式1.房地产证券化房地产证券化是将房地产投资权直接转化为债券形式的證券。从另一方面来说,是直接将投资于低流动性房地产的部分直接转化为资本市场证券交易的过程。一方面,两种形式的房地产证券化从银行角度看,是金融机构把自有房地产债券分成小单位价值的证券,并将其销售给人民,也就是说卖给投资者,从而在
4、资本市场上能够有效的进行融资。另一方面,以非金融机构来说,投资经营单位会将固定资产转化为证券化的商品,转移房地产价值,进而通过出售这些证券来筹集资金。2.融资租赁融资租赁是一种新的金融服务形式,将实物信贷和银行信贷结合起来,将金融、贸易和服务以及跨领域和跨部门的服务结合起来。房地产租赁的融资过程如下:第一,承租人自主选择或通过房屋出租人选择房屋。第二,出租人帮助承租人购买房屋。最后,出租人把房子转交给承租人。在此期间承租人把租金交付给出租人,也就是说,出租人通过收取租金而得到收入。目前,银行存款利率较低,出租人更倾向于以融资租赁方式获取利率更高的回报。并且,这种方式相对来说风险更低。二、目前房
5、地产行业融资现状(一)融资渠道单一,风险相对集中虽然在中国还有其他的融资方法,如:投资基金信托融资,房地产企业共同出资、借壳上市及其他渠道,但由于房地产业发展晚,中国相关法律法规不完善,加之金融体系并不健全,金融机构不规范、管理不严格。因此,很少有企业使用这些融资方法,所以房地产融资主要依赖于银行信贷,没有多样化的房地产融资方式,这增加了企业融资的风险。(二)银行主导的融资结构加聚了房地产行业的风险银行模式对房地产公司来说是非常危险的。首先,尽管中国银行正日益向市场导向,但政府仍可以通过一些手段控制银行信贷,如利率调整、存款准备金标准、银行贷款要求限制和消费者贷款限制等等,进一步控制房地产市场
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